千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？

[購入検討中さん]

千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

[2: 匿名さん]

この状況では、そんなもんはないな。
頑張って金を貯めて、山手線の内側に買って下さい。
私は家族のことを考えて千葉県内に買いましたが、資産価値の維持などは、まったく考えていません。

[3: 匿名さん]

そういう観点からすると、立地の極めてよい土地にローコスト住てを建てて住めばどうですか？
さらに、そこに永住するのが最善と思います。

[4: 匿名さん]

竣工前に完売した物件は価値が下がりにくい、いつまでも残っているのはダメぐらいかな？
千葉県内では新浦安、本八幡と船橋の徒歩一桁圏内。
間違って高価格設定して失敗したのは柏、海浜幕張、千葉みなとの駅から遠い物件と東松戸。
価格設定を妥当で成功した物件は我孫子駅周辺、千葉みなと駅徒歩一桁物件。
おおたかとキャンパスは駅近はいいが遠い物件なのに高価格設定しているのも要注意。
千葉ニュータウン地区は価格設定も立地もいいが運賃絡みでいいとは言えない。
損失をいかに少なくする考え方なら総武線より京成線特急停車駅、常磐線の駅遠い物件より新京成や東武の駅近い物件、
松戸や津田沼は駅近い物件でも高くないからいいかもしれない。
後は新築マンションが出にくい所が狙い目、新鎌ヶ谷がそれにあたる。三路線乗り入れいるのに徒歩一桁物件が一つしかない。

[5: 業界関係者さん]

成田へ延伸する北総線の終着駅の物件などはいいかも。
新運行後も特急の停車駅だし、更に将来的には千葉北道路も開通する。駅ロータリーに面した立地で傘要らずなのも評価的にはいい。都心に座って５０数分なら千葉駅から総武線各駅に並んで座って通勤するのと同じ感覚でいける。
何より販売価格がこの時期の物件としては良心的な設定なのが安心でき、下落幅も押さえられると思われる。
県内では数少ない鉄道延伸で期待できる物件の一つ。

[6: 申込予定さん]

津田沼、海浜幕張の大規模以外は苦しい。

柏の葉やおおたかの森の市場評価は船橋日大前以下。

[7: 匿名さん]

北総線沿線なら上に書かれている日本医大。底値に近い今が買い時。
過剰供給して値引きが期待出来そうな中央もいいかも。新鎌ヶ谷は大規模が出た時の価格によっては狙い目かも。
同じ北総線でも上記以外は今より下がる懸念がある。下がりそうなのは白井と東松戸、印西牧の原も同じだろう。
ただ印西牧の原については価格が手頃なのでそれほど影響ないかもしれない。
まだ発表されていないが特急が止まる駅と通過する駅では差が大きくなる。ただ今より便利になれば売り出す物件が少なくなり
不便になる駅物件は売り出す物件が多くなりそこで価値の差が出るだろう。
業界でかなり注目されている沿線で特急停車駅が発表された時点でかなり動くと見ている。

[8: 匿名さん]

去年の例

騰落率ランキング上位２０物件
（2007年11月26日　週刊アエラより）
マンション名　　　　　　　　　　　　　最寄り駅　新換価　売出価格　騰落率
エアレジデンス新浦安　　　　　　　　　新浦安　109.5　　　73.6　　　149%
グランファースト新浦安　　　　　　　　 新浦安　 66.6　　　46.1　　　144%
パークシティ新浦安　　　　　　　　　　 新浦安　 66　　　　47　　　　140%
セレナヴィータ新浦安　　　　　　　　　 新浦安 　59.4　　　42.4　　　140%
クレストフォルム新浦安グランデッツァ新浦安　53.8　　　38.8　　　139%
レジアスフォート新浦安　　　　　　　　新浦安　　56.5　　　41.5　　　136%
パークグランディエデナ　　　　　京成大久保　　44.4　　　32.7　　　136%
ラディアンコースト新浦安　　　　　　　新浦安　　58.4　　　43.6　　　134%
シーガーデン新浦安　　　　　　　　　　新浦安 　58.4　　　43.6　　　134%
リーセントヒルズパークフロント八千代緑が丘 49.4　　　37.3　　　 132%
プラウドタワー船橋　　　　　　　　　　　船橋　　 75.7　　　59.4 　　　127%
パークスカイタワー松戸　　　　　　　　松戸　　 60.3　　　47.6　　　 127%
幕張ＢＣＰイースト幕張パークタワー海浜幕張 66.3 　　 52.4　　　 127%
ファミールスクエア松戸リーラコモンズ　松戸　56.1　　　44.5　　　 126%
ガーデナヴィル市川妙典　　　　　　　　妙典　 70.7　　　56.4　　　　125%
ライオンズステーションタワー松戸　　 松戸　 71.7　　　57.3　　　　125%
アルファグランデ市川本八幡　　　下総中山　49.9　　　 40　　　　 125%
アイ・プレイス稲毛　　　　　　　　　　　　稲毛　61.5　　　49.7　　　　124%
幕張ベイタウンマリンフォート　　　海浜幕張　56.4　　　45.8　　　　123%
リーセントヒルズステーションフロント
　　　　　　　　　　　　　　八千代緑が丘　　　　 46.8　　　38.2　　　　123%おまけ

１９９５年以降に分譲されたマンションのうち、
新築換算価格（万円/平米）を算出できた２００戸以上の千葉県の大規模マンション６１物件の
うち騰落率が１００％を下回ったランキング下位６物件
（2007年11月26日　週刊アエラより）
マンション名　　　　　　　　　　　　　最寄り駅　新換価　売出価格　騰落率　駅徒歩
ダイアパレスライブシティ船橋　　　船橋　　　　45.3　　　　53　　　　85%　　　　18分
エステ・スクエア松戸　　　　　　　　上本郷　　　44.2　　　　51.5　　　86%　　　　21分
ゼファーグリーンアイル　　　　京成大久保　　 27.9　　　　30.3　　　92%　　　　バス5分徒歩9分
クレストシティタワーズ浦安　　　　　浦安　　　 48　　　　　49.7　　　 97%　　　　16分
フラージュ八千代　　　　　　　 八千代中央　　 42　　　　　42.4　　　99%　　　　17分
ソフィア柏グランハースト　　　　　　柏　　　　　 45.1　　　　45.5　　　99%　　　　11分

[9: 匿名さん]

ここまで異常に価格が高騰した新浦安が下落するのは必至ってことで。
皆さん、そういう見解で合ってますかね？

[10: サラリーマンさん]

通常騰落率は定められた期間の始まりの値を基準にして、最後にプラス〜％になったとか、マイナス〜％になったとかいう表記をすることが多いような気がします。上の表はそうした意味では若干分かりにくいですが、おそらく新浦安の物件は売り出し価格よりも中古価格が高くなった、と言うデータなのだと思います。もっとも一年前のデータですので、現在はもう少し下がっているのだと思いますが。

[11: 匿名さん]

売れていない物件。例えば稲毛海岸や海浜幕張から徒歩20分と謳っている物件や明らかに他の線の方が近いのに
無理にTXやJR駅から徒歩30分近くを宣伝している物件はヤバイ。
駅から遠いのは避けた方がいいし近くでもあまり人気のない街や路線も同じ。

[12: 購入検討中さん]

北総沿線物件の中古は全線の中で最高の暴落率。
新高速は何の支えにもならないと思います。

[13: 業界に詳しい人]

＞１２
現段階だとその通り。千葉NTが出来た頃は高価格だったのが今の価格見るとそのような感じに見える。
ここ最近の物件は価格を低めに設定しているより底値に近いので下落幅は緩やかになるだろう。
新高速開業について少し話題になりその途中にある千葉NTも注目されるだろう。
但し、特急停車駅と非停車駅ではかなりの差が出るのは確実だと思う。　所要時間と列車本線を考慮して千葉ニュータウン中央や新鎌ヶ谷
などはあまり下がらないと見てる。

[14: 匿名さん]

北総線の新鎌ヶ谷は、物件自体ほとんど皆無。
あと、新高速はあまり関係ないでしょうね。
停車したからといって、どの程度需要があるのか疑問です。
北総線沿線が大化けするには運賃の値下げしかないと思いますが、
現状では期待できないでしょう。
ＣＮＴは供給過剰で下がるかも知れません。

[15: 物件比較中さん]

総武線、京葉線が無難ってことですか？
供給過剰地域は下がり幅高そうですね。

[16: マンション住民さん]

>>09

数年前までの新浦安が安すぎただけ。発射台が低ければ、騰落率も高くなる。

[17: 匿名さん]

＞１５
京葉線は検見川浜、稲毛海岸、千葉みなと、海浜幕張から歩ける物件のみ。徒歩１０分以上かかる物件では意味がない。
総武線は市川、本八幡、船橋から上記と同じ条件の物件。
徒歩１０分以内でも津田沼から先と京葉線の蘇我ではあまり需要ない。
あと１３が言っている停車駅はあまり関係ないが列車本数は関係ある。京成線だと特急停車駅の京成佐倉より臼井、ユーカリの方がいいし
京成成田より公津の杜の方がいい。結局はその街の人気があるかないかも影響する。

[18: 匿名さん]

千葉みなとは、徒歩10分圏内物件ばかりなので供給過多でかなり暴落している。

[19: 匿名さん]

京葉線始発駅蘇我＞千葉みなと　
↑　　
蘇我駅徒歩10分以内のものは千葉みなとより少ないため中古は出てもすぐに売てるが、千葉港は5分以内でも供給が多いせいかなかなか売れていない。

[20: 社宅住まいさん]

話のあがっている中で知っている地域といえば千葉みなと地域になりますが、
駅前駅近に食品などの日用品を買える店舗が皆無で生活には不便だと思います。
立地的には千葉みなと駅とその陸側地域だと千葉駅も利用でき、利便性は良いのだろうと思うのですが
生活するにはインフラ弱いような印象を受けました。
それをカバーするのに生協などの宅配を利用したり、車で出かけて、まとめ買いという方法もあるので
それが苦にならないような生活スタイルの人には関係ないことですが。世間一般的にはどうなんでしょうか？

[21: 匿名さん]

千葉みなとが不人気なのは供給過多というのも確かにあるのでしょうが、主な理由は
工業地帯の影響が無視できないから、というのがあるように感じるのですが？

話をスレタイに戻しますが、インフラ整備という観点から見て、現在老朽化した団地群近辺は
今後もある程度の価値が維持されるのではないかと予測しています(団地の建て替えは必須ですが)。

[22: 住まいに詳しい人]

津田沼と南船橋と海浜幕張以外は天井。
この三つは互いに連動しながら357ラインで付加価値を加速させていく。

[23: 匿名さん]

＞２１
解体がほぼ決定した幸町団地近くの物件は新築はあまり売れず、中古も出たらずっと残っているのが現状。
団地住まいの人にマンション購入は無理があるな上に購入する気があれば初めから買っている。

[24: 匿名さん]

千葉の団地は若松団地がプラチナ物件

[25: 不動産購入勉強中さん]

＞２１
解体した団地をどうするか、次第だな。
現実的な線で高齢者向けグループホーム等に力を入れてくれれば元々の立地は悪くないだけに
そこそこの価値は保たれるんだろうな。
今現在の販売状況から10年、20年先の価値を予測するのは早計であって、不動産はこれまでより
さらに長期的な予測が必要。

[26: 匿名さん]

津田沼以東なんてのは何処も似たもんだろ。
千葉、佐倉、CNT辺りまで出て、コンクリートの集合住宅に住む感覚が解らんし、
中古の市場価値も、そうなるんじゃないか？

[27: 匿名さん]

確かに、遠方かつ駅遠のコンクリート集合住宅って、集合住宅選択の基本からは完全に外れてますね。特に駅遠のバス便は、ほとんど全てのFPさんが「集合住宅で買ってはいけない物件」のトップに挙げる項目ですし。

>津田沼以東なんてのは何処も似たもんだろ。

津田沼がそのボーダーラインかどうかは意見が分かれるところでしょうが、以下あたりは、多くの人が同意する項目でしょう。

・JR東京駅から、乗り換えなしで３０分。
・津田沼まではとにかくすべての快速が行く。乗ってから「津田沼止まり？　あーあ、津田沼で乗り換えかよー！」ということがない。津田沼ならば、朝の通勤時間帯に始発も多いので座って通勤できる。

[28: 匿名さん]

都心通勤者でマンション選ぶなら、30分圏内を超えるとやはり厳しい。
総武線なら津田沼、京葉線なら海浜幕張、常磐線なら新松戸位迄？

それ以東になると、高い金出して、コンクリートの集合住宅買う必要性は減ってくるでしょう。

そこから、更にバス便とか、新京成等の乗換えとかになってくると、余程地域に思い入れあって、尚且つ、コンクリートの集合住宅好きというニッチな層しかターゲットにならないんじゃない?

そう思うと、敢えてマンションにしないといけない地域以外はリセールなんて面を気にしてマンションを買うべきじゃないだろうね。

[29: 社宅住まいさん]

>都心通勤者でマンション選ぶなら、30分圏内を超えるとやはり厳しい。
そうですか？
今、千葉駅を利用していて始発駅から座ってのんびり楽々通勤、私には至極快適ですけどね。
最近、千葉駅徒歩１０分圏内であまり選ぶ余地（物件）が無いのが残念。中古にするかなぁ。

[30: 匿名さん]

地元が千葉市なので津田沼以東でも気にならないのだが。
都心に近い３０坪程度の狭い一戸建てや８０平米もないマンションを買う方が？な訳だが。

[31: 匿名さん]

始発で座れて快適とか、自分の地元は千葉市なので津田沼以東でも気にならないとか
そんな個人の感想の話じゃなく、中古市場での資産価値の話でしょ。

>都心通勤者でマンション選ぶなら、30分圏内を超えるとやはり厳しい。
ってのは、通勤に厳しいって話ではなく、中古市場での価格の維持の話でしょ。

千葉や佐倉や印西あたりのマンションを、新築に近い価格でもいいから欲しいっていう人間は余り多くないんじゃない？

[32: 匿名さん]

津田沼までは千葉都民（銀座、日本橋大好き、そうでなければ船橋東武）
津田沼より東は千葉県民（買物は千葉そごう）

[33: 匿名さん]

>32
今の時代、銀座はともかく、日本橋だなんて・・・相当年齢が上の方ですか？(笑)

[34: 周辺住民さん]

昼に新日本橋で降りる千葉マダムの群れを知らないらしい

[35: 匿名さん]

>>33さん

私は32さんじゃないけど、
30代ですがお帳場カード持ちなので
日本橋はルート上外せません（笑）

[36: ＦＰ]

まぁそもそも今の時代県内で中古市場での価格維持という発想自体が古い。
戸建てであろうとマンションであろうと終の棲みかのため、①広さ、②駅（都心まで乗り換えなしが望ましい）からの距離、③教育・医療を含めた住環境を重視して購入すべき。
まぁ今どき中古市場云々言っているくらいだから、日本橋なんて発言もでてくるわけで。
敢えてスレ主旨の資産価値が下がりにくい県内物件は鉄道延伸のある北総線の終着駅くらい。純粋に資産としての価値がどのくらいあるかは当然別の話だが。立地・住環境を鑑みても下がりにくいことには間違いない。

[37: 匿名さん]

マンションじゃないほうがいいんじゃないでしょうか？
土地になるべく安く小さく家を建てちゃうとか。
新築マンション価格なんて、宣伝広告、営業費の上乗せがすごいんだし。

[38: 匿名さん]

>>36
1スレ前提に話したら、中古市場云々の話になるだろ。中古市場以外に売却するのか？
大丈夫か?
>　売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくい

[39: 匿名さん]

まぁ、千葉市の駅近に限れば、東京通勤者以外に県庁所在地としての需要があるのから、
他の津田沼以東と比較すると、高値掴みさえしなけりゃ、まだ底の維持はできるのかな？
千葉市でも緑区とか稲毛の駅遠エリアとかはどうにもこうにもだろうけど。

あとは、柏・我孫子なんてのはどうなのかね?
あの辺も山手線接続30〜40分エリア ?
地元の不動産屋の話だと、常磐沿線の柏の物件はTX開通以降動きが悪くて、中古マンションも新築戸建ても販売が大変とか言ってたけど。

一昔前は柏も結構売れてたって話だけどねぇ。

[40: 匿名さん]

>>37
キー局にCM出しまくってる物件とか、
物件と直接関係無い芸能人を広告に使う物件とかもあるよね。
あんなのに結構広告宣伝費が掛かってるんだろうね。

広告宣伝費を平米単価換算したら結構な金額になるんじゃないか？

[41: 匿名さん]

>>40
マンションより戸建ての方が、余程利益のせられている事ご存じないですね。
マンションの広告費は物件価格でパーセンテージ決まっているけど個数あたりで割れば微々たるもの。
規模が大きい物件が芸能人使うのはそのスケールメリットのおかげ。

新築マンションは一部屋一部屋、薄い利益の寄せ集めで元が取れる。
だから薄利多売で一部屋購入者が売り主に支払う利益も薄いんです。

戸建ては仕入れの段階から資材に厚くのってる上に、一棟で工務店やら職人やら賄わなきゃいけない利益分もかなり。
工務店とかに知り合いがいれば一般人はたっぷり利益取られてる事良く分かるよ。
他人にはたっぷりのせて、身内にはいい材料で安く作るの朝飯前だから。
でも身内なら安く仕上げても手は抜かないけど、変に中途半端な知り合いに安く頼んでしまうと、向こうも義理も無い相手に商売にならない事させられて面白くないので手を抜くから、余程の繋がりが無いといい物を安くって言うのは難しいのが戸建て。

大規模マンションの広告費以上に高くつきますよ。

[42: 匿名さん]

>>41
マンションは物件の何割くらいが利益・広告費なんでしょうね？　住んだとたんに
2割下がるとのことだから5千万なら1千万くらいですかね？　だとしたら微々
ですかね。

[43: サラリーマンさん]

>>42
>マンションは物件の何割くらいが利益・広告費なんでしょうね？

以下ご参考まで。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20050927d3000d3.html
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm

[44: 匿名さん]

なんか、資産価値とかの意味だと43のリンクが真理なのかもね。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm

[45: 匿名さん]

１．ＪＲ線快速停車駅
２．徒歩１０分以内
３．駐車場設置率１００％ or 駅前タワーマンション
４．総戸数１００戸以上
５．売主が財閥系

の条件を満たしているとそんなに資産価値が下がらないと思います。
この条件を満たしている物件が現在どれほどあるかは知りませんが…

[46: 匿名はん]

「下がりにくい」ということにこだわるなら
南船橋の若松団地を買って10年寝かせておけば
数倍になるでしょうね

[47: 匿名さん]

若松団地なんて、そう簡単に再建できるものなのかな？

[48: 寝台富士のＡ寝台にて帰宅中の県内在住者]

県内の鉄道事情をみるとＴＸは茨城のようなプチバブルにすらならなかったし、新駅はいすみ鉄道にできたけどお城が観えるだけで資産を語る対象にもならないし、唯一該当する可能性があるのは成田延伸が決まっている印旛日本医大駅周辺の街くらいか。
因みにこの駅は鉄マニア仲間からも評価が高い。

手前の牧の原駅は特急が通過がマイナス、ニュータウン中央駅は延伸が直接与えるインパクトはさほどではないと思われる。
あとは先に誰かが書いていた通りかと。

武蔵野線のレイクタウンのような駅ができればいいのだが…。

[49: サラリーマンさん]

印旛日本医大はすでに駅前マンションすら売れのこりですね。
成田延伸は北総の価値にさして寄与しない可能性が高いですね。

[50: 匿名さん]

確かに下がりにくさからいえば一番かもな。
湾岸エリアと違い地震の影響もなさそうだし。
まぁそこの資産としての評価はしれていて、仮にプラウド新浦安の価値が暴落して３分の１になり、日医大駅前マンションが今の価値を維持できたとしても、資産としては３分の１な目減りした前者の方が高いわけで。
日医大駅前周辺のいにわ野エリアはマンションにしろ戸建てにしろ買って損した感は少ないだろうな。おゆみ野みたいに化けるかは未知数だが。