地権者割合の多いマンションって？？

[匿名さん]

よく掲示板で「地権者割合が高いので管理組合が大変」などのご意見を目にしますが、実際に新築マンションで地権者が多い場合、普通に購入する者にとってどのようなデメリットがあるのでしょうか？またお互いの利害は対立してしまうものなのでしょうか？
どなたかご存知の方がいらしたら教えてくださいませ。

[43: 匿名さん]

立地が良くても、家と土地を持ってれば金持ちとは限りませんよ。
そこで商売してたなら別かもしれませんが。

[44: 匿名さん]

今まで気に掛けたことがありませんが、23区内の中小規模のマンションには、けっこう地権者住戸が
ありますね。
ところで地権者住戸は、物件概要に含まれているのでしょうか、2部屋ぶち抜きの大きな部屋が
あったりしますよね。

[45: 匿名さん]

そうですね。地権者住戸の間取りが特殊な場合があります。
後から買う人と平等とは思えませんね。

[46: 匿名さん]

時々思い出したようにレスがついては上がって来るね、このスレは。
しかも、どれも似たような「不公平・不平等」に関するものばかり。
過去レスを読む気も無いのか、それとも読む能力が無いのか・・・・。

オンボロ長屋に住んでる者が、隣に建った豪邸をみて
「世の中不公平だねぇ・・・」と嘆くのと同じ心境なんだろうか。
それとも、結婚祝いに金持ちの親から新築マンションをプレゼントされた
若いカップルに向けるジェラシーの眼差し、みたいな？
だとしたら、いずれにしてもまだ「気持ち」は解らんでもない。
単なるやっかみ、という理屈が立つからね。

普通なら一般常識の範囲で納得できる話なんだが
それでも疑念を抱くなら過去レスを最初から読んでみることだ。
大体の疑問はそれで解決されるはず。字が読めるならね。

[47: 匿名さん]

＞後から買う人と平等とは思えませんね。

46さんも書かれている通り不公平はないんですよ、地権者は一般購入者とは
平等ではあり得ない次元が違うということでしょう。
つまり地権者住戸を除いたものが、一般分譲になるわけです。
地権者住戸は、土地仕入れ代金の一部とでも考えればいいのでしょうか。

デベの物件概要を見ているとわかりますが「販売戸数未定」というのがあるでしょう
つまり、デベはマンションを建設して、全部売ろうが賃貸に回そうが自由なんです。
極端な例ですが、社員の社宅として一部を確保しても何の問題もないわけです。
事業協力者という言葉通り、地権者はデベと共同体ということでしょう。
地権者とデベの間では、少しでも自分を有利にしようという綱引きはあるかもしれませんね。

[48: 匿名さん]

物件概要の書き方かもしれませんが「非分譲住戸」「地権者住戸」「優先販売住戸」と分かれています
地権者住戸は、このスレで理解できたのですがその他はどういうものなのでしょうか？

[49: 匿名さん]

>>48
「非分譲住戸」とは、権利者住戸・事業協力者住戸などを広義に指す言葉。
文字通り「一般には分譲されない住戸」のことです。

「地権者住戸（権利者住戸）」とは、従前の土地や建物に対して
所有権や借地件などの権利を持っていた人のための住戸。
マンション建設においては、この権利をデベが直接買い上げる事もあるし
再開発事業のようなケースにおいては権利変換（等価交換）という手続きを経て
地権者は従前の権利価額に見合った額の住戸を取得する、という事になります。
当然その住戸は分譲販売の対象とはなりませんので、一般購入者に対しては
非分譲として扱われます。

「優先販売住戸」というのは色々な背景が考えられますが
簡単に言えば、地権者の関係者や事業協力者、近隣住民などといった
そのマンションの建設に関して何らかの利害関係にあった人に対して
優先的に分譲されたものを指す言葉です。
これも、分譲販売時においては既に取得者が決まっていることになりますので
非分譲住戸として扱われます。

・・・こんなもんで解りますかね。

[50: 匿名さん]

底地権者がいるのは、面倒なことでもあるんですか？
↓
リビオレゾン本郷
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38214/res/8

[51: 匿名さん]

「底地権者」という言葉の意味を知っていれば「面倒なこと」などという
曖昧な表現は出て来ないと思う。
そもそも、このスレとは直接関係ない言葉だよ。

[52: 匿名さん]

詳しい方がいらっしゃるようなのでお尋ねします。
実家が都内の50坪の戸建てなのですが土地は借地です、隣接する地主さんの300坪の駐車場を
買い上げたというマンション業者が借地権を売ってくれと来たそうです、同じ地主さんから
借地している数件のご近所のお宅数を訪問されたそうです。
両親は高齢なので話がわからず次回に同席することになっています。
母から聞いた話では、借地権は70％の地区なのですが売却するときは
地主さん40％、借地人60％になるのが普通だそうです。
現金で売却するより等価交換で新しいマンションに入居した方が有利だそうです。
等価交換というのは、仮に6000万円で売却して分譲価格6000万円分のマンションの部屋を
提供（交換）するということなのでしょうか。
もしそうであれば、なぜ等価交換の方が有利だというのか意味がわかりません。
実家は木造で築30年を超えているので、近い将来建て替えようかと思っていたところだったので
話を聞いてみようかと思います。

[53: 匿名さん]

>>52
デベによる直接的な建設事業、あるいは市街地再開発事業など
スキームによって細かい部分の「やり方」は様々だと思いますが・・・

一般に、従前土地所有者が等価交換によって従後床を取得する場合
その取得価額は「分譲価格」ではない筈です。
そのあたりは、デベの提示内容をもう一度よく確認した方が良いです。

等価交換において借地権割合は底地権者との協議の上に決められます。
事例として60％という事もあるかとは思いますが、そこはケースバイケース。
そして、従後床の価額は分譲経費等を含まない金額となります。
最大のメリットと言えばそこでしょうね。

他にも、一般分譲よりも早く希望の区画を押さえられる、という事も
メリットとして挙げられるかも知れません。
従前の土地が更地評価される、という事も大きなメリットと言えるでしょう。
また、場合によっては工事期間中の仮住まいや引越しに関して
事業側から補償があるケースもあります。

逆に、詳細な図面やモデルルームなどを見ないうちに取得することを
「決断」しなければならないというデメリットもあると思います。
戸建てからマンションに移るという物理的な変化も、人によっては
根本的なデメリットとなるかもしれません。

いずれにしても、メリット・デメリットの判断基準は個人によって異なるので
等価交換に伴って起こる事について、事業者側からの説明をしっかりと求め
事実を正しく理解する事が大切です。
将来的に建て替えや売却を考えておられるなら、検討する価値は
十分あると思いますよ。
そのためにも、単独で売却した場合にどれくらいの価値になるのかを
ある程度把握しておく事も大切な事だと思います。

[54: 匿名さん]

>>53さん
52です
いろいろ参考になりましたありがとうございます、
とりあえず教えていただいたことを基に、話を聞いてみます。

[55: 入居済み住民さん]

うちは事務所として使っていますが、都心の一等地にありながら地権者数人で等価交換で建てたマンションです。最悪なのは地権者の中に親子でチンピラまがいの振る舞いをして組合を掻き回し、自分たちに都合の悪いことを言う住人を恫喝したり、陰で嫌がらせ（ゴミ出し）をするなど信じられない。管理組合が地権者のメインな構成のため、彼らにも甘く何の問題解決もしないし、管理会社もそれを知っていながら契約を切られないようにしか動かず。地権者の多いMSはよくよく事前の聞き込みなどしてから入居するのがいいと思います。

[56: 匿名さん]

私の親戚の例は地権者が一人で多くの部屋を所有している場合ですが参考になれば。
市の大開発に伴い、土地持ちの親戚が土地と交換に６０部屋をもらったことがあります。
元々それほど価値がなかった、広い空き地だったのですが（丘のようなところ）開発が決まり、資産が大きく増えました。
荒野でしかなく、誰にも見向きもされなかった土地でしたが、年間数千万～の収入を発生させるマンションに変わりました。
先祖代々受け継いできた広大な土地が偶然新駅の近くにあり、開発される地区に入っただけで幸運としか言いようがないです。
このようなことは土地を持っている人であれば、あり得ることです。
親戚は全く地権者として偉そうにするとか、全くないですね・・・。
地権者として大きな態度をとるとかもありません。
一室を残してすべて賃貸にしていました。賃貸会社にお任せです。
しかし、２０年以上たった今、一斉にリフォームの時期を迎え、１億の出費になっています。
分散投資の大切さを知り、今は４０室を所有し、２０室は売却し、新しいマンションを購入しています。
多くの部屋を所有している地権者が部屋を売り出した時期に、自分たちもマンションを売りたい、多数の部屋が売りに出たため価格を下げないと売れない・・・ということは起こると思います。


地権者がいると心配になるのはどなたかが書かれていましたが、その元々の地の色を押しつけられたりしないかというところでしょうか。
地権者の数が多く、地権者同士が仲良しで、すでにグループが出来上がっていて、暗黙ルールがあったりするとその地域性を知らずに入居するとつらいかもしれないです。
（私の親戚は一人で多くを所有してましたので、少数派でした。）

[58: 匿名さん]

来年入居予定ですが地権者が多く今となって心配になってきました。

[59: 検討板ユーザーさん]

地権者の有無というのは、一般人(購入済、入居前の新築マンションを想定)でも把握することは可能でしょうか？

[60: 匿名さん]

>>59
住宅地図と登記簿謄本である程度は想像できます。

地権者と分譲で購入した区分所有者とは利害が大きく異なる点があるので、購入後の生活を考えると要注意ではありますね。

[61: 匿名さん]

地権者の方が多いと管理組合での決め事の時に不利になるとも聞いたことがあります
実際住んで居ないのでわかりませんが、確かに地権者がそのマンションに住んで居る場合
皆さん昔からの知り合いなので輪の中に入るのは相当難しいかもしれませんね
デメリットとしては地権者さんの場合賃貸に回している方も多数いると思うので、
賃貸者が増えてしまうというデメリットがありそう

[62: 購入経験者さん]

ここはマンション購入者のための議論の場です。
「元地主のオーナー」対「分譲で得たオーナー」のどちらが善人かなんて議論などどうでもよいのですよ。

ここで論じるべき問題は、
「地権者住戸のあるマンション」対「地権者住戸の無いマンション」
です。

地権者がいて、かつ、一人が1/4を超える議決権を持っていた場合、それは拒否権を持っているのと同じですからリスク要因でしょう。
事業協力の見返りに管理規約に不平等な規定をねじ込む事例などもあります。
この場合、建った後に不平等を解消するのは至難の業。

リスクが少ないのはどう見ても後者かと。

[63: 名無しさん]

泉岳寺　周辺地区再開発を心配する会
https://sengakujihumanrights.com/