ザガーデンズ西葛西の その3です。
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PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/
所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
[スレ作成日時]2014-09-09 19:17:44
ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3
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437:
匿名さん
[2014-10-29 21:58:05]
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433です。
消費税の増税分については、435、436の方がおっしゃる通りです。
住宅ローン減税については、増税前対象の物件を購入する場合は、ローンの2000万円までの部分に対して毎年年末残高×1％が10年間税額控除され、増税後対象の物件を購入する場合は、ローンの4000万円までの部分に対して毎年年末残高×1％が10年間控除されます。なので、税額控除は年間40万円が限度となります。
2013年10月以降に契約する物件は増税後対象物件ですので、今から購入する場合は後者が適用されます。
5000万円の物件に対して4000万円以上ローンを組んだ場合、毎年年末残高×1％が税額控除されますが、返済する限り毎年残高は減少していきます。
ここで、税額控除を計算してみます。
10年後の残高を簡単に計算すると、4000万円÷35年×25年（10年後の残期間）＝2857万円
平均残高＝（4000＋2857）÷2＝3428万円
よって、3428万円×1％×10年＝343万円≠350万円（実際には元利均等なので繰上弁済をしなければもう少し多くなると思います。また、金利が低ければ低いほど残高の減りが早いので、注意が必要です。）
増税前対象物件はこの半分の控除しか受けられないため、増税後対象物件の方が350万円÷2＝175万円得になります。
なお、これだけの恩恵を受けるには年間40万円以上の所得税（所得税で賄いきれない場合は住民税）を支払っている必要があります。
4000万円以上のローンを組める方は基本的には大丈夫だと思います。
一番低い変動金利で0.5％ぐらいなので、金利の面でも今が買い時でしょう。