63.66.で比較的長文のコメントをだしたが、
64.65.67.等のコメントを寄せられた【匿名】の方は、
可哀相なことに日本語長文の読解力が著しく乏しいように見受けられる。
つけるクスリもないようなので、無視することとし、
常識ある方々のみを念頭に置いて、大事なポイントを追記する。

超有名不動産会社の梶ヶ谷駅線路際の威風堂々マンションが、
比較的高値にもかかわらず、瞬く間に完売したのは、数年前のことだ。
事業主としてはホクホクだろうが、購入者が今でも同じ想いかは疑問が残る。
既に、中古売買実績があるが、新規分譲価格に比較して、やや過分に値下がり
してたように記憶している。

一般に大手から購入すれば安心感は増すが、
中古価格が高値安定的か否かは物件次第であり、慎重な見極めが必要だ。
このマンションは格別な立地条件に加えて、デザイン、ネーミング、価格戦略
--高級感を出して高く売る--が、うまく噛み合い、事業者にとって大成功した
事例と言えるのではないか。

末長組の最近完売した梶ヶ谷駅前マンションでは、土地取得の巧みさが際立つ。
この土地は相続人不在の競売案件なので、マンション業者の狙い目となった。
難点はアクセス道路が狭く、当時のままではクルマの往来に大いに難渋する。
--言わば、訳あり案件だ。通常では、応札しづらい。
洗濯屋の移動や、道幅拡張で一方通行解消のメドを付けての入札作戦が成功した。

金持ちは大手から、何の不安もない案件を高値で買えば良いのだ。
しかし、お買得品は一般に大手からは出ない。玉石混交の中堅業者の案件の中から、
それを見極める眼が必要だ。
私は、末長組の梶ヶ谷駅前マンションがお買い得だったか否かは知らない。
指摘したかったことは、土地取得が巧妙だったということだけだ。
そして、マンション事業の成否は、コストの過半をしめる土地取得が決め手に
なるという事実だ。

どんなマンション業者でも、完成時期にちょうど完売となり、かつ利益を最大化
できることを祈って価格をつける。その意味でも、末長組の梶ヶ谷駅前案件は
(末長組にとって)成功例と言えるであろう。
中堅業者は、大手に劣る信用力を、価格・口コミ評価で挽回を狙わざるを得ない。
お買得品には、理由がある。なっとくできる理由を把握できるか否かが勝負だ。
特に、コストの過半をしめる土地コストが、どうだったかだ。

63.でも少し触れたが、マンション適地情報を(他社に先駆けて)効率良く取得する
のは難事だ。更に購入契約までには表沙汰にできない障害を解決する必要がある。
金融機関にとって、優良マンション業者は大事な貸出先で、さらに購入者が
(マンション業者の助言で)住宅ローンを組んでくれたら、万々歳だ。
金融機関には、相続不動産情報がいち早く集まるから---などと、ついつい勘繰りたく
なるが、ゲスの勘繰りなどとは言われたくないので、この辺で止めておく。

最後に、64.65.67の理解力乏しき人より、また見当外れの吼え声があがるだろうが、
日陰になったらしい部屋の片隅から、恨みがましく意味不明な断片文を撒き散らして、
吼え続ければ良いでしょう。ご苦労さんなことです。

69: 匿名さん　

[2012-07-11 19:38:11]

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末永組の物件って斜面地ってより崖地ってのがおおい。周辺住民には思いっきり不安与えてるでしょ。

70: 常識のある人　

[2012-07-12 11:07:14]

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63.66.68で具体例をまじえ、懇切丁寧に説明したので、
通常の読解力のある方々には、趣旨が理解されたと思う。
64.65.67のつけるクスリのない向きは、残念ながら引き続き無視したい。

69.が指摘の不安な気持ちは、よく理解できます。
しかし、一番危険な崖は、擁壁工事のされていない自然のまま。
次に危険な崖は、表面をコンクリートで覆っただけ。
これらに較べて、崖利用のマンションは遥かに安全だ。
なぜならマンション自体が、強固な擁壁だからです。
崖上マンションは、地盤が崩れて傾くことはあっても、
崖被覆マンションの場合、その不安はない。

ただし、平面立地に較べれば不安感が増すのは、やむを得ない。
日本人は原発再稼動や垂直離着陸ヘリ問題で判るように、
事故確率がゼロではない→事故可能性がある→事故は起こりうる→危険だ。
--と確率抜きの短絡傾向があるので、いくら説明してもムダかも—
確率からすれば、本日の夕方までに自分の心臓が止まる可能性のほうが、
遥かに高いのにね。

本題に戻り、崖立地マンションはデベロッパー、購入者、周辺住民---。
それぞれの立場の違いで、当然に受け止め方が違う。
デベロッパー(特に末長組)からすると、
①比較的安く土地を入手できる。
②もともとが土建屋だから、得意分野の工事となる。
③通常なら駐車場にしか使えない地階でも、開口部を確保でき住宅になる。
④地階は容積率緩和対象なので、規定容積率以上に住宅戸数を増やせる。
結論として、割安感があり、利益を確保できる物件を提供できる。
購入者からすると、
①比較的安価に買える。
②崖地なので、日照、眺望に恵まれること多し。

問題は周辺住民です。崖地にマンションが建つとは想像できなかった上に、
日照や眺望が悪化する場合は尚更で、驚きと憤激でパニック状態となる。
違法建築でないから、対抗処置もなく、ここに登場する多くの匿名さん
のように、恨みつらみをこういう欄で晴らすことになる。

末長組としても、競争力ある物件に仕上がる崖地があれば、
建物周辺住民とのトラブル発生は覚悟のうえで、
マンション建設を進めるであろうことは容易に想像できる。
超大手なら、こういう手法はとらないだろうが、
中堅業者にそれを望むのはムリな話であろう。というより、
末長組が止めても、別の業者が同じことをするだろう。

かくして崖地マンション周辺住民には悪評判だが、
居住者(購入者)の満足度は高いという、結果となる。
こうして、二律背反の末長組のイメージが生まれたように思う。
【末長組の評判は、どうなのよ】への私の意見は、これで終了としたい。

71: 匿名さん　

[2012-07-12 22:03:53]

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成りすましして宣伝しちゃうなんて掲示板のルール違反だし、モラルが無いってことを宣伝しちゃってるようなもの。

72: 常識のある人　

[2012-07-12 22:18:59]

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70.補足
女房殿より、「二律背反の意味不明」との助言があったので補足する。すなわち、

1.末長組は、評判の悪いマンション業者だ。
2.末長組は、評判の良いマンション業者だ。
1.2.も真実だが、1.2.は相容れない。これを二律背反という。

正確には、
1.末長組は、(崖マンションで周辺住民の住環境を悪化させるので)評判の悪いマンション業者だ。
2.末長組の崖マンションは、(比較的安価で日照も良いこと多く、購入者には)評判の良い業者だ。
であり、それぞれの見方は立場の違いを反映しただけ。

73: 匿名さん　

[2012-07-12 22:21:21]

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対抗処置が無いわけではない。世田谷では、近隣住民が行政に働きかけて条例を変えちゃった。既存不適格となったマンションは資産価値がなくなった。怖い話しだ。

78: 物件比較中さん　

[2012-07-13 23:29:06]

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ここの作ったマンションの間取りをみると、ベットを置くとか、テレビを置くとか
実際に生活する人の事を考えてんのかな？と不思議に思う。
デザイン優先は分かるけど、買いたいとは思わなかった…

79: 比較検討中　

[2012-07-14 10:10:49]

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78.のデザイン優先との意見は、確かにそう思う。
開口部にやたら大きいガラスがはまっているし--。
販売側でも、売れるマンションづくりが第一だから、
それに惹かれて買う人いれば、78のように見送る人もいる。
惹かれて買う人の方が多いから、こういう間取りで売り出してるだけ。

80: 外野席より　

[2012-07-14 10:30:27]

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末長組の近所の住人です。
同社のせいで日陰になったマンションに住んでる訳でもないし、
購入検討中でもない。立場を明らかにしないとフェアじゃないからね。
難しくいうと利害関係人でなく、面白い試合が見たい外野席の見物人だ。

63.から72の“常識ある人”が書いた、末長組分析は素晴らしい力作だね。
感心したよ。ビジネスモデルが浮き上がってくる感じだね。
文も洗練されているし、二律背反などと哲学用語でオチをつくって、
水準の高さを感じさせる。その分、少しイヤミだけど。

盛んにケチ付けてる“匿名”さん、もう少しまともなコトを書けないかな。根拠裏付なしの断定だけだと、説得力ゼロだよ。
誤字も目立つし、文章作成力皆無なら仕方ないが、外野席から見ると試合になってない。
ヤジは飛ばせるが、試合に出られない控え選手という感じだね。

81: 外野席より　

[2012-07-14 17:46:46]

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64.73.で世田谷区の地下独立住戸禁止条例について、物知り顔で
説明されてるが、人を惑わすのが目的かな。
禁止されてる独立住戸は、完全地下室、及び前面空堀地下室です。
崖地利用で、窓があり、前面土地より高ければ問題ない。
つまり、崖地利用のマンションは、住環境保全に熱心な世田谷区でも、
規制されていない。