ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[契約済みさん]

ザ・パークハウス 上石神井レジデンス契約者専用スレです。
有意義な情報交換のできる場にしていきましょう。

所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398905/

[201: 入居前さん]

高架化が都市計画決定した今、南側の住戸は、
どうやって事業化前までに売却・売り逃げ出来るかが
今後の生活を大きく左右しますね。
年内には事業化されてしまうと思うので、
急がないと…

用地収容の際、南側一階住居の庭は
事実上なくなり、側道になってしまいそう。

[202: 住民さん1]

ここに書き込んで、早く売らなきゃって煽ってる人は不動産業者です

彼ら売買手数料又は自分たちで買って収用の際の売却益目的でやっています

資産形成目的であれば、収用まで待って都に売る方が売却益に課税されない&その後物件を買った際にさらに住宅ローン控除が使えるので、待った方が得になります

円安&ウクライナ問題で建築資材の高騰が続き物件価格も高値安定しているので現状売り急ぐ必要はありません

子供の件で転校させるなら早い方というのでいいあれば、賃貸に出して時間稼ぐなどの選択肢も考慮に入れるといいでしょう

[203: 匿名さん]

>>202 住民さん1さん
賃貸に出すと住宅ローン使えなくなるから無理じゃね？

[204: 入居済みさん]

>>202 住民さん1さん

やっぱり、うちのマンションは土地収容確定なんですね？
買って損した。

[205: 匿名さん]

>>204 入居済みさん
住民の方なら用地収容される場合の該当エリアはご存じですよね？で、損するって何に対してですか？

[206: 住民さん7]

>>203 匿名さん
賃貸に出したら住宅ローン使えないとは？？？
賃貸出したらローン一括返済しないといけないと勘違いしている？

[207: マンション住民さん]

>>206 住民さん7さん
転勤とかやむを得ない事情と銀行が了解してくれた上なら問題ないだろうけど、そうでないなら一括返済または投資ローンに切り替えとかされるリスクはあるよね。

[208: 入居済みさん]

都議会の「環境・建設委員会速記録第四号」に記載がありますね。
URLは貼らないので検索してください。
こんなの資産価値下がるからインターネット上に公開するの止めてくれー。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
西武線連続立体交差事業に対するこの地域の注目度は、日増しに高まるばかりです。先日、私の家に封筒が届きました。送り主は、ザ・パークハウス上石神井レジデンス管理組合とあります。西武線の高架化によって、用地買収で建物を削られてしまうマンションの管理組合でした。
　同マンションは、設計上、一棟の建物として登録されており、マンションの共有地分割及び建物の一部の解体には区分所有者全員の合意が必要ですと訴えています。事業を受け入れるとすると、百四十二戸の半数の居住者が移住を余儀なくされ、残った住民はこれまでの二倍の修繕費、管理費の負担となってしまうため、合意形成は極めて困難と訴えます。

[209: 入居済みさん]

管理組合ちゃんと仕事してるんだな

[210: マンコミュファンさん]

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000114854.html

西武新宿線高架化で資産価値が上がるって言って売るの凄いな

[211: 契約済みさん]

上石神井駅からの距離がほぼ同じのシティテラス善福寺公園の販売価格は7,300万円～
収用時の交渉はここを基準して戦っていけば損はしないね
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nerima/nc_67724876/

北棟の人たちは南棟の人たちの長期修繕積立金分も残るからしばらくは損しないのでは？むしろ南棟の人達はあんだけ高い長期修繕積立金が自分達のために使われなかった分だけ不満は残るけど、シティテラス善福寺公園を基準に頑張れば150％くらいの利益は出るでしょう

[212: 入居済みさん]

竣工早々に土地収容で取り壊されるマンションなんて
過去、ここ以外に例があるのかな！？
でも、ここに住んでみて、思ってた以上に電車の音がうるさくて
購入を後悔してる側にとっては、
これ以上のラッキーはないね。

[213: 評判気になるさん]

>>212 入居済みさん
竣工早々ってもう8年経ってるが。。。しかも契約時点でその旨は重説にもしっかり入ってるから購入者は承知済み事項だよ。

[214: 口コミ知りたいさん]

シティテラス善福寺公園とは流石に同額にはならないでしょ。
西武新宿線南側は、吉祥寺の植民地として人気がある。

近隣中古マンション相場と同様でしょう。
それでも、月数万で住んでたと思えば損はしないと思いますが。

[215: 匿名さん]

>>214 口コミ知りたいさん
問題は多少購入時より高値で収容されたとしても次の住まいがそれ以上に値上がってることですな

[216: マンコミュファンさん]

もともと子供が就職して一人暮らししたら売る予定だったから
多少色つけて買ってくれるならラッキーというお気持ち。
心から終の棲家として買ってる人は流石にいないと思ってるよ。

[217: 住民さん1]

具体的に土地収容・取り壊しの時期は、いつ頃になるのかなぁ…
また、残った北側の住戸には保証はないのかな？

土地収容される住戸も、残る住戸も厳しいね。
重要事項説明書に土地収容される予定があることなんて書いてありましたか？？

[218: 匿名さん]

中古が一軒売りに出てるけど、
この状況だと…

[219: マンション住民さん]

ここを売ってブリリア石神井公園の新築を購入するのもありかも。

[220: マンコミュファンさん]

ブリリア石神井公園は70平米6200万とかなので買えない

[221: 匿名さん]

近隣物件はどこも値上がりしていて羨ましい。
ブリリア石神井台は、中古でも6000万以下では購入できない。
ここだけ取り残されてしまったな、、、

[222: マンション住民さん]

理事会で用地収容問題は、
きちんと対策を検討してくれているのでしょうか？

[223: 住民さん4]

自分の資産なんでだから理事会に期待するのではなく自分からリーダーシップ発揮して頑張りましょう

[224: マンション住民さん]

>>223 住民さん4さん

確かにそうですね…
次期の理事会に立候補し、
率先して理事長に手を挙げます。

[225: マンション住民さん]

東京都議会の議事録では、2024年に西武新宿線 高架化が事業化される予定。
いよいよですね…

[226: 匿名さん]

理事会は東京都にきちんと陳情したのかな？

土地収容前の売却と土地収容による譲渡では、
どちらがお金を多く回収出来るのでしょうか！？

[227: マンション住民さん]

西武新宿線立体交差事業が事業化される本年度は、交渉の正念場。
諦めずに、いかに高く保証金を勝ち取れるか。住民一同の団結が必要です。
理事会の活動にも期待してます。

[228: 住民さん]

立退料は一円でも高く取らねば損。

[229: マンコミュファンさん]

立ち退く人と、残る人の金の補償額で揉めそう
マンション全体でいくらみたいな目安はあるみたいね

[230: 匿名さん]

>>229 マンコミュファンさん

今年、工事が事業化されれば、
いよいよ立退料の提示があるのかな？

[231: マンコミュファンさん]

きたね

[232: 契約済みさん]

さあ、どうする？

[233: 住民さん1]

測量は終わったのかな？

[234: 中古マンション検討中さん]

賃貸情報出てますね
67㎡の部屋で20万円/月
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13120/to_1001059003/

収益還元法で計算
表面利回り4%(参考：https://utinokati.com/rentsim/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%B4%BB%E7%94%A8/%E3...)

20万円*12か月÷0.04=6,000万円

保証金の交渉するときはこのあたりが一つの基準になってきますので、安売りは厳禁です

[235: マンション住民さん]

立退の補償金って、法律で決まってるから、
賃貸金額など、考慮されないのでは？

線路側住戸は、早々に、立退の契約書に
印を押してしまうのかな？

まさかこんな展開になるとは…

[236: 住民さん4]

法律ってこの辺りですかね？
これなら周りの相場が反映されるってことだから、このマンションの取り壊しに関する個別事情を考慮したネガティブな価格では取引されないってことになりますね
------
収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする

[237: マンション住民さん]

>>236 住民さん4さん

立退は必至ですか？

[238: 住民さん4]

立退は必須というか、立退する方が経済的に合理的となると思います

理由は売却時の税金の問題で、本来かかる売却益に対する税金20%について、最初の金額提示から「半年以内」応じれば売却益5,000万円分までは無税にしますよという制度があります

おそらく近隣の取引実績など考慮すれば、本件大半の世帯が売却益が2000-3000万くらい出ると思うので、収用の応じた方が400-600万の節税になります

ゴネてもいいですが、上記の節税分以上の金額を取りに行くには戦略的かつ組織的に動く必要があります
上記の交渉を組織的にやる一体感をこのマンションでは感じないし(検討委員会の方が頑張ってくれているには理解してます)、そこまで頑張るよりもある程度の利益が出ているので、新しい生活を探そうとする人が多く組織的に動く部分が難しい気がしています(個人的な感想です)

[239: マンション住民さん]

詳細にご教示いただきありがとうございました。
大変参考になりました。
お陰さま立退にはデメリットだけでなく、
逆に大きなメリットがあることも
良く理解出来ました。

売却益で近隣で新築販売中のブリリアシティ石神井公園への
買い替えも検討出来そう。

いづれにしても、今年度中には事業化予定なので、
お互いに早期の腹決めが必要ですね。

[240: 入居済みさん]

みなさんは、最初から近い将来に立退があることは知ってましたか？
私は正直知りませんでしたが…

[241: マンコミュファンさん]

近い将来にあることは知らなかったけど、西武線高架工事と、立ち退きの話は知ってたよ

[242: 契約者さん2]

>>241 マンコミュファンさん

立ち退きをご存知だったのに購入されたのですか？　なぜですか？

[243: マンコミュファンさん]

私はこのあたりが地元なのですが、私が中学校の頃から計画の話自体は聞いたことがありました。
ただ、ずっと計画が実行に移されていなかった為、私が生きている間には実現しないだろうと思っていました。

[244: 住民の人に質問したいさん]

転勤などの理由で、立退開始前に売らなくてはならない場合、中古住宅として販売可能なのかな？　もし立退が決まっているとしたら、購入してくれる人はいるのかな？

[245: 中古マンション検討中さん]

立ち退きが決まってるなら売る必要ないじゃん
立ち退き時期を待って国に収用してもらえばいいだけの話

立ち退きが正式決定する前の話だけが出ている時点が一番転勤等の場合は困るはず。

[246: 住民さん6]

>>224 マンション住民さん

手挙げましたか？

[247: 入居済みさん]

早く具体的な補償内容を記載した立退通知が届いて欲しい。

[248: マンション住民さん]

東京都が高架化着手を正式発表
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000004993.000052467.html
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1574326.html

[249: 入居済みさん]

>>248 マンション住民さん

いよいよ本格的な交渉が開始ですね。
金額提示は坪いくらくらいになるかな？

[250: 契約者さん7]

>>249 入居済みさん

4900万くらいでは！？

[251: 住民さん8]

>>250 契約者さん7さん

相場と比べて安過ぎませんか？
安く買い叩きたい不動産業者の方ですか？

[252: マンション掲示板さん]

価格保障はもっと高そう。
ただ普通に中古で今リセールしようとしたらもっと安くなりそう。リセールせずに住み続けるから良いけど。。。

[253: 住民さん]

>>251 住民さん8さん
坪幾らの話がそもそも噛み合ってないですよね

[254: 入居前さん]

>>252 マンション掲示板さん
おっしゃる通りですね
数年後に取り壊しになる物件を買いたがるのは業者くらいなものですから、価格は下がりますよね
収用の場合は、周りの相場に引っ張られて価格が決まるので、リセールに出すことはおすすめしないです

[255: 入居済みさん]

取り壊しの時期は、5年後が期限ですかね？

[256: 入居済みさん]

【提案】用地買収によるマンション取り壊し決定なら、修繕積立金は廃止にしませんか！

[257: マンション掲示板さん]

残った人たちの修繕費になるから駄目です

[258: 中古マンション検討中さん]

全戸取り壊しなら、確かに修繕積立金はいらなくなるわな…

[259: 評判気になるさん]

いま販売中の住戸がXでマンクラに取り上げられてましたね

[260: マンション掲示板さん]

xで何で検索するとでますか？

[261: 契約者さん]

>>259 評判気になるさん

購入者がいるとしたら、立ち退き物件専門の不動産業者になりますかね…！？

[262: 評判気になるさん]

>>260 マンション掲示板さん
すみません、流し見してたので覚えてないのですが、
「23区内のパークハウスでこれは安くない？」って販売ページ貼った投稿に、「ここは確か高架工事で～」ってレスついてました

[263: 中古マンション検討中さん]

結局ここは立ち退き確定しているのですか？

[264: マンション住民さん]

>>263 中古マンション検討中さん

立退の可能性があるのに、なぜマンション建設をしたのか謎ですね…

[265: 契約者さん1]

放置されてる開発計画がある場所に建ってるマンションなんてたくさんあるのではないでしようか？

[266: マンション住民]

高架化の事業主が都なのか西武鉄道なのか分からないけど、都の場合は東京都建設局のHPに補償に関する一般的なパンフレットが載ってます。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000039955.pdf

土地売買代金や物件移転に関する補償は受けられるけど、それ以外の例えば高架化による日当たりの悪さだとか、騒音が煩くなっただとか、住戸数が減ったことにより管理費増になるだとか、そういうことは補償対象外だったかと思います。
国が統一的に基準を定めてるから、しょうがないですね。税金が原資なんだからゴネれば貰えるものでもないし。

[267: 入居済みさん]

>>266 マンション住民さん

結局は、よく調べもせず購入した者が
泣き寝入りするしかないのか…！？

立ち退きは線路側住戸だけのはずでは
なかったのか…！？

[268: 契約者さん1]

最初は立ち退き無しで、庭だけ土地が収容されるって感じだった気もします。

[269: 入居済みさん]

>>268 契約者さん1さん

結果は全戸立退！？

[270: 契約者さん2]

>>269 入居済みさん

立退き費用がかかるのでそれは無いです

[271: 契約者さん2]

>>269 入居済みさん

立退き費用がかかるのでそれは無いです

[272: 契約者さん1]

部外者だけどめっちゃ気になる。
出ている物件の情報取り寄せれば全部教えてくれるのかな？

[273: 入居済みさん]

都議会へ陳情し、成果はあったのかな？

[274: 契約者さん1]

無さそう

[275: マンション住民さん]

近所の線路沿いのテニスコートが取り壊され、大規模マンションが建設中ですね。
ここより上石神井駅に近いし、大規模なので良さそう。

立ち退き料を当て込み、早々にそちらの購入を検討するのがベストかも…
立ち退きの補償金は5000万くらいはもらえますかね？

[276: マンション住民さん]

現在中古で売出中の物件に、
既に下記注釈が記載されてました。

※「西武新宿線連続立体交差事業」認可決定済
（敷地の一部が事業用地内となります）

こんなの記載したら、買い手がつかない。
このことは伏せて販売出来ないものでしょうか？

[277: 匿名さん]

>>276 マンション住民さん
出来るわけないですよ。重要事項説明の最たる対象事項なので伏せたら違反行為になり契約無効どころか下手すれば違約金取られますよ。

[278: マンション住民さん]

用地買収決定済みを承知で、
購入してくれる人なんていますかね？

立ち退き物件専門の不動産屋に売却するのが
良いでしょうかね…！？

[279: 契約者さん1]

普通に用地買取のタイミングで売ればええやん

[280: 中古マンション検討中さん]

転勤時に売却したい場合は、
早期に現金化したい。

行政は駐車場部分まで含めて、
全敷地をきちんと購入してくれるのか？

線路用地で使わない土地は、
買収後、何に使われるか？

[281: マンション住民さん]

>>280 中古マンション検討中さん

西棟:一郎を削る
南棟:用地買収
北棟:変更なし

この認識で合ってますか？

世帯数が減ると、管理費不足により立体駐車場や共用部分の維持が大変厳しくなりそう。

[282: 契約者さん1]

早期に現金化したいなら安くすれば良いだけの話では

[283: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[284: 入居済みさん]

理事会過剰に期待すると
ガッカリさせられますか？

次期は、理事会及び理事長に
立候補したい。

当選の暁月には
毎月、議会に陳情したい。

[285: 契約者さん1]

外環工事にも影響してくるから無理やで。
立ち退き金額も決まってるから交渉の余地はないで。

[286: 住民さん]

>>284 入居済みさん
陳情したいなら別にわざわざ次期理事会選出まで待たなくても個人でなされば良いのになぜ時間が過ぎるのを待つのでしょうか？そもそも用地収用の話は今期の理事選出前に出てたのですから何でその時に立候補されなかったのか...。

[287: 入居済みさん]

>>286 住民さん

理由は。
全開の理事会選出のタイミングでは
未だ事業化されてなかったから。

都市開発決定など、都内には腐るほど、ある

[288: 匿名さん]

>>287 入居済みさん
で、事業化された今でも個人では動かず…と。時間が経てばどんどん話しは進んでいくのにね。

[289: 住民の人に質問したいさん]

是非、後任の理事長に立候補し、
立ち退きがスムーズにいくように、
尽力してください！

[290: 住民さん6]

立退料でここを購入するのがベストかも。

[291: 住民さん3]

ここだね。
いいね！

[292: マンション掲示板さん]

ここは立ち退かないの？

[293: マンション住民さん]

>>292 マンション掲示板さん

立退料太り

[294: 住民さん3]

>>278 マンション住民さん

昔のスレで、この件の投稿があったと思いますね。そうだと、デベは情報を持っていたけど、確定情報では無いので購入検討者に説明しなかったのでしょうかね？

[295: 転居予定]

>>294 住民さん3さん

計画あったけど、正式に都市計画決定してなかったから、
告知義務はなかったのでは！？

義務でなければ、販売に不利になることは、
言わない（教えない）よね。

[296: 住民9さん]

>>290 住民さん6さん
明和地所だからヴェレーナシティか。9千m2はスゴイ規模だね。駅距離もウチより良いし、立退料+αくらいででここが買えるなら今の時代ならありかも。

[297: マンション住民さん]

立ち退き料で購入する価値ありですね。

[298: 入居済みさん]

問題は、いつ立退料がもらえるか…

[299: 契約者さん5]

>>296 住民9さん
総合地所です。長谷工の子会社ですね。

[300: マンション掲示板さん]

線路隣接だけど大丈夫なの？

[301: 中古マンション検討中さん]

>>300 マンション掲示板さん

もちろんセットバックし建設。

[302: 住民さん7]

>>295 転居予定さん
確かに、正式決定で告知で無ければ告知義務は無いでしょうね。ただ、以下が検討スレにあります。
>営業は、高架化は反対住民が多いから、高架化は難しいと言っていたけど。
もし本当なら、無責任な発言で信義則に反する違反では？

[303: 匿名さん]

>>302 住民さん7さん
「難しい」と「不可能」は大きな違いですね。信義則を主張するにしても、契約判断に際しての重要情報として重要事項説明会などで確認を行なった際の発言か、通常の営業マンとの会話の際の個人的見解としてのお話かによって全く変わって来ると思いますが、おそらく後者では？私は重要事項に該当すると思しき内容は口頭だけでは済まさずに必ずメールなり録音なりで相手の合意の上で記録してました。

[304: 住民さん1]

>>303 匿名さん

>通常の営業マンとの会話の際の個人的見解としてのお話かによって全く変わって来ると思います

その考えだと、営業が売るために高架は難しいと言っても、それを信じて勝った人の責任ってことですね。確かに、国交が宅建業者の取締りの基準を作っていますが、三菱地所などの大手の処分が少ないですね。確かに営業トークは鵜呑みにしないことですが、国交の取締り基準の根底は、取引の素人の購入者の保護ですね。本来なら、営業トークも処分の対象ですが、大手と行政の関係は深いですからね。また、この様なスレになると、デベかと思える様な火消しのレスが湧いてきますね。

[305: Resident4さん]

>>304 住民さん1さん
シンプルに、営業トークでも何にせよキチンと質問してその回答を得ていたのならその内容に基づき確認すれば良いのかと。誰かの過去の記憶の基づいた断片的なコメントをもとに推測でどうこう言っても仕方ないですよね。それにしても他の方のコメントに対して「湧いてくる」と言うのは随分と失礼な物言いかと思いますよ。

[306: 住民さん4]

>>305 Resident4さん

ここのコメントでは、困っている人達が打開策を模索しようしているのに、売主を擁護するコメントは珍しいですね。関係者ですか？

[307: マンション住民さん]

>>306 住民さん4さん
打開策の模索を本気で考えてるならこんな誰でも自由に書き込める匿名掲示板じゃなく、管理組合なり有志の住民間なりでやり取りした方が現実的では？少なくともこれまでのやり取りにはまともな打開策の模索とやらは一つも見られないように感じます。まあ今のご時世だと「自分は表に出たく無い。やり取りを何となくしてるうちに誰かが行動に移して自分の都合の良いように話を勝手にまとめてくれたら嬉しい。」って他人任せな方がこういう匿名掲示板を使うのかもですが。

[308: 住民さん1]

売主擁護しているわけではなく、重要事項説明では説明する義務がなかったっていう話をしただけでしょう

[309: マンション住民さん]

この掲示板でも、高架化が事業化される前に
売却を勧める警告が、度々記載されてましたよ…

そのアドバイスを無視して、事業化前に売却もせず、
事業化を本当に迎えてしまったのは、
自己責任になりますね。

後悔先に立たずです。