エレベーターの保守料金返還について

[新米理事]

今年から管理組合の理事になりました。当マンションでは住居棟に４基、駐車場に１基の計５基のエレベーターがあり、Ｈビルシステムが管理会社と契約して保守を行っています。先日、Ｈビルシステムの社員に新築マンションの場合、契約から当初３か月間は、無償保証期間であると聞きました。総会の決算書で確認したところ、設備管理項目で第１期より１２か月分エレベーターの保守料金が管理組合より管理会社に支払われていました。管理会社に返金を願い出たところ、確かに３か月分は無償であるが、あくまでも保守契約は管理会社と保守業者の問題であり、管理会社と管理組合の問題ではないとので返金には応じられないとの回答でした。確かに管理会社と管理組合の管理委託契約は毎月定額を支払う旨が定められていますが、コストがほとんど発生していない期間も通常月と同額支払わないとならない理由が理解できません。金額も１百万円以上になり、無駄なコストだと思います。みなさんのマンションで返還請求に成功したところはありますでしょうか？どのように交渉しましたでしょうか？ご教示いただきたく投稿いたしました。

[2: 元理事]

まずは、
①管理組合と管理会社の委託、特に設備保守契約をしっかり把握しましょう。＜売り元からの引継ぎかもしれませんが。

次に
②管理会社とＥＶ保守会社の契約書のコピーをもらいましょう。

さらに
③「金額も１百万円以上」というのが３ヶ月のＥＶ保守費用なら、めちゃ高いので全ての保守費用を確認しましょう。

さいごに
④「契約から当初３か月間は、」は、何を起点にするか？ですね。

＞あくまでも保守契約は管理会社と保守業者の問題であり、
これは、契約書がそのようになっていれば、保守業者に非はありません。
管理会社とじっくり、管理委託明細を確認すべきでしょうね？

[3: 新米理事]

元理事さんへ
ご投稿ありがとうございます。

管理委託契約では管理会社の不利になるような書き方は見当たりません。
私としては、管理会社の管理組合に対する姿勢が表れているように思います。
年間５０百万近い管理業務費を支払っているのに内訳は当初管理委託手数料・管理員等業務費・設備管理業務費の３項目だけでした。昨年、理事長が明細開示を依頼したところ、管理会社の本社まで呼び出され、先方の役員と交渉してＡ４の内訳１枚を取得できました。ちなみに本社まで管理組合の理事がやってきたのは、はじめての出来事だったそうです。すべてにおいて都合の悪いことは一切開示せず、うるさいことを言ってくる人間には、少しだけ開示して丸く収めようとするようです。

①管理組合と管理会社の委託、特に設備保守契約をしっかり把握しましょう。＜売り元からの引継ぎかもしれませんが。
→委託業務に要する費用の負担及び支払方法で「甲は、（中略）その負担方法が定額でかつ清算を伴わない費用（…設備管理業務費…）を、乙に対して、毎月下記の通り支払うものとする。」と書いてあります。管理会社の言い分は、確かに当初３か月は無償保証期間でメンテナンス業者への支払は、発生していないが、管理組合に対してはエレベーターを管理監督する責任が発生しているため費用は発生しているとのことです。実際は、メンテナンス業者に丸投げで何もしていないのにずいぶん高い費用だと思います。

②管理会社とＥＶ保守会社の契約書のコピーをもらいましょう。
→メールで契約書コピーを請求しましたが、理事長あて書面で管理会社と保守業者との契約事なので開示しないとの返答でした。

③「金額も１百万円以上」というのが３ヶ月のＥＶ保守費用なら、めちゃ高いので全ての保守費用を確認しましょう。
→エントランスの遠隔監視料金込ですが、知合いのＨビルシステムの担当に聞いた保守料金よりも
　マージンを考慮しても割高の印象です。現在のところ値下げには一切応じられないとの姿勢で　　す。

④「契約から当初３か月間は、」は、何を起点にするか？ですね。
→知合いのＨビルシステムの担当に聞いたところでは、建物の竣工日ではなく、実際に居住者が引っ越して使用が開始されてからとのことでしたが、法律的には契約書の期間の有効日から３か月間になると思います。

[4: 理事長３期目]

新米理事さん　こんばんは
　理事会役員ご苦労様です。

保証期間中の保守費はまず返ってきませんね。あきらめましょう。

　　三ヶ月　１００万円の支払い
　　　エレベーター５基ですから１基当たり月６，７万円ですね。
　　　すこし高いですが、マージンを多く取っているのでしょう。
　　　エレベーターの保守契約がフルメンテかＰＯＧか書かれていませんがＰＯＧなら
　　　ぼったくりです。それも調べてください。

　＞管理組合に対してはエレベーターを管理監督する責任が発生しているため費用は発生している
　＞とのことです。

これは詭弁です。
管理監督するのは管理員であり、管理員の職務です。
その費用は管理員派遣費で支払っています。


＞理事長あて書面で管理会社と保守業者との契約事なので開示しないとの返答でした。
＞管理会社の本社まで呼び出され、先方の役員と交渉してＡ４の内訳１枚を取得できました。

えらい強気な管理会社ですね。
貴管理組合を完全に見くびっていますね。
現管理委託契約は、法で１年の契約期間と決まっています。
管理組合さんとしては、契約をうち切り、腐るほど有る他の管理会社と次期の契約をすることが
出来ます。
１度「契約更新はしません」とまず口頭で理事会総意で話されたら？
理事会会議にフロントマンは出席していますか？

年間５，０００万円の委託料であれば大規模なマンションと見受けられます。
そんな大口顧客を手放さないと思います。
したてに出ればつけあがる管理会社ですが、管理組合理事会が高飛車に出たら管理会社が
どう出るか　みものです。
やはり、管理組合の切り札「契約更新はしない」で管理会社と話されることです。
管理会社の態度が変わると思いますよ。
本気で管理会社を変えるのは、ちょっとしんどいですが、脅しなら有効です。
変えれば管理委託費が安くなるのは目に見えていますが。

[5: 新米理事]

理事長３期目さん

ご返答ありがとうございます。

＞保証期間中の保守費はまず返ってきませんね。あきらめましょう。

書面で管理会社としての最終結論が出ており、管理委託契約で清算なしの定額支払を
謳われているのであきらめるほかはないのかと思います。
しかし、当初３か月間、管理会社の管理監督責任に対する報酬を支払う必要があるとするならば、
管理組合が管理会社に支払うエレベーター保守費用と管理会社が保守業者に支払う
保守料の差額＝管理会社のマージン部分だけだと思います。
今後は、管理委託費トータルで３か月分のエレベーター保守費用以上に削減できるように
交渉するつもりです。
強気に出られたときに反撃するため他の大手管理会社数社から見積もりを取って
管理会社のリプレースも選択肢に入れながらコストダウンを図るつもりです。

ご助言ありがとうございました。

[7: 匿名さん]

大規模修繕工事を進めています。
施工会社に見積りを提出 依頼する段階ですが、コンサルタントに任せるだけでなく、管理組合からも推薦をする事は有りでしょうか??

[8: 理事長経験者]

新米理事さん
職務お疲れ様です。

保守費３か月無償の件は、忘れましょう。
これはあくまで管理委託会社とエレベーター保守会社の契約ですから。
さてどうするか？
でも、えらい高飛車な管理会社ですね。
顧客を呼びつけますか？　普通は逆ですよね。
管理委託会社から理事会に説明をさせてもらうとの
謙虚さが全くありませんね。

前の方の回答にもありましたが、リプレースをちらつかせるのも
一つの方法です。
ふたつ目は、エレベーターの保守契約を管理組合直契約に
変更する事です。
直契約にしても何も管理組合が大変なことはありません。
契約書に署名捺印するだけです。
保守点検の連絡は、従来より管理員さんが受けている
筈ですから。
直契約で、管理委託会社がぼったくっていたのかが
判ります。
多分ＦＭ契約だと思いますが、ＰＯＧ契約になっていないか
よく確認してください。
現状の契約がＰＯＧ契約なら、笑ってしまうほど
高く支払わされていますよ。

管理委託会社を刺激してみてください。
今後の管理状態や、管理委託費に変化が
あるはずです。
それでも委託契約に変化がなければ、切られて
当然の管理会社です。
頑張ってください。