初回総会の議案

[新人組合員]

ついこの間まで賃貸生活でしたが、このたびマンションを購入し、近々初回総会が予定されている者です。理事にはなっていません。
初回総会の議案の件で非常な疑問があります。なにぶん区分所有法の初心者なので、経験のある皆さんのご意見をお聞かせ願いたく。長くなりますが、お付き合いいただければ幸いです。じつはバトル板にいたのですが、理事会板の方が有益な情報が集まるかもと教えていただき、やってまいりました。

【事実】
①4/1/2007引き渡しの新築マンションの案件
②当初の管理規約で、布団のベランダ外壁干しが明確に禁止されている
③初回総会の検討議題は、1）管理会社に管理業務を委託する件　2）使用細則を変更し布団のベランダ外壁干しを認める旨の議案が出ている。この議案には但し書きが付されており、”ただし、寝具等の落下により問題が生じても管理組合は一切関知しないこととする”となっている。
④議案の作成に先立ち、組合員に事前に検討案件のアンケ−トをとるといった行為は一切とられていない。
初年度理事は、デベが”とりあえず”引き当てた方々がなっているが、初回総会の議案に、理事の信任の件は入っていない。

上記が概要です。　私は布団の外壁干しには反対なので、購入時にこの件を確認してマンションを買いました。それが入居後、わずか4ヶ月かつで早々に変更されつつあるなんて、まるで詐欺です。

幸い、以下のようなアドバイスや情報を今までに頂戴できました。

①初回総会で、布団干しのような各論が出るのはきわめて珍しい。
②理事の信任議案がないのはきわめて珍しいし。
③住人の意向ｇ吸い上げられていない以上、案件は理事になった者の役得のようなもので、信任されていない理事の議案は有効ではない可能性がある。
③但し書き以降が法的に問題がある可能性がある。

[41: 匿名たん]

失礼しました。>>40の一部訂正

『誤』
①一人の強烈な「お日様至上主義者」が、執拗に管理組合に噛み付き、
　その執念に慄いた管理組合は、総会の議案とせざるを得なかった。
②管理組合の中に「お日様至上主義者」が居り、悲願（布団の壁干し）
　達成に向け、鋭意画策中である。

↓

『正』
①一人の強烈な「お日様至上主義者」が、執拗に理事会に噛み付き、
　その執念に慄いた理事会は、総会の議案とせざるを得なかった。
②理事会の中に「お日様至上主義者」が居り、悲願（布団の壁干し）
　達成に向け、鋭意画策中である。

[42: 14=22=25=30]

規約ではなく細則でしたか。新しいマンションはそうですよね。古いマンションだと細則を置かず規約に細則レベルのことまで書き込んでいるケースも多いのですが。

そうすると>>22は通用しないので、「落下のおそれがあり危険だ、ただし書きで責任逃れをすれば良いというものではない、美観も損ねる、その結果資産価値が下落する」などと反対意見を予め書面で提出、総会の場でも述べて出席者の同意を求めるくらいかな。
それでも可決承認されちゃったら（総会出席者が反対多数でも議長が委任状をすべて賛成票にするとあり得る）、仕方ないから理事に立候補、再び禁止する細則改正案を次の総会に（または臨時総会を開催して）上程する。

[43: 匿名さん]

可決されたら、スレ主さんのマンションでは、「落下による危険を伴う外壁布団干し」は『通常の用法』になる！？
・・・管理規約って何のためにあるのでしょうね。

ところで、スレ主さんのマンションは今現在は「布団干し禁止」は守られている状態なんですか？ふと、聞いてみたくなりました。

[44: 周辺住民さん]

採決に持ち込まれたら可決してしまうので、
皆さんが書かれているように、法を逸脱している部分、
規約と矛盾する部分を突いて、採決に持ち込まれる前に
諦めさせるしか手段はなさそうです。
ただ、手続き等を除いて、議案自体には区分所有法を始め、
法を犯している部分は無いようにおもいます。
そこで、規約・細則に「住環境や品位の保持に努めること」とか、
「他の居住者に迷惑を及ぼす行為の禁止」とか、抽象的な記述で
引っ掛かりそうなところは無いでしょうか？
「布団干し反対」でいくと、逆に意固地になってしまう場合も考えられますので、「議案の不備」な部分を何とか探し出して、管理会社が
「これを通したら後がやっかいだ、今回はとりあえず保留にしよう」と
おもうように仕向けたらどうでしょう。

今からだと、数の論理では勝ち目は無いでしょうから、
（既に大半の委任状は提出されている？）
どうにかして「審議不足、採決保留！」に持ち込んでください。
内容からして保留になれば、勝ったも同然だとおもいます。
がんばってください。
管理組合の責任放棄の件は、
「禁止ですよ、それでも行って起きたトラブルに関してはノータッチです」
ならわかりますが、
「どうぞご自由に、起きたトラブルに関してはノータッチです」
は通用しないでしょう。

[45: スレ主です]

皆様、たくさんのアドバイスありがとうございます。　納期の迫った仕事があって、なかなか書き込みができずもどかしいです。
幸いにも、現在、外壁干しは行われていません。引き渡し当時は、そういう方が若干名いたのですが、管理会社から外壁干しをやめるよう注意を促す文書が配られ、その後ぴたりととまりました。　
今夜、申し立て分を作成し、明日、何らかの形で管理組合と管理会社に渡したいと考えています。理事長には、お宅を訪問して、直接渡した方がいいかなと思っています。ぎりぎり、綱渡り状態です。

[46: スレ主です]

申し立て文を提出する前に、提出する旨を理事長と管理会社くらいには伝えておこうと思い、まずは管理会社に連絡しました。その結果、担当者から驚くべき情報を得ました。
結論として、今回の総会でこの2号議案は審理されないことになっているようです。
？？？？？？？
担当からこのことを聞いたとき、私は最初意味が良くわかりませんでした。いきなり議案書に記載され、しかもそれが審理されないことになった？
突っ込んで聞くと、どうやら同じマンション内に、私同様この2号議案に反対の方がいて、その方は総会の案内が送達されるや、即座に反対の意向を管理会社に言ってきたそうです。　強烈な反対だったそうです。　おそらく、44さんのおっしゃった”これを通したらやっかいだ”と思わせるくらいのものがあったのでしょう。私や皆さんで、今回はもう採決保留にするしかない、と必死に考えてきたものが、手法はどうあれ、いつの間にか別の住人の方によって達成されていたことになります。
布団のベランダ外壁干しの議案が、可決されないことがわたしの目的でしたので、目的が達成され、これ自体は正直非常にうれしいのですが、この状況は、別の深刻な問題をはらんでいると考えます。
担当者によれば、どうやら41さんの②の状況に近いようです。推測するに、理事の中の誰かが立場を利用して安易の総会の議案にのせ、それに対して強烈な反対があったことを管理会社から聞き、総会で質問攻めにされてはたまらないと思い即座に撤回した、こんなところのようです。
初年度理事の中に、理事として資質に問題のあるかたがいるようです。その方は、”布団干しの採決は保留するんだからもういいでしょ”と思っているかも知れません。　しかし、同じようなとんでもない行為を今後も繰り返されてしまう危険性がありますので、私はあえて申立書を提出し、2号議案が提案、採択された経緯を問おうと思います。
皆さん、教えてください。
私は、組合員の総会は、管理組合の最高の意思決定機関なので、そこに提出される議案は、事前に議論、検討、根回し、ありとあらゆることをし尽くされており、最後の法的な手当てするためのものと考えていました。総会は、提出された議案を審理する場ではなく、最終確認する場だと。それが、こんなお気楽な扱いをされるとはあきれます。この考えは、非現実的でしょうか？
不透明な経緯で提案され、いつの間にか審理されないことになっているなんて、別の意味で、管理会社の能力と理事の資質を強く疑います。
問題は解決していないので、申立書を提出します。
総会当日、その即効で反対の意向を伝えた方がどなたかわかればいいな思います。

[47: XYZ]

＞私は、組合員の総会は、管理組合の最高の意思決定機関なので、そこに提出される議案は、事前に議論、検討、根回し、ありとあらゆることをし尽くされており、最後の法的な手当てするためのものと考えていました。
その通りですが、理想に近いです。少なくとも、理事会議事録の作成と閲覧は実行さすべきです。
＞総会は、提出された議案を審理する場ではなく、最終確認する場だと。それが、こんなお気楽な扱いをされるとはあきれます。この考えは、非現実的でしょうか？　不透明な経緯で提案され、いつの間にか審理されないことになっているなんて、
理事会の議事録の閲覧を要求し、その経緯を確認します。先ず、議事録の存在が疑わしい。
＞別の意味で、管理会社の能力と理事の資質を強く疑います。
管理会社と理事を同等に置くのではなく、飽くまでも理事長の管理者責任と管理会社に対する折衝力を対象にすべきです。管理会社とはこれから結ぶ管理委託契約内容と遵守状況で問題にすべきです。
＞問題は解決していないので、申立書を提出します。
申立書に何の意味があるのでしょう、自己満足に終わり、理事会で回し読みしてゴミ箱へが関の山です。
管理組合の大切なスタートで、これから良い習慣を作って行くべき立場の役員であるべきなのに、その選任に失敗したようです。でも、理事は複数なのに修正力がないとは先一年が思いやられます。
理事長＝管理者は、PTAや町内会の長とは全く異なる、区分所有法に基ずく共有財産の管理団体の管理者で、同法で権利義務は規定されるほか、民法の委任規定に従って、善良なる管理者の注意義務を負い、その義務に違反し区分所有者に損害を与えたときは、不法行為もしくは債務不履行に基ずく損害賠償責任があることを自覚すべきですし、自覚させるべきでしょう。この為には、申立書などではなく、総会で発言し、共通な認識を持つ他の賛同者を増やす努力が必要です。

[48: ３年目理事]

スレ主さんの発想や想いは、ごく自然ですし多くの人が同様なのだと思います。

ですが．．．．
理事になってる方は、事前の知識もなくまたＭＳ管理に詳しい方でもありません。
いろんな問題や要望を解決するためには、相当の労力とリーダーシップを発揮できる人材が必要です。
多くの管理組合では、そのような人材は通常のお仕事で多忙ですし、どうしても組合員への説明やコミュニーケーションが不足するのも必然の結果です。
スレ主の第二号議案も、もしかすると発案者は「良いことだ！」と信念を持っていたのかもしれません。

理事・理事会がやること、特に失敗について追求をするほど、理事のなり手も現理事のヤル気もうせてしまいます。
できれば敵対心で臨むより、スレ主が得意な分野では理事会＝組合に貢献できる提案または活動を期待します。

（私も昨日、また居住者からの一方的なクレームのお手紙を見て、がっくし中です）

[49: スレぬしです]

短い返事になりますが、47さん48さん、的確なアドバイスありがとうございます。ここ2〜3日テンパッテいて、努力して落ち着くようにしなくては、敵をたくさん作ってしまうところでした。気をつけます。でも、マンション管理って、大変そうですが面白そうですね（なんて言っていられるのは、本当の大変さを知らないから？）

[50: 匿名さん]

>私は、組合員の総会は、管理組合の最高の意思決定機関なので、そこに提出される議案は、事前に議論、検討、根回し、ありとあらゆることをし尽くされており、最後の法的な手当てするためのものと考えていました。総会は、提出された議案を審理する場ではなく、最終確認する場だと。
輪番制理事会にここまで求めるのは酷ではないでしょうか？
デキル理事会の期もあればデキナイ理事会の期もあるし、ですね。

>それが、こんなお気楽な扱いをされるとはあきれます。
正直、今回の議案例は滅多にないことだと思います。失礼ながら、スレが釣りではないかと思われるほど・・・稀な管理会社＆理事会。

>別の意味で、管理会社の能力と理事の資質を強く疑います。
その通りですね。
スレ主さん、来期は立候補されたらいかがでしょう。

[51: 匿名たん]

スレ主さん

最悪の事態は脱したようですね！
まずは、何よりです。

理事会の発言原稿を考えましたので、（適当に）参考にして下さい。

◇当該議案の採決を中止することには賛成です。
◇ですが、当該議案を理事会で継続審議する場合は『布団の外壁干し
　という行為の必要性』について充分に吟味した上で、審議を進めて
　頂きたくお願い致します。
◇何故なら『布団の外壁干しを許容すること』は、『１階専用庭への
　布団落下の危険性』を生み出す行為だからです。
◇我々は、原始使用細則において「布団の外壁干しは禁止であること」
　を了承して、マンションを購入しています。
◇従って、当該議案は「１階居住者の安全な生活」と「上階居住者の
　便利な生活」を比較・議論するものではなく、「保障されていた１階
　居住者の安全な生活」と「権利のなかった上階居住者の便利な生活」
　を比較・議論するものであり、単純な多数決で採決すべき事案では
　ないと思います。
◇継続審議とするならば、１階居住者の方々の意見を最大限尊重する
　と共に、アンケート等の実施により上階居住者の方々の意見吸収も
　実施した上で審議することを、ご提案致します。

◇最後に『１階居住者に対し布団落下の危険性を与えてまで、布団を
　外壁干ししなければならない正当な理由』がない限り、『当該議案
　は検討の余地すらない』というのが、私個人の見解であることを
　添えさせて頂き、発言を終えさせて頂きます。


＊発案者が本臨時総会での決議を諦めただけで、次回総会に向け
　更なる画策を講じている可能性がある場合の釘刺し用原稿
　（優しい言葉Ver）です。
＊このカキコを最後に、日曜日の夜までＰＣ見れなくなります。
　スレ主さんの検討を祈ります。

[52: 匿名たん]

またまた失礼！

「誤」
>理事会の発言原稿を考えましたので、（適当に）参考にして下さい。

↓

「正」
>総会の発言原稿を考えましたので、（適当に）参考にして下さい。

では！

[53: 匿名さん]

>>51&52
49で、終了しているよ。お疲れ様。

[54: スレ主です]

皆さん　ありがとうございます。
51さん、前レスから本当にお世話になっています。
文章を書くのは難しく、どうしても詰問調になってしまい四苦八苦しておりました。文案は大いに参考にさせていただきます。
＞＞＞発案者が本臨時総会での決議を諦めただけで、次回総会に向け更なる画策を講じている可能性がある場合の釘刺し用原稿（優しい言葉Ver）です。
そうです、まさにこのバ−ジョンが欲しかったんです。
50さんもおっしゃっていますが、51さんも前スレではこの件がつりではないかと最初書かれてましたものね。”へぇ〜”クラスのめずらしさだという方もいました。情けなさで、つりと思われるほど突出しているとは、残念というかなんというか、やはり情けないです。
仕事がひと段落し、細則改定に関しては最悪の事態は回避できそうなので、気持ちがだいぶ楽になりました。
初回総会で輪番理事もいろいろと大変だったことでしょう、立ち位置の決め方にもご苦労もあったことでしょう。　まずはお疲れ様なのですが、それでも47さんのご指摘のとおり、現状の理事会に”修正力がない”のは将来的には、かなり危険なことだと考えています。
申し立て文を直前ながら管理組合に提出し、その上で総会で発言させていただこうと考えています。この件はもちろん、現状のマンションお管理状況から、今後検討していただきたい事項も、項目形式で列挙しようと考えています。”共通の認識を乙他の賛同者の方”を増やせるように努力します、相当ハ−ドルは高そうですが。

[55: 匿名さん]

スレ主さん、もしかしたら提案した理事が「理事会では取り下げの決議はしてない。勝手な取り下げは認められない。審議、採決しろ。」とか言うかもしれませんから、まだ安心しない方がいいかも。
取り下げられるにしても、その経緯、理由はしっかり総会議事録に残してもらう必要があると思います。
総会欠席者（委任状や書面議決権行使を含む）には総会議事録でしか経緯を知らせる術がありませんし、記録がないとうやむやになって、ほとぼりが冷めた頃に再び同じ議案が出てこないとも限りません。
審議はしないにしても、総会の機会を捉えて２号議案の是非について出席者の意見を聞いてもらうと良いかと思います。そうすれば賛否いずれが多いのか、他の組合員がどう考えているのかがわかりますし。
>>48さんの助言には同意です。下手に役員を非難して敵対しないよう、感情的にならず紳士的に発言しましょう。

[56: スレ主です]

55さん
ご指摘ありがとうございます。　そうですね、取り下げる理由も確認した方がよさそうですね。質問書のほうに入れたいと思います。

[57: スレ主です]

皆様、総会が無事に終わりました。
感謝の気持ちもこめて、結果をご報告させていただきます。
まず、布団外壁干しの件は、やはり実際に審議されることはありませんでした。この件は、事前に理事会に意見を述べる人も複数名いたようで、それらが概ね反対の意向であったこともわかりました。提案者は、やはり理事会の構成員の中にいましたが、戸建に居住していたころの感覚で気楽に発言したようです。議案自体を、”マンションには不適切であった”と自ら皆の目の前で撤回しました。理事長も、住人の意見をオ−プンにすると言う意向で、あえて総会まであげたといっていました。他意がないのはわかりましたが、かえってしまつが悪いです。結局、今回の件は、善意ともいえる理事に恥をかかせるような事態を作ってしまった、管理会社の責任が重いのでしょうね。やめさせてあげるべきでしたよね〜。昨日駆け込みで意見書を提出し、これをベ−スににかいつまんで意見は述べましたが、
提案者があまりにしおらしくて、とても突っ込めませんでした。
総会出席者は総じて意識は高いようでしたし、大荒れ覚悟で参加しましたが、少々拍子抜けしました。それでも議題は山盛りで、その他の共用部の使用方法等、例よって問題点は多いのですが、時間不足で十分な話し合いはできませんでした。
それよりも、建築会社の瑕疵ではないかと思えるほど深刻な問題のある事がわかりました。アフタ−担当者の対応も逃げ腰一本で誠実ではないこともあり、新たな問題解決に向かい（？）、組合員で不思議な連帯感が生じました。
皆様、いろいろありがとうございました。私のマンションの管理組合は発足したばかりですが、良好な組合に成長していくように地道にやっていきたいと思います。私は理事にはなりませんでしたが、オ-プンな理事会を展開していく道すじができたので、関心のある組合員は何らかの形で関与していていくことができそうです。
また、疑問や問題が生じた場合には、皆様のアドバイス意見をお聞かせください。　今後ともよろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

[58: ３年目理事]

>>57さん
律儀に結果報告、長文お疲れ様でした。
雰囲気を察するに、自分達のマンションを守ろうとする良い連帯感が生まれたようですね？
新しいマンションでは、大小さまざまな問題もあり、２年アフターまではとても大切な時期だと思います。
総会での連帯感をうまくいかせる組合になるといいですね？

理事会と一般組合員との意思疎通、たくさんの課題に対する有益な意見収集、建築や法律などに詳しい組合員の活用．．．理想的にはそんなことが実現できると最強(笑)のマンションになりそうですが．．．

このサイトの掲示板やmixiなどを使って情報交換するのが手軽ですが、当方の知る範囲では、マンションポータルサイトでは、イントラネッツがお勧めです。
　http://www.intranets.co.jp/default.asp?brand=map
比較的維持費が安く、手軽に情報交換できますよ。
当方も、この機能を二次販売してるところで試用しており、自分のＭＳ用に立ち上げ予定です。

[59: 某理事]

選挙で与党は大敗ですね。
当方は予想していました。
当方はマン管センタって変だとも思っています。
これは常人には通用する意見でしょう。
当のセンタ職員も変だと思っているでしょうね。きっと

[61: 管理組合理事長さん [男性 70代]]

結論として、「実際に審議されることはありませんでした。この件は、事前に理事会に意見を述べる人も複数名いたようで、それらが概ね反対の意向であったこともわかりました。提案者は、やはり理事会の構成員の中にいましたが、戸建に居住していたころの感覚で気楽に発言したようです。議案自体を、”マンションには不適切であった”と自ら皆の目の前で撤回しました。」とありますが、総会の場で、どのようにして上程議案を審議しないようにできたのでしょうか？
委任状、議決権行使書などの関係から上程議案を審議しないようにすることは難しいのではないでしょうか？
通常の管理規約では「あらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。」と規定されているのが一般的で、この場合、議案を取り下げることは議案として通知されていないので、採決せざるを得ないのではないでしょうか？
それとも、審議未了で継続審議にしたとか、
私が理事長をしている組合の総会で、以前、上程議案を取り下げる発言が理事長からなされ、組合員から否決された経緯がありましたので、どのようにして上程議案を審議しないようにできたのか今後の参考にさせていただきたいと思います。