OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[601: 匿名さん]

どちらも管理実績がある会社なので、東急　VS　三井　って感じですね！

普通だと安ければいいとは言いませんが、この大手２社であれば安い方が
勝ちといえるでしょう！三井は他でもいろいろ言われているから、ここでも
同じことをしようとしているのかな・・？？。

[602: 匿名さん]

↑当然、東急＞三井。三井が東急に勝てるはずがない。実力が違いすぎるでしょ。少年野球と大リーガーってところでしょうね。

[603: 匿名さん]

>>596
内廊下、外廊下、の管理費なら
パークシティ豊洲には内廊下と外廊下の棟があり、
内廊下の棟の管理費のほうが僅かに安い。

[604: 匿名さん]

↑何言ってるの？？パークシティは内廊下、外廊下にかかわらず管理費は共通。敷地もここより広いし。管理費って、部屋の広さによって変わるのを知らないのかな？？あそこは確か、プールや、認可保育所、子育て支援施設、クリニックモール、エステサロン、サウナ、多目的ルーム、入居者専用！のコンビニエンスストア、カフェ、ライブラリーラウンジ、その他一般的な共用施設を持っていて、すごく管理費が高いと騒がれた有名タワーマンション。
そのパークシティ豊洲ですら、平米300円は切ってるけどね。外廊下が入っているから、多少下がったのかもだけど。管理費は内廊下が高いのは当然。

[605: 匿名さん]

↑パークシティ豊洲は、共通の管理費にプラスして
棟別の管理費がある。
棟別の管理費は、内廊下棟の方が安い。
管理費は内廊下の方が高いと言うのは単なる思い込み。

[606: 匿名さん]

＞＞６０５さん
ソースはありますか？

ヤフー不動産を見ても管理費は同じ割合です。
内廊下の方が管理費が高いのは常識です。内廊下だと、
冷暖房がかかる、じゅうたん敷きの維持費、当然お金が
かかります。それに対して修繕積立は若干内廊下の方が
安い可能性はあるかもしれませんが。

[607: 匿名さん]

ここと同じようなタワーのつくりをしている佃のクレストタワーは機械式駐車場が建物の中心にあり内廊下フロアとそれより上階が外廊下フロアになっている。ここは200円程度なので、内廊下がどうとか外廊下がどうとかの次元を超えた価格設定ですね。

[608: 匿名さん]

ここのラウンジって１時間いくらとかお金を払うんでしょうか？

[609: 匿名さん]

内廊下だけがとりえのきょうゆう施設の無い高層長屋の契約者がネガってるようですね。
煙突タワーって管理人がコンシェルジュ兼任だそうだけど、作業着着たおっさんがコンシェルジュやんの？

[610: 匿名さん]

管理は東急が良いよ。それは認めよう。
うちも東急だから。

[611: 匿名さん]

>>609さん

ネガっている人はいないような・・。中古マンション選びの基準にもある管理費が高すぎるのもどうかと思う。

[612: 匿名さん]

583さん
家賃プラス5～6万って、厳しいですよね！
今の収入を考えると、今後子供を保育園に預けて共稼ぎ必須です。
管理会社の件では、どうやらURが手かせ足かせになっているようですね。
最近のマンション転売事情によると、たとえ本体価格が安くても
管理費が高いと検討から外されてしまうとのことです。
これまでは、本体が安ければよしとされていたものが、
一般の方でもマンション購入のための知識をしっかり
得ているとのことでした。故に、このままでは転売が難しくなってくるかも？

[613: 匿名さん]

過去に管理会社を変えられたマンションってどこかありますか？

[614: 匿名さん]

変えられないことはない。
デベの系列管理会社だといろいろしがらみがあってそうとう厳しいだろうけど。

規約でどうなってるかだね。

URは知らん。

[615: 匿名さん]

今住んでいるマンションで、２年ほど前、管理会社を変えようということで、管理組合がいろいろと動きました。
住人にアンケートをとったり、説明会を開いたり。。。
でも、結局、管理会社は変わりませんでした。
管理会社も必死に抵抗したみたいですし、昔から住んでいる方々が、今更管理会社を変えることないだろうと乗り気ではなかったようです。
その年の管理組合の理事さんたちは、結構大変だったと思います。

[616: 匿名さん]

管理組合の理事さんは、毎年交代で行うものなの？
だとしたら、大規模な修繕がある前とか、
早く解決しなきゃいけない問題があるときとかは、
みんなやりたがらないだろうな・・・。
マンション住民もそれぞれ言い分があるだろうから、
絶対すんなりまとまらないだろうし、
管理会社ともそれなりにうまく関係を築かなきゃいけないだろうし。
それとも、やる気のある方がずっと理事さんをやってくれるもの？

[617: 匿名さん]

最近の議論は管理費が高いについてが多いけど、解決策として管理会社を変えると言うのはこの規模のマンションだと購入者の収入レベルもバラツキ出るし価値観も違うので現実は難しいと思います。購入者板で議論するのは良いと思いますが、検討板でそっちの議論に行ってしまうのはデベの思う壺ですよ。まずは正式発売までに世間並みの価格設定をしてもらう事を前提に意見交換する方が有効だと思います。私は買うと決めている訳ではありませんが、管理費はマイナス面で気になっている大きなポイントです。

[618: 申込予定さん]

管理会社を変えるのは確かに大変でしょうが
向かいのエアライズは先日変更になったそうです（実際になっていました）。
中古売り出し物件を見に変更前と変更後、何回か中にはいりましたが
変更後は来客対応や共用部分の清掃状況が明らかに良くなった気がし
ました。比較的リーズナブルな管理費だった気がします。

[619: 匿名さん]

↑どこからどこになったんですか？日本ハウジングが今の管理会社だったような？？

[620: 匿名さん]

617さんの意見も正論ですね。

[621: 匿名さん]

管理費なら勝どきビュータワーと比べるが一番。勝どきは、共用施設は少し少ないけど、ここと同じ内廊下と外廊下の組み合わせ。

[622: 匿名さん]

で、勝どきビュータワーは幾らくらいなんでしょうか？

[623: 匿名さん]

掲示板で管理費がどうこう言ったところでどうしようもないと思う。
URやゴクレの人がこの掲示板を見てるとは思わないから。
検討者がモデルルームに行った時に販売員に、他のマンションより高くないですか？安くなりませんかと言うくらいしかない。

617が書いてるように収入にもバラツキがあるだろうし、このくらいの管理費なら払ってよいと考える人もいるだろう。
過去のレスを読む限り、ほぼ決定のようなので高くて払えないという人は他の物件を検討するのが良いだろう。
1月下旬に販売のようだし年明けには決定するだろうから少し様子見ですね。

[624: 匿名さん]

↑そうですね。ただ、勝どきの管理費は気になりますね。

[625: 匿名さん]

URは知りませんが、ゴクレや他のデベの方はこことスマッチ位は見てますよ。
ゴクレの人も言ってましたし、この下にある「業者の方へ」を見れば分かります。
http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html
ただもう管理費の話はネタは出尽くした感じでちょっとあきてきましたね。

[626: 物件比較中さん]

ゴクレが目を皿のようにして掲示板を見て、頻繁な削除依頼や誘導書き込みを社員にやらせていたらしいというのは周知の話。クレストプライムタワー芝では大問題になった。
但し、自社の利益にならないことについては一切聴こうとしない会社と思って、期待しないようにね。

[627: 匿名さん]

すでに分譲済みで、人気の池袋のタワーマンションってどこですか。

[628: 匿名さん]

人気のタワーマンションと言えばシティタワー池袋ウェストゲートですかね。
残り2戸で完売みたい。

[629: 匿名さん]

ttp://www.ct-ikebukuro.com/

先着順キャンセル待ち受付中だから、ローンの問題で成約するかどうか不明な部屋も何戸かありそうだけど？

[630: 匿名さん]

627さんはスミフか要町の契約者の方ですか？
ここ見てる位なんだから、ネットで探せばすぐわかるのでは？

[631: 匿名さん]

すでに分譲済み（中古という意味では）とあるじゃん。今分譲中のマンションは関係ないでしょ？
池袋駅が普通に徒歩圏内（徒歩10分以内）であれば、ザタワーグランディア、エアライズ、シティタワー池袋が一応人気と言えるのでは？一番人気は安かったからエアライズかな。私も中古を視野に入れて、このあたりで探しているので参考までに。

[632: 匿名さん]

OWL検討者もシティタワー池袋ウエストゲート検討者もそれぞれライバル視なんかしてないでしょ。

ぜんぜん、最寄駅も違うし、規模もまったく違う物件。そもそもウエストは検討する部屋が少ししか
残ってないので検討したくても出来ない。ネガする理由もない。この二つのどっちがいいとかもなく、
好みの問題なので、池袋ウエストを意識しているようなコメントをされる方はやめませんか？そこの
営業の方が来るはずもないのは明白。

これから検討できるマンション同士での比較なら良いと思いますが。

[633: 匿名さん]

ザタワーグランディアは人気ありませんでしたよ。
大量に売れ残ってしまい、値下げ＋リフォーム込で売ってました。

[634: 匿名さん]

>>633さん

グランディアってどのくらいの坪単価だったんですか？見た目すごくきれいで魅力的に思います。池袋も徒歩圏だし。当時高かったってことですかね。

[635: 匿名さん]

>>632
反論しても無駄ですよ。
スルーすれば。

[636: 匿名さん]

タワーグランディアもエアライズもネット上で見る限りは中古物件少ないですね。規模的に多少流通はしてるんでしょうけど、ネット等に出る前に売れちゃうんでしょうね。そういう意味では両方とも今でも人気は高いと言えますね。ここもそういう物件になるんだろうか？

[637: 匿名さん]

>>634さん

自分が検討した部屋は70㎡クラスで坪300万ちょっとしましたかね？
その時期としては高かったのかな？
どうなんでしょう？
シティタワー池袋は坪230万くらいだったと思います。
エアライズは販売時期が2年くらい後だったですし。

ダイア建設のマンションというのが不人気の理由でしょうか？
カフェ、スパ、シアタールーム、パーティールームなど施設が充実しててなかなか良いと思いましたよ。

[638: 匿名さん]

>>637さん
大変参考になりました。大変わかりやすく、ご丁寧なご回答ありがとうございます。

[639: 匿名さん]

フィットネスルームとか設備を最高級にしていたりするのかな？売主の柔軟性がみたいですね。ゴールドクレストさん、管理会社選定からちゃんと考えて下さい。この管理費の高さだと場所は気に入ってますが、検討対象にならない。

[640: 匿名さん]

ゴクレさんが管理会社を決めたのなら、
何で自社系列の管理会社にしなかったのかが疑問。

[641: 匿名さん]

↑また管理費、管理会社の話に戻るんだ・・・

[642: 匿名さん]

ここの近くに商店街のようなものはありますか？東口にはない？？

[643: 匿名さん]

巣鴨までいかないとないのでは。

[644: 匿名さん]

つづき、大塚に行けばありますね。

[645: 匿名さん]

http://bbs2.sekkaku.net/bbs/?id=101054&mode=res&log=1321
一応あるようですが、どうでしょう。

[646: 匿名さん]

>>645さん
ありがとうございます。このあたりもあるものですね。

[647: 匿名さん]

南東側は何階ぐらいから抜けるのでしょうか？

[648: 匿名さん]

グーグル上は一番下の階でも抜けそうですね。

[649: 匿名さん]

南東側は低層住宅しかないので住居（7F以上）からはどの階でも抜けると思います。ただ南東は9Fの狭い部屋一戸を除いて11Fまで比分譲のようですが。

[650: 匿名さん]

また管理会社の話で恐縮ですが、お隣のエアライズは今年管理会社替えたらしいです。
http://ikebukuro.areablog.jp/blog/1000002163/p10105594c.html
まあどなたかが書かれてましたが、管理会社替える話の前に分譲時に一般的な価格にする努力をして欲しいと思いますが。

[651: 匿名さん]

ここはURが残るようだから管理会社は替えられないのでは？

[652: 匿名さん]

また管理のはなしに戻りますか…
もう出尽くしたと思いますが。

[653: 匿名さん]

650です。戻らなくて良いのですが、前回の話の中でこんな近くのエアライズの情報はなかったので知ってて損はないかと思い書かせていただきました。以上、終わり！

[654: 匿名さん]

>>651さん

ここは分譲時にURは一切関係ありません（←MRで聞きました）。650さんの情報検索すごいですね、
非常にためになります。652さんが言われるように管理費の話は確かに続いていますが、650さんの
情報は有益な情報として感謝致します。

さらにサービスが充実して、管理費が下がるのはメリットがありますね。さらに、管理に定評がある
ハウジングさんでしたら。

[655: 匿名さん]

>>654さん

URは一切関係ないとのことですが、事務所、店舗はどのような形態でしょうか？

[656: 匿名さん]

年明けにゴクレに聞いてみましょう！1～2回MR行ってもそこまで聞いてないのが普通だと思います。増して12月はゴクレの営業に聞いても決まって無い事やあいまいな事多かったですから。想像ですが、分譲の専有部分の仕様や価格はゴクレが決めるけど、事務所、店舗やプロムナードを含めた共有部分についてはURが事業主？として関係するのでゴクレが勝手にには決められないという事かなと。ゴクレは売主、監理はURとHPにも記載されているのでそう思いました。

[657: 匿名さん]

アトラスタワーの管理費概算というのを見てみますと
56.96㎡　
管理費
全体共用8.460円
住宅共用12.580円
369円/㎡

アウルタワーも全体共用部分＋住宅共用部分となるでしょう。
地下プロムナードはアウルタワーの管理になるでしょうから、URが関係している全体部分の管理費が高いのかもしれないですね？

[658: 匿名さん]

アトラスは内廊下ですよね？

[659: 匿名さん]

既出ですが内廊下でも外廊下でも管理費にたいした違いはありません。

[660: 匿名さん]

↑

なんで？修繕は多少外廊下が高くなり、管理費が冷暖房などの管理費がかかる分高くならないか？
内廊下タワーで管理費が高い理由で冷暖房などの快適性を維持するために費用が一般外廊下マンション
よりもかかる説明を受けた。

[661: 匿名さん]

分譲住戸の売主はゴクレですが、事業主はURでありゴクレではありませんので、URは一切関係ないとは言えません。
タワー名も○○クレストタワーではないです。おそらく管理会社の選定は事業主であるURにあるのではないでしょうか？

地権者は事業主との権利交換で地権者住戸を取得してますのでアフターケアは事業主であるUR。分譲住戸に関しては売主であるゴクレが責任を負うことになります。店舗・事務所が賃貸であるならば議決権はURに帰属。
ざっとみると、議決権はURが推定130？＋地権者135＋分譲473

アウルは住居・事務所の複合タワーであり、旧地権者は事業主の意向に同調する場合が多いですが、議決権の数を考えると管理会社変更できないということはなさそうです。完全分譲マンションでありURのような大口の権利保有者がいないエアライズと比べると容易にはいかないでしょうが、管理会社変更の可能性は有ると思います。

※○年間は管理会社を変更できないと定めている場合もあります。

仮に管理会社を変更できたとしてもエアライズ並の管理費にはできないでしょう？第一地区（豊島区、日立＜ファンド＞、エアライズ）と比べ事業規模が小さいアウルタワーは、第一地区より少ない所有者で第二地区分を負担しなければなりませんので。

[662: 匿名さん]

勝どきビュータワーがいくらか知りませんが、規模が同じくらいなので管理費も同額くらいで良さそうですね。

[663: 匿名さん]

占有部分の仕様決めるのもURだったんじゃないの？
カラーセレクトも不可・・。

[664: 匿名さん]

>>663さん
大成に発注してるのがURだから、デベが事業主の物件のように融通が利かないらしいです。

[665: 匿名さん]

650さんの紹介HPを見ると防犯カメラ台数などまでしっかり明記されていて、ここの管理体制との比較がしやすいですね。

[666: 匿名さん]

＞大成に発注してるのがURだから、デベが事業主の物件のように融通が利かないらしいです。

これで何となく納得しちゃうのも嫌ですよね。。
ＵＲあぐらをかくな！！と言いたくなります。

[667: 購入検討中さん]

ここってオプションメニューすらないんですよね。モデルルームにはオプションのシールたくさん張ってあるのに引渡し後に自分で好きにやってという事らしい。

[668: 匿名さん]

ここのフィットネスルームっていうのは、ゲストルームとかシアタールームといったほかの共用施設と同じように、フィットネス器具を置いてあるお部屋があるってことですよね？一般的なフィットネスルームって、常駐の担当者（？）の方がいるものですか？あと利用できる時間は決まってるんでしょうか？
普通のフィットネスクラブが入ってくれた方が、トレーナーとかもいるし、かえって気軽に利用できそうな気もしたり。。管理費も安くなるだろうし。

[669: 匿名さん]

>>664さん
URが大成建設に発注してるからカラーセレクトもオプションメニューもないんですね。
プランを無くして価格を抑えたのは評価しますが。
MRで聞いてもまだ決まってませんばかり・・・。
ゴクレが売主だけど何だか販売代理みたいですね。

[670: 匿名さん]

668さん
確かにフィットネスルームとかが何時から何時まで利用できるかというのは知りたいですね。来年以降、一般公開の際にはある程度規約も決まっているのではないでしょうか。ラウンジも二つありますが、ひとつは無料で公開、もうひとつは有料でいくらぐらいとかも。

[671: 匿名さん]

エアライズのラウンジは無料開放みたいですね。ここもそうなるのかな。

[672: 購入検討中さん]

なんでここは二つラウンジあるんだろうね？？

[673: 匿名さん]

エアライズって中古でも人気の理由ってなんで何でしょうか？
分譲時の価格なら人気がある理由もわかりますが、今の売買価格は
URレベルのエントランスなどを見る限り高いように感じました。

正直、坪300前後で売れる理由がよく分からないです。

[674: 匿名さん]

>>673

そりゃ新築が高止まりしているからじゃないでしょうか。

[675: 匿名さん]

668さん
フィットネスルームはマシンが設備されていて、無料で使用できるもの
だと思います。有料のジムでなければ、担当者も不在ではないでしょうか。
利用時間はさすがに24時間というわけにはいかず、21時や22時で
クローズするようですね。

それにしても、いざ自分が休みに入ると変に時間ができるものだから、
モデルルームの休み明けが待ち遠しく感じますね。
HPも、次回更新は1月4日のようです。

[676: 物件比較中さん]

フィットネスルームはきっと何時から何時まで無料で利用できますよ
的なものになるのでしょうね。普通のフィットネスクラブでない限り、
常駐の担当者の方などはいらっしゃないのではないでしょうか。
それならば、キッズルームの方にも常駐の方がいらっしゃればいいのになと
思ってしまいます（笑）親が一緒にいたとしても、常駐の方がいらっしゃれば
更に安心して子供を遊ばせることができますよね。
フィットネスルームにしてもシアタールームにしても、そこまで利用者が
いるのでしょうか。あまりにも利用する方が少なければ、
維持費ばかりかかるとかの問題で廃止になることもありそうですよね。

[677: 匿名さん]

ちなみに、エアライズはどのくらいの時間利用できるんでしょうかね。

[678: 匿名さん]

668です。フィットネスルームについて教えてくださったみなさん、どうもありがとうございました。フィットネスクラブではないので、やっぱり利用時間内に自由にマシンを利用できるお部屋ってことになるんでしょうかね。知らない人と二人きりなんて状況はいやだなぁと思い、常駐の方がいればいいなと思ったのですが、さすがにそんなわけはありませんよね・・・。

[679: 申込予定さん]

管理費が高くていいなら、いくらでも人員配置は可能です。
フィットネスルームに担当者は普通いません。
利用者はそれなりにいるでしょうね。
隣にコナミスポーツがありますけど、混雑した場所で運動するのは嫌だという人も多いですから。
家庭用テレビも大画面化してますからシアタールームはどうなんでしょうね？
とは言っても、自分の部屋で大音量で視聴できませんからたまには利用しようと思ってます。

[680: 匿名さん]

↑これだけ管理費が高いなら、なんでもできるような。ここの管理費がもっと安いなら679の意見もわかるが。

[681: 匿名さん]

実際に某マンションでフィットネス施設があるところに住んでいたことが
ありますが、管理側の人員は配置されていませんでしたね。

でもこれで不便を感じたことはありませんし、何も不都合はありませんでした。
お金のことを考えたら、一番高いのはやっぱり人ですから、できるだけ人は
少なくするにこしたことはないでしょうね。

[682: 匿名さん]

スミフの物件といい、東池袋のどこがいいんだい。

[683: 匿名さん]

そうですよね、人件費は一番お金がかかりますもんね。少しでも管理費を安くしてほしいと思うなら、人を増やしちゃいけませんよね。。フィットネスルームにこだわっちゃって申し訳ないのですが（汗）、常駐の人がいないとなると、フィットネスルームの利用は、管理人さんに申し出て鍵を借りるっていう感じになるんでしょうか。汗をかいたあと、外を歩くことなく、すぐに自分の部屋に戻れるのはなによりの魅力ですよね。

[684: 匿名さん]

フィットネスルームは入居者は自由に出入りできると思いますよ。わざわざ鍵を借りに行かなくてもいいと思います。

[685: 匿名さん]

＞６８２
だったら書かんで良い

[686: 匿名]

ていうかスミフは東池袋だっけ？

[687: 匿名さん]

ウェストゲートは西池袋

[688: 匿名さん]

ウェストゲートは池袋西口

[689: 匿名さん]

ここものびないねー。人気がないってことかな。

[690: 匿名さん]

明日MRオープン？管理費の内容を確認されたら教えて下さい！

[691: 匿名さん]

684
フィットネスは自分達だけで独占利用できずに、
他人と相席になるわけですか？

[692: 匿名さん]

独占利用って、貸し切りってこと？フィットネスルームでそんなこと出来るわけないじゃん。
しかも相席ってなんだよ、レストランじゃあるまいし。

[693: 物件比較中さん]

投資も視野に入れて購入検討している城南の住民です。

今朝ウェストパークタワー池袋やドレシア上池袋といった賃貸物件の広告が入ってきたのですが、賃料安いですねぇ～　＠１万円からありましたよ。

あまり池袋の相場が解っていなかったのですが、例えば神奈川の武蔵小杉の同じようなタワーマンションでも＠１.１万円～でしたから、池袋の安さが、都心にしては際立っているように感じました。

需給のバランスが崩れているのかな？元々これが相場？東口と西口でも結構違います？

当然、売買物件の価格の妥当性にも影響すると思いますので、詳しい方がいたら教えて教えていただけると助かります。

[694: 匿名さん]

街として魅力が無いんだよ。

ご存知の様に文京地区ではない。
利便性といっても交通利便性は池袋が職場の人以外（一般的な大手町とか）にとっては高くない。
治安が宜しくない。西口に至っては、チャイナタウン化する可能性まである。
緑が多いということもない。
公園も少ない。
歴史的な街でもない。
この辺の東池袋は有用性の低い、有楽町線のみ。
結果的に住民層もそれなり。

ここに魅力を感じるのは長い間、東武、西武などで池袋経由で東京に通っていた人、つまり埼玉県民ね。
東京の人には魅力が無い、つまり、それなりの価格でした取引されないという事だと思います。

[695: 匿名さん]

ここは、スガモプリズンがあった歴史的な土地ですよ。

[696: 買い換え検討中]

パークタワー池袋２９階の物件、安いぞ。

[697: 匿名さん]

パークタワーは半年前から売れてないですよ。
分譲価格で販売してますから誰にも相手にされてないみたいです。
適正価格は4500万円です

[698: 物件比較中さん]

≫694

要するに、投資向きではないということ？
新都心線の開通で通過駅になってしまい、さらに地盤沈下の懸念もありますかね？
かと言って、長く住みたい街でもなさそうですね、

何か浮上要素はないものか・・・

[699: 匿名]

697
その根拠は？

[700: 買い換え検討中]

ここは、最上階のつぼ単価は３００万くらいですかね？

[701: 匿名さん]

696は、本当に安いと思うなら
自分でサッサと買うか親族や友人に勧めなさい。

[702: 匿名さん]

>>696
パークタワー池袋イーストプレイスだろ？

パークタワーは南池袋。

シティタワー池袋は東池袋。

シティタワー池袋ウエストゲートは高松。

[703: 匿名さん]

>698さま

この辺のタワーを投資で買うんなら、茗荷谷の駅前にされたら如何ですか？、あそこの方が数段価値が上です。

小さい部屋もあるから予算によって対応かのうだし。

[704: 匿名さん]

東池袋の再開発が完了するとここの価値も上がるって考え方もあると思いますが、どうですかね。

[705: 匿名さん]

昨年までの優先価格と今年発表の予定価格は違いましたか？行かれた方教えて下さい。

[706: 匿名さん]

先月優先で購入した方の決めてはなんでしょうか？

[707: 購入経験者さん]

>703様

確かに茗荷谷の駅前の価値のほうが上という見方は同感ですが、
購入単価で15％～20％程度の差があることを考えると、その差を
回収できるほどの価値差があるとは思えません。
だから、投資案件として見たとしても、茗荷谷が向いているととも
いえないと感じています。

＞704様

再開発後は相対的に価値があがると思いますが、他の方の意見にも
ある通り、池袋自体の将来性に大きく期待することは難しいと思う
ので池袋（あるいは豊島区）周辺の中での相対的価値はあがると見
るのがより正しいかと思います。

私自身は、他と比べて割安感を非常に感じるので、購入するつもりで
進めています。上で書いたような投資目的ではないのですが、絶対に
住み替えないわけでもないので、購入時の割安感をもって居住する
こと自体は満足度のひとつだと今までも感じていたので。

[708: 匿名さん]

好材料は出ている間に上がり、出尽くすと下がる。
再開発が終わったら地価が下がった街も都内にありますよね。

[709: 匿名さん]

>>707さん

購入済み？今年の価格が去年の価格より上がってる可能性があるのでは？

[710: 匿名さん]

株とおなじですな。材料出尽くしでハイ終わり。

[711: 匿名さん]

再開発が殆どされてない西口はまだ上昇可能性あり

[712: 匿名さん]

材料いっぱいあると思うけどなー。結構変わるよ、東口は。役所移転は引き金になると思う。

[713: 匿名さん]

>再開発が殆どされてない西口はまだ上昇可能性あり

西口公園くらいしか再開発できそうな土地がないんだが…
あと北口とリビエラくらいか。

[714: 匿名さん]

東口の方が発展可能性はあるね。

[716: 匿名さん]

ここの近くのパークタワー池袋イーストはどのくらいの坪単価で中古売買されてますかね？？

[717: 購入検討中さん]

フィットネスルームについて、利用時間内ならいつでも自由に
マシンを使ってもらってもいいですよっていう部屋になるんでしょうね。
残念ながら貸し切りという状態にはならないでしょうけど。
また、知らない人と二人きりなんて状況は、普通にあることだと思いますし、
そこに常駐の方がいてもいなくてもそれもあまり変わらないような気もするけど（笑）
なので私なら、隣にある有料施設のコナミスポーツを利用するのであれば
マンションについている無料を選んでしまいます。
好きな時間に自由に利用できてタダなんて言うことないじゃないですか！
大いに活用します

[718: 匿名さん]

中間層25Fぐらいで平均坪250万円を切るぐらいが妥当かね。

[719: 匿名さん]

２５階北西の優先分譲だと坪２８０万円くらい？
西口のシティタワーや池袋本町のプラウドが坪２３０万円くらいなんで、718さんの言う通り坪２５０万円くらいが適当かな。
第一期は、優先分譲からの値下げに期待。

[720: 匿名さん]

坪270ぐらいでしょ。

[721: 匿名さん]

ちょっと気になったんで横レス。
自分の持っている価格表だと低層２０坪５５００万円なのだが…
もしかして、人によって価格を変えてる？

[722: 匿名さん]

要町シティタワーの２５階は坪２８０万円ですが…

[723: 匿名さん]

要町シティタワーの契約者は辛いですね。
駅直結のタワーと同じ価格なんて

[724: 匿名さん]

>>719

西口？（笑）のシティタワー契約者さんでしょうか？

[725: 匿名さん]

私もアウルのような素晴らしいマンションに出会えて超ラッキー幸せです！

[726: 匿名さん]

>>721
それって、坪275万ってことでしょ。みんなと同じじゃないですか？価格表って、ここの？配ってないですよね。

[727: 匿名さん]

>>725さん
素晴らしいとはどのような点ですか？

[728: 申込予定さん]

好評につき、優先分譲より100万単位で価格を切り上げたという情報があります。
坪270とか坪280とかで狙っているのであれば諦めた方がいいのではないでしょうか。

[729: 匿名さん]

100万上がったところで坪5万程度でしょ。たいしたことはない。

[730: 匿名さん]

>727さん
やはり名前です＾＾

[731: 匿名さん]

名前を英語書きした時、第三者が読めるかですね。
それと、名前に地名が入っていない。勝どきタワーと違って。
つまり、第三者には名前だけでは何処のマンションか分からない。

[732: 匿名さん]

言われてみればそうですね、地名が入ってないマンションってあまりないかも。
ＯＷＬからすぐに池袋を連想できる人ってそうそういないように思います。
名前の由来？を聞けばなるほどね～と思いますが、池袋っていう地名が入ってないことに
不満を感じてる方もいらっしゃるんでしょうか？
そして、英語がまったくダメな私はＯＷＬが読めませんでした。
（オウルタワーかと・・・恥）
でも私はこの名前、気に入ってますよ。

[733: 匿名さん]

アウルタワーが素敵かどうかは別として
「クレスト池袋イーストステーションマークス・ザ・タワー」的な名前よりはマシだった。

[734: 匿名さん]

676さん
キッズルームって利用した事がないのですが、玩具や遊具が設営してある
スペースを、子供と母親が自由に利用できるという感じなんですよね？
常駐の人がいるとすれば保育士さんがベストですが、マンションの共有施設に
そこまで望むのは無理な話という気がします。

678さん
フィットネスで2人きりになるのは、そんなに気まずいですか？
恐らく、ジム内は適度な広さもあると思うので大丈夫じゃないですかねー。

[735: 匿名さん]

フィットネスで二人きり・・身体を鍛えあう。男らしくて素敵です！＾＾

[736: 購入検討中さん]

>728
よくわからないのですが、たとえば5698万だったらいくらになるのでしょうか？

[737: 匿名さん]

>>734
なんか営業マンですって、回答だね。ここまで営業マンを感じるコメントはじめて見た。

[738: 匿名さん]

男同士で住むにはフィットネスもあるしいい感じかも

[739: 匿名さん]

キッズルームは今日のように寒い日やお天気の悪い日なんかはとても便利そうですね。家でじっとしてると、親も子供もストレスがたまってしまうので、ちょっと広い空間で思い切り遊ぶことができたらいい気分転換になりそう。
でも、公園デビューって言葉があるように、キッズルームデビューって感じでお母さんたちのコミュニティに入っていくのは勇気がいるかもしれないなぁとも思います。どうしてもグループができちゃうだろうし。

[740: 匿名さん]

なんだか全然盛りあがらねーマンションだな。

「くるま、くるま、くるま、みっつで轟です」ギューーン＾＾

[741: 匿名さん]

小さい子どもがいると、キッズルームのような施設は、とてもありがたいですね。
たしかに、寒い日や雨の日などの子どもと親のストレス発散の場所には、うってつけ。
まあ、子どもや親同士のいい交流ができればの話ですが。
公園だと不特定多数の親子が集まるけれど、ここは、住民の方々の施設。
もめごとが起こると、やだな～なんて思ってしまいます。
よけいなストレスがたまりそうで。
って、よけいな取り越し苦労ですね。

[742: 購入検討中さん]

ここってキッズルームはあるけど、小さな子供がいて奥さんが専業主婦の家庭だとしたら、旦那の稼ぎがそれなりに良いか親の援助でもないとなかなか買えませんよね。セレブマンションでは無いと思いますが住民層ってどんな感じになるんでしょうね？ちなみにうちはDINKSです！

[743: 匿名さん]

>>741
営業トークだね。
これだけ管理費を払えば、当然キッズルームはついてるでしょ。大型マンションで付いてないのはないし、これだけ管理費を払えば、保育士さんが5名ぐらい付いててもやっていけるのでは？

[744: 匿名さん]

無駄な施設が多いマンション。終了

[745: 匿名さん]

うちはキッズルーム使うとしたら土日祝日限定な子あり共働きです。
子どもが小さいうちはキッズルームで良いのですが、少し大きくなったら
（特に男の子）キッズルームでは力があまりすぎて危険な感じがします。
出来るならば学童対応スペースもあると良いのになんて思うんですが・・・
まぁ、無理な話なんでしょうねぇ。

ところでディスポーザーについてちょっと質問です。
配管等に負担がかかるため維持管理や修繕など結構かかると聞いたのですが
本当のところどうなんでしょう？
修繕計画にその辺りも組み込まれているんでしょうか。

[746: 匿名さん]

うちのマンションはディスポーザーのメンテナンス等も管理費に組み込まれてますが、ここはどうなんでしょうね？
まだそこまで詳しく聞いてる人はいないでしょうから、ここで聞くよりモデルルームで聞く方が良いと思います。

[747: 匿名さん]

異常に高い管理費についてMRで聞くべきですね。管理会社の実績がとかってごまかしてきたら、危険かも。

このご時世に企業努力を感じない管理費の設定をしているのは恥ずかしい話。

[748: 匿名さん]

ディスポーザーをケチって付けてないマンションの方が
良い様なレスの流れは嫌だな。

[749: 匿名さん]

管理費とのバランスだと思います。

[750: 匿名さん]

OWL TOWERはこの掲示板で管理費が高いと言う話題が多いようですが、
具体的にいくら位なのでしょう？
かなり遡って読みましたが、月3万円という記述がありました。
この数値は、信憑性ありですか？

＞743
キッズルームに保育士さん5名は無理でしょう。
管理費の中でも、人件費が一番費用がかかりますし、それが
有資格者となれば、さらに上乗せとなります。
参考までに、認可は公的資金補助があるのでそうでもないですが、
認可外の保育園だと、月額の保育料は7～8万円、多いところだと
10万円以上にもなるんですよ。

[751: 購入検討中さん]

今月下旬販売予定にしては盛り上がってませんな～年明けMRグランドオープンしても実質に賑わうのはこの週末からかな？優先販売ってどの位申し込みあったんだろう？？

>750さん
↓は本当です。約410円/㎡というのが12月にMRで聞いた価格でした。
>かなり遡って読みましたが、月3万円という記述がありました。

[752: 匿名さん]

この週末は３連休だし、盛り上がるのはこれからなのかもしれませんね。優先販売については私も気になってます。申し込まれた方、多いんですかねぇ。

ところで、管理費と修繕費あわせて３万円じゃなくて、管理費だけで３万円なんですよね？やっぱりどう考えても高いです。ＭＤで尋ねれば、その内訳みたいなものも教えてもらるんでしょうか。共用施設でこれぐらい、人件費でこれぐらい、とか。すでに話題になってたらすみません。

[754: 匿名さん]

最近あまり盛り上がりませんね。
勝手に今まで自分が検討した結果をまとめてみました。皆さんはどう思われます？

１．立地　○　再開発エリアなので、一般の池袋のイメージとは違って周辺も綺麗です。
２．交通利便性　◎　東池袋2分、地下直結、高速インターやエアポートリムジンも近い
３．生活利便性　◎　スーパー2分以内　2件、Tsutaya、サンシャイン、図書館、病院、池袋徒歩圏
４．部屋の仕様　×　フローリングや壁紙、キッチン天板等、ちょっと安っぽい
５．共用施設　○　必要な人とそうでない人で評価は分かれますが、一応一通りある。
６．物件価格　△　決して安くはありませんが、他の物件に比べるとこのご時世を多少は反映している？
７．ランニングコスト　×　ご指摘通り管理費
８．資産価値　○　値上がりは期待しないがこれだけ条件がそろっていれば転売する時などは買い手は見つけやすい。事業仕分で指摘されてますが、造幣局が今後どうなるかや区役所が南池袋に移転して周辺がどう変わるか等によって＋－の可能性は未知。
９．事業主　△ UR（監理）、ゴクレ（販売）、三井（サービス）＊何かあった時の責任はどうなるのか？大手一社の方がシンプルで良い。（個人的な考えですが）　
１０．その他　場所のイメージ×（池袋、巣鴨プリズン）、販売手法×（準備不足）・・・

総合的には非常に興味を持っています。是非皆さんのご意見もお聞かせください。

[755: 匿名さん]

>>754さん
分かりやすいですね。
眺望を加えると、
南東：眺望良好、雑司ヶ谷、護国寺方面
南西：エアライズビュー、高層階はエアライズより上ですが、空しか見えない。富士山は見える？
北西：眺望それなりに良好、サンシャインシティビュー　ただし、低層左方向は
再開発ビルが邪魔する。富士山は見える？

価格的には南東＞南西＞北西のようです。南東を基準とすると、南西-20万円、北西-40万円と
いったところでしょうか。

なお、ランニングコストは平米400円オーバーは異常に高いです。プロムナードなりの管理費が
かかるなどは言い訳に過ぎない。エントランスの滝が高い？共用施設の管理が高い？としても
他の物件でもいくらでも価格をおさえている管理はあります。ここはそこが大×でしょう。

[756: 匿名さん]

南東は護国寺は見えますが雑司が谷はほとんど見えないと思います。
富士山が見えるのはどちらかといえば北西です。

[757: 匿名さん]

北西の方が見えますか？地図上で見ても、池袋の北西方向に富士山があるようには思えないんですが・・。

[758: 匿名さん]

どうせ富士山は晴れて、
しかも空気の澄んだ日にしか見えません。

[759: 匿名さん]

どうせ豊島区新庁舎が建ったら見えません。

[760: 匿名さん]

ここはタワーではありますが眺望が一番の売りではありませんね。南東は抜けてますが得に付加価値となるようなものがあるわけでもないので。強いていえば夜景ですね！

[761: 匿名さん]

すいません。方向を言ってるのではないので。
富士山は北西のバルコニーから左を見れば見えます。
南西の部屋だとエアライズより高くないと見えないでしょうね？

[762: 匿名さん]

富士山方向に新庁舎が立つんですかね。

[763: 匿名さん]

とりあえず、前に建物がないのが最低条件でしょうか。タワーのお見合いは、高層階である眺望優位性が低くなってしまうので。

[764: 匿名さん]

眺望ならシティタワー池袋が上ですね。

[765: 匿名さん]

ウェストゲートはダイナミックパノラマウィンドウだから室内が丸見えだお

[766: 匿名]

DWは案外外からは見えにくいぞ
昼間は鏡面のようになる

[767: 匿名さん]

今日MR行かれた方いらっしゃいますか？値段は昨年より細かく出てきましたか？

[768: 匿名さん]

価格は「南東＞南西」のようですが、実際のところどちらの向きがいいんでしょう。うちは共働きなので日中は誰もいないし、朝の光が射し込んで気持ちよさそうな南東がいいかな～と思ってるんですが、冬なんかは南西の方が暖かいのかなぁとかいろいろ考えます。夏は西日がちょっと怖いですが。。。日当たりに不安もあるし、価格も少し安いようなら南西でもいいのかな。

[769: 匿名さん]

>>768さん

共働きなら南東が良いんじゃないですか？
眺望が良いですし。
奥さんが家に居る世帯なら南西が良いと思います。
明るさと暖かさが全然違います。
タワーの東、北向きは寒いですからね。
洗濯物は夜中から干しておかないと南東向きでは乾きません。
物干しが付いてますが干すかは？ですが。
西日は角住戸以外は心配いらないと思います。

[770: 匿名さん]

南西って、エアライズビューでしょ？なんでいいの？

[771: 匿名さん]

有明のプール付き、ゲストルームジャグジー付のマンションでも住宅＋建物全体管理費合わせて300円前半みたいですね。ここと同じ、内廊下＋外廊下・・・410円って、どんだけ儲けようとしてるの？？それなら、売値高くしてくれたらいいのに！！

[772: 匿名さん]

ここって、本当に410円？んなわけないっしょ。

[773: 匿名さん]

BMAとここでは戸数が違う。

[774: 匿名さん]

ここより管理費高いところってあるかな？

[775: 匿名さん]

都内一番高い管理費だったら、M不動産管理恥ずかしいね。

[776: 匿名さん]

769
高層階の西日を甘く見過ぎ。
奥さんが家にいるなら南西は、夏の午後にカーテン閉めてエアコン付けてなきゃやってられない。
真南と違い南西は部屋に日光が差し込むから。

[777: 匿名さん]

低層なら、西日はエアライズで遮られるでしょ？

[778: 匿名さん]

そういうこと。

[779: 匿名さん]

去年から値段下がった？上がった？

[780: 匿名さん]

タワーなのに新宿も富士山もほとんど見えないんだね。
owlタワー専用地下プロムナードがあるとはいえ管理費高くないですか？
修繕積立金込みの値段の間違いじゃないの？

[781: 匿名さん]

タワーの景色なんてすぐに見飽きるぜ。

[782: 匿名さん]

それは、景色の悪いタワーの話。
良い景色のタワーなら、なかなか見飽きない。
ここから見えるのが、良い景色とは思えないが。

[783: 匿名さん]

ここは景色より立地で選ぶ人が多いんじゃないかな？
景色で選ぶ人は買わないで良いのでは？？

[784: 匿名さん]

MR混んでますでしょうか。

[785: 匿名さん]

MRの部屋タイプが増えたりしてたらいきたいけどなー。

[786: 匿名さん]

１月中旬に抽選って本当？

[787: 匿名さん]

>784さん、786さん
「混んでますよ！」とか「本当ですよ！」って書き込みあったらどうされるつもりですか？検討してるならこんなとこで聞かずに、MRに聞かれるかMRに行った方が良いですよ。

[788: 匿名さん]

ここの掲示板の人気度合から、混んでたりすることはないように思いますが・・。

[789: 匿名さん]

確かに、ここはしけてる・・

[790: 匿名さん]

787、検討してる人は当然そうしてるだろうし、もう大詰めの段階だから今更ここの情報に期待してない。
だから書込みも少ないんじゃないの？

[791: 匿名さん]

抽選が終わり、契約済みさんが増えれば
ポジの書き込みだらけになりますよ。それがよくあるケース。

[792: 匿名さん]

>>788

別の掲示板のここの人気度は関東地区2位ですよ。
1位は池袋本町。

[793: 匿名さん]

>>792

ここって人気あるの？？人気あるならスレがのびるんじゃないか？１月の販売期にも関わらず不人気すぎないか。

[794: 購入検討中さん]

管理費とか批判されるとこがもうある程度出たから今は目立つ程の欠点がないから伸びないんじゃあないですかね？？

[795: 匿名さん]

↑
物件価格はどうなの？

[796: 匿名さん]

MR等で聞いてきた情報を書いても、まだMRさえ行ってないような方が「そんなはずはない。」「それはおかしい。」とか「・・・って本当ですか？」みたいなやり取りが繰り返されるので、書く気もなくなってくるんですよね。こういうところはそういうものなんでしょうけど。

[797: 匿名さん]

＞７９６さん
ちなみにMRで聞いてきた情報とはどのようなものでしょうか。私のところは残念ながら昨年MRに行きましたがあまり情報をもらえませんでした。今年は来週以降に行こうかと思っていますけど、今まで営業さんからあまり積極的に売ろうという感じではないので、販売時期はまだまだ先のように感じています。

[798: 購入検討中さん]

>>796

たしかにMRで聞いた情報をMRに行ってない人に反論されても「一体なんなんだ」って思うな。

>>795

安い高いは人によって変わってくるだろうけど自分感覚で相場を考えて妥当かちょい安いくらいだと思うけど。

[799: 匿名さん]

>797さん
昨年の書き込みで多くの方が書かれているので基本的な情報はそれと同じようなものです。

営業姿勢に関しては営業さんにもよるのかもしれませんが、本当に買いそうな人とそうでない人で選別し、買いそうな人からアプローチしてるのではないかと思います。どこでもそうだと思いますが。797さんはMR行かれた時に年収や他の物件も含めた検討状況、いつ頃決めたい等話されましたか？私も早期に完売するとは思ってませんが、問い合わせやMR訪問は多いようですので多少売り主も強気に出ているかもしれませんね。

[800: 匿名さん]

>799さん

ありがとうございます。
私は前向きに検討したいと思ってはいますが、ここで書かれている管理費の情報（事実）でランニングコストがどうにかならないかな、売主さんと三不管理さんに期待している状況です。MRでは聞かれた範囲内で回答はしました。
昨年の価格は予定価格のようなので、販売価格が出てきてから、真剣に検討したいと思います。ここが竣工後も売れ残りいっぱいになるようであれば、見送りたいとも思います。

ここへの問い合わせって多いんですかね。勝どきでMRが混んでるのではと思ってしまいます。