ベイクレストタワー

[eマンションシスオペ]

ベイクレストタワーの住民さん、購入者さんのためのスレッドを立ち上げました。
情報交換の場として、ご活用下さいませ。
なお、過去のスレッドは下記を参照してください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39679/

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分

[1380: 厚木]

>1371 >1379
「野村時代」と言えていいですね。
新規分譲時から野村の管理で、もうすぐ築４０年を迎えます。

管理組合加入の損害保険の説明会がありました。
他のマンションもそうらしいですが、管理会社が保険会社の代理店ということで、会には保険会社は来ていませんでした。野村が来ていました。組合員出席者数は２５、ということは、毎回の総会で必ず賛成＆委任状を出す１７０人は来ていない、情勢・形成に変化いまだなしということでしょう。掛け金増加の圧迫で管理費値上げの予兆アリアリですが、理事長（任期１年）さんは野村の労をねぎらい、感謝を示し、どっちを向いているのだか。

[1381: 匿名]

野村に便宜を与えれば自分も儲かる。
野村に逆らえば村八分。
大和にリプレースしたら野村時代の膿がぞろぞろ。
理事長、監事の悪行も時間の問題？

[1382: 匿名]

総会議案7号8号？
裁判の中身がさっぱりわかりません。

[1383: 匿名]

地下水湧水事件。
これまた隠蔽ですね。

[1384: 厚木]

リアリズムに徹する、リアリストたれ、嫌でも現実を直視せよ、
これらは、言うはたやすいが本当に難しいことですね。
耳ざわりのよい心地よい「加工された現実」に囲まれていたい。
でもそれをやっていくといつの日かとんでもない局面を迎える。
７年前、当管理組合は理事会を中心にして管理人と住民一派を
守りぬきました。現在の監事は当時の監事と元専門委員です。
こんなことをまだやっていられる余裕があるということです。
ときどき、他のマンションが不正者を告発したと目にしますが、
財布のひもを締めている、経済的合理性が一応あるのでしょう。
不正者を守ったり放置しているようだと財政的にも甘さが出て、
予想外に苦しくなっています。全組合員に実態をお知らせして、
判断をあおぐ。隠蔽とは逆の、こういう姿勢が節約をもたらす。

「不正の否定から権利は生まれた。」と村井実『人間の権利』。
権利と正義と訴えは、同義語だそうです。権利は「在る」もの
ではなく主張してこそ誕生し、ふさわしい理由があれば正義に。
訴えがなければ例え憲法に書かれていても死語と化すとのこと。
黙らないことには高い価値があるようです。釈迦に説法ですが。

[1385: 参考文献]

・区分所有法と標準管理規約との関係をどうみる
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5806.html

なかなか精緻な法的議論との印象を持ちました。

[1386: マンション住民さん]

高輪ゲートウェイ駅まで徒歩15分ほどですし、来年にはまたこのマンションの価値がグッと上がると思うと住民として嬉しいですよね。
新駅付近のスーパーや飲食店が数多くできるので生活も変わりそうですね。楽しみです。

[1387: 発売中]

『週刊東洋経済』（最新３月２日号、７１０円）の
第２特集「漂流し始めるマンション」：
https://premium.toyokeizai.net/articles/-/20049

[1388: 昨日のニュース]

マンション総会決議は無効　個別電気契約で最高裁（日本経済新聞）
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4206516005032019000000/

[1389: 興味あり人間]

東京ガスから電気を購入しましょう。
https://home.tokyo-gas.co.jp/power/special/ad/lp01.html?utm_source=goo...

[1390: 気になる住民]

ベイクレの仲介価格が下がってるって本当ですか。

[1391: マンション掲示板さん]

独立系管理会社からの情報。

野村、三井、東急、三菱、長谷工？住友？は強い仲間意識あり。
この5社に競争入札させても金額調整される。

大和と稲葉さんは仲良しですね。
大和経由の修繕工事は20％のマージンが乗っていると考えたほうが良い。

その他業界のマル秘情報。

この情報を信ずるべきか聞き流すべきか。

[1392: 住民]

４Ｋ、８Ｋテレビは見られますか。
テレビを買い替える時期を考えています。

[1393: 購入断念]

買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。

理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。

購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。

[1395: 匿名]

当選する方が正しいとは限らないです。
寝返ってまで理事長になる人もいます。

[1401: 匿名]

初心者マークと、部外者かどうかは無関係では？

[1402: 住人]

最近、黒い服着た入管書を下げた人がよくインターホン鳴らしています。
何の用かご存知ですか？

[1403: 住民板ユーザーさんΣ]

「クローズアップ現代＋」今夜７：５７～（４５分）放送
「“都会のマンション”に異変！あなたはどうする？」

意見・情報募集中
https://www.nhk.or.jp/gendai/request/manshion.html

[1404: マンション比較中]

[No.1394から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当］

[1405: 住民板ユーザーさん1]

参考になる情報です。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/06/12/135309

[1406: 買いたい]

ここは大型犬を飼える貴重な物件と紹介されましたが本当ですか。

[1407: 住民板ユーザーさん1]

監事の投稿消されちゃったね。
名誉毀損で訴えられていたから腹いせに書いていたんだろうね。

[1408: 住民板ユーザーさん1]

古い投稿の1369

理事長、メンテナンス部会、理事各位、監事様
清掃会社作業員は契約書どうりに勤務しているか、日常清掃、定期清掃が契約書どうりに行なっているかチェックしてください。
庭にたくさんごみがあり、草もぼうぼうです。
ガラスも汚れていますね。

なめられてるんじゃねーよ。
チコ。

[1409: 住民板ユーザーさん1]

ベイクレのことらしい。
https://okwave.jp/qa/q8903157.html

[1410: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1411: 爺い]

なぜ裁判になるのか。
管理規約42条に「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない」とあります。
監事が素直に監査し、理事会や理事長がその指摘を素直に受け止め、反省すべき点を是正していれば裁判は不要です。
理事会を非難する組合員がいても、彼の意見を聞き、非難の背景を探り、お互い誠実に協議すれば紛争は回避できます。
監事が機能していれば組合内裁判はほとんど回避できるはずです。
爺いが提起した裁判の原因は監事が理事長をかばい、積極的に不正を隠ぺいした結果と考えています。
何故そう考えるかは、別の機会にご説明します。
裁判を非難する前に監事の責任が問われるべきです。
長期にわたり監事をしているS監事の責任は大きいです。

[1412: 爺い]

No1394投稿でクレーマーと断定された爺いです。
No1394は購入検討の方に発していますので名誉回復のために爺いもここで投稿することにします。
1394様　ご異論がりましたらここで議論しましょう。
オープンな議論こそ購入予定者、組合員の利益と考えます。

削除されたNo1394　投稿の原文一部転写。

「またクレーマー兼自作自演大好き爺いが負け惜しみ投稿してますね。
ちなみにBCTの理事選挙で立候補が否決されたのはクレーマーの爺いだけです。
中略
購入検討の方、裁判が頻繁に行われているような自作自演投稿ですが、裁判を起こしいるのはクレーマーだけです。その他の住民は概ね仲良く暮らしていることをお知らせ致します。 」

1394様　爺いがなぜ裁判を起こしたかご存知ですか。
爺いが提起した「臨時総会不存在確認請求事件」の訴状はコラボに掲載されていますがご欄になりましたか。
爺が提起した最初の裁判の背景は、「訴訟に及んだ事情」に記されています。

義務教育を受けた方なら「裁判権は国民に等しく与えられた権利」であることを知っているはずです。
裁判を起こすには費用や時間を消費するし精神的負担も大きいです。
それでもなお裁判に訴える、よほどの事情があるわけです。

自分の子供がひき逃げされ死んでしまった。1394様は放置しますか。
ドロボーが侵入し家財が盗まれた、放置しますか。
理事長が管理会社に便宜を与えている、放置しますか。

組合運営に不正があった時、99％の人が満足していても１％の人には裁判を起こす権利があります。 現監事も1/585の権利があると総会で発言しています。
裁判によって理事長や理事会の不正が表面化し不正が表面化し、その結果、他の組合員が利益を受けることがあります。
爺いは自分と組合員の利益を考えて裁判を起こしました。
これを独りよがりというのは自由ですがそういう前にまず訴状を読んでください。
この裁判では、裁判所は原告爺いの主張を認めると大変なことになると判断し和解を勧めたのです。
その和解条項が「理事会は役員を選別してはならない」です。

[1413: 爺い]

組合が原告となった裁判事例　その１
このマンションが裁判マンションになった経緯を紹介します。
N期理事長はバイクを違法駐輪していたA組合員を裁判にかけるという議案を総会に上程しました。
総会参加者のほとんどは裁判回避を理事長（議長）に訴えましたが理事長（議長）は決議してしまいました。

後日、理事長になった爺い（原告予定）はN期理事長が裁判を決断した理由を調べましたが関連資料はありませんでした。
この裁判に勝てるか検討したところ顧問弁護士は勝てる見込みはないと言います。
裁判に勝てる見込みもなくN期理事長は総会議案を上程したということです。

爺いは副理事長とともに裁判回避を試みましたが、A組合員は総会で決議したのだから裁判を起こせと主張します。
平行線になりましたが爺いと後任の理事長がA組合員と話し合いを重ね、ようやく裁判を回避することができました。
思い付きで裁判議案を総会上程したN期理事長、それを容認した監事の責任は重いです。

[1414: 爺い]

組合が原告となった裁判事例　その2
爺いは管理費等を滞納している組合員７名に対する裁判の原告となりました。
前期総会で裁判議案が決議されたので後任理事長の爺いはそれを実行しなければならないからです。
原告となった爺いは実に後味の悪い思いをしました。
訴状を受け取った被告（滞納者）から原告の爺い宛にお手紙がきました。
手紙には滞納者は入院中であったこと、分割払いが了解されていたことなど滞納に至った経緯が書かれていました。
爺いは背景を知らされず、滞納者が悪いとの管理会社の説明を信じ原告となってしまったわけです。
滞納者には私の立場、裁判の経緯を説明させていただきました。
結果として滞納者は素直に支払いをしてくれました。弁護士費用や裁判費用も削減できました。
管理規約細則「管理費等滞納者対応細則」に従い理事長や管理会社が適切に督促していればこれら7つの裁判は回避できたと思います。
これを怠った前期理事長、これを看過した監事の責任は大きいです

[1415: 住民板ユーザーさん1]

参考になるサイトです。

https://みんなの管理組合.com

[1416: マンション掲示板さん]

例の貯水槽水泳事件。

大和ハウスだったのですね。
うちは大丈夫？

[1417: 爺い]

1394様は爺いの裁判を非難し、S監事が爺いの裁判により資産価値が下がったと主張しているので爺がなぜ裁判に訴えたか説明しておきます。

爺いが提訴した「臨時総会不存在確認請求事件」について説明します。
訴状の内容

請求の趣旨　第X期臨時総会は存在しないこと、第X期の総会決議は無効であること。
請求の原因　理事長が招集する総会は理事会の決議を要する。理事会決議を経ていない総会は不存在、総会決議は無効である。
原告の主張　被告管理組合の理事定員は19名であるから理事会開催に必要な定足数は10名である。第X期の理事会はこの定足数を満たしたことがない。従って第X期臨時総会及び通常総会は理事会決議を経ず開催されたものであるから総会は存在しないし、存在したとしても決議は無効である。

原告は「訴訟に及んだ事情」において以下の点を列挙し、「理事会が規約を守らなければ組合員も規約を守らなくなる」、「理事長が理事会を私物介している」と訴えた。
1. X－１期理事長は総会決議を実行しなかった。
2. X－１期理事長は理事会や総会決議を経ずに庭の変更工事を行った。
3. GCから得た補償金1000万円超をX－１期理事長は目的外に使用した。
4. X期臨時総会で決議した託児所事業者への補助金は規約外支出である。
5. 自治会への支払いは規約外支出である。
6. 理事会議事録が開示されていない。
7. X-1期理事長が上程した野村との業務委託契約に関する総会議案は虚偽記載が多く、1200万円も増額した契約金額は不当、背任行為によるものである。
8. 第X-1期理事長は自分にとって都合悪い組合員（原告）を排除し続けた。
9. 第X-1期理事長は理事会を私物化した。

本裁判は、X期理事会が定足数を満たして開催されてかが争点である。
被告はX期理事会が定足数を満たしたという証拠を提出できなかったが1審（地裁）は爺いの訴えを退けた。
これは本人訴訟によくある裁判官の心象判決と思われます。
爺いは事実判定、判決の論理構成に異議があるとして控訴しました。
2審の控訴審（高裁）は、被告はX期理事会が定足数を満たしていなかったことを重視し1審判決を容認せず、和解を勧めてきました。
爺いの主張を認め判決を下せば、被告組合がすでに契約していることがすべて無効になってしまう。
そうすると組合や企業が大混乱に陥入ると考えたからだと爺は考えました。

続く

[1418: 爺い]

1417の続きです。

控訴審最終審で、裁判長は「このまま判決を下せば組合は大変なことになりますね。和解でどうでしょう」と双方に和解を打診してきました。
爺い（原告）は「この裁判は組合に混乱を与えること目的としていません。理事会は規約を守ってほしいとの願いで提訴しました」と述べ和解協議に応じました。
裁判長の発言は、理事会は成立していなかった、との判断を示したものでしょう。

裁判長が提示した和解条項は、「理事会は役員を選別してはならない」という趣旨でした。
理事会が正常に機能すればこのような紛争は回避できると裁判所は考えたということです。
原告は、紛争の背景には野村がいると主張し、野村との業務委託契約を解約すること等を要求しました。
一方、被告組合はマンション管理士（メルすみごこち、代表深山州氏）との契約解除を提案してきました。
裁判長は「正しい理事会運営になるように貴方（原告）が理事になれる道を作るのだから裁判所の和解案に応じてほしい」と爺いに強く説得してきました。
爺いは不満でしたが今後を信じて裁判所和解に応じました。
私を応援してくれた組合員数名、マンション管理センタ―や高層住宅協議会は判決を望んでいましたので爺いは彼らを裏切ったともいえます。
しかし、私はさらなる紛争を回避するために和解調書に署名しました。
判決をもらえば、理事会は無政府状態（役員の選任しなおし）になり、野村との契約や清掃会社との契約は無効となり（日常管理不在）、託児所は直ちに閉鎖となったでしょう。

爺いは組合員の良識を信じ和解に応じました。

これが間違いだったようです。このことは改めて紹介します。

[1419: 住民板ユーザーさん1]

結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！


1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。

理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。

購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。

[1420: 匿名]

>1419 の「参考になる！」にクリックした多数の方々、せっかくのタワマンが見苦しいですよ。>1419 の投稿者の方、個人人格攻撃はやめたほうがいいです。

>購入者になりすまして
これは「購入希望者になりすまして」とか「購入検討者」と書かないと、ご引用の投稿の内容とつじつまが合いません。

こういうこと（正、不正）はいくら多人数でもダメです。

[1421: 爺い]

顧問弁護士の顧問料費用相場｜知っておきたい顧問契約の料金
https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html　　


管理組合運営に際し外部専門家の活用は好ましい事ではある。
専門家の活用の目的は、「紛争を回避すること、組合財産の防衛」にあるといえる。
クレーマーに対しては、法律的正当性を以て対処し納得させることであろう。

ベイクレ管理組合は、弁護士を20117年11月から顧問として、1019.3月から外部理事として起用した。
その報酬は以下の通り。
顧問弁護士　　月額　16.2万円
外部理事　　　月額　27.0万円+総会出席等5.6万円（半日日当）

第4期で起用したＮ弁護士の報酬は月額10万円、第5で起用したＡ弁護士の報酬は月額5万円。
マンション管理士を顧問とする場合の相場は3-5万円と言われる。
月額27万円、高額な報酬に驚かない弁護士、マンション管理専門家は居ない。

企業顧問の報酬がＨＰに紹介されていたので紹介する。

https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html
から、
＃＃顧問弁護士の顧問料費用相場｜知っておきたい顧問契約の料金
顧問料の多くは3万円から5万円、なかには1万円という設定も
この調査で顧問料を5万円に設定する弁護士が多くなっているのは、過去に日弁連が弁護士報酬の基準となる規定を定めていたから。とはいえ、そうした報酬規定は平成16年に廃止され、現在は弁護士が自由に報酬を決めることができます。そのため、最近では顧問料の相場は3万円程度となっており、なかには1万円程度に設定する弁護士や法律事務所も見られます。
＃＃

とあるように、弁護士会の競争は最近さらに激しくなっているとを考えれば企業の顧問弁護士の報酬は月額3～5万円でしょう。
責任義務のない弁護士理事ならもっと安価。

そんな業界にあって、月額27万円というＴ弁護士への報酬は異常と言えます。
なんとセレブなマンションなのでしょうか。
それとも、組合員が植物人間状態なのか。

[1422: 爺い]

管理組合が提訴される。
それは、「監事が常識的監査をしていないから」、に尽きる。

監事が理事長や管理会社の不正行為を隠ぺい（黒を白）すればするほど爺いは戦わざるを得ない。
裁判テクニックもますます磨かざるを得ない。
爺いは裁判予告をしたのち提訴している。

Ｓ監事は「裁判がマンション価値を下げた」といった。
裁判を回避したいなら常識的監査をすることだ。
弁護士理事も弁護士の倫理規定に沿って適切に職務をすることだ。

[1423: 住民板ユーザーさん2]

>>1422 爺いさん

結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者希望者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！


1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。

理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。

購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。

[1424: 記憶にございません]

関西電力の経営陣がたくさん金品をもらっていたとの報道、気になります。
「電気料金がめぐりめぐって電力会社幹部のふところに落ちる構図」とか、
マンションの管理組合にもあてはまりそう。
「同社の監査は機能していない」との指摘も盛んですが、

>1422 爺いさんの書いた
>「監事が常識的監査をしていないから」

という見方と共通していて、爺いさんの正しさが表れていると感じました。

[1425: 住民板ユーザーさん3]

ベイクレストタワー住民のみなさん、またクレーマーが自作自演の投稿してますね。
自分の投稿に誰も賛同してくれないので、自作自演、なりすまし投稿しかできないなんて、みっともないですね！
何度も言いますがクレーマーは所詮、我々住民をレベルが低いと公然と書くような人間です。↓
バッシングを受けて当然ですよね！



結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者希望者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！


1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。

理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。

購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。

[1426: 内覧前]

買ってはいけないマンションですか。

[1427: 匿名さん]

ここは築15年目ですが、大規模修繕工事の予定はないのでしょうか？

[1428: 裸の王様]

分譲マンションの大規模修繕工事において、管理組合から契約先の企業に支払われた大金の一部が特定の組合役員等に謝礼として渡された場合、当事者どうしで黙っていれば誰にもわからないと思われがちです。でも実際には、他の組合員たちに説明できない金品を受け取った人はその後の言動からみんなにまる分かりなのです。

>1423 >1425
「クレーマーのじじい」は言い過ぎで、誹謗中傷に当たるでしょう。どうして乱暴な言葉を繰り返し使うのか、とても気になるところです。