末長組のマンションってどうよ

[買い換え検討中]

教えてください。

[55: 匿名匿名]

マンションは大手から購入すべきです。

[57: 匿名]

〉48
私もその場所気になります。こんなに悪条件が揃うところもなかなかない。もしマンション建てるなら帰って寝るだけの単身者向けとかならわからないでもない。

[59: 購入経験者さん]

他物件購入者ですが、末長さんは大変真摯に対応頂いています。
確かに細部の設計変更(仕様変更)は有りましたが、悪い方向への変更は有りませんでした。
より良い物件にするために改善されていました。
入居して1年以上が経過していますが、瑕疵の無い部分でも補修に対応して頂いたりしています。
多分担当者によるところが大きいかもしれません。

[60: 匿名]

本当になんでもありの会社ですね。
恐ろしいです。

[61: 匿名]

よくよく調べないと大変なことになりますよ。

[62: 匿名]

正にハイエナのごときです。
気おつけて下さい。

[63: 常識のある人]

末永組のマンションは、主に溝の口から宮前平の比較的狭い地域で、集中的に販売されてます。
どれも比較的足早に完売となり、長期売れ残りの話は聞きません。
重要なポイントは以下の通り。
1.大手でなく知名度が低いから、狭い地域で営業せざるを得ない。
2.営業圏が狭いので、購入者・入居者の口コミ評価が、売行きに大きな影響力をもつ。
3.もともと土建屋だから、安価に購入できる斜面地を工夫するのが上手。
4.地元の利を活かしての、土地購入がうまい。

末永組が下請けの土建屋から急成長したのは事実であり、それは上記1-4がうまく噛み合ったためだろう。
更に、狭い地域で複数工事を並行的に進めれば、建築コストは下がるし、
土地購入から販売までも自社で扱えば利幅も大きい。固定費の少ない中堅業者だから尚更だ。
即ち、低価格で販売しても利益を確保できる。

あえて、要注意点を挙げると
第一印象良くするため開口窓ガラスがやたらとデカイ。--冷静に考えると家具の置場や、空調効果に問題を生じる。
傾斜地に建設の場合、先住民より「こんな場所にマンションが建つとは思わなかった」との事情で紛争になること多し。---購入者に関係ないと言ってしまえばそれまでの話だが---

[64: 匿名さん]

斜面地マンションでの近隣との紛争って、購入者に関係ないわけじゃないよ。紛争が絶えないんで、条例による既成が厳しくなる傾向にあって既存不適格リスクがある。末長組の縄張りである川崎市は斜面地地下室マンションを規制する条例があるけど、お隣の世田谷ではそれより厳しい地下の独立住戸そのものを禁止した条例が数年前に出来ている。既存不適格になったら資産価値を大きく損なうからね。

[65: 匿名さん]

あっ、それから近隣住民VS.デベの争いが収まらずに、竣工後には近隣住民VS.入居者の争いとなって裁判沙汰ってケーそもあるから、反対運動のある物件は要注意。

[66: 常識のある人]

64、65の意見について
一般論としては、その通りかも知れません。
しかし、現実問題と一般論は区別して考えるべきでしょう。
「既存不適格で資産価値ダウン」や「裁判沙汰で中古価格ダウン」の末長建築物件が
具体的にあるのか否かが、ポイントです。
もしあるのなら、具体例を挙げて説明願いたいですね。

私の申し上げたかった点は、63の前半部分です。
競争厳しいマンション業界で生き残り、成長を続けられるには訳(原因)がある。
私なりに、その成長原因を分析した訳です。
要は、地元業者が地元住民に販売する訳だから、
悪徳であれば長年に渉って急成長はできない。--という当たり前の事実(常識)です。

付言すれば、マンション建設は土地取得から建物売却まで、長期間を要するので、
デベロッパーにとって、この間の資金繰りは大変だ。
末長組は、会社規模の割には、併行して多くの工事を手掛けており、
地元金融機関との関係が、相当に良いのだろう--と推定できる。
63で触れた「土地購入のうまさ」＝【例：相続不動産情報等の迅速収集】も、
これと関係あるかも--。

私は別に末長組の肩を持つつもりもないが、64/65の匿名さんは、末長組マンションで
自宅が日当たりでも悪くなり、このコーナーで憂さ晴らししてるのと違うだろうか--。
近隣住民にとって「好ましくない建物」は困るが、違法建築でないのだから、
対抗手段は限られる(即ち、憂さ晴らしやイヤがらせ)のが現実です。

肝心なことは、好ましくない建物が、目前に建たない住宅・マンションを選ぶことだ。
例えば、一種住専で建蔽率・容積率が低く、周辺の家並みが整っている。-というような。
逆に集合住宅で、目前にまとまった空地・駐車場・農地があれば、
そこにマンションが建つのは、時間の問題と心得るべきでしょう。
利用困難な斜面地だから大丈夫なんて考えても、末長組の手で大化けするかも-(笑)。
ご用心のほど。

[67: 匿名さん]

あっ、やっぱ宣伝だったんだね。物件板もこんな調子出し。

[68: 常識のある人]

63.66.で比較的長文のコメントをだしたが、
64.65.67.等のコメントを寄せられた【匿名】の方は、
可哀相なことに日本語長文の読解力が著しく乏しいように見受けられる。
つけるクスリもないようなので、無視することとし、
常識ある方々のみを念頭に置いて、大事なポイントを追記する。

超有名不動産会社の梶ヶ谷駅線路際の威風堂々マンションが、
比較的高値にもかかわらず、瞬く間に完売したのは、数年前のことだ。
事業主としてはホクホクだろうが、購入者が今でも同じ想いかは疑問が残る。
既に、中古売買実績があるが、新規分譲価格に比較して、やや過分に値下がり
してたように記憶している。

一般に大手から購入すれば安心感は増すが、
中古価格が高値安定的か否かは物件次第であり、慎重な見極めが必要だ。
このマンションは格別な立地条件に加えて、デザイン、ネーミング、価格戦略
--高級感を出して高く売る--が、うまく噛み合い、事業者にとって大成功した
事例と言えるのではないか。

末長組の最近完売した梶ヶ谷駅前マンションでは、土地取得の巧みさが際立つ。
この土地は相続人不在の競売案件なので、マンション業者の狙い目となった。
難点はアクセス道路が狭く、当時のままではクルマの往来に大いに難渋する。
--言わば、訳あり案件だ。通常では、応札しづらい。
洗濯屋の移動や、道幅拡張で一方通行解消のメドを付けての入札作戦が成功した。

金持ちは大手から、何の不安もない案件を高値で買えば良いのだ。
しかし、お買得品は一般に大手からは出ない。玉石混交の中堅業者の案件の中から、
それを見極める眼が必要だ。
私は、末長組の梶ヶ谷駅前マンションがお買い得だったか否かは知らない。
指摘したかったことは、土地取得が巧妙だったということだけだ。
そして、マンション事業の成否は、コストの過半をしめる土地取得が決め手に
なるという事実だ。

どんなマンション業者でも、完成時期にちょうど完売となり、かつ利益を最大化
できることを祈って価格をつける。その意味でも、末長組の梶ヶ谷駅前案件は
(末長組にとって)成功例と言えるであろう。
中堅業者は、大手に劣る信用力を、価格・口コミ評価で挽回を狙わざるを得ない。
お買得品には、理由がある。なっとくできる理由を把握できるか否かが勝負だ。
特に、コストの過半をしめる土地コストが、どうだったかだ。

63.でも少し触れたが、マンション適地情報を(他社に先駆けて)効率良く取得する
のは難事だ。更に購入契約までには表沙汰にできない障害を解決する必要がある。
金融機関にとって、優良マンション業者は大事な貸出先で、さらに購入者が
(マンション業者の助言で)住宅ローンを組んでくれたら、万々歳だ。
金融機関には、相続不動産情報がいち早く集まるから---などと、ついつい勘繰りたく
なるが、ゲスの勘繰りなどとは言われたくないので、この辺で止めておく。

最後に、64.65.67の理解力乏しき人より、また見当外れの吼え声があがるだろうが、
日陰になったらしい部屋の片隅から、恨みがましく意味不明な断片文を撒き散らして、
吼え続ければ良いでしょう。ご苦労さんなことです。

[69: 匿名さん]

末永組の物件って斜面地ってより崖地ってのがおおい。周辺住民には思いっきり不安与えてるでしょ。

[70: 常識のある人]

63.66.68で具体例をまじえ、懇切丁寧に説明したので、
通常の読解力のある方々には、趣旨が理解されたと思う。
64.65.67のつけるクスリのない向きは、残念ながら引き続き無視したい。

69.が指摘の不安な気持ちは、よく理解できます。
しかし、一番危険な崖は、擁壁工事のされていない自然のまま。
次に危険な崖は、表面をコンクリートで覆っただけ。
これらに較べて、崖利用のマンションは遥かに安全だ。
なぜならマンション自体が、強固な擁壁だからです。
崖上マンションは、地盤が崩れて傾くことはあっても、
崖被覆マンションの場合、その不安はない。

ただし、平面立地に較べれば不安感が増すのは、やむを得ない。
日本人は原発再稼動や垂直離着陸ヘリ問題で判るように、
事故確率がゼロではない→事故可能性がある→事故は起こりうる→危険だ。
--と確率抜きの短絡傾向があるので、いくら説明してもムダかも—
確率からすれば、本日の夕方までに自分の心臓が止まる可能性のほうが、
遥かに高いのにね。

本題に戻り、崖立地マンションはデベロッパー、購入者、周辺住民---。
それぞれの立場の違いで、当然に受け止め方が違う。
デベロッパー(特に末長組)からすると、
①比較的安く土地を入手できる。
②もともとが土建屋だから、得意分野の工事となる。
③通常なら駐車場にしか使えない地階でも、開口部を確保でき住宅になる。
④地階は容積率緩和対象なので、規定容積率以上に住宅戸数を増やせる。
結論として、割安感があり、利益を確保できる物件を提供できる。
購入者からすると、
①比較的安価に買える。
②崖地なので、日照、眺望に恵まれること多し。

問題は周辺住民です。崖地にマンションが建つとは想像できなかった上に、
日照や眺望が悪化する場合は尚更で、驚きと憤激でパニック状態となる。
違法建築でないから、対抗処置もなく、ここに登場する多くの匿名さん
のように、恨みつらみをこういう欄で晴らすことになる。

末長組としても、競争力ある物件に仕上がる崖地があれば、
建物周辺住民とのトラブル発生は覚悟のうえで、
マンション建設を進めるであろうことは容易に想像できる。
超大手なら、こういう手法はとらないだろうが、
中堅業者にそれを望むのはムリな話であろう。というより、
末長組が止めても、別の業者が同じことをするだろう。

かくして崖地マンション周辺住民には悪評判だが、
居住者(購入者)の満足度は高いという、結果となる。
こうして、二律背反の末長組のイメージが生まれたように思う。
【末長組の評判は、どうなのよ】への私の意見は、これで終了としたい。

[71: 匿名さん]

成りすましして宣伝しちゃうなんて掲示板のルール違反だし、モラルが無いってことを宣伝しちゃってるようなもの。

[72: 常識のある人]

70.補足
女房殿より、「二律背反の意味不明」との助言があったので補足する。すなわち、

1.末長組は、評判の悪いマンション業者だ。
2.末長組は、評判の良いマンション業者だ。
1.2.も真実だが、1.2.は相容れない。これを二律背反という。

正確には、
1.末長組は、(崖マンションで周辺住民の住環境を悪化させるので)評判の悪いマンション業者だ。
2.末長組の崖マンションは、(比較的安価で日照も良いこと多く、購入者には)評判の良い業者だ。
であり、それぞれの見方は立場の違いを反映しただけ。

[73: 匿名さん]

対抗処置が無いわけではない。世田谷では、近隣住民が行政に働きかけて条例を変えちゃった。既存不適格となったマンションは資産価値がなくなった。怖い話しだ。

[78: 物件比較中さん]

ここの作ったマンションの間取りをみると、ベットを置くとか、テレビを置くとか
実際に生活する人の事を考えてんのかな？と不思議に思う。
デザイン優先は分かるけど、買いたいとは思わなかった…

[79: 比較検討中]

78.のデザイン優先との意見は、確かにそう思う。
開口部にやたら大きいガラスがはまっているし--。
販売側でも、売れるマンションづくりが第一だから、
それに惹かれて買う人いれば、78のように見送る人もいる。
惹かれて買う人の方が多いから、こういう間取りで売り出してるだけ。

[80: 外野席より]

末長組の近所の住人です。
同社のせいで日陰になったマンションに住んでる訳でもないし、
購入検討中でもない。立場を明らかにしないとフェアじゃないからね。
難しくいうと利害関係人でなく、面白い試合が見たい外野席の見物人だ。

63.から72の“常識ある人”が書いた、末長組分析は素晴らしい力作だね。
感心したよ。ビジネスモデルが浮き上がってくる感じだね。
文も洗練されているし、二律背反などと哲学用語でオチをつくって、
水準の高さを感じさせる。その分、少しイヤミだけど。

盛んにケチ付けてる“匿名”さん、もう少しまともなコトを書けないかな。根拠裏付なしの断定だけだと、説得力ゼロだよ。
誤字も目立つし、文章作成力皆無なら仕方ないが、外野席から見ると試合になってない。
ヤジは飛ばせるが、試合に出られない控え選手という感じだね。

[81: 外野席より]

64.73.で世田谷区の地下独立住戸禁止条例について、物知り顔で
説明されてるが、人を惑わすのが目的かな。
禁止されてる独立住戸は、完全地下室、及び前面空堀地下室です。
崖地利用で、窓があり、前面土地より高ければ問題ない。
つまり、崖地利用のマンションは、住環境保全に熱心な世田谷区でも、
規制されていない。

[83: 匿名さん]

ここの営業さんみんなアルバイトなのかなあ、

[85: 購入検討中さん]

湧水なんかも結局、山を削ったり工事を始めてみないとわからないらしいです。
まあ全て出たとこ勝負なんですかね。

[86: 匿名さん]

「常識ある人」って、どーせ末長の関係者だろ。

[88: 購入検討中さん]

常識のある人へ

一般人ならこんな長文や時間をかける必要ないし
仕事の一環としてやっているとしか思えない
明らかなに内部の人ってばれてますよ（笑）

長文すぎて一般人には理解できない内容もあるし読むの面倒だし
押しつけがましい言い回しだし

やるならHPや雑誌でやってください

おつかれさまでーす

[89: 匿名さん]

営業のライフコーディネーターって会社何をコーディネートしてるの

質問しても何も答えてくれなかったけど、

あっ！！なんか「常識ある人」の内容に近い説明された（笑）

[94: なーべ]

なかなかいいと思いますよ
大手デベより仕上がりはいいですよ

[95: 契約済みさん]

本当そう思いました！

[97: 匿名さん]

末長組の物件板見てると明らかなさくらばかり。特定の物件だけでないから組織的にやってるんだろうね。
成りすまし投稿は投稿規定違反。モラルのない会社って宣伝してるようなもの。

[101: ご近所さん]

中古マンションのチラシがよく入りますが、末長の物件も他の物件も普通に相場の価格だと思いますが・・・
半値って、それは駅から遠いとか築年数が古いとかじゃないんですか？

[108: 周辺住民さん]

末長組の新築マンションは中古マンションよりも安い。
明らかに買いです。税金考慮したとして、即売りしても利益出るね。

[109: 匿名さん]

バースシティセンター南も相場より随分安いみたいですね

[111: 周辺住民さん [女性 40代]]

購入検討した者です。
崖地利用は気になりました。ただ上層階のルーバル物件の眺望は素晴らしいし、価格も周りの高額物件より手頃で梶ヶ谷以外では無名(失礼！)デベなりに頑張っているなという印象です。
また主婦目線で室内開口部の広いのは、家具を置きにくい反面、明るさを確保できて居心地よさそうに思います。
ママ友入居者のお宅も間取りがよかったし、敢えて言うと外観がお菓子の家みたいな感じで、女性の好みは分かれそう。

[112: 匿名]

末長組は地域に根付いた業者ということで信頼していたが、脆くもその思いは打ちひしがれた
私の住んでいるマンションの土地の一部が末長組の所有地であったが、この度末長組が売却し戸建住宅が建つことになった、住民には知らされてなく工事が始まって問い合わせ事実が判明した
土地を売った事、工事が始まる事など寝耳に水状態で、配慮に欠けていたのではないか？と思う事を末長組に問うと、言う義務は無い！と言ってのけ、この件に関しては今後話もしないと言放った
更にお宅がマンションを売却する際に末長組さん売りますよと言うのか？！と言われた
？？？自分たちには全く責任がない言いがかりをつけるな！という威圧した態度に驚いた
話にならないので帰ってもらった

[116: 匿名さん]

以前は年に数物件の分譲だったが、昨今はかなりの物件数を扱っているようですね。

小さい会社だから手が回らなくなってきたのかな？
以前はよい対応の会社だったのですが、最近はどうなんでしょうか？

[117: 入居済み住民さん [男性]]

末永組のマンションに入居しました。

基本的には満足度が高いのですが、
やはり地域の地場ゼネコン。

入居後の手直しについては
手直し自体ではなく、段取りや顧客とのやりとりには
少し不満が残りました。

これから購入、入居される方は
住居内の手直し全てやりとりは
全て書面に残すことをおすすめします。

基本的に末長組は電話でやりとりしようと
しますので、必ず言った言わないと揉めて、
後味が悪くなってしまうでしょう。

[118: 物件比較中さん [男性 30代]]

末長組のマンションって、中古で売りに出るとすぐ売れますね。

ロイヤルシーズン溝の口CASA中古で出て欲しいなぁ。

[119: 入居済み住民さん [男性 40代]]

水漏れ、騒音、何と言っても、管理会社の対応が悪く、換気扇を強にすると寝室のエアコンがバコバコ言っていたのですが、強にはしないですよね〜とすまされ、上の階の子供が走る音がうるさいと管理会社に言っても、「時間がなくて上の階の方に連絡ができませんでした」と連絡がきました。私に連絡する時間があるなら、相手に連絡できますよね？管理会社の、対応は最悪です。なにもしてくれません。共用部分はつぎはぎが多く。10年持つのかな？とゆう感じです。

[120: 匿名さん [男性 40代]]

>>119
水漏れ、騒音は知りませんが、エアコンの音は、解決策ありますよ。

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q13110380878

[121: 匿名さん]

管理会社は末長の問題じゃないでしょう。
そんな不満なら変えればいいだけの話。こんなとこで文句言う前に理事会にでも提案したらどうです？

[122: 匿名さん]

そもそも上階の騒音問題なら
両者間の問題なので各個人で解決はかるの基本でしょう。

管理会社に入ってもらうことは可能でしょうが
彼らの業務領域のマンション管理とは別の話なので
そこにあてにするのは筋違いでしょう。

[123: 購入経験者さん [男性 30代]]

不整形地　崖マンションの修繕費って高くつくんですよねぇ
足場とか特殊だし重機が入っていけない部分とか多いですし

[124: 地元住民 [男性 60代]]

初めて覗いたが、見当はずれの議論が多く、呆れた。
地元で同社の活動を長年見てきた感想を記す。
購入検討者の参考になれば幸いだ。

1.履歴
30年程前は、下請け専業の中小土建屋で、コメントするに値しない会社だった。
徐々に建築関係、小型商業ビル建設を経て、マンションデベロッパーに成長した。
飛躍の転換点は、梶ヶ谷/溝の口の間の丘陵地帯でマンション開発を同時並行的に
数棟手がけ、大手商社等を販売提携先に巻き込んで大成功を収めたフォレストヒル
開発であった。
その後は、販売提携先に頼らずとバースシティ等の独自ブランドで販売可能となった。

2.特徴
元が土建屋だから、地価の安い崖地等を工夫して、マンションに仕立てるのが上手。
元請兼販売元であり、かつ中小企業なので、中間マージン不要で会社経費も僅か。
狭い地域で集中的に建築・営業活動しており、販売や建設の双方でコスト低減が可能。
品質のわりに割安感があるのは、このためである。

3.評価
狭い営業地域で品質がイマイチなら、長年にわたり売れるはずがない。
完成間近にほぼ完売が続いていることも、これを裏付ける。
結局、実際に購入した居住者のクチコミ評価が高いのが決め手であろう。

買う意思ないのに、タメにする無責任書き込みは役にたたない。
以上が客観的な常識的判断というものだ。

[125: 匿名さん]

＞重機が入っていけない部分とか多いですし

重機が入っていけない場所にどうやってマンション作るの？

[126: 元梶ヶ谷住民]

>>69
土建屋として傾斜には自信があるんじゃないかしら。
水が出るのはあの辺りの土地柄。地元小学校の紋章には梶のマークすらついてる。
元近隣住民ですが、下町ロケット的に頑張ってて嫌いじゃないです。(ちょっと褒めすぎ)
営業のライフコーディネーターさんも感じ悪くないし、地元のとみん銀行さんとの融資プランもよくできてたし実のある会社ですよ。
だいたい傾斜って言えば今度の姿見台だって同じ並びに野村の大きなマンションあるじゃない。あれはどうなのよって話。今、大手のマンション住んでて思うけど大手信仰はバカバカしいと思いました。

[127: 元梶ヶ谷住民]

あれ、126ですが、操作を誤って随分レスを飛ばしてしまっていたようです。失礼しました。

ちなみに私は40代の主婦ですが、上の60代の方に共感します。実際を知らない揶揄記事が多すぎますね。(^_^)

[128: 匿名さん]

ロイヤルシーズン白金台に心ひかれ、きいたことのない業者なので、ここに来ました。大丈夫な会社ですか？

[131: 匿名]

>>128 匿名さん

大きな会社じゃないですが、個性的なマンションを作ってます。ももレジさんのブログでは評価は高いですし、末長組のマンションに住んでますが、概ね満足してます。

[140: 匿名さん]

久地駅近くに末長物件が建設中ですね。分譲の感じじゃないから賃貸かな？

[142: マンション検討中さん]

予算、築年数、エリア、間取りの条件で「ロイヤルシーズン赤坂」が検索されました。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_89599340/

この週末に内覧はしようと思いますが、施工主の末永組のホームページには、会社の良し悪しを判断するための情報が公開されていないので不安になりました。

このロイヤルシーズン赤坂に関して何か情報を持ちの方は共有いただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

[143: 末長マンション住人]

>>140 匿名さん

賃貸らしいですよ。

[144: 匿名さん]

＞＞１４０

１４３さんの言うとおりあそこは賃貸らしいです。
分譲は久地駅改札側でに二ケ領用水沿いですね。確か谷保稲荷神社横の緑地に新しい分譲マンションが建つらしいですよ。バースシティ久地なんとか。

[145: 匿名]

[No.129～本レスまで、情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[146: ご近所さん]

のん

[147: ご近所さん]

末長組　は川崎市の指定入札業者に入っていません。何故？

[148: 通りがかりさん]

がいさんのときにローン取り扱い手数料ってのを請求されました。
見積もりだと引渡し事務手数料と名を変えて。
普通のマンションの新築でそんなの取られるの聞いたこと無くてビックリしました。

[149: 口コミ知りたいさん]

>>148 通りがかりさん

>>148 通りがかりさん
どこのデベでも取ってますよ。