売るか貸すか迷ってます。

[匿名さん]

近い将来、一戸建て購入を考えているものです。
現在住んでいるマンションを売るのと貸すのとどちらが良いでしょうか？？
残りローン150万、築5年、2LDK+ウォークインクロゼット3.5畳65㎡、
管理費&修繕積み立て費は合計9990円です。
周囲の同じような物件で家賃12,3万程度でした。
なかなかどこに相談すればよいかも分からないので
その辺の情報もあわせてアドバイスよろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

売りと賃貸の金額を不動産やネットでチェックして、次の戸建て
のローン金利などと比較してはどうですか？

中古で売れやすい物件と、売れにくい物件ってありますので、不
動産からの相場情報はかなり参考になると思います。

私なら、築年数がまだ短いので賃貸に出します。もし、戸建ての
頭金が3割を切る様なら、売り払って頭金の足しにします。

[3: 匿名さん]

＞01
駅からの距離とか、地区の立地条件が書いてないので判断出来ないですが、
貸すには、やや大きめ、ちょうどいい大きさですが、問題は駅からの距離でしょうね。
新築に近いと多少駅から離れても借り手はいますが、遠いと古くなると家賃を下げないと
借り手は少なくなります。
家賃13万円として約20坪ですから、坪単価6500円ですから首都圏なら郊外なのでしょう。
立地が良ければマンションが騰がる時期ですから、築浅のうちに売却した方がいいでしょう。
普通に考えて、新築マンション築浅マンションのファミリータイプは、賃貸利回りが低いのが
普通ですよ。

[4: すれぬし]

早速のアドバイス有難うございます。
駅からは徒歩5分です。割と便利なとこにあると思います。ちなみに大阪府です。
まだ査定も何もしてないので確かなことはわからないんですが、
やはり賃貸は何かと難しそうですね。
引き続きアドバイスの方よろしくお願いします。

[5: 匿名さん]

＞04
03です、うちも築30年のマンションを、手狭で来年実家に戻るので
売ろうか貸そうか迷っていました。
東京の都心の駅5分、57㎡なんですが、売却したら最低2600万円前後（3200万円で10年前に購入）
賃貸に出したら15万円前後だと言われています。（近隣の新築相場は20〜25万円）
実際に複数の仲介業者に、査定に来てもらった結果がこうです。

結論から言うと、自分の場合は現在特に資金的に困らないので、賃貸に回そうかと思っています。
業者の話では、売った方がいいという業者が1社、あとは賃貸に回したらといわれました。
仮に現在2600万円で購入して、賃貸に回せば単純利回りで7％です、何ヶ月か
空いてしまうことがあっても4％前後の利回りは確保できるでしょうから
ローン金利より高い利回りです。
実際にはローン残高は1000万円程度ですから、ローンを支払ってもおつりが来ます。
貸せればローンがなくなりますから、今まで通りを貯金して繰り上げすれば
5年で返済出来る予定です。
10年間住んだのですから、マイナス600万円は仕方ないしむしろ安かったと思います。
5年経過しローンが完済したら、家賃全額180万円前後が事業収入になりますから楽しみです。
（実際には毎月管理費と積立金を支払うので、150万円足らずになりますが）

04さんと違うのは、既に30年の物件ですからこれから先に値落ちはそう多くないでしょう、
ここまで来れば、売るのはいつでも売れるかなと勝手に思っています。
たとえ5年以内に家賃が10万円になっても多少なりとも、プラスになれば良いくらいに、
気楽に考えています。
吉と出るか、凶と出るかはわかりませんが15年貸せば2600万円前後の家賃が回収できると思います。

その時築45年となりますが、土地代もあるし朽廃しなければゼロにはならないでしょう。
朽廃し解体となったとしても、都心なので持ち分の土地代が現在価格で、1300万円程度残る計算です。

[6: 匿名さん]

>>05
＞5年経過しローンが完済したら、家賃全額180万円前後が事業収入になりますから
不動産収入で、
固定資産税・減価償却費。管理費・修繕積立金・ローンの利子が必要経費。
差分が不動産所得になりますす。
ローン残高が１５０万円では黒字になるでしょうね。

確定申告して税金を納めないといけません。

赤字になる場合で、土地の利子を除いても赤字なら、
他の所得と損益通算して還付申告出来ます。

[8: 匿名さん]

１２年前に３９００万で駅徒歩３分の６２平米２LDKを
購入し、１年前に手狭になったので購入済みは賃貸に回し
買い替えを考えていました。

スレ主さんと、ほぼ同じような条件だったと思います。
自分で近隣相場調べていた時は２５００万程度だと
思っていたので賃貸に回す事を考えていたのですが
賃貸の査定を何社か受けて１５〜６万の賃料
家賃保証付きで１２万。
修繕＆資産税入れて計算すると
家賃保証無し時の利回りが４．８％
保証ありの場合の利回りが３．８％

そして、どこも売りに出しては？との提案がありました。

賃貸に回す予定ならばダメ元で高値での売りをとの提案でした。
結果３０００万で売り出し、２９４０万（６０万値引き）で
売れました。

５さんの利回りは、修繕＆管理費や資産税など考慮されていないので
表面上７％程度の利回りだとマイナスになる可能性も高いです。
ダメ元で高値売り出しし、ダメなら賃貸ってのも良いのでは？

[9: 匿名さん]

＞07
05です

自分で多少不安な面もありますが、ご指摘の事項は計算済みです。

10年前にスケルトンリフォーム終了済みですからあと20年は賃貸物件として大丈夫でしょう
もちろん多少の修繕は発生するでしょうが、賃貸物件としてであれば100万円を超える修繕は
まずないと思っています。
給湯給水管も交換不要なライニング管に交換済み、全室フローリングです。

将来の解体費は7000万円程度と予測していますし、
デベに現状渡しで売却しても現在の相場で1400万円〜1600万円の土地代が
残る計算です。容積率超過・既存不適格（違法建築）なので建て替えは無理でしょう。
幸いにも都心の後記の立地ですから、買いたいデベは山ほどいると思われます。
但し将来そうなるかどうか、いつ頃そうなるかは誰にもわからないことです。
すぐ近くに超高級マンションの大規模物件が分譲されましたが完売なので
立地と周辺環境については、折り紙付きだと思います。
（この事例があったので、売却しようか賃貸か悩んだ面があります）

最悪でも家賃10万円と書き込んだのは、山手線駅の内側へ徒歩5分の立地で70世帯11階建て、
57㎡・2LDK・高層階の東南角部屋ですから、家賃相場15万円をここまで下げればいくらでも
借り手はいると読んでいます。賃貸専用の新築のワンルームでも10〜12万円の地区です。
お世話になったマンションだしモラルもあるのでそんなことは全く考えていませんが、
最後の手段は外国人の複数居住OKで、募集すれば更に高い賃料が取れると思います。

売却するか、賃貸で回すかという最終の判断はやはり立地と築年数、地域の中古相場
個人の経済状況なのかと思っています。

[10: 匿名さん]

＞08さん
05です
ありがとうございます、アドバイスに従って再計算してみました
固定資産税と管理費を含めて計算しないと正確な利回りは出ませんよね。

固定資産税；約7万円　管理費+修繕積立金：約2万円、ローン返済；9万円弱
仮に売却価格2600万円と仮定すると不動産所得税・礼金・仲介手数料は無視した場合
家賃15万円の場合手取り149万円→5.7％・・・ローン返済後の年間手取り41万円
家賃13万円の場合手取り125万円→4.8％・・・ローン返済後の年間手取り17万円
となりますね。
初年度の賃貸にする場合のクロス交換+クリーニング+修繕費で50万円程度見込んでいるので
初年度は間違いなく赤字ですし、ローンを返済する5年間は突発的な修繕費を考えると
+-ゼロかもしれませんね。厳密に考えればローンの金利も支払うわけです。
ローンを完済しないと、とっても収益物件にはなりませんね・・・笑

う〜ん、大家ってあまり儲からないように出来ていますし、中古相場も利回りを考えると
適正に出来ているのですね。
改めて、売却するか悩むところです・・・
資金だけ考えれば売却してローンを完済して手取り1500万円弱になりますから、
これの使い道があれば、売却した方がいいのかもしれません。
次の住まいが実家なのでコストは、ほぼ0ですから、また悩みます。

アドバイスありがとうございました。

[11: Tama]

　4年前父が亡くなり、築26年のﾏﾝｼｮﾝを相続しました。現在築30年です。
ベッドタウンの駅から約2分の3DKの物件です。
　今月10年間住んでいた入居者が解約し、次を募集しようとしたところ、
不動産業者からﾘﾌｫｰﾑが必要だと言われました。そのため、初めて物件を
見に行ったところ、30年間ﾘﾌｫｰﾑしていないというだけあり、汚れ・破損
・型の古さ･･･と自分でも借りたいとは思えない物でした。
　ﾘﾌｫｰﾑは、300～600万円かかるとの事、賃料は11万円なので、管理費
等を差し引くと、年間約96万円です。そこから固定資産税約７万円、確
定申告約19万円、計算すると1年で約70万円の収益です。ﾘﾌｫｰﾑの元を取
るには、5～9年近くかかると思われます。
　ﾏﾝｼｮﾝの寿命から考えると、売れるのは築30年が限界だとよく聞きます。
今現在、この物件を売って欲しいという業者がいて、約1,500万円の提
示です。売った方がいいか、ﾘﾌｫｰﾑして賃貸にした方がいいかとても悩ん
でいます。
　どなたか良いアドバイスがありましたら、お願いします m(＿ ＿)m

[12: 匿名さん]

賃貸用ならリフォームに６００万は絶対不要。
必ず他の業者にも賃貸用と言って見積もりを直接取りましょう、
不動産屋経由のリフォームだとヘタすれば１０％のピンハネがあります。

ちゃんとメンテナンスされているマンションなら売るのを焦らずに。
なんせ駅２分ですから、賃貸でも売却でも比較的客は見つけやすいと思います。

不動産屋に売却する必要は全くありません、売るなら相場で売りましょう。
仲介で１５００万円ならまだ納得できるけど、不動産屋が転売目的で１５００万円を
提示しているなら市場価格はもっと上のはずですから。

>ﾏﾝｼｮﾝの寿命から考えると、売れるのは築30年が限界だとよく聞きます
これはメンテナンスしだいです。本当に売れるの築３０年が限界ならこのマンションを
１５００万円も出して買う人はいないでしょう。
基本的にマンション価格は築年数と共に下がり、最後に残るのは解体費用と土地の相殺金額です。

[13: Tama]

№12匿名さん、
　アドバイスありがとうございます　ｍ(＿ ＿)ｍ

　売るなら相場で（不動産業者ではなく）へ売る、ﾘﾌｫｰﾑするなら300～
400万円の間で考えてみます。
　
　ﾘﾌｫｰﾑをする事によって賃料が下がらなければ、5年半でﾘﾌｫｰﾑの元を取り
その後、20年間賃貸が続けられれば、1,500万円で売却した事と同じにな
るわけですね・・・。

　ﾏﾝｼｮﾝが65年経過すると、ｱﾄﾞﾊﾞｲｽの中の「残るのは解体費用と土地の
相殺金額」とありますがその金額はどの位かかるのでしょうか？

　その額が莫大だった場合、売った方が良かった･･･という事になるので
しょうか？　

[14: 働く女子さん]

現在、貸すか売るかで迷っています。横浜から私鉄各停15分快速9分の駅で駅直結型の分譲マンションに住んでいます。
マンション一階には、スーパーと大手薬局が入っています。保育所とクリニックが一応あります。2LDK 58m2で築5年です。
管理費約2万。
私が気になっているのは、①他の鉄道会社と連結する事業計画があるみたいだけど、遅れていて少なくとも5年は先になりそう。②東日本大震災のあと、横浜駅から歩いてみたけど、約2時間かかった。③今はやりのエコ住宅型のマンションではない。④高層マンションなので、震災あったし売れるか心配。賃貸なら借り手がつきそうだけど(分譲だけあってごみ24時間オッケーだし内廊下だし)、税金のこととか心配。
もともと地元民ではないので、実際魅力があるのかないのか、いまいち分からない。もし転居したら、戻る予定はないのですが・・・。
みなさん、どう思われますか？賃貸に出しての家賃収入は13-14万が相場のようです。私の現在の所得が1000万少し超えるくらいです。

なかなか誰に相談したものか、業者は自分ｎ都合のいいことしか情報提供しないだろうし、経験のある方、利害関係のない方で、どなたか意見を頂けるとありがたいのですが。

ちなみに、今度転居した場合、賃貸住宅にもどることを検討しております。

[15: 匿名さん]

働く女子さんは独身ですか？
年齢は幾つくらいですか？
それによって選択肢は大きく変わります。

[16: 匿名さん]

>>14
賃貸として持ち続けた場合…

・将来売却する際に、大幅に価格が下がっている可能性がある（税制もどうなっているか…）

・最悪、震災等が起き、修繕積立金や保険では賄いきれず、
　多額の修繕費への持ち出しが、必要になる可能性がある

・借主が良い人ばかりではない（賃貸となれば、掃除や騒音等に気を遣わない人も…最悪は滞納も）

・借主が変わる際には、手入れが必要になるが、
　昔のように敷金等で負担させることが難しく、状態によっては持ち出しが多くなることも

・現在住宅ローンが有る場合、一括返済や、金利の高いローンへの借り換えが必要になることもある

素人ですが、直ぐにこれだけのことが思い浮かびます。

築年数が古くなれば、人気も下がり、
同じ古くても手入れの行き届いた物件に、人気が出ると思います。

日常の生活の中で、住んでもいない物件、戻る予定のない物件について、
あれこれ悩むかもしれないことに、耐えられるか否かなのではないでしょうか。

[17: 匿名さん]

相鉄線？
中目黒とか池尻大橋あたりならともかく鶴ヶ峰で１２万も払う人は少ないので売ったほうがいい。

[18: 匿名さん]

タワー物件を買い替えします。ローンは完済。

私も売却か賃貸か考えましたが、「次に（首都直下、東海等の）大地震があれば売却は決定的に厳しくなる」と思い、売却する予定です。

建物被害・風評被害の可能性も当然ながら、日本経済が大打撃を受け、買い手がそもそも居なくなるので。

来春引越しで、それから売却まで半年、しめて向こう1年がかりなので、その間に「次」が来ないことを祈るばかりです。