OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[902: 匿名さん]

↑どこかでお金が吸われているのかな？

[903: 匿名さん]

分譲価格を200万円UPして管理費を月1万円DOWNした方が売れそうな気がする。
管理費が高すぎて転売する時苦労しそうだ。。。

[904: 匿名さん]

普通のマンションでも、
中古になればなるほど修繕積立金が高くなり、管理費プラス修繕費の額は膨らむ。
古い中古の管理費(プラス修繕費)はどこも高い。

[905: 匿名さん]

新築でこれなら中古の管理費はいくらになるんだ？

[906: 匿名さん]

管理費4万、修繕積立金1,5万？、駐車場4万くらいかあ～？
何もしなくて毎月10万くらいかかるんですね。

6年目から固都税が月で割ると3万。

ローン返済で毎月20万。

庶民が買える物件ではなさそうですね。。

[907: 匿名さん]

勘違いしている人がいるので。管理費は年数がたっても変わらない。修繕積立は通常年数がたつと高くなる（ずっと一定というところも稀にあるが）。

[908: 匿名さん]

>スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく
>２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を
>楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。

毎月８千円も多く払って、共用施設利用の元とれるのか？

ゲストルーム、シアタールームやフィットネスルームは別途利用料かかるって、
モデルルームで言ってたぞ。

田舎の郊外マンションならいざ知らず、池袋は何でもあるんだし、
共用施設は最低限にして、管理費安い方が嬉しいと思うが。

仮に、「管理費4万、修繕積立金1,5万」なんてなったら、
毎月の負担は重いし、転売しようにも売れないし、身動きとれなくなるよ。

[909: 匿名さん]

共有施設使う人から使用料取ればいいじゃん。ラウンジなんか行かないし、キッズルームは必要ない。

[910: 匿名さん]

フィットネスの器具って結構高いんだよね。
１０年くらいで買い替えも必要でしょ？

[911: 匿名さん]

>>909
お金払うならだれも使わなくなる。プールがついてて、設備が充実しているちゃんとしたフィットネスクラブに通ったほうが良い。管理会社に儲けられるのがおかしい。ゴールドクレストさんはちゃんとこのあたりを早急に詰めて、正式管理費を出してもらいたい。管理会社変更も含めて、検討した方がいいのでは？

[912: 匿名さん]

共用施設部も今からなら部屋に変えれるんじゃねーのか。
変更して、管理費安くした方が売れ行き好調だと思うぞ。

[913: 匿名さん]

>>911
管理会社は変えられないんじゃないの？ゴクレに決定権ないんじゃ？

[914: 匿名さん]

まさかとは思いますが、

管理費の負担は地権者も分譲者と同じですよね・・・

ここら辺の事情をご存知の方いらっしゃったら情報提供お願いします。

[915: 匿名さん]

>>913
決定権はどこにある？UR？

[916: 匿名さん]

>>915
URじゃないの？雑居タワーだから。分譲住戸しか権限のないゴクレが管理会社決めたとは思えないけど。

[917: 匿名さん]

エアライズと同じ管理会社にやってもらうのが一番じゃないか。ちょっと荷が重かったんでしょう、優秀な管理会社に任せるのが一番だよ。

[918: 匿名さん]

◎管理費

★アウルタワー（豊島区）　４１０円/㎡

高輪・ザ・レジデンス（港区）　３３１円/㎡

パークコート赤坂・ザ・タワー（港区）　３２３円/㎡


アウルタワーより管理費が高いタワーマンションはあるの？

[919: 匿名さん]

プール付きでも300円超えるぐらいですしね。ふつう世帯数多いと管理費減るのにね。どこに消えてる？

[920: 匿名さん]

内廊下アトラスタワーで350円？

[921: 匿名さん]

アトラスは共有施設がないに等しいから却下。

[922: 匿名さん]

アトラスもそう考えると高いけど、同じ管理会社やね。

[923: 匿名さん]

コンシェリア西新宿（６１２戸）　３２７円/㎡

ゲストルーム、フィットネスルーム、ミュージックルーム、２０ｍプール、温泉、サウナ、２４時間コンシェルジュ、２４時間有人管理、庭に滝有り

規模はほぼ同じ、共有施設がアウルタワーより充実しているここの方が管理費が安いって？？

[924: 匿名さん]

管理費は、少しずつ上がりますよね。。ここまで沢山の共用施設を造ると負担も大きいということですね。

共用施設を使わない人にとっては、高コストマンションですね。

[925: 匿名さん]

ゴクレさんも売り主としてもう少し管理会社やURと上手く立ち回って顧客からの企業イメージ上げるとか考えないのかね？ここと勝どきは注目度高いと思うけどなあ。引渡し後に組合で話し合ってと言われてもね。

[926: 匿名さん]

管理費が高い理由って、事務所があるとか、プロムナードとかのせいなのかな？

そうだとしたら、なおさら共用施設の管理費を下げるような努力をして、
せめて、300円前半に持っていけないものですかね。

管理会社を変えた瞬間に２、３割減るんだろうけどね。

[927: 匿名さん]

もしかしてサンシャイン、東京メトロにプロムナード使用料を支払うことになってたりして？
はっきり言ってプロムナードはアウルタワー専用通路みたいなもんだからね。

[928: 匿名さん]

はは。
ヴァレーパーキングやってくれるなら平米400円出してもいい。
450円でもいいかな。

このくらいの共用施設なら300円以下が相場ですよ。
管理費がこんなに高くては大規模マンションに住むメリットがないですね。

[929: 匿名さん]

地権者も、分譲で買う人と同じ額の管理費を払うのかどうかは、確認しておいたほうが良いね。
地権者はデべと交渉して、色々優遇されるのが普通だから。

[930: 匿名さん]

>>929

ゴクレに聞いてもわからないって言われるかもね？
地権者はURと交渉してるだろうから。

[931: 購入検討中さん]

仮に地権者の方が管理費の平米単価安くてもそういう条件で契約してたらどうにもならないのでは？
現実的には売行きが悪くてURや三井も含めて見直す気になるか、引渡し後に管理組合で議題に上げて検討していくしかないかな。

せめて何故この値段なのか、他の物件等と比較して説明して欲しいものです。

[932: 購入検討中さん]

>927さん
いやいや、東池袋駅やエアライズからここを通ってサンシャインに抜けていく人もいるでしょうし、雨の日なんかは周辺の人も使えるんじゃないでしょうか？もしプロムナードが管理費を押し上げている理由だとしたら、何か釈然としないものがあります。

[933: 匿名さん]

三井の管理は高いんだろうか？

パークタワーイーストプレイス　３１７円／平米

イーストプレイスより共用施設が多い分で＋５０円、全体管理で＋５０円？

[934: 申込予定さん]

管理費の話題はあきた。

買う気があるなら、入居後の管理組合の会合でいやというほど議論をかわせばいいじゃん？
エアライズが、管理費削減できたなら、ここだってできるでしょ。

[935: 匿名さん]

>934さん
同感ですが、それがここの突出したマイナスポイントですから、これからもず～っと繰り返すんだと思いますよ。新しく検討者の方が増える度に！

[936: 匿名さん]

ゲストルーム、シアタールーム、フィットネスルームには使用料が必要なんですね。
ゲストルームやシアタールームは時間単位で部屋を個人(世帯)が占有するので
理解できますが、フィットネスルームは無料で利用できると思っていました…。

管理費の値上がりについては、ないと言う意見もあるけど、
マンション(管理会社)によってはあり得るケースもあります。
現状キープあるいは値下げするには
管理組合のがんばりと管理会社の対応次第じゃないかな？

[937: 匿名さん]

もしかしてタワーマンションで日本一管理費高い？

[938: 匿名さん]

管理組合についてあまりよく知らないのですが、管理費のことや修繕のことなど、いろいろと大変そうですね・・・。少しでも管理費が安くなればいいなぁと思ってはいても、結局は人任せというか、管理組合任せにして文句だけを言う方だっていると思うし、意見をひとつにまとめることってかなり難しそうですよね。一般的に管理組合って、各戸もちまわりなんでしょうか？それともほぼ固定メンバー？

[939: 匿名さん]

管理組合理事は持ち回りのところが多いんじゃないでしょうか？
総会で文句言われるし、なるだけやりたくないですね。

[940: 匿名さん]

管理組合の管理費削減の議題はこんな感じですかね。


エントランスの滝
　→水道代の無駄。いらね。

フィットネスルーム。
　→利用料かかるなら、サンシャインのコナミつかったほうがいい。いらね。

周りの緑がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。
　→緑はいらね。切り倒して売り払う。
　（こんな大規模再開発マンションの周りの大量の緑を住民が維持するのはおかしい、区がやれば？）

ゲストルームが2戸しかない。
　→600戸超に対して、2戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。

シアタールームが1戸しかない。
　→600戸超に対して、1戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。
　　映画館にいって。

立体駐車場の維持費メンテ費が高い。
　→エアライズの駐車場があいているから、そっちで借りて。いらね。

地下プロムナードの維持管理費がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。
　→住んでない人々に使わせる義理はないので、関係者以外立入禁止。
　　（集客率Upを目論むサンシャインが管理費だせば？）

なんかの共有施設を潰して、住民専用のコンビニにする。
　→便利でマンションの価値があがるし、地代は管理費の足しになる。

[941: 匿名さん]

＞エントランスの滝
同感。
共用施設のうち、滝だったり噴水だったり水をはっていたりの類は、だいたい数年経てばひからびるのが定石。なんでデベはこんなことも勉強しないのか理解に苦しむ。

＞シアタールームが1戸しかない
これも同感。シアタールームがまともに使われているマンションなんてほとんど無い。

＞緑はいらね。切り倒して売り払う
周りの緑は、公開空地じゃねーの？
近隣に解放するための空地を確保して容積率が緩和される（要するに延べ床を増やせる）って話だと思うんだが、だったら必要ということになるべ。

[942: 匿名さん]

サンシャイン側1階の店舗はコンビニが入るんじゃない？
今はサンクスしかないからスキー客がたむろするのにちょうどいい場所。

[943: 匿名さん]

今現在住んでいるマンションの管理組合理事は、持ち回りですよ。
毎年、総入れ替えです。
数年前、主人が理事長のくじを引き当ててしまい、１年間結構大変でした。
土曜日か日曜日の夕方から、理事会に集まり、終わるのが深夜近くになることも、ありましたね。
２００戸位のマンションでも、なかなか意見がかみ合わなかったりするのに、ここのように６００戸もあるマンションの管理組合って、どんな感じになるんだろう。

[944: 匿名さん]

管理組合の理事はできればやりたくないですねぇ。
ここはまず１年目から、管理費削減で揉めそうだし。
運が良ければ２〜３十年後まで、回ってこないでしょ。
永住するつもりじゃないし。

[945: 匿名さん]

大規模だから意見する人も増えそうだし、理事は本当に大変そうです。

チラチラと話が出ていますが、地権者と分譲購入者で管理費負担が違う、
ということがもし本当なら、大変なバトルになるんでしょう。
この点はしっかりと確認しておいた方が良さそうですね。

[946: 匿名さん]

>>944さん

１年目はもめないと思いますよ。
第一期の管理組合理事会はUR、地権者から選出でしょうから。

分譲購入者は二期以降でしょ？

[947: 匿名さん]

結局2期目からは誰か別の人がやるんだよね？
ここ理事は持ち回りになるだろうね。
今のうちの自宅マンションは400戸クラスの大規模ですが、
管理組合やってる知人とこないだ話をしたときに聞いたのが
大規模ともなると、頭オカシイ奴がどうしてもいるってこと。
あと外人（どことは言わんが）が含まれていると面倒なことが
多いらしい。自分はまだ担当したことないから知らないが
一生回ってきて欲しくない。

[948: 購入検討中さん]

ここ利回りどれくらい？

誰かおせーて。

ざっくり計算で全然オッケイ。

[949: 購入検討中さん]

販売予定時期遅くなってないかい？二月中旬だったっけ＿

[950: 匿名さん]

ここのMRって混んでる？場所が悪いからガラガラなんでしょうか。予約は簡単にとれそうな感じだけど。

[951: 匿名さん]

>949さん
確かに！1月下旬からずれましたね。確かこれで2回目、3回目かな？
想像するに優先分譲100戸がまだ埋まりきってないか、第一期の購入予定者がデベの思惑より足りないんでしょうね。第一期までにある程度捌いて人気を煽るんでしょう。
さて、ゴルフ行こうっと！