イニシア船橋ベイフォート【住民版】

[入居予定さん]

【完売】したので、住民専用掲示板つくりました。

入居住みの方、入居予定の方、お引越し真っ只中の方もみなさん宜しくお願いします。

[170: 住民です]

確かに色々ありましたね。
日当たりに関して冬場はイマイチでした。季節によってこうも変わるんだと実感しました。
お恥ずかしいのですがここのマンションは布団など手摺り干すのＯＫではないのですか？
購入前にコスモスイニシアの営業の方に確認した際ファミリー向け住宅なので議論の結果この物件は大丈夫と聞いていたのですが。
気がつかないうちにモラルのない一員に。申し訳ない。これからは干さないよう妻に話しておきます。

[171: マンション住民さん]

あれ？私も契約時にベランダ柵の布団掛けＯＫ！って聞いています。

[172: マンション住民さん]

私の１年間の感想は
①
日当たりに関しては、冬でも午前中にしっかりと当たっていて、夏の一番暑い時間は直射日光を避けられて冷房効率が良いと思っていて、私は満足しています。
②
路線バスが、船橋駅行きが１５時に終わり、逆方面は朝１０時からしかない。
③
来客はみんな、この物件を絶賛してくれる！
④
確かに、フィルターが１ヶ月で黒くなってビックリ！（高速脇だから仕方ないですが）
⑤
駐車場のリフトが遅すぎ！ずっとそばでボタンおしてるのだから、もう少し早くても・・・。
⑥
周辺道路の渋滞が激しい（船橋駅周辺のスクランブル交差点に問題あり？）
⑦
船橋駅以外にも、東西線や武蔵野線の西船橋や、京葉線の二俣新町（各停しか停まりませんが）が自転車圏内で、意外と選択の幅がある。
⑧
西船橋駅からバスツアーが多数あり、草津温泉まで２０００円～なんてのも！

多少の不満は付きものですが、総じて私は満足で、愛着が湧いてきています！！

[173: マンション住民さん]

ベランダ柵の布団掛けは禁止だと思います。理由は、布団が落下した時に下の人が危険という事と、マンションの景観を損なうという事だったと思います。
布団をベランダ柵に干した方が 布団に日がよく当たり、短い時間でもふかふかになるので、干したいという気持ちはとても理解出来ますが、そういった理由で ほとんどの住民の方は、布団干しを使用しているのだと思います。

一軒家であれば ベランダ柵に何を干しても何の問題もないのですが、赤の他人がお互いを気遣い、協力し合いながら一つのマンションに住むためには共通のルールが必要で、守るのもなかなか難しいことですよね。

[174: マンション住民さん]

入居して1年、早いですね。

私もこの1年の感想を。

１　日当たりに関しては可もなく不可もなく。
　　
２　目の前が小学校で良かった。隣に大きな建物などの圧迫感がないことに満足。
　　ただ、夏のイベントの音痴な歌声はさすがにアレでしたけど。

３　管理人さんはじめスタッフの方が親切。いき届いた清掃に日々感謝。

４　バスの本数の少なさに大変不便を感じる。

５　このマンションを購入希望しているお客様がいます。というチラシの多さに辟易。


６　個別玄関にもモニターが欲しかった。


ちょっとした不満はあるものの、ここに越してきて良かったというのが本音です。

[175: マンション住民さん]

確かに、夏のイベントの大音量は迷惑でしたね。
今年は事前に管理組合から言ってもらって、配慮してもらいたいですよね。

[176: マンション住民さん]

西船橋までの徒歩ルートを紹介しますね。

徒歩で約40分とかなり遠いですね。
しかも、西船橋駅の南口にはエレベータがありません。

バスであれば、14号沿いの停留所の「海神陸橋下」もしくは「郵便局」から乗れば、
西船橋駅の北口に着きますので、エレベータが使えます。

[177: マンション住民さん]

ちなみに、各駅まで自転車だとだいたい
船橋７分
西船橋１０分強
二俣新町１０分
ぐらいでした。

[178: マンション住民さん]

追伸
あと、ららぽーとも１０分でした！

[179: マンション住民さん]

ららぽーとが近いのってイイですよね。
自転車ではもちろん、お散歩がてらテクテク歩いても◎。

[180: マンション住民さん]

先ほどまたもモラルのない方の貼紙を掲示板で見てしまいました。

[181: 匿名]

どんな？

[182: マンション住民さん]

エレベータ内で唾を吐いたりする人がいる・・・って
張り紙はありましたね。
気分悪いですね、そういう人がいるのは。

[183: 匿名]

ありえないです。画像を公開するべきでは？同じ住人と思うと不愉快です。モラルなさすぎと思います

[184: 匿名]

先日、駐輪場・１階共用廊下で猫を見かけました。
野良猫なのか、飼われている猫かわかりませんが、
野良猫にえさを与えたり、飼われている猫であれば、放し飼いはやめていただきたいです。

[185: 匿名]

良い天気ですね

[186: 匿名さん]

寒いよ。

[187: 入居済みさん]

最近、夕方から夜にかけて、ロビーにいつも同じ親子がいますね。

子どもの遊び場ではないのに。

少しうっとおしいです。

静かに帰宅したい。

[188: 匿名]

そんなに気になるか？気になるなら、直接言うか･管理人に言えばいい。こんなところでつぶやいても、なんともならない。いい大人が･････

[189: 入居済みさん]

私も遭遇しました。
確かに気になりますね！
子供は元気が一番！
ですが、ロビーではしゃぎ回っていて、反響で倍うるさく聞こえてしんどい。
けど、子供はそんなものなので仕方ない。
問題は、他人が歩いている目の前をお構いなしで走り回る子供を注意しない親！

[190: 匿名]

子供は元気が一番とか、子供はうるさいものだとか言うけれど、それがエントランスでも良いという理由にはならない。
帰宅時だけでなく、来客時など、反響する奇声、足音…恥ずかしい思いをしている。
もちろん管理人にも、うるさすぎると注意をお願いしたこともある。
総会でもエントランスは遊び場ではないという話は出ているのだから、改善されるべき。

[191: 匿名]

エントランスで一輪車で遊んでいる女児を見ました。
本人達に注意したところ、いつも遊んでるからいいのだと。
ここで遊んではいけないことを教えましたが、
親はどういう躾をしているのでしょうか。
とても迷惑なうえ、通行の妨げにもなり危なかったです。

[192: 匿名]

一輪車もですが靴のカカトにローラーのついたものでかなりのスピードをだして遊んでいる子達もいますね。イニシアさんの販売の際、売りたいが為にファミリー向けとし庭やロビーで遊べるとうたってしまったところから脱線してますよね。みなさん規約が正しいんですよ！何か大きな事故(エントランスの硝子を割り怪我)など起こる前に親御さんは自分の子供さんに今一度確認してもらいたいです。。。

[193: 入居済みさん]

親の気持ちからしたら、敷地内で遊んでいるのは安心。
規約がどうのとか言うより、多少はがまんが必要なのは
集合住宅ではつきものでしょう。お互い様ですよ。

全員が不満のない環境なんてあり得ないもんですよ。
子供がいない人からしたら、子供ってのは単に邪魔な存在なんでしょう。
まぁ水掛け論ですね。

[194: 匿名]

総会で提議すれば？こんなとこでは議論にもならないでしょう。

[195: 匿名さん]

エントランスは、マンションの入り口であり、マンションの顔です。
そこが子供の遊び場になっていたら、訪問したお客様たちは、どう思いますか？

集合住宅に入っているのですから、集合住宅の規約くらい守っていただきたい。

[196: 匿名さん]

念のため補足しますが、訪問したお客様だけでなく、
規約を守っている住人たちも、どう思うでしょうか？

ここは集合住宅なのですよ。

[198: マンション住民さん]

ららぽへ行く道で、徒歩か自転車しか通れ無い水門のところが災害で通行止めしてました。
船橋橋経由で行くしかないですね。皆様ご注意を！
皆様、開通したら教えてくださいね！

[199: 住民さんＡ]

一ヶ月前にふと「このマンションの管理費って、高いの？安いの？それとも適正なの？」と疑問に思い、かといって誰に聞いたらいいのかも分からず、もやもやした日々を過ごしていたところ、船橋市で開催されている「マンション管理無料相談会」があったため、参加してきました。

２名のマンション管理士に現在の管理費が適正であるかについて意見を伺ったところ、
「とりあえずチェックした管理費（定額委託業務費、エレベーター保守点検費、機械式駐車装置点検費、清掃業務費について、契約書に記載の業務内容に対して、相場の１．５～２．０倍と、かなり高額なので、しっかりと調査した上で適正化を図る必要が有り。」との事でした。

しかし現状、ここのマンション管理は管理会社主導で管理組合が運営されている感じなので、ちょっとお手上げ状態です。

マンション管理の専門家のマンション管理士に調査を依頼しようにも、管理組合員の私ににそんな権限はないし・・・

さらに、もやもやした日々が続きそうです・・・

[200: 匿名]

イニシアというかコスモスライフは元々高めですよね。おそらくマーチンを多くとるのでしょうが…大和ハウスに移りましたが根本はかわらないだろうし…
いっそうのこと他の業者に見積もりださせたらどうでしょう？

私はそれよりこのマンションの修繕積立が気になります。他に比べ高めだが一定金額で値上がりが少なく一括徴集なしと説明受けましたが海風による劣化が気になります。
駐輪場の区画同士の間のポールのサビをみると機械式駐車場や浄化槽、はたまた建物自体も。
素人なのでわかりませんがやっぱり劣化激しそうな感じがします。

[201: マンション住民さん]

それより理事長の役員報酬がいくらなのか気になる。
もらうこと自体は管理規約に書いてあるからいいんだけど・・・
月の会計報告って、理事長から住民に開示されないから分からないんだよね。
掲示板に張ってほしいよ、まったく。

[202: 住民さんＡ]

私も管理費が高い理由のひとつに、管理会社から他業者に再委託する際にオーバーヘッドを多くとっていることがあるかと思います。
「他の業者に見積もりを出させる」についてですが、管理組合として業者に見積依頼するのであれば、その権限があるのは理事長だけでした。
今回の「マンション管理費」について調べることで、色々分かったことがあります。
まず、マンション管理についての様々な事案は理事会で決定されるということ。
そして、その理事会には理事以外の住民（区分所有者）は参加出来ないし、傍聴も許可されないということ。（実際に私は理事会の傍聴をお願いしましたが、理事長に拒否されました。）
理事長の権限の凄さと一住民の権限の無さに悲しくなりました。
私の願いは「住民が積極的に参加できる透明性のあるマンション管理」ですが、それを実現させるには、残念ながらまだまだ時間がかかる気がします。

[203: 匿名]

役員報酬なんてあるんですね。その項読んでなかったです。読んでみます。いくらか知りたければ質問すればいいんじゃないですか？まさか、秘密とは言わないでしょう。

理事長の権限の凄さ？どこが凄いのかよくわからないんですが…。ごく当たり前なような気がします。見積り依頼を出すことを理事長以外が提議することさえ認められないのなら、おかしいとは思いますが。

[204: 匿名]

私もごく当たり前だと思いますよ。誰でも傍聴できたら中には個人情報にあたる部分もあるだろうし、持ち回りで次期理事が決まってますが、あくまで総会で決定して選出してるわけですから理事に判断を委ねたのも私たち住民であると思いますよ。もし本当に変えたければ次期の理事に立候補して理事長をやられることが一番かと。また、会計報告を提示するのはよくないですよね。マンション関係者以外も目につきますし。総会議事録の中にはありましたが毎月回覧板みたく回すやり方で理事会内容とか回してもらえるといいですよね。個々に配布より紙の無駄もなくなるし。ご意見欄とかあったらなお魅力を感じます。

[205: 住民さんＡ]

「なんでマンション管理費に疑問を持っているの？」
「今のままでマンション管理に何か問題あるの？」
「別に問題ないじゃん！結局あなたは何がしたいの？」
と、色々とご意見を頂き 私の説明が不十分であったことや、私自身が試行錯誤しながらであったりしてで 、困惑された方々には申し訳なく思っています。

改めて、「マンション管理費の調査」を管理組合に要望した経緯についてお話させて下さい。

当マンションは３月で築２年となり、今年３年目を迎えます。
現在、「マンション管理費」は購入当初に管理会社が設定した金額を今までずっと支払っています。
しかし、このマンションは購入当初から、１社の管理会社にマンション管理業務を全面委託しているため「管理費が適正かどうか？」は判断出来ていない状態で今まできています。

私たち住民は、現在、月に平均で約２万円の管理費を払っています。
ですので、私たち住民は、１年間でウン千万円という大金を管理会社に払っています。

しかし、マンション管理の経験や専門的知識がない私たち住民は、この管理費の妥当性について
判断出来ないため、管理会社が計画した予算通りにお金を支払っています。

例えば、スーパーで大根を１本「1,000円」で毎週買っていたとしても、他のスーパーの値段が分からなければ、この「1,000円」が高いのか安いのか分かりません。
また、他のスーパーで売っている大根の安全性や品質について調べるには、労力と時間がかかるし、実際には、その大根を買って食べなければ分からないかもしれません。

結局のところ、マンション住民は自分たちで管理費が適正かどうかを判断することがほぼ不可能であるため、管理会社にお任せ状態です。

これは、管理会社の立場からすると、現在のこのマンションの管理体制は管理会社にとってはとても良い状態といえます。自分たちが計画した予算案がそのまま通るため、十分に利益を確保することが出来、更に今後行われる中規模・大規模修繕費でも、管理会社の思惑通りに計画を進めることが出来ます。

～ つづく～

[206: 住民さんＡ]

～ その２～
私は、マンション管理費を全て管理会社任せにしている現状に疑問に持ち、たまたま知った船橋市で開催されている「マンション管理無料相談会」に参加しました。
そこで、マンション管理の専門家である「マンション管理士」に当マンションの管理費について相談し、色々とアドバイスをもらいました。

具体的には、「チェックした管理費（定額委託業務費、エレベーター保守点検費、機械式駐車装置点検費、清掃業務費について、契約書に記載の業務内容に対して、相場の約１．５倍と、かなり高額なので、しっかりと調査した上で適正化を図る必要が有り。」との事でした。

ただ「マンション管理士」がどの程度信用出来るものなのかよく分からかったため、インターネットで色々調べました。

マンション管理士は国土交通省が定めた国家資格で、まだ誕生して約１０年という比較的新しい資格です。マンション管理士が誕生する前までは、管理組合が頼るべきアドバイザーは「管理会社」だけであったため、現在よりも更に管理会社による不祥事が多かったそうです。

ただ、この「マンション管理士」は「マンション管理の専門家」でありながら、優秀で活躍している人から実務経験のほとんどない人まで幅広くいることが分かりました。
そこで私が相談に乗ってもらった２名のマンション管理士について調べましたが、２名ともマンション管理士としての経歴やマスメディアでの講演・掲載記事などが確認出来ず、信頼出来るマンション管理士なのかどうかが判断出来ませんでした。

そこで、千葉または首都圏で活躍している優秀なマンション管理士を調べてみました。
その結果、マンション管理の実績・経験の多さとマスメディア出演・掲載記事や内容などから、千葉を中心に首都圏で活躍している「重松秀士 マンション管理士さん」を知りました。
重松さんが新聞や雑誌で書かれた内容は、とても分かりやすく丁寧に説明していて、マンション管理士としての信念も読んでいて伝わってきました。

そこで、さっそく重松さんに無料相談をお願いし、実際に会って、このマンションの管理費について確認してもらいました。
結果は、前回のマンション管理士２名とほぼ同じで、やはりマンションの規模や仕様から判断する限り、契約書に記載の業務内容に対して「管理費が高い項目があり、管理費の見直し・削減をサポート出来る。」という意見でした。

～ つづく～

[207: 住民さんＡ]

～ その３～
「高い管理費」をどのように見直し・削減していくかについてですが、私はやはりマンション管理の専門家に介入してもらい、管理会社と交渉してもらうのが一番安心ですし、成果があると思います。

重松 マンション管理士は、理事長や理事の方に 話を聞いてもらって十分に納得してもらってから、判断してもらった方がよいと、このマンションに来て話をして頂けるとの事でした。

しかし、重松さんが知名度や実績がある優秀なマンション管理士でも、管理組合の了承がなければ、このマンションの運営や「管理費の見直し・削減」に関わることは絶対に出来ません。
管理組合の了承を得るには、高いハードルがあります。

「管理組合は管理会社を絶対的に信頼している」
・購入当初から今までずっと、管理会社がマンションを管理してきて、特に問題が起こっていないので、管理会社を信頼している。
・管理人さんもしっかり働いてくれているし、トラブルにもしっかり対応してくれている。
・管理費が高いのは、マンション購入時から分かっていたし、特に不満はない。
・管理会社を疑ることで、管理会社との信頼関係が壊れて、サービスが低下する可能性がある。

管理会社にとって、管理組合は非常に大きな収入源です。
自分たちが決めた予算計画案がそのまま採用されて、要求したお金をそのまま貰えるという
とてもよい条件です。
「マンション管理士」の介入は、管理会社にとってみれば、いいことは一つもありません。
管理会社は、管理組合との信頼関係を武器に、「マンション管理士」の介入を絶対に阻止するでしょう。

[208: 匿名]

で、どうしたいの？って聞きたくなる投稿ですね。事実と推論の区別も明確でないのでなんとも言えませんが、大筋で同意です。アクションするならお手伝いできるかも知れません。

[209: 匿名]

要するに、理事会の主導権を管理会社が握って運営してるところには介入しにくいってことでしよ？
ここのマンションはどうなのでしょ？私が感じるには管理会社が主導権を握って理事会を操ってる気が…

[210: 匿名]

主導権は握られているというよりも、管理会社に任せているといった印象を持っています。設立から日が浅い管理組合なので時期相応かなと。理事会の方々も当然考えておられるとは思いますが、いつまでも管理会社に任せておきすぎると問題が発生しそうなので、そろそろ引き締めが必要ではないかと思います。

[211: マンション住民さん]

私も見直しに同感です。
他の物件より管理費が高いのは分かっていましたが、この物件を選んだ魅力は他の物件よりたくさんあり、この物件を選んだ分けで、管理費については満足していません。
当然ながら適時複数の管理会社を比較して、コストや運営を見直すべきですね。
エレベーター左脇の掲示物などのコストも内容からすると無駄です。
そして、必要に応じて値下げ交渉や、場合により乗り換えをすれば良いのではないでしょうか？
販売会社＝管理会社なマンションより、そうでない物件の方が多く、ちゃんと運営できているのですから、もちろん＝な管理会社の安心感というのもわかりますが、こだわる必要はないのではないでしょうか？

あと、管理費とは別ですが
管理人さんが外でくわえタバコを吸いながら作業をしているのは残念です。
清掃係りの方々が、ちゃんといい挨拶ができていないことも残念です。
私たちが、管理人さんや清掃係りさんの方々を管理会社を通じて雇っているのですから、
もう少しそういう意識をもって欲しいものです。
清掃の品質には文句ありませんが、特にエレべーター掲示物が煩雑に思います。

[212: 住民さんＡ]

（前回 住民さんA 　～その３～　のつづき）
中途半端なかたちで中断してしまい、申し訳ありませんでした。
コメントを下さった方々に、まず私の長々とした文章を読んでくれたことを、大変ありがたく思います。
「理事会の協力」が得られていない現状で、なかなか「管理費の見直し・削減」と「管理会社主導運営からの脱却」についてマンション住民の方々の理解を得る事は大変難しいことだと改めて思っています。

同じマンション住民の方々に、思いを伝えようにも、管理会社が管理している「掲示板」にビラを貼るわけにもいかず、かといって、マンション住民全員のポストに投函するのは、社会人として非常識な感じがします。

そんな訳で、まずは少しずつでもこのマンションの管理費について、関心を持ってくれる方が増えればいいなあと思います。
私もほんの２ヶ月前までは、恥ずかしながら無関心でした。。

マンション管理費について疑問を持つ住民が、少しずつでも増えて多くなっていけば、そう遠くないうちに「住民主導のマンション管理」を行える日がくるのではと思います。
（具体的なアクションについては、引き続き、悩みながらも試行錯誤中です。）

取り急ぎ、お礼まで。

[213: 匿名]

理事会の協力が得られない事実について、もっと具体的に教えてほしいと思います。

[214: 住民さんＡ]

理事長には、３月中旬に「管理費の調査」について直接会ってお願いしています。
その後は手紙で理事長に承諾を得てから、各理事の方々へ私から手紙でマンション無料相談会へのお誘いをし、ご意見などお聞かせ頂けないかと伝えましたが返信はほとんどなしでした。
その後、理事会で議題になる管理会社から提出された第３期収支予算表についての理事長や理事の意見を拝聴出来ればと、理事長に理事会の傍聴をお願いしましたが断られました。
先週も理事長とエントランスで会った際、「管理費の調査」について話しを聞いてもらおうとお願いしましたが、「手紙で伝えて下さい」と言うばかりで、まったく聞いてもらえず、それでもしつこくお願いすると、走って階段の方に逃げていかれました。

「管理費の調査」については、理事長から理事会で議題に挙げられているはずですが、４月３日の理事会報告にて特に記載がないため、管理会社が計画した第３期収支予算表について、外部の専門家による調査は行われず、理事会から管理会社への質疑応答のみで理事会の承諾を得たものと推測します。
もちろん管理会社にもマンション管理士の資格を取得している方がいて、委託契約書や予算書のチェックをしていると思いますが、管理会社の社員である以上、当然ながら管理会社の利益を第一に考えた上でのチェックになるかと思います。

[215: 住民さんＡ]

★ マンション管理費の見直し・削減への取り組み
～「理事会（理事長）の協力」の必要性について～

こちらのテーマについて、自分なりに調べた事や、優秀なマンション管理士さんの方々からもらったアドバイスなどをお話させて下さい。

今更ですか、理事会は「マンション管理組合の代表」であり、マンション管理・運営の議題についての決定権があり、実行する権限があります。
もちろん、今度の６月２６日に開催される年１回の「通常総会」が管理組合の「最高意思決定機関」ですが、マンション管理の方針を考えて案にしたり、具体的に問題を処理し解決していくのは「理事会」になります。

管理会社が計画したマンション管理予算が、私たちマンション管理のいわば「素人」の了承？（業務内容に対する価格の妥当性が全く分からないので、結局、信頼？している。）を得て、そのまま通常総会で可決され、管理会社は自分たちが要求したとおりの金額を得ているという現状。

これに対して、外部の信頼出来る専門家（優秀で実績のあるマンション管理士）に介入してもらい、管理費を支払っている住民の側に立って、管理費の見直し・削減を進めてもらいたいという私の切なる願い。

すみません、またまた中途半端で　～つづく～
（とりあえす、他の方々はこのコメントの続きを待たずに、コメントしちゃって下さい。）

[216: 匿名]

そこまで言うなら自分が理事会入りして理事長になればいい。
仕事の傍らであり、持ち回りで理事が回ってきたらやらざるえないわけだし温度差があって当たり前。正直自分にまわってきてそこまで問われても困る。
管理人さんや掃除の方の情報はホントですか？ホントならそれってどうなんだろ

[217: マンション住民さん]

ちょっとその言い方はきついのではないでしょうか？
このことは自己の利益のためでなく、全体の利益のために色々調べたり、
理事に提案をしてくれているのですから。
もちろん、理事に入っていただけるならお願いはしたいとは思いますが、
公平な順番で回ってきた今の理事の方の役割ですし、報酬も生じているわけですし。
面倒な役割なのは確かですが、逃げる様な対応ではちょっと

管理人さんや掃除の方の情報はホントですか？
って、嘘を書く理由はありません。

[218: 住民さんＡ]

まず、私に対しての厳しいご意見をくれたNo.216さん、文章が語るあなたの思いを真摯な姿勢で受け取ります。
そして、私をフォローしてくれたNo.217さん、素直にありがとうございます。励みになります。

遅くなりましたが、
★ マンション管理費の見直し・削減への取り組み
～「理事会（理事長）の協力」の必要性について その２～

「マンション管理の専門家」としてマンション管理を適正化させる目的で、国土交通省が国家資格を制定した「マンション管理士」ですが、世間での認知度は大変低いそうです。
（私も「マンション管理無料相談会」の相談員が「マンション管理士」ということで初めて知りました。）

国土交通省では昨年、マンション管理の調査統計を公表しています。
これによると、新しいマンション（平成17年以降に完成したマンション）でマンション管理士を活用しているマンションは５．８％と非常に低い結果です。
ただ、これがマンションの築年数が１０～１５年では９．３％、１６～２０年では１４．２％と増加していき、更に築年数が増していくと３０％近くまで上がっています。
これは、ほとんどのマンションが築１０年くらいまでは、分譲時に分譲業者が提示したマンション管理会社の主導でマンション管理が行われていることを意味しています。
そして、 築１０年が過ぎて、マンションの老朽化が目に見える形で表れ始めた頃に、管理会社からマンションの大規模修繕の提案と、管理費や修繕積立金の値上げを要求されて、初めて今まで無関心だったマンション住民が「マンション管理」について真剣に考え始め、マンション管理士の活用を検討するそうです。

しかし、マンションが築１０年を過ぎると、マンション管理士だけでなく、建築士や弁護士の活用も急激に増加しています。
建築士の活用は、マンションの老朽化を専門家に見てもらうという事ですが、弁護士の活用の増加は管理会社や管理組合間で訴訟が起きていることを意味します。
（１０～１５年では１３％、１６～２０年では２１．８％と増加していき４０％を超えていきます）
高額な弁護士費用を支払って、弁護士に法的に判断してもらわなければ解決できないような問題が起きているということです。

そういえば「マンション管理無料相談会」で「管理費が高い」ことを教えてくれたマンション管理士さんが「築３年目なら被害は全然少ない。だいたい相談に来るマンションは築１０年過ぎてるからね」と言っていたのを思い出しました。

～つづく～
（本当にすみません。まだまだ、本題に全然たどりつかないため、私のつづきを待たずにコメントして下さい。私は人に伝えることが苦手なため、文章を作るのにやたら時間がかかっています。）

[219: 住民さんＡ]

★ マンション管理費の見直し・削減への取り組み
～「理事会（理事長）の協力」の必要性について その３～

マンション管理士についての説明がかなり長くなってしまいすみません。
ちなみに、マンション管理士が活用可能であることは、管理規約にも記載されています。
（第６章第２節第３７条）

今まで管理組合と管理会社で行ってきたマンション管理を、外部から第三者を介入させることについては、かなり抵抗があるのではないかと思い、長々と書いてしまいました。

前置きが長くなりましたが、～「理事会（理事長）の協力」の必要性について～ 、
重松 マンション管理士には、はっきりと「理事長や理事会にその気がなければ、どんなに私が頑張っても、話が前に進んでいかないので、絶対に成功しない。」言われました。
それは、重松さんが、他の管理組合でも散々経験した結果での結論だそうです。

そして、成功しないということは、私の意見に賛同して 勇気を出して協力してくれる方々に対して、無駄な時間を使わせ、期待を裏切り、失望させてしまうことになります。

まずは理事長や理事会を説得して、重松さんの話を聞く機会を設定出来れば、大きく前進するというのが、重松さんの意見でした。


最初に「管理会社の調査」を理事長にお願いした時に、理事長に「管理会社を信頼しているので、管理会社を調査する必要はないし、調査する時間もない。」と言われましたが、この意見は、前回の投稿の「マンション管理士の認知度と活用」の統計から、とても一般的な意見だと分かりました。

また、その時に理事長から「そんな思いつきで提案してもらっては困る」とも言われました。
その時は、それを言った理事長の気持ちについて深くは考えませんでしたが、そこには、
「自分は、理事長として このマンションの事を第一に考えながら、管理会社に色々と相談しながら必死にこのマンションを守ってきた。」という自負が強くあったのかもしれないと、
今になって思います。

理事長や理事の方々のご苦労に対して、配慮にかけていた文章があった事についてはお詫びしたいと思います。すみませんでした。

また、私のマンション管理費の見直し・削減についての意見に、耳を傾けてくれた方々には、とても感謝しています。

もしも、、あくまで可能性の話ですが、理事長でも理事会でもない組合員（一般住民）が出来る権限として、
「組合員の総会招集権」というものがあります。

次は、このことについて書きたいと思います。

[220: 住民]

久々に見にきました。
あの。。。ところで何がおっしゃりたいのか簡潔にいきませんか？
何だか他の管理会社さんとかかなっと思ってしまいます。

ようするに理事長や理事会の方もみんな責任をもって真っ当されてるのならば、総会の報告の際に意見として述べて住民の方の賛同を得ればいいのではないでしょうか？
このような少数の閲覧の場ではなにも始まりませんし組合員による総会の召集なども今日の明日でできるものではないですし、段取りするまでに通常の総会がやってきます。
それに私の記憶のかぎり第一回の総会のとき管理会社への委託のについて簡単な話がありましたし収支報告をもとに前コメントにあった管理士さんの見解を発言されてはいかがでしょうか？住民として削減できる部分はしっかり削減したいですし、その分積立にまわすなど長い目でこのマンションがより良い住家になればと思います。

あと私の知るかぎり管理人さんもきめ細やかな対応をしてくれてますしお掃除の方々も感じも良いですし細かな配慮も挨拶もしてくれます。
もしタバコの件を見たのならそれば確実に管理会社へ連絡すべきです。
火事になっては困ります。

[221: 住民さんＡ]

No.220さん、コメントありがとうございます。

マンション管理費の見直し・削減について、自分なりに色々悩んで行動してきましたが、
やはり自分だけで考えては、どうしても悲観的になってしまいます。
そして、実際にマンション住民のどのくらいの方が私と同じような意見を持っているのか知りたいです。（このコミュを見ている方は多くて５，６人くらいでしょうか？）

・マンション管理費の見直し・削減について行うべきと考える（Yes or No）

・マンション管理士の介入が必要だと考える（Yes or No）
　（料金は年間削減額の５０％）

・第３期の予算案について「管理費の見直し」なしには、総会では絶対に賛成しない覚悟で臨む
（Yes or No）

すみませんが、上の３つの質問に あらためてお答えいただけますでしょうか？

よろしくお願いします。

[222: 住民]

正直２〜３人ではないでしょうか？
私としてはまず総会で今回の管理士の方の見解について話した上で事前に配られる総会内容を元に予算案を指摘してみて管理会社を含め住民の方の反応を見てみた方がよいと思います。なので見直しには賛成ですが他の２点は保留が私の考えです。

あまり攻撃的になりすぎて摩擦が生じるのもなんですし、大手管理会社で今までトラブルもなく行き届いているところを考えると信頼関係はあるが金銭面のみの問題であり管理士の方の話しに少し上乗せした金額が妥当ならいんかなと思います。

別の分譲マンション(世帯数67)保有していて管理士が介入してますが販売時より管理費は若干安い分管理人１人が掃除も含め全て行っているためこのマンションのようには行き届いてません。
他と紙ベースではなく中身を比較するとそこまで一概に高いとはいえないかと感じてしまいます。
しかしながら抑えられるところはしっかり抑えたいですし管理会社主導ではなく管理組合や組合員と対等もしくはこちらに比重が少し傾くようにするためにも今回アクションを起こして野放しは辞める時期かもしれませんね。

[223: マンション住民さん]

２１７です。お答えします。
・マンション管理費の見直し・削減について行うべきと考える（Yes or No）
Ｙｅｓ

・マンション管理士の介入が必要だと考える（Yes or No）
　（料金は年間削減額の５０％）
少々高い気もしますが、毎年払い続けるのでなければ
Ｙｅｓ
でももうちょっと抑えたいですね。何名か比較して。

・第３期の予算案について「管理費の見直し」なしには、総会では絶対に賛成しない覚悟で臨む
（Yes or No）
これは時間的に難しいのではないでしょうか？
もう少しじっくり進めた方がまとまるかと思います。
今回は提議のみが妥当かと思うので
Ｎｏ

色々とご思案ありがとうございます。
変動金利の方は今後しばらく金利の上昇は無さそうですが、少しでも金利が上がれば月々の
返済が数千円上がっていきますし、修繕積み立ても上がります。
抑えるところは抑えていきたいですね

あと、ちょっと語弊があったらすいません。
管理人さん掃除婦の方々は、まじめにお仕事はしていらっしゃいます。
当たり前とまではいいません、普通なこと。いつもありがとうございます。
ただ、元気な挨拶が無いだけです。

[224: 住民さんＡ]

No.222さん、No.223さん、ありがとうございました。
人数は少ないですが、２名の方に意見や感想を頂いたことにとても感謝しています。
「管理費の見直し・削減」について、私の他にも真剣に考えてくれている方がいると思うと、救われた気持ちになります。
一応、直接意見交換が出来ればと思い、フリーメールをつくりましたので、こちらにもご意見やアドバイスをいただけるとありがたいです。
[e-mail]
もちろん、「当サイトに投稿するのは抵抗があるけど、意見を伝えたい」という方からのご連絡も歓迎しますので、よろしくお願いいたします。

実は先日 ある住民の方と話す機会があり、その方に聞いたところ、このサイトの存在を知らなかったと言われました。
マンション名で検索すれば、すぐに出てくるサイトですが、そもそもマンションを購入してからあらためて、自分のマンションをインターネットで検索する方は少ないそうです。

あ、質問に対して、まだ自分の回答を書いていませんでした。すみません。
私は３つとも全てYesです。

今後も「管理費の見直し・削減」について、一人でも多くの住民に理解してもらえるように、地道に活動していきたいと思っています。よろしくお願いします。

[225: 住民さんＡ]

続けてのコメントですみません。

先週日曜日に、当マンションのロビーで中央電力による「マンション電力一括契約サービス」の説明会があり、参加しましたので書きたいと思います。
少なくても２０人くらいは参加すると思ってましたが、１０人ほどしかおらず、関心の低さにびっくりしました。

中央電力の担当者から、１５分ほど説明があり、その後質疑応答の時間があったので私も色々と質問しました。
提案の内容は・・・
東京電力との契約を低圧契約から高圧契約に変更し、マンション管理組合の責任範囲になる受変電設備を
中央電力に業務委託することにより、マンション共用部の電気料金２５％削減と変電室保守費用分を合わせて、
年間で約６５万近く削減するというものでした。

現在、「高圧契約」は「低圧契約」に比べて電気料金が半額以上安いために成り立つビジネスで、
話を聞いて非常によく出来たビジネスだと思いました。

しかし、否定的な意見としては、
・一戸でも反対すれば、契約が成立しないこと。
・高圧受変電設備が、マンション管理組合の責任範囲になることへの不安
・中央電力との１０年間契約で、もし１年で解約の場合に発生する違約金として設備投資費８００万円を支払うことへの不安。
・高圧契約になると、電力会社やIPPを自由に選択出来るのに、東京電力しか選択の余地のない中央電力で本当によいのか？
・東京電力は、原発賠償額の４兆円のうち２兆円を負担するといわれており、東電管内は２割近い電気料金の値上げが必要になるとの事。「高圧契約」の電気料金が大幅に引き上げられる可能性もあり、事業自体が成り立たなくなる可能性も否定できない。
などです。

福島原発事故の影響がどのように出るのか分からないので何とも判断しにくいと思いました。

[226: マンション住民さん]

震災時の高圧受変電設備損傷が気になりますね。

[227: i j]

このマンションのプロパイダを教えて頂けますでしょうか？

[228: 匿名]

今回の中央電力の件は急がず、先ずは東電の身の振り方を見定めてからの判断がいいのではと思います。
仕事の為、ロビーで行われた説明会には参加できませんでしたが自分なりに調べたりした結果今の時点で結論を急ぐにはリスクがかなり高すぎる気がします。

[229: 匿名]

質問させてください。
東電の身の振り方を見てからの判断とはどういうことでしょうか？

[230: 匿名]

福島原発の件により東電管内の料金の値上げも含み中央電力が今後、事業として成り立つのかなど少なくとも、原発終息の目星や計画停電の余波などこの夏は様子を見て、今度の総会の次あたりが検討の時期ではないかと思います。
業務委託するわけですし途中解約には違約金も発生しますので慎重にいくのが私の考えです。
あくまで私の考えなのであしからず。

[231: 良い環境で住みたい住民です]

久々に拝見してますが、少々気になったことを
まず、ネット上で個人が特定できる書き込みはやめましょう。個人名を出さなくとも気になるものが見受けられます。
またここはマンション住民以外の誰でも閲覧できる場です。つまり業者の方を含めよからなぬ事を考えている言わば悪徳業者も見ているかもしれません。
良い住環境を目指すがゆえのものなので強くは言えませんが、みな住みよくしたいのは一緒で個人の考え一つであまりにも特定の方々に対し必要以上にアクションをとりすぎるのも良くないと私は思います。
今回いろいろみなさんで議論していた内容はよくわかりますが理事会に決定権を委ねたのも私達であり、理事会と管理会社に対し強行姿勢というやりかたは少しやり方としてどうかと感じます。
今回、いろいろ調べたりしていただいた内容をまとめた上で総会で提案するくらいのアクションの方が良い方向にいくのではないかと思います。
なんだか遠目からみると意地になり対立し話は泥沼化し良くしようとしているのか邪魔をしているのかわからなくなってしまいます。
高い買い物で私達の拠点です。気持ち良くいきたいものです。

[232: 匿名]

理事会に決定権を委ねたと言ってしまうのはどうかと…。それはそれで組合に属するものとしては無責任に聞こえます。

[233: 匿名]

最近暑い日や雨の日など蒸し暑い日も多く、駅前への行き帰りが苦痛になってきました。雨の日など実質徒歩一択しか選択肢が無いのも、購入当初の考えが足りなかったと思うばかりです。

近くにお店が増える事も無く、聞けば北口は再開発が凄いとの事で、当時検討はしていたものの建物だけに惹かれて南口側に決めた事が浅はかだったとしか言えません。主人にも申し訳ない限りです。

周りは何も無く、むしろ土地は余っているのですから、大きな病院やショッピングセンターなど誘致してもらいたいです。そんなお話って無いのでしょうか？

[234: 匿名]

近所のおばちゃまがゴルフの打ちっぱなしの跡地にバスの車庫がくるとかこないとか？

[235: 匿名]

確かに駅までは近くはないけれど徒歩圏内、繁華街には無い生活環境の良さがここにはあります。

隣は小学校で窓からの視界は常に開けており四季折々を感じることが出来ます。

また、小学生のお子さんをお持ちのご家庭では何かとよろしいのではないでしょうか。
コンビニもすぐそば、東武ストアもそこそこ役に立つスーパーだと思います。

きっと立地最優先、建物に対しては妥協というふうにマンションを購入なさっていても、それはそれで不満・不安が出て、浅はかだった・主人に申し訳ない、とおっしゃるのではないですか(笑)？

確かにマンション周辺の開発が進み、バスの本数が増えたり、ショッピングモールや医療施設などが
増えたりしたらとても便利ですが、余っている土地…とはどのあたりでしょうか。
マンション周辺は民家はもちろん、様々な会社や工場が建ち並んでおり、あらかた稼動中におもいます。
いわゆる空き地のような休眠状態の土地は無いように感じているので大規模な再開発は難しい。

私はバスの本数さえ増えてくれれば、充分快適な住まいだと思っています。

[236: 匿名]

いやなら引っ越せばいいと思うんですがね。

[237: マンション住民さん]

あっそうですね。
では、そうします。

[238: 匿名]

ぷーっ(笑)
引っ越し頑張って！
お元気でー。

[239: 住民さんＡ]

でも、かなりの売却損がでるし
相当安くしないと売れないなあ
辛いです浅はかでした

[240: 匿名]

>> 住民さんＡさん

売りたくても売れないのが実情ですよねぇ。気持ち分かります。
(北口は再開発始まって逆に価値が上がるの目に見えているが何とも)

[241: 匿名]

売却損は今の現実からいって免れないでしょう。
また日の出町や湊町近辺の液状化や同じ栄町の一部でも被害が出ていることから賃貸にしたとしても厳しいでしょうね。
マンション全体としても地震に対しての防災対策を考える時期かもしれません。
特にこの数年で大きな地震が起こると言われている千葉県ですから。。。
皆さんのお宅では３１１地震で被害とかありましたか？

[242: 匿名]

聞いたんですが近くの工場で人が亡くなられたとか
何か事故でもあったんでしょうかね？

[243: 匿名]

塩化水素のタンクに作業員が落ちたとかいうやつ？タンクの清掃の下見中にタンクの上に乗ったら割れて落ちた。。。というニュースのってた。

[244: マンション住民さん]

以前、中央電力の申込書を提出したはずですがその後どうなったのでしょうか。
もう切り替わっているのですかね？
提出させるだけさせて、連絡無しってことはないとは思いますが
どうなんでしょう。

[245: 匿名]

中古売れないね。

[246: 匿名]

申込から確かにだいぶ経ちますね。
まさか告知なしに切り替わることはないと思うので、申込書を出さないお宅でもあったんじゃないでしょうか？
とりあえず申込をしている以上どうであれ現状がどんななのか知りたいですね。

[247: マンション住民さん]

私も知りたい。

[248: マンション住民さん]

過酸化水素

[249: マンション住民さん]

ところで、ららぽへの近道の水門は復旧したのでしょうか？

[250: 匿名]

調度来るまで横を通ったら、無事に復旧したようですよ。かなり寒さそうでしたが。。。

[251: マンション住民さん]

>250さん
復旧情報ありがとうございます。

週末はとくに車より徒歩か自転車のほうが早くて健康的ですよね。よかった！

[253: マンション住民さん]

はい

[254: マンション住民さん]

わたしも区分所有者です。

[255: マンション住民さん]

私は組合員です。

[256: マンション住民さん]

私は占有者です。

[257: マンション住民さん]

私ま賃借人です。

[258: マンション住民さん]

マンション住民さん

[259: マンコミュさん]

マンコミュさんです。

[260: マンション住民さん]

結局、２５２さんは何を聞きたかったのだろうか？？？

[264: 匿名さん]

わたしは変な…
っと！釣られた。

[265: マンション住民さん]

ところで中央電力の件、いま東電の大口契約の値上げが問題になっていますが、大丈夫なのかなぁ？
メリットの確保は大丈夫？？？

[267: マンション住民さん]

いいとも。

[268: 匿名]

ぱぁん！

[269: マンション住民さん]

あっという間に１０年ですね！
最近、だれも見ていないのかなぁ・・・