「管理者方式」に関する意見交換

[３年目理事]

管理者方式：区分所有者の中から理事長を選任し、理事会を結成し、組合の運営を行っていく管理形態（理事会方式）ではなく、区分所有者以外の者、例えば管理会社やマンション管理士などを管理者として管理組合の運営を行う管理形態。

◆区分所有法では、
　第三条で管理者を明文化してるが就任条件がなく、個人・法人を問わず区分所有者以外の第三者でもなれる。

◆標準管理規約では、
　理事会役員資格を居住する区分所有者に限定、理事長が区分所有法上の管理者に就任する旨を規定。

管理組合で事務員を雇用することは以前からもできましたが、マンション管理自体（主体）を特定の人(会社）に委ねるには、上記のとおり所有法と標準規約で矛盾があり、それらも含めて検討してる「新たな管理方式検討委員会」なるものがあります。（ＨＰは見つかりませんでした。）

いかがでしょう？

[2: 01]

私は大賛成派なんですけどね？
問題は、その人物への報酬額と評価方式だと思います。
管理会社は基本的に自社の利益を優先してます。
部外者である「管理者」には有能な方を期待しますが、現在の管理員への評価（報酬）を考えると成り手がいないのではないかと(笑

所謂「投資マンション（所有者がほとんど居住しない）」などでは、管理者方式っぽいことも行われているようです。

[3: XYZ]

＞マンション管理自体（主体）を特定の人(会社）に委ねるには、上記のとおり所有法と標準規約で矛盾があり、それらも含めて検討してる「新たな管理方式検討委員会」なるものがあります。（ＨＰは見つかりませんでした。）＞
矛盾ではありません。区分所有法では３条団体の規定、管理組合法人の規定があるが、それらの役員資格については何の制限はなく、ただ管理者と異なり法人組合の場合は、管理会社、法人区分所有者などの法人を理事とすることはできない。また、監事は理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならないとされているだけだ。貴方の例では管理者＝理事長であるかないかないかの差に過ぎません。
昔は、管理者に管理会社がなったり、管理契約は委託か請負かが曖昧で、しかも区分所有者個人毎の契約だったり、管理会社が無自覚な区分所有者を好き勝手に誘導して、不必要な修繕も含めて、関連会社に手配するなどしてデベロッパー、その子会社の管理会社の自由で、組合員も名ばかりでおんぶにだっこ状態であった。
その反省に立って、区分所有法に従って、規約を作って法人組合でなくとも、所謂「権利能力なき社団」である管理組合にし、経済活動も可能にした。そして、区分所有者の自主管理の確立の実をあげる為に居住組合員を役員に規約で定めたものだ。
しかし、管理委託契約が委任契約でありながら、業者得意の請負でしかも期間は自働更新で無期限扱いで、その内バブルがはじけたら管理会社も倒産し、修繕積立金が管理会社名義にされていたので、裁判沙汰で回収を余儀なくされた組合や泣き寝入りの組合が多発した。
これらの対策として、管理適正化法ができて、マンション管理の主体は区分所有者の団体にあるとして、管理委託契約は委任とし期間は精々二年、更新毎に総会決議が必要になり、三ヶ月前の書面通知でいつでも契約解除可能になった。積立金も管理会社名義にするのは厳しい条件がついて、法人でない組合では、現在は理事長名義にするのが当たり前になった。
これらの法規制は管理会社、デベロッパーにとっては安定性を欠き、あらぬ見積もり競争に巻き込まれて、不都合極まる状態になった。
このような彼らの失地回復の為に、信託法の改正を期に、管理業協会から「管理の委任」から「管理の信託」の発想が起こり、昔のように管理組合の建物、財産全てを抱き込もうとの魂胆で、しかも選挙も近い昨今でもあり政官業のきな臭い事象とみる。このどさくさに紛れて、マン管士なるものが職域確保を期待している向きもあるが所詮、財力の裏付けなしでは相手にされるものではなく、管理会社に及ばず、万一、新管理方式の関係法律が出来たら、次に来るのは管理会社、デベロッパー主導の管理の信託化で、分譲とは名ばかりの誰が所有権者か分からないアパート化したり、区分所有法の政策的な改正でも、遅々として進まなかったマンション建替えの加速とこれに伴う老齢者、低所得者層の区分所有権の買取りによる追い出しだろう。

[4: 02]

>>03
長文での意見ありがとうございます。
長文過ぎて、何度か読みましたが、要点が定まらず(^^ゝ

私の意見は簡単に言ってしまうと
　一般の法人(会社）のように、株主(区分所有者）と経営（権限委譲されたＭＳ管理者）になれば、区分保有者も安心して楽になると思います。

です。
株主に会社の経営実務を輪番制で行わせるほうが無茶だと思うのです。
かといって、別の法人（管理業会社）は自社利益が最優先だろうし。

[5: マンコミュファンさん]

頼む側からすれば、月数万円程度でしょうね
その管理専門屋さんは数棟の契約をしないと食っていけないでしょう。

[6: XYZ]

＞一般の法人(会社）のように、株主(区分所有者）と経営（権限委譲されたＭＳ管理者）になれば、区分保有者も安心して楽になると思います。です。株主に会社の経営実務を輪番制で行わせるほうが無茶だと思うのです。＞
今でも、出来ることは貴方自身も書いていましたし、私もそう思います。
ある管理組合連合会では、希望する管理組合への理事長派遣を業務としてやっています。
貴方のコメントが正しければ、どうして全般的に普及しないのでしょう。
標準管理規約は一般的なマンションの参考資料に過ぎません。
貴方の云う様な区分所有法との矛盾でも何でもありませんし、区分所有法に反しなければ当然にどの様にでも改正は出来ます。

[8: 匿名さん]

　標準管理規約の改正があり、外部専門家の理事長就任が可能になりましたが、あくまで標準ですので、その通りする必要はありません。　標準管理委託契約書や重要事項説明書、標準管理規約も、マンションの状況により内容を吟味し、標準はあくまでも見本と考えたほうが良いと思います
。
　同じようなマンションでも、住んでいる人は同じではありませんし、立地の状況も異なります。
　そのマンションに応じた、オーダーメイド（お誂え）の管理委託契約書、重要事項説明書、管理委託契約書が必要です。
　他のスレッドでも、標準にこだわった投稿が見受けられますが、レデイメイド（既製服）はどのマンションでも合うとは限りませんので、オーダーメイドの仮縫いを繰り返し、それぞれのマンションにピッタリ合う管理委託契約書、重要事項説明書、管理規約を作ることが必要です。

[9: 匿名さん]

　導入注意！　入れれば危険！　哀れな子羊になるよ。

[10: 匿名さん]

　管理者方式など検討に値しません。　マンションは区分所有者や居住者のものですから、外部専門家の活用はしても、根本となる部分は、区分所有者や居住者で管理運営しなければなりません。
　場所にはよりますが、専門的知識者や経験豊富な方がおいでになり、管理会社や想定されている管理者方式よりも優秀な管理をできるマンションは存在します。

[11: マンション管理士試験上位合格者]

存在しないわけじゃないでしょ。
あほ
100戸以上のマンションは何の問題もない。
管理不全になりやすいのは小規模マンションです。
人材がいませんからね。

井げたがどうのとしつこく書いてるあほ老人がいるが、そういうデベ系管理会社は何の問題もないんだけどね。深刻な問題があればリプレースに動く立候補理事が必ず現れたりするからね。
掲示板で特定の管理会社やマンション管理士事務所の悪口を書く人はマンション内で多数派になれないひとw

[14: 匿名さん]

[No.12～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[15: 匿名さん]

　まじめなマンション管理士をはじめとする、信頼できる専門的知識者の方を、活用することを否定はしませんが、
マンションは区分所有者、住民のものであり、専門的知識者のものではありません。

　利益相反を疑われないよう、信義誠実の原則に従い、できる限り、諸法令、管理規約に沿った運営を心掛ければ、管理員業務以外は、自主管理で出来ます。　最近のマンションは、ある程度の専門的知識が必要な設備が多く、清掃員業務も含めた管理員業務だけは、自主管理では困難です。

　地域にもよりますが、探せば区分所有者の中に、専門的知識者でなくても、真面目に将来のことを考える人はいますので、専門的知識は、本当に実力のある専門的知識者の助言を受け、管理運営は管理組合ですればいいのです。

　すぐに、人材が見つからなければ、育成すればいいだけです。　子供たちは、地域の宝で、人材の宝庫です。