最近このようなご時勢なので破産されて退去してゆく方が出てきました、知識がないもので知り合いの弁護士さんに相談したところ回収は難しいのではといわれ半分あきらめておりましたが、先日本を買って読んでいたら回収できるらしい事が書いてありました、管理会社に動いてもらおうと思っておりますが、これがベストでしょうか？
[スレ作成日時]2008-08-02 11:09:00
注文住宅のオンライン相談
自己破産等による管理費・積立金の未回収
| No.2 |
by 匿名さん 2008-08-02 11:16:00
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管理会社ではなく、動くのは理事長でしょう。
未回収金は、次の部屋所有者が支払う義務があるし。 |
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| No.3 |
義務があるからと払ってくれるなら誰も苦労しないと思うけど？
そもそも未収すら発生しないし |
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| No.4 |
自己破産した相手に、支払いをさせることは無理だが、その破産者の部屋は競売にかけられると思う。落札した相手に、管理費・積立金の未回収分を支払うことを要求するのがふつう。
弁護士がその程度の説明もできないのか？ |
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| No.5 |
このスレッド主のビギナーさんって、なんのビギナーか知りませんが、ひどい勉強不足
ですね。理事長や管理会社は、催促するくらいの義務はあると思いますけど、回収なんて できるわけがない。 前の人も書いてましたが、弁護士のことも変。もしかしたら、破産した本人じゃないの？ それだったら、大丈夫ですよ。前の方が書いてますが、競売などで買った次の持ち主が 払うことになってますから・・・。逆に競売はこれが怖い。といっても、債務付きの 住宅であることはあらかじめ公表されるはず。 |
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| No.6 |
３さんがおっしゃるとおり、次の方に『払え』と言って素直に払ってくださるくらいなら、何も問題は無いのではないでしょうか？ 判決を既に得ていて、裁判所に配当要求だせる状態であれば別ですけどそこまで行き着くのに多額の手間も費用も掛かりますね？
こちら側が駐車場契約しないとか水道供給を止めるとか主導権を握れない限り難航するでしょうし、このような対抗措置をとった場合、逆にこちら側が訴えられる危険もあります。 まずは半額くらいで和解を試みて、それでもダメならあきらめるしかないと思います。 １００万くらいの債権は訴訟しても割に合わないですから。 |
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| No.7 |
競売にかければ、落札者から、未納分の管理費や修繕積立金を徴収するべく、落札金額にそれを含めるはずだけどな。
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| No.8 |
裁判所が天引きしてくれないから確実な回収にはならないですね。
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| No.9 |
スレ主への回答としてはもう十分でしょ。
>自己破産等による管理費・積立金の未回収 次の所有者に請求できます。裁判所の決定も不要です。 |
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| No.10 |
落札したのが素人だったりするともめるかもしれないけど、競売物件を落札するのって、ほとんどが転売目的の業者でしょ？
転売時の商品性を高めるために、もめ事の種は綺麗にしてくれるようです。 >>06 >まずは半額くらいで和解を試みて、それでもダメならあきらめるしかないと思います。 理事長や理事会裁量で、これをやるのは、標準規約だと難しいと思いますけどね。 いざというときの対応をきちんと想定してある規約になっているなら、悩む必要もないでしょうけど。 |
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| No.11 |
法律上は次の所有者に請求できるけど払ってくれるとは限らないし
不良債権をそのまま先送りして時効にかけるより 多少まけてあげてでも和解したほうがいいでしょうね。 |
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| No.12 |
確か、判例で5年以上前の未納分に関して
支払う義務は無いと判決が出たと思いますが・・・ 競売落札者が、判例を元に拒絶する事も十分あり 落札者が未納分に関して裁判で争うよりも 減額和解ってのも結構あると、管理会社から聞いています。 |
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| No.13 |
弁護士も、不得意な分野はちゃんと覚えていないんですかね。
転売目的の業者だったら時効前の分はきちんと払ってくれます。 競売の価格も、滞納分が考慮されたものになっています。 債権放棄は区分所有法で解決できないので、会計上は回収不能な未収金が残ることがあります。 （悪意のある人が）自己所有のために落札した場合は未納のままになるかもしれません。 |
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| No.14 |
こうゆう話題になると、俺は元理事長、私は現理事、お前経験者か？ などの表現がなくなるのは何故でしょうね？
さて今流行の行方不明者の滞納金はどうなるでしょうね？ |
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| No.15 |
>>後期若年者さんへ
>行方不明者の滞納金はどうなるでしょうね？ 答えをご存知でのレスのようですね まづは、理事会として家族等の所在を調べる事 登記事項証明書を取り寄せ、住宅ローン等抵当権者を確認する事から始める さて、その後は？ |
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| No.16 |
>>13
いや弁護士の対応は正しいでしょう。 少額債券は実質は回収不能、不良債権は先送りせずさっさと放棄し、 他の仕事に集中するのが吉。 このような掲示板で下手に回収可能との素人知識を得てしまうのが一番良くない。 不在者の財産管理人の本を新日本法規で注文。5000円くらいでしょう。 やる気のある人はそれで”自己満足”はできます。 自分は理事長だけど、タダでは絶対しないけど（笑 |
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| No.17 |
>>16
＞少額債券は実質は回収不能、不良債権は先送りせずさっさと放棄し、他の仕事に集中するのが吉。 ＞自分は理事長だけど、タダでは絶対しないけど（笑 理事長さん、回収不能、不良債権の放棄方法をご教授願います。 |
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| No.18 |
5年時効があると回収できないけど、自己破産の場合、競売になるし、5年以内なら、管理費などは回収できるのじゃないかな？ 5年以内分の管理費も回収できないのでしょうか？
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| No.19 |
>>17
理論上は常務ということで理事長単独で債権放棄できるでしょうが、 やはり帳簿から外す勇気はありませんね・・・。 税申告でもあれば必要性があるんですが、先送りしてもデメリットはありませんので。 私は管理会社に未納は早期回収を徹底指示しています。 未集金は発生した時点で”負け”なのですから。 任意売却先・競落先に請求したこともありますよ。 通常は払ってくれますよ。 遅滞利息の５％は放棄してますが、これは理事長の権限なのかな（笑）と思いながら。 どちらにしろ労力と比較してとても割に合うものではありません。 |
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| No.20 |
>>19
＞理論上は常務ということで理事長単独で債権放棄できるでしょうが、 そうでしょうか？ それは法人成りした管理組合のことで、しかも総会決議による債権放棄でしょう。 管理組合法人にあっては、法人が各区分所有者に対して請求権を持ちますが、法人格のない権利能力のない社団の性格を持つときは、その人格なき社団、即ち区分所有者に総有的に帰属していますから、各区分所有者の同意なしには債権放棄は出来ません。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
・区分所有者全員の同意のわけないだろ。 ばか？
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| No.23 |
>>20
通常の共有建物であれば原則どおり全員の名または同意の元に放棄ですが（他人のソーメン（免）各自で負担）、区分建物ですから法人の規定が適用され理論的には代表者の権原として理事長が債権放棄できると記したのです。 |
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| No.24 |
>>21
＞ということは・・・ ・総会決議 ・区分所有者全員の同意 >のどちらなのですか？ 良く読んで下さい。 ＞・総会決議 は、法人管理組合の場合 ＞・区分所有者全員の同意 は、法人格のない権利能力のない社団の性格を持つとき即ち標準管理規約などを参考にしている普通の管理組合の場合です。 |
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| No.25 |
団地管理組合法人も、団地管理組合も、機関は一緒だと思うけど・・・。
通常のマンションでなく、たとえば３階建て３戸だけというこじんまりした共有建物であれば、 管理組合は結成されず、全員の名で法律行為は行いますよね。（民法１２条の保存行為は除く。） |
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| No.26 |
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| No.27 |
>> 後期若年者さんへ
「15」に対するご解答はどうなりましたか？ 単に債権放棄の方法を論じたかったのですか？ 組合における放棄手続きは貴方の論で正解です （法人登記をしていなければ、債務当事者を除く全区分所有者の同意を得て損失処理） |
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| No.28 |
>>27
ええっ？じゃあ、遅れて回収している管理費積立金のうち法律上当然に発生しているはずの５％の遅延利息は放棄したことにならないの？ |
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| No.29 |
>>26
組合であっても根本規則と代表機関の規定・選任権能があれば（民法の）法人の規定が適用される。大学の１年で習いませんでした？ |
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| No.30 |
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| No.31 |
>>30
民法組合は契約各論、具体的には工事のジョイントベンチャーやですね。 権能なき社団は民法総論、具体的には組織されたＰＴＡや同窓会、マンションの管理組合ですね。 法人成りは適用法令を明確化するに過ぎません。 |
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| No.32 | ||
| No.33 |
>>32
民法の規定により期限に遅れた場合は当然に年５％の損害金を払う義務が発生します。 法律の規定ですから理事に選択権はありません。 当然の発生とはそういうことです。 わたしは債権放棄は理事（法人の代表者）の常務に属するという立場ですから問題ないのですが、 債権放棄は全員の同意が必要とおっしゃるかたはこのことを説明できますか？ 権能なき社団であっても根本規則と機関の規定があれば法人の適用があります。 |
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| No.34 |
なんだ？そろいもそろって弱年者の口車に乗せられてるな。
それは、回収の可能性がある債権の放棄じゃなくて、回収不能債権の除却でやるんだよ。 帳簿だけ残してても現実と乖離するばっかりで意味ないだろ。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
>>32
ありがとうございました。 利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、年５％の損害金を払う義務が発生するのですね。 >債権放棄は全員の同意が必要とおっしゃるかたはこのことを説明できますか？ 私の事でしょうか。もしそうでしたら私はそのことは分かりません。 当掲示板は色々なご意見が伺えるので大変ありがたいです。 ちなみに私のスタンスは↓（白黒の判断は保留中） http://www.mansion.co.jp/union/kanri_info/issue/issue13.html |
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| No.37 |
>>35
詳しく教えていただけないでしょうか。（「この辺調べろ」とかでもありがたいです） そういえば、私は管理組合（権能なき社団の方）で管理者のとき、 総会で訴訟追行権を付与され、未納管理費等請求で裁判をしました。 この時、結果的には請求額を減額して和解したのですが、その「減額」自体は 上記レスでいわれている「債権の放棄」に該当するのでしょうか。 だとすると、私は何の権限があって「減額して和解」しちゃったのでしょう・・・ |
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| No.38 |
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| No.39 | ||
| No.40 |
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| No.41 |
後期若年者さんの意見が正しいとすると、引き落としできなかった修繕・管理費の法定延滞利息は未収のままということになりますね。世の中が大混乱します。
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| No.42 |
横レスですが教えて下さい。
>>40 >無知か違法行為です。 １．違法とは、どのような法に抵触しているのでしょうか？ ２．組合員からの賠償請求に応じなといけない場合も出てくるのでしょうか？ ３．裁判所で和解する場合、お互いが譲歩する内容は話し合いで決められますが、訴訟追行人としては正式にはどのような手順を追えば良いでしょうか？ |
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| No.43 |
＞無知か違法行為です。
なんで、こんな無用な反論や反発買うような発言するんだろうなぁ。 言ってる内容が正しくても敵ばっか増えるだろうに。＜リアル世界でも。 |
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| No.44 |
>言ってる内容が正しくても敵ばっか増えるだろうに。
言ってる内容も正しくないからアク禁喰らってるんじゃないでしょうか？ |
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| No.45 |
>>44
まぁ余談程度のスレ違いなのだけど、 もしアク禁喰らっていても、クレーム(削除依頼)が多いからでしょうね。 あとは一定時間の投稿制限に引っかかりやすいんじゃないかと・・・ご本人にしかわかりませんけど。 まっ、内容問わず「荒れる元」である自覚はして頂きたいですがね。 |
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| No.46 |
何だ？
先取特権の有効な使い方も知らずに放棄なんてしたら駄目だろ。 弁護士で区分所有法をしらんなんてあり得ない。 |
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| No.47 |
先取り特権って（笑
法律学びたての学生じゃあるまいし |
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| No.48 |
このスレも「また」ｘｙｚの妄想でしたか。
言葉使いを別にしても困ります。 |
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| No.49 |
後期若年者
>>42 ＞横レスですが教えて下さい。 >>40>無知か違法行為です。 ＞１．違法とは、どのような法に抵触しているのでしょうか？ 「私は管理組合（権能なき社団の方）で管理者のとき、総会で訴訟追行権を付与され、未納管理費等請求で裁判をしました。この時、結果的には請求額を減額して和解したのですが、その「減額」自体は上記レスでいわれている「債権の放棄」に該当するのでしょうか。だとすると、私は何の権限があって「減額して和解」しちゃったのでしょう・・」のコメントの 「請求額を減額して和解」の経過事実と理由の説明はありませんが、事実とすれば、訴訟追行権を付与された時点では減額を委任している筈もなく、区分所有法２６条の管理者の権限違反に該当します。 ＞２．組合員からの賠償請求に応じなといけない場合も出てくるのでしょうか？ 各区分所有者の同意なしに減額和解を実施したと仮定すれば、管理者の善管注意義務違反で区分所有者に損害を与えたのですから、不法行為もしくは債務不履行に基づく損害賠償責任が生じます。 ＞３．裁判所で和解する場合、お互いが譲歩する内容は話し合いで決められますが、訴訟追行人としては正式にはどのような手順を追えば良いでしょうか？ 滞納管理費等は、譲歩は遅延損害金支払を伴う分割支払に限られ、各区分所有者の同意が必要な債権の放棄は、事実上あり得ません。この種の債権は債務者の区分所有権及びその動産の上に先取特権の実行に始まり最悪は区分所有関係の排除を目的とする競売まで行なはれるのが区分所有法の規定です。 |
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| No.50 |
>>49
通常の会社に例えると、対外的には和解額で確定、内部的には会社に損害を与えたとして株主代表訴訟の対象になりうるということですね。法人であれば一般的な話ですね。 |
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| No.51 | ||
| No.52 |
後期若年者
>>51 ＞貴殿は、訴訟追行権を付与した時点で減額を委任することは不可能とする立場だと思っておりました。 レスの引用部分の内容は矛盾しないのでしょうか？ 小生のコメントと、減額和解をやってのけたと称する彼の立場を類推するコメントと混同する貴方の読解力は誠に残念です。 |
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| No.53 |
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| No.54 |
先取特権の別除権は登記された抵当権に劣後しますけど？
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| No.55 |
議論が錯綜してるようなので、整理した上で、自分の意見を記載してみました。
破産の場合 通常は、管財人が任意売却をし、その中で未納管理費は処理されることになるので、さほど問題は生じないと思われます。 次に、競売手続で落札された場合には、落札者に対して請求することになります。ただし、落札者に承継された債務については、先取特権はありませんので（区分所有法８条では、７条２項が準用されていないので。）、注意が必要でしょう。他方、前所有者＝破産者に対しては、理論上の請求の可否はともかく、ほとんど資力はありませんので回収は難しいでしょう。すでに競落された後では、破産者に対して、先取特権（特別の先取特権ですので、破産法上は別除権となります）を振りかざしても意味がありません。この点は、免責の効果が及ばない租税債権についても、実際上は、税務署は取り立てることがほとんどないことからも明らかです。 破産していない場合 すでに述べたとおり、先取特権があるので、民事執行手続きによる回収を図ることは可能です（民事執行法１８１条以下）。 しかし、通常は、催促を何度か行い、その後、裁判手続をするのが穏当でしょう。あくまでも、先取特権の実行は最後の手段とすべきと考えます。 長文すいませんでした。 |
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| No.56 | ||
| No.58 |
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