プレサンス ロジェ 琵琶湖グランドビューってどうですか？

[物件比較中さん]

プレサンスロジェ琵琶湖グランドビューについての情報を希望しています。
レイクフロントでのんびりできそうですね。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換しましょう♪

所在地：滋賀県大津市柳が崎字立原51番3、字下杭川1番17（地番）
交通：湖西線 「大津京」駅 徒歩16分
京阪石山坂本線 「近江神宮前」駅 徒歩16分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.85平米～91.24平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販

物件URL：http://pl-bgv59.com/index.html
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

[21: 匿名さん]

HPのCG画像は、余分なものは掲載しないようになっています。
そのほうが売りやすいですからね。
実際に現地に行き確認すれば済むことですけど。
ここは、交通アクセスの面が徒歩16分なのでどうなのかと思いますね。
湖が近いのは、魅了を感じますが。

[22: 匿名さん]

気になることが２点あります。
ここの学区は、皇子山中学ですか。
また、立地的に、琵琶湖虫に悩まされそうでしょうか。

[23: 琵琶湖住民]

ユリスカ（俗にいう琵琶湖虫）は、すごいです！
特に、暖かなる春先や夏はベランダには大量の琵琶湖虫が・・・
洗濯物を取り込み際も、パタパタ掃わないといけない位、ついてきます。
時に害はないようですが、部屋の中にも入ってきて、虫除けは効きません。
覚悟した方が良いと思います。

[24: 匿名さん]

No.22さん
公立中学校であれば皇子山中学校です。いじめ事件はよくご存知でしょう。

例　http://dic.nicovideo.jp/a/%E5%A4%A7%E6%B4%A5%E5%B8%82%E7%AB%8B%E7%9A%8...

[25: 匿名さん]

公式サイトのロケーションの所に花火っぽい絵がかいてありますが、
部屋の高さや向きによっては花火大会が見られるという事なんでしょうかね？？？

会場に行かなくてもいいのはなんとなく楽かなぁとは思います

びわこ虫は以前よりはかなり減ったという話は聞きますが
実際についてはその年によって違ってくるのかな

[26: 匿名さん]

　
　大津の花火大会は、柳が崎湖畔公園に、出ると見えますよ。
　隣に１９階のマンションが、建っているので、
　ベランダからは、見えないかもしれません。
　
　現地確認された方が、いいと思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[27: 匿名さん]

まず歩いてどれくらいマンションまでかかるのか計算してみたいです。
多分、16分では女性だと着かないと思うので。
ここのエントランスアプローチが好きなんです。
カッコイイですね。
すぐにマンションじゃないのがプライベート感がありいいです。

[28: 匿名さん]

>26さん
花火についてありがとうございます。
見えない可能性もあるのですか…
方角的には確かに、書かれておられるようにその可能性がとても高いですね
確認が必要でしょう…
柳が崎湖畔公園で見えるのですか！
当日はにぎわいそうな感じですネェ

[29: 匿名さん]

害虫はユスリカなんですね。
蚊と違って直接の害はありませんが、家の中に入り込んだり
洗濯物につくのは大変そうです。。。
周辺にお住まいの皆さんはどのような対策を取られているのでしょう？

[30: 匿名さん]

近所に住むものです。

この物件、検討したのですがパスしました。主な理由は4つです。

第一に駅から遠すぎます。国道161号の信号はなかなか変わらないので、普通歩きだと20分以上かかります。

第二に隣のブリリアの値下がりが激しいです。築6年で半額くらいまで落ちました。先日、2F南向き73㎡が1480万円で取引されました。プレサンスのブランドランクはブリリアより劣るので、資産価値はかなり低いでしょう。

第三に花火は見えません。花火会場の方角の眺望は隣のブリリアにより完全に塞がれています。

第四に、ホテル紅葉跡地に500戸以上の大規模プレサンスが建築中です。こちらの方が立地が良く、戸数の多さからくる管理費や共用施設のメリットが大きそうです。


なお、びわ湖虫は国道161より山側ならそれ程来ません。この点は眺望とのトレードオフになるでしょうね。

[31: 不動産購入勉強中さん]

　色々調べてみましたが、ブリリア琵琶湖の南向き２Ｆは、眺望が悪いみたいで

　値下がりになりましたが、他の物件は、中古としての値段は、落ちてませんよ。

　一見の物件で、全部が、半額まで落ちたみたいな
　
　事を、掲載するのは、良くないと思います。
　　
　それにしても、プレサンスの広告掲載と周りの建物、風景が、違うので

　現地に行って驚きました。
　
　

[32: 匿名さん]

No.31さん

そうですか？東向きで眺望のある上階部屋でも70㎡以上で1980万（仲介手数料無し）で取引されましたし、現在も同様な部屋が2100万で数か月間も誰の相手もされず、晒し物件となっています。

他の物件も中古価値は相当落ちてますよ。

[33: 購入検討中さん]

　NO.32さん

　不動屋さんですか？

　書き込みを、読むとプレサンスとブリリアに

　何か、嫌な事が、あったのですか？

　決めるのは、購入者です。

[34: 匿名さん]

データは一般人に公開されていて客観的なものです。
それを見た上で、大損を承知で購入を決めるなら、確かにそれは購入者の勝手でしょうね。

[35: 匿名さん]

ユスリカという虫はアレルギーの原因になる場合もあるようですね。
部屋の中に入ってきたり、洗濯物にもついてしまうことを考えるとやはりあまりいい環境ではなさそうです。何より布団が干せないというのはデメリットになるのではないでしょうか。

[36: 匿名さん]

実家が大津です。

別荘用？。
駅から遠すぎるし、学校にもイオンにも遠い。

近辺のブリリアやブランズも別荘の人がかなり多い。
（ブリリアやブランズの方が琵琶湖の眺めも良く、花火も見える。）

公式ホームページのトップページの絵と、現実は大違いで
古いマンションと葬儀屋に挟まれ、斜め前（琵琶湖側）には
19階建ての大規模マンション。

プレサンスだから、電話営業で現地を見ずに購入する人も
いるのかな？

琵琶湖を臨むマンションがよければ、本数の少ない湖西線より
琵琶湖線（大津駅、膳所駅）、もしくは京阪浜大津（地下鉄東西線乗り入れ）
あたりの中古で、現物、住んでいる人、管理組合の活動状況（ロビーの掲示板）、
周囲の環境を見てから、じっくり買うのが良いと思う。

西大津は大型マンションがたくさんあるので、転売は
期待できるかな？

西大津ではマンスリーマンションとして広告されている住戸もあるので、
そういうマンションに居住用として入居してしまえば、
いろんな人が次々出入りして、最悪。
居住目的だったら、駅から遠い、別荘用が多くて、
景色のよいマンションは避けた方がよいかも。

新築で同じ金額を払うのなら、大津駅か膳所駅を選ぶ。

[37: 匿名さん [男性 40代]]

滋賀、駅から徒歩20分、日本中を震撼させた中学校区。
資産性の欠片も感じない物件ですね。購入者の皆様、業者の皆様ご苦労様でした。

[38: 匿名さん]

思うんだけど、ココって値付けに失敗したんじゃないかなぁ？

プレサンス幹部が「インフレだし！円安で材料費上がってるし！オリンピックで職人足んないし！高めでも売れるだろ！」とかいうアベノミクス脳にやられて、肝心のサラリーマンの年収はここ20年さがりっぱなしという事実を忘れてたという・・・

ちゃんと検討して2200万～3300万くらいにすれば、効率良く売れたのでは？マンデベの利益は分譲価格の2割～3割と言われているから、これでも利益は出るはずだし。

[39: 匿名さん]

トップページは日本語ですが、コンセプト以降すべて中国語のページも
ありますね。右上に中国語と日本語の切り替えボタンがあります。
高値にした理由がわかりました。

皇子山中学の評判はかなり前から悪く、2006年からのブリリアのスレでも
話題になっていました。子供がいるファミリーはまず敬遠するでしょう。
私学に行かせるにも駅が遠すぎます。

リタイア組は駅近で医療機関や買い物、金融機関が徒歩範囲のところを
選ぶ傾向がありますし、セカンドにするにしても他にもっと琵琶湖や花火を
楽しめ、カフェが併設された設備の良いマンションもありますよね。
（そのマンションもいろいろ問題があるようですが）

湖西線は本数が少なくて、風や雨ですぐに止まります。

「月々5万円から購入できます」という宣伝文句も、結局は、購入者の
レベルが想像できます。

ここを選ぶ理由が全く浮かばないのですが、何がメリットなんでしょう？

[40: 匿名さん]

>>39

これだな
http://pl-bgv59.com/tw/

中国人向けってマジだった（笑
一瞬、文字化けかと思ったがよく気付いたね

中国人が、居住するのか家賃収入投資マンション向けに売るのか知らないけど
老後年金生活者にしろ別荘用にしろ普通の日本人にはリスク高いかもね

[42: 周辺住民さん]

いくら中国語で美辞麗句を並べても、立地条件は変わらない！

[43: 匿名さん]

中国人が多い物件は価値が下がると思われていて、
日本人は避けます。同時に、中国人投資家もそわがわかっているので、
同じ物件に中国人が多いと避けます。

周囲の物件を見ても値崩れしているし、ここを賃貸に出しても
通勤に不便なので、誰が借ります？？

転売用や賃貸用としても難しいから、「月々5万円で買える」につられた
ヤンキーが多かったら、まともな人はちょっと住めませんよね。

[44: 匿名さん]

この辺りに実家があってというのなら、地元でマンションをというニーズがあるんじゃないかとは思いますが…
中国向けということは、基本的には投資用のマンションになると考えてもよろしいのでしょうか
投資向けだと賃貸で住まわれる方が多くなるから、管理組合などの構成人数はすごく少なくなってしまいますか？

[45: 匿名さん]

プレサンス自体がもともと投資マンションの会社だから、海外の購入者も
やはり投資目的が多いのでは。

管理規約、重要事項説明書、総会の決議や委任状、様々な注意書きやお知らせ、
管理費滞納の督促・・・・・もし、これらが日本語のままだったら、正しく理解されず
ルール違反が多くなるだろうし、決議がまとまらないといった心配もある。

これら全てを外国語に翻訳するとなると、その費用は管理費から？
あるいは個人負担？
書類の郵送費も同様。管理費から？

管理組合の理事は居住者のみだから、いくらがんばっても、多数決で数で負ける
可能性もある。居住者と非居住者の割合なんて、完売するまでわからない。

心配なのは管理費と修繕積立金の滞納。
日本に住んでいる滞納者への連絡さえも、電話が通じなかったり、
内容証明送ったりと大変で、費用もかかるのに、海外居住者への連絡は
前例があまりないだろうから、もっと大変なのは予想できる。

こういうリスクを跳ね除けるほどのメリットがあるかな？？

[46: 匿名さん]

>>45
ここは何の為に管理会社が2社あるんだ？
そういう時の為じゃないのか？

[47: 匿名さん]

>>44
管理組合は所有者の中の居住者限定だよね？
賃借人も管理組合には参加しないよね？
誰が理事するの？

一般的な投資マンションは管理組合の理事は誰がやるの？
管理会社が代行するの？

所有者が管理組合を運営しないと弊害とかないの？

[48: 匿名さん]

>>44
地元民のじいさんばあさんと中国人が一緒に住むの？
賃貸だと春から秋まで賃貸で借りて秋から冬は沖縄で借りるのかな？

[49: 匿名さん]

この立地なので駐車場が各戸分の確保されているのは当然だと思いますが
日々住む場所として考えるのはどうかなと思います。
セカンドとして、夏場など休暇の時にホッとする場所としての購入なら良いのですが
校区の評判も良いとは良い難そうで、子育て環境には向いていない感じです。

[50: 匿名さん]

もしも、中国の人が投資目的で購入するのであれば貸すのは日本人なのでは？
ここは、駅から遠いから通勤族は検討しないかも。
国道が近い点と海が近いと津波などもなくはないのでは。
ちょっと、生活するにはどうなんでしょう。

[51: 匿名さん]

>海が近いと津波などもなくはないのでは

正しくは「湖」です。琵琶湖の周辺にはたくさんの断層があるようです。
琵琶湖の西側から比叡山にかけては多く、有名な「花折断層」はこの
一帯に含まれます。
湖底の断層が動いた場合の津波考察は以下の通りです。

http://www.pref.shiga.lg.jp/bousai/files/tsunamikousatu.pdf

[52: 匿名さん]

>>50
中国人が所有者で日本人が借主だとしたら普段の生活では影響ないね
中国人が入居者になった方がマナーとか大変だと思う
中国語のマンション公式サイトがあるってことは他のマンションでも
中国人から引き合いとか問い合わせの実績があったからかな？

プレサンス ロジェ琵琶湖グランドビュー中国語版
PRESSANCE CORPORATION ｜PRESSANCE 琵琶湖 GRAND VIEW｜滋賀縣大津市的新建分售公寓大廈 ｜PRESSANCE CORPORATION
http://pl-bgv59.com/tw/

[53: 匿名さん]

>>39
ここと同じプレサンスコーポレーションが事業主のマンションで
琵琶湖にこういうのを作っていますね

大浴場、レストラン、フィットネスルームが付いてるので管理費は高いめですけど
リタイヤ老後の移住だけではなくリゾートマンションとしても需要あるのでしょうかね？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/06/?query=%E3%82%A8%...

エイジングコート琵琶湖プレミアビュー

所在地　滋賀県大津市鏡が浜
交通　湖西線 「大津京」駅 徒歩17分
築年月2008年4月(築7年)
建物階　地上15階建
総戸数　156戸

階　方位　間取り　専有面積　価格
12階　南　1LDK　41.6m2　980万円
15階　南　1DK　 　36m2　850万円

[54: 匿名さん]

駐車場が１００％完備なのは当然の立地だと思います。
駅まですごく遠いと思います。

イオンは徒歩圏内だとしても、
小学校や中学校も徒歩２０弱の距離です。

余生を楽しむために住むのは良いのかもしれませんが
ファミリーで住むには少し難しいかなと思いました。

[55: 匿名さん]

このマンションの購入層の主は
ブラックバス釣りとかウォータースポーツが好きで琵琶湖で遊ぶ人種の別荘用地では？

現役世代の日常生活をここにする理由が見当たらないんだけど

[58: 匿名さん]

私も55さんのように、別荘としてという人が多いのかなと思いました
リゾート的な感じですし
生活を毎日営むには、若干買い物などに不便があるかな、と。
子どもさんがいらっしゃる方だと特に本当に毎日の買物になってくると思いますから。
投資目的の人はどの程度なんでしょ？

[59: 匿名さん]

で、第一期のうち今何戸売れたの？

[60: [ 30代]]

>>59
この前話を聞きに行ったけど、3分の1～半分くらいは売れてるみたいな感じだったかな？
まだ売り出されてないところでも、売り出しが始まる時に並んででも買うって言ってる人がいるとも言ってましたが･･･
実際はどうなんでしょうか？

正直、徒歩で駅まで行くのは遠い。
買い物はそこそこの距離にスーパーがあるけど、そこに行くまでに渡らないといけない道が湖西側の主要道路なので交通量も多いしなかなか信号が青にならないから渡りにくい。
学校遠い。
他にもいろいろあるけど、子育てしてる家庭としては立地も微妙だし値段も安くないしでそんなに魅力は感じなかった。
しかも、営業の人の話を聞いてたらいかにもなことを言うけど、売りたい感がハンパなかったし･･･
今後、ホテル紅葉の跡地にマンションが建つって話だし、投資用に買う人はそっち買う方がよっぽどいいのでは？と思ってしまった。

[61: 匿名さん [男性 50代]]

徒歩16分 適度な運動にはいいのかも・・・
子供が独立後の老後の余生を送るにはユッタリ感を感じますが。

[62: 匿名さん]

買い物不便、病気やケガした時の個人医院や入院できる病院が遠いとなると
老後を過ごすには問題あり。

駅から遠いと、子供や孫、友人も寄り付かなくなる。
来客用駐車場はどの程度確保されているかが問題。

滋賀県は車社会なので、流しのタクシーはまず見つからない。
呼んでも時間がかかる。

郵便局もすごく遠いし、銀行もすべて遠い。

老後のセカンドハウスにはいいかもしれないけれど、
老後の本宅には向いていないと思うな。

[63: 匿名さん]

正直、ココに3,000万も払うなら、もっと駅近で高級なブランズの中古2,500万を買うよ。

[64: 匿名さん]

すぐ近くに有料だけど大きな駐車場はあるのだけどなあ。
まあ　元気なうちは楽しんでってことか。

[65: 匿名さん]

琵琶湖の眺望をとるか、利便性をとるかで購入の分かれ目ですね。
ひとそれぞれの価値観だと思います。

[66: 匿名]

眺望と利便性の両立を考えるなら、神戸ハーバーランドのマンションがオススメ。
資産価値も神戸と滋賀では段違いだしね。

[67: 匿名さん]

>>65

ここの問題点は、「びわ湖の眺望はよいが利便性に劣る」のに「びわ湖の眺望がよくて利便性も高い」駅近のマンションより価格が高いことなんですよね。

[68: 入居予定さん]

私は滋賀県に５０年住んでいます。
琵琶湖の水質の線引きや琵琶湖からの距離を考えるとベストポジションだと考えています。
大津京より堅田側は雪のリスク。におの浜側は水質の問題と琵琶湖虫の問題。
ここまで良い状態の琵琶湖に近い場所のマンションは少ないでしょう。
価格も自己判断です。
価値観で決めたらいいのでは。

[69: 匿名さん]

立地や駅近などはもちろんのことだが、ブランドマンション(デベはメジャーセブンで施工はスーパーゼネコンが理想的)が資産価値には重要だと思う。

購入後、ゼネコンが手抜き工事していたなんてことがあったら悔やんでも悔やみきれないからね。
安心を買う意味でもデベとゼネコンは一流の会社を選ぶことも重要でしょうね。

[70: 匿名さん]

今日、限定1邸特別分譲300万円引きのチラシが入っていました。
建つ前から値引きとかありえるんでね。
最近、第二期の分譲が始まったようですが、実際のところ売れてるんでしょうか？
最近ちらほらテレビCMも見かけますが･･･