管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[317: 匿名さん]

マンションを購入する時に管理費や修繕積立金の額には納得して購入したんでしょう。
べらぼうに高い管理費だったら改善しなければなりませんが、常識の範囲内であれば住民は値下げしたり
メーカーや管理会社を変えて欲しいとは思っていませんよ。
現在の管理会社や設備点検業者を変えることによる不安の方がありますよ。
管理費等についての出費は想定内のことですから、別にちょっと値下げしたとしてもそれの方が心配です。

[318: 匿名]

固定観念の固い頭は認めますが、その前に進歩する為の勉強や努力をしているか？
現状のマンションが正常なのか？正常ではないのか？
は文献や情報を見れば分かりますから、世間を知って見つめ直して行く努力が大切ですね。

[319: 積極理事]

内のＭＳ300戸
管理費チョット高いが12000円/月
配水管清掃の業者調べてみると
管理会社→委託会社→配水管清掃会社
となっていた。
高いはずだ。
追求したら50万/年安くなった。

ほかに、
内の理事会は、管理会社に対して業界最安値を追求するつもりはなく
業界平均価格での委託費を要求しました。
管理費8000円～9000円/月でまかなえる範囲。
それでも、値下げの抵抗は相当きつかった。
やはり、いきなりの1000万/年の値下げ（3000円Ｘ300戸Ｘ12月）は管理会社にとって相当きついようでした。
部分委託も取り入れたので、管理会社の売り上げ減は1500万以上でした。
管理会社の担当者さん、内のＭＳの担当が不運だったとあきらめて下さいね。

[321: 匿名さん]

管理会社の委託業務費が適切かどうかはその相場を知らなければ交渉のしようがないでしょう。
例えば
管理事務費月１戸当り金額１２００円～１５００円、消防設備点検費　月５００円×戸数、清掃費人数×時間×日数
ＥＶ保守点検費　デベ系月１回１基４～５万　独立系月１回１基３～４万　　遠隔監視の３ヶ月毎の点検フルメンテで月４～５万程度
清掃費　時給×時間×日数×人数　プラスアルファー
管理員人件費　人数×時間×日数　プラスアルファー
こういったことを把握した中で高すぎる場合は交渉すればいいのだけど、やみくもに値下げ値下げではね。

[322: 匿名さん]

同感です。
むやみやたらに値下げは愚の骨頂です。

最悪の管理会社と悪名高い独立系管理会社のように、安い管理費で行うと他の管理会社では不可能な安い値段で管理を奪い取り、ノルマの工事で毎年大きな利益を乗せに乗せ、管理費の赤字を埋めるだけでなく、通常の工事費の数倍の金額を管理組合に認めさせ、通常の１０倍以上の利益を手にするのが本当の目的で成り立っている独立系管理会社がいますからね。

ただ、安い管理費で真面目に管理をしてくれて適切な工事費で頑張っている小さな独立系管理会社もいますので、一緒にしてはいけませんが。

大手の独立系管理会社には、ぼったくりが多いですね。

[323: 匿名さん]

321ですが、相場をしっかり把握し自分のマンションの委託業務費が適切かどうかを計算した中で
管理会社を判断するのがベターでしょうね。
ただ一ついえることはデベ系の管理会社の場合、大規模修繕工事の場合はどうしても人情的にも
そこに依頼するケースが多くなると思います。
しかし、総合評価方式で行い、入札評価の計算方法で割り切って元請会社を決めるとかをしないといけないでしょうね。

[324: 匿名]

出来る限り良心的な業者の直工事を心掛けましょう。工事内容は何も変わらず、大手とて中小零細企業の下請けにやらせているだけです。今の時代は安かろう良かろうです。

[325: 匿名さん]

>>324
しかし出来ることなら大手ゼネコンに依頼すれば間違いはないでしょう。
私どものマンションも大手ゼネコンに依頼しましたが、満足いく仕事をしてもらいました。
地元の業者に比べかなり格安でした。（同じ仕様で見積りをとりました）

[326: 匿名さん]

３２４さん
地元の小さな建設会社も殆どは下請け・孫請け・曾孫受けに仕事はまわしていますよ。
建設会社自体がいろんな業種の作業員を自社で社員として抱え込むことはできないのです。
それは分かっておられるでしょう？
だったら大きな会社の方が安心できるのではないですか。
大きな会社は信用と継続性を大事にしますので、いいかげんな工事はしないと思いますよ。

[327: 匿名]

私のマンションは塗装＆防水屋に直工事でしたから何もかもがお安く、仕事も何も問題なく丁寧極まりなく仕上がりました。

また直接の１０年保証ですから安心でした。
当然に次回もお願いします。
前回より１０００万円は浮きました～♪

隣りのマンションは１１階建ての１１世帯でしたが、仕事振りの良さが認められて、我がマンションと同じ会社で５００万円で大規模修繕工事を完了しました。
めでたし！めでたし！

[328: 匿名]

ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の＊＊の伏魔殿にしようとしています！

管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです！

クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です！

[329: 匿名さん]

>>327
大規模修繕工事を行い５００万とか１０００万とかいってますが、一体何の工事をしたんですか。

[330: 匿名さん]

>>327
１１階建ての１１世帯？おもしろいマンションですね。
５００万の大規模？修繕工事は足場を組んで外壁洗浄ぐらいしかできないでしょう。

[331: 匿名]

だから無知と世間知らずは死ななきゃ直らないって言われるのです。

賢明であれば大規模修繕工事は世帯数×５０万円前後でできる訳です。

いつまでも管理会社と業者のカモリストのままでは、死んでも浮かばれないなあ(哀れ)。

[332: 匿名さん]

架空の話は無限に続くね。

[334: 匿名さん]

>>331
工事は１戸当り30万でも50万でも100万でも200万でもできますよ。
工事内容とグレードに大きく関係してくるでしょう。
50万超はぼったくりにあったとかいう単純な発想しかできないんですか。
全てそのマンションの積立金の差で決まるのです。
建物は古くなってきたなくても我慢して生活することはできます。
そうではなく、早めの工事を行い資産価値を高め、快適な生活を希望するマンショんもあります。

管理費も同じことがいえるでしょう。
管理員の数を増やし、コンシェルジュやガードマンを常駐させたり、常時清掃員をいれてれば高くなるのは当たり前でしょう。管理費を抑えるためにはそこを抑える必要があります。
それと同じことですよ。

[335: 匿名さん]

デベの管理会社です
変更時、デベブランドの付属品を撤去しない場合は、メンテ費が倍増する仕組みらしいのです。
新規に設置するのも大きな負担が生じます
デベブランドの付属品は管理契約を解消させないための人質らしいです
どうしたらいいでしょうか？

[336: 匿名]

バカな話しだ、デベの管理会社は８９３商売か！
そんな話しは無視無視無視で宜しいかと。
情報が欲しがっているテレビ局に連絡しなはれ、悪徳管理会社として放映してくれるぞ。

[337: 匿名]

マンション住民は賢明になって勉強して努力して、早く世間を知ってもらいたい限りです、、、

[338: 匿名さん]

憂さ晴らしのコメンテーターに同情します。お気の毒に。可哀想。