売主が契約した委託サービスはそのまま引き継ぐの？

[新米理事]

売主がサービス会社と契約した内容はそのまま「管理組合が引き継ぐ事」が規約書で住民との間で
確認書が交わされていますが、年間800万円もの支払いを管理組合が10年間も続ける事になっています。
サービスの内容は住民の健康相談と身体測定程度（血液検査などは無い）です。
住民の相談希望者が年間９０名程度ですので委託費用の削減を図りたいのですが、管理組合としては
何も出来ないのでしょうか？

[2: 匿名さん]

まずは、その契約書を取り寄せて、じっくり拝読を・・・
解約事項が明記されていないか？問題があるようなら、ここでご相談を・・・
管理組合が引き継ぎとしても、即解約決議すれば良いはずです。

質問の意図が違う？？(^^ゝ

[3: 新米理事]

正式契約書を入手する手続きをしていますが、ドラフトでは本サービスの利用の有無にかかわらず、
管理組合がサービス主体に一括して支払うものとします。
なお契約期間は１０年間とし、契約期間満了までは本契約を解除できないものとします。
となっています。規約承認書で住民に確認印を取っているにしても、管理組合が設立されていない時に
こんな不合理な契約を売主が取り交わし其れを後日出来た管理組合に押し付ける事が許されるのでしょうか？

[4: 匿名さん]

購入時の重要事項説明や売買契約書に記載、説明無かった？
もしあったのであればそれを承知で購入したのですから仕方ないでしょう。

[5: 匿名さん]

管理組合設立時、または理事長決定時に、それらの資料や契約の有無を知らなかったのなら、法的には無効だと思いますが？？
まずは冷静に・・・。
今日以降の理事長印は理事全員の承認をとってからのほうが良いでしょう。

[6: 匿名]

マンションを建設する際の住民との約束は管理組合が引き継ぐと聞いています。
健康相談や健康診断が何故必要なのか、売主又はサービス会社に確認する必要があります。
行政担当者にも確認されたらどうですか？

[7: 匿名さん]

健康診断は区役所などで定期的に無料で実施しています。
おそらく住民の為と言うより大きな儲けが出るビジネスなのでしょう。
年間９０名程度として身体測定程度の健康診断が1万円／人としても９０万円で済むものを、
年間８００万円も支払うのはおかしいです。これを１０年間も続けるような契約は本当ですか？
消費者金融の高金利の暴利よりひどいですよ。
こんな事、何処かに相談で出来る所が有りませんか？

[8: 匿名さん]

診療所がＭＳ内に同居することを謳うＭＳはありますが、居住者の健康診断をサービスとして謳っていたのでしょうか？
ともあれ、比較的珍しい契約だと思われるので、もう少し情報が必要です。

[9: 新米理事]

診療所がＭＳ内に同居することも謳い、さらに居住者の健康サポートサービスも謳っていました。
しかし、その内容が詳細に分からない規約書で居住者は確認書にサインしているため、
居住者はてっきり同居した診療所がサポートしてくれるものと思い、その診療所での診療費用
支払時にトラブルも出ています。
管理組合としては売主が結んだ契約を総て破棄は出来ないとしても
こんな不合理な契約内容を費用対効果のある契約に修正できないものかと思っています。
（本当は総て破棄したいくらいですが・・・）

[10: 匿名さん]

契約書の具体的な話が判らないと断言できないが、消費契約法が適用できる
売主と個別入居者の問題に出来るのか、売主と管理組合との問題なのかで
状況は変わるのだろう。

消費契約法の適用が出来るならば、重要事項説明などで　負担の重さなど
かなり明確な説明をしない以上　不適切な契約として契約破棄が可能になると
思う。きな臭そうな話なので、早めに専門家に相談した方が良いと思う。
入居者には法律関係者はいないのかなぁ？

[11: 匿名さん]

800万円という金額が高いかどうかは、住民の数にもよりますね。
契約が利用者ベースではなくて、住民の数（概算だと思いますが）をベース
にしているということでしょう。住民全員に簡単な健康診断と
健康相談をするための費用だとしたら、そんなに高くないと思いますが。
ただ、こうしたサービスの利用者は限られますね。
普通の会社員であれば、勤務先で健康診断は義務付けられていますし、
子供も学校で受けているでしょう。それ以外にも自治体などでも
やっていますから。健康相談などのサービスも、個人で入っている
保険やカードでそういったサービスが付随している場合もありますし。。。
契約を破棄できるのであれば、それも一つの方法ですが、
内容を高めるのも一つの方法かもしれませんね。

[12: 匿名さん]

コンシェルジュのサービスとかケータリングサービスに似ていますね。
居住してみて、不要論も出て来るのかと思います。
デベが販売上で有利にするために、販売当初いろんなサービスを契約することがあります
しかし、この種の差別化のサービスがあるので契約した人も、大勢いることも確かだと思います。
住民にアンケートや総会の時に意見を募って、大多数が不要と判断した場合は解約の話し合いを
してみる価値はあるでしょう。
まず、利用率を調べてあまりにも利用率が低いのであれば、業者と解約の方向で話し合い
たとえば、違約金を5年分支払うとか方法はあるのかと思います。
10年間使用しないサービスに800万円支払うより、管理組合としては経済的合理性があるでしょう。

[13: 匿名さん]

12さんの
＞しかし、この種の差別化のサービスがあるので契約した人も、大勢いることも確かだと思います。
は重要かもしれません。
既に理事が居られるということは組合が成立しているのでしょうから、やはり居住者の意向を確認する必要はありそうですね？

[14: 匿名さん]

「必殺管理人（マンションの裏側、教えます。）」武市信明著　碧天社　1000円。
ここにその内容書かれていました。

[15: 匿名さん]

居住者に対して要望をアンケート調査をしました。
サービスを受けた人からのアンケート調査では、内容が地域で実施しているのと変わらない、
寧ろ内容が少ないなどの意見が出ています。
全体として居住者の関心が低くこんなサービスは費用の無駄とのコメントが多く寄せられました。
先日、組合総会で議案化して審議し居住者の意向を確認しました。
（破棄を含む契約変更の協議に入る事の議案が承認可決されました）

[16: 匿名さん]

15さんはスレ主さんでしょうか？
総会お疲れ様でした。２ヶ月でそこまでの進展、アクション早いのですね？
いろいろ興味あるので、可能なら今後も状況教えて頂けると幸いです。

うちのＭＳでもデベから引継ぎした事項の問題点が表面化してきてます。
デベの直系ではない管理会社が、どちらかというと反理事会派で困ってます(笑
そのへん管理会社は協力的でしょうか？

[17: 匿名さん]

台場にタワーズ台場というマンションが昨年できたのですが、５００戸以上の大型所帯なのですが、初回の理事会からバカ高い管理費の中身チェックをしっかり検討してガンガンコストサイドを下げさせる動きをしています。特に笑えるのは、初回の理事会から管理組合の変更を議論している点です。理事長等の役員が買収されて、まったく管理会社の手下になってるケースがあると聞きますが、実際には、ある程度しっかりした人が役員になれば、相当しまった理事会になるんだといういいモデル例だと思います。

[18: 匿名さん]

>>17さん
大変エキセントリックな理事長さんなのですね。
変えればいいというものでもないと思うのですけどね。
「変えること」ありきで最初から進めると、次の管理会社も変更、その次も・・・と
結局は安定したサービスを受けることができない悪例となってしまいます。
よっぽどの失態が無い限り、まずは「現状の管理会社の仕事を改善させること」を
方針として進めていくことが成功例から学ぶことだと思っています。
（既に理事が他の管理会社に買収されていれば、また別のお話ですが）

[19: 匿名さん]

タワーズ台場は、ゲストルームも並ではありませんからねぇ．．
無駄に高いのは改善すべきですが、あの場所のあのＭＳですから多少は高めもやむなしかと。
18さんの言われるとおり、まずは現管理会社を叩いてコストパフォーマンスを上げることが必要ですね。
管理会社を定期的に変更できるぐらいに管理組合がしっかり維持されるのが理想的ですが、今のヤル気ある理事長や理事が永遠に面倒見れるわけではないと思います。

しかし、ヤル気ある理事長は歓迎すべきでしょう。＜監事も頑張って！

[20: 匿名さん]

>１６さん
状況を少しお知らせします。
公共の支援機関に相談に行き話をしてきました。
担当の方は、このようなケースの相談は初めてとの事で、契約の変更・破棄の
可能性は専門家（弁護士）に相談した方が良いとのコメントを頂きました。
次回の専門家相談で、変更・破棄の可能性を判断します。
住民の不利益にならないよう長期戦で対応して行くつもりです。
＞１７さん
管理会社との関係は１８さんの言われる通りだと思います。
管理会社はデベ直系でなくても売主には強くなれない宿命があります。
最初の管理会社を設定するのは売主なのですから、強いと次回から管理委託をさせて貰えなくなります。
売主の不利なことを、管理会社に管理組合が期待しても気の毒な話です。
管理組合の邪魔をするような事をするのであれば別ですが、管理会社とは立場を理解して
上手く付き合うのが得策でしょう。

[21: 匿名さん]

その後の経過
４００戸を超えるマンションですがアンケート回収率は８０％近くあり、その中で、
「このサービスは不要」と回答された方が８０％を超えました。しかし契約解除の場合
管理規約の変更を伴う為、臨時総会を開催し区分所有者３／４以上の賛成をもって
当該規約変更を決議しました。同時に代理人（弁護士）より内容証明で契約解除の通知を
行いました。
サービス内容についての違反もあり、既に支払った費用についての一部返却を求めていきます。

[22: 16]

>>21(スレ主)さん
昨年10月から7ヶ月で臨時総会決議とは、恐れ入りました。
当方も昨年春から行っている管理会社の変更が大詰め迎えてます。

[23: 匿名さん]

その後の経過
結局、売り主と交わしているという契約書の本編は何度要求しても
管理組合に渡してもらえませんでした。
（正式な契約書は存在しないのだと思われます）
契約書はありませんが、
パンフレット、サービス説明書に書かれているような定期サービスが実施されていない。（管理組合として実施するように指示したのにやらない）
何回か行われたサービス内容が、無料で行われる市民健康診査の内容より低い。（予約制限人数が少なすぎ利用し難い）
など、契約していたとしても、契約違反であることから、
理事会で先方の対応を検討したうえで、弁護士を代理人として先日提訴しました。
今後は、裁判所での審議となります。
売主はセールストークになるので、ビジネスモデルとしたのでしょうが、
入居してから居住者に理解されない仕組みは、逆効果でしょうね。
先の臨時総会で分かった区分所有者の意思を尊重していきます。

[24: マンション住民さん]

売主が交わしたと言う契約書は、規約書に書かれた委託先では無かった。
売主は区分所有者を偽って重要事項説明をした。
結局、契約書を管理組合に提示できない状態であった事が分かってきた。
裁判においても全く杜撰な答弁書が提出される状況で、相手の弁護士が気の毒になります。

[25: マンション住民さん]

理事長がどんな方かでだいぶ変わるようですね
勉強になります

[26: 入居済み住民さん]

この裁判、契約は個々の区分所有者と売主と契約した事実がありこれを
基本に判断がなされ、地裁での判決は原告敗訴となって、現在高裁において
控訴審になっています。
理事会として区分所有者の代表として戦ってくれていますが、契約者が捺印している
事で「法律的には契約ありき」での判断のようです。
しかし、当初の契約と異なるサービス内容“やらずぼったくり”で10年間
も拘束されるような契約を認めるような司法の判断はおかしいです。
売主とつるんで企画したビジネスでしょうが、余りにもあくどいやり方です。
行政が無料で実施している（それ以下）様な内容で、年間700万円10年間で
7000万円も受け取ろうとするとんでもない委託業者です。
売主が契約書の中に潜り込ませているサービスを、買主が的確に判断できない、
おかしいと思っても拒否できない、状況を認定できない地裁判決に疑問を持ちます。
個々で消費者として、消費者センターに駆け込んだほうが良いのですかね？

[27: 入居済み住民]

対価に見合うサービスを提供するよう覚書を取り交わす。
社会情勢の変化等によって価格が下落したようなものは減額するなどして、和解できないですか？

[28: 匿名]

組合の活動だけでなく…
やれることがあるなら個人で行ってみるべきではないでしょうか

[29: 匿名さん]

このレスは2006年から始まっていますが、現在最高裁に上がっています。
地裁判決では契約は10年間続行で原告側の全面敗訴でしたが、高裁での控訴審判決では
契約は成立しているが、契約通り履行しない契約は解除が認められ逆転の判決が出ました。
それで被告側が最高裁にあげています。
最高裁からの判決は何時出るか分りませんが、常識に基づいた判決では高裁判決
が当たり前と思っています。

最近の地検特捜部問題を見るに付け地裁判決は疑問が多いです。
もっとも、地裁の担当裁判官と被告側の弁護士が修習同期だったから、
仕方無かったのかな、と変な納得する事になりました。

[30: 入居済み住民さん]

最高裁からの判決が出ました。
相手側は高裁の判決を不服として６月に最高裁へ上告いてましたが、先日最高裁より上告棄却の決定が下されました。
これにより、管理組合側は支払い済みの一部を取り戻せたうえ、10年間支払えとしていた相手の要求の6千万円以上の金額を無駄にせずに済みました。
各区分所有者が交わした購入契約書があるため、本サービスの契約そのものは無効にならなかったが、契約内容に問題のあるサービスについては、不当であるとの常識的な判決が下されました。
マンション契約時に仕組みを潜り込ませ、不当利益をあげよとする悪徳ビジネス（？）については注意が必要です。
新米理事からの報告はこれで終了とします。

[31: 契約済みさん]

新米理事さん、お疲れさまでした。
最高裁まで行ったということは、これから判例となるわけですね。
あまりにも素晴らしい功績です。
出来ればブログかHPで訴状や準備書面などを公開してはいかかでしょうか。
裁判は公開なので個人情報にも該当しませんので。
もし無理ならこの掲示板に判決の番号でもUPされればよろしいかと思います。
なんにせよ重要な前例ですので是非ご検討を。

[32: 匿名さん]

新米理事さん、すばらしいです。
№３１さんの言うように、こういう判例は多くの人に知ってもらいたいですね。
新聞で報道されればいいな。

[33: ビギナーさん]

新米理事さん(もう新米さんじゃないですね)、お疲れさまでした。

それにしても10年間の健康相談って、マンションとかけ離れたサービス(強制的だからサービスだなんて言えませんね)でしたね・・・
それに10年の間、増えたり減ったりするのにおかしな話だなーと思いました。

ともあれ、お疲れさまでした！参考になります。

[34: 匿名さん]

特別付帯事項を外すのに10年目一杯掛かったのは解せないね。

[35: 入居済み住民さん]

判決番号の公開を要望されておられますが、事件番号を出すと当該マンションが
特定されてしまいます。当時理事だった私が不合理だと思ったので、
「他でもこんな事があるのだろうか？」との思いで経緯を投稿しておりました。
申し訳ありませんが、この掲示板にマンションが特定出来る文言は掲載出来ません。

ただ、お世話になった弁護士さんの真摯な対応をお知らせしたいので、コメントが掲載されている
ＨＰアドレスを載せておきます。

http://www.osakachuolaw.com/news/column/column.htm#101111

最後に、最近の大型マンションではコンシェルジュサービスや温泉付きを売り物にしているところがありますが、
将来に渡りその維持費を払うのは住民であり、本当に必要なものかどうかの見極めが必要です。
今回の判決は債務不履行があれば契約も解除できるという点では画期的な判例だと思います。