管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[801: 匿名さん]

電気等を止める例えはイマイチだな。

管理費滞納したからといって、エレベーターが使えなくすることができる訳じゃあるまいし。

[802: 匿名さん]

そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

[803: 匿名さん]

＞そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

共有敷地内の駐車場で、契約書に規定されている時に限る。

[804: 匿名]

契約書に延滞解約が規定されてないのがあるんか？

[805: 匿名さん]

いや、
>>803
について、分からないのは、
>共有敷地内の駐車場で、
とわざわざ書くかだよ。管理組合カテゴリーなんだから当たり前。

[806: 匿名]

駐車場が余っているところは、サクサク解約っていうのは微妙

[807: 匿名さん]

規約は規約で実行するのみ。

[808: 匿名]

現実問題、駐車場の方が極めて少額なので法的手続きはやりにくいな。

[809: 匿名さん]

内の管理組合は、長期滞納者には規約通り取り立てています。
規定の滞納月数になったら、
駐車場契約も規定通り解約されます。
また、規定通り問答無用で裁判にし差し押さえの規約もあります。

駐車場があまっているのと滞納は別問題。目先の利益に惑わされてはいけません。
粛々と規約通りに実行あるのみ。
金銭問題はトラブルになりやすいので規約通り粛々とやることが大事。
延滞金も管理会社に計算してもらい、所定の書式で請求されます。
滞納者が払うか払わないかはまた別の問題。
不良住人は出て行ってもらいたいと言うのが内の管理組合の方針です。

理事会でも
管理会社：滞納の件です。翌月滞納なら簡易裁判になりますがどうしましょう？
理事長：いつもと同じで規約通りお願いします。
他理事：反対理由なし

[810: 匿名]

>>809
あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。

で、訴訟やった結果どれだけ回収できているの？

訴訟件数… 件
回収件数… 件

うちは新しいのもあって訴訟するほどの延滞はないんだよ。参考までに教えて。

[811: 匿名さん]

809くん

珍しく誤字誤用がなかったね。

[812: 匿名さん]

>>810
訴訟件数… 0件
回収件数… 0件
ようするに、これ以上滞納すると簡易裁判しますよ。差し押さえしますよ。というような内容証明を出します。
滞納者のちゃっと待って下さいとかの言い訳は聞かないので、おそらく滞納者は他の支払いより優先して払っています。
自営業の方は差し押さえは大変困りますね。また、会社員の方も給与差し押さえは出世に響きますね。
今の所は起訴なしで回収できています。
起訴の一歩手前…5件
回収件数… 5件
その後、滞納住戸で売りに出た物件2戸確認。

＞あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
入居時から決まっていましたので、みなさんも同様だと思っていました。
●ヶ月滞納はお手紙
●ヶ月滞納は駐車場の違約
●ヶ月滞納は内容証明
●ヶ月滞納は簡易裁判など

[813: 匿名]

そこまで規約に決めがあれば、裁量の余地はないね。

[814: 匿名さん]

>>812
うちは管理規約にそこまで謳ってなかったです。

｢10万以上200万未満｣で総会に諮ることなく法的手続きをとることができる。

金額を月数に改正したけど、もっと細かくすべきでした。

駐車場の解除は2ヶ月の滞納でと別のページにありましたが、実行されたことはありません。

[815: 匿名さん]

>>812
簡単に差し押さえとかいっちゃってくれてるけど、費用も時間も手間もかかるんだよ。
実際やってみろって

[816: 匿名さん]

5件中、2件が手放すことになったか。
まあ、訴訟にならないなら、それに越したことはない。

[817: 匿名さん]

>>815
裁判には費用も時間も手間もかかるが、
いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
理事会の裁量で滞納者に便宜をとったりすると理事達が責任を負わされるので実施するしかない。
総会資料に、滞納について規約通り実施しているかを毎回記載しています。

差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
規約に裁判・差し押さえの規定があるのは、滞納者からの逆恨みを防ぐ意味がおおきいですよ。
要するに、合法的な脅しだよ。

[818: 匿名]

日当がでるのはいいね。

[819: 匿名さん]

＞いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。

願望と現実がミックスしているね。

[820: プチ旅行派]

ねえねえ、日当の他に、遠隔地なら、飛行機代でるの？エコノミーでいいんだけど。

[821: 匿名さん]

>>817
差し押さえを赤紙ぺたぺたはりつけていくイメージで語ってるでしょ？

[822: 匿名さん]

いいんじゃない。未経験者みたいだし。

[823: 理事経験者]

＞差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
会社員なら、勤務先の給与差し押さえて終わり。
制度的に３０万程度の金額になるので、1～２ヶ月分差し押さえればいいでしょうね。
費用がかかりますが、今後の滞納防止や他の区分所有者の滞納を防ぐためには必要です。

まさに、合法的な脅しだよ。

[824: 匿名]

勤務先を全て把握しているの？

[825: 匿名さん]

想像は自由、事実は伴わないよ。

[826: 匿名]

本当に１、２ヶ月で足りる？

[827: 匿名]

知ったか君、ようこそ。

[828: 匿名さん]

給与差押えまで規約で定めがあるの？
純粋に凄いなあぁ。

[829: 匿名さん]

簡易裁判所は相手の預金の金融機関名を書けという。
滞納する奴がそんなヘマするかよ！

[830: 匿名さん]

給与差押えって預金口座情報も必要なの？

[831: 匿名さん]

＞給与差押えって預金口座情報も必要なの？

そんなわけない。

[832: 匿名]

829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。

[833: 匿名さん]

＞829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。

読むのは自由だけど、
給与差し押さえに、債務者や第三債務者の預金口座の情報は必要がありません。

給与を支払うところの住所と名称または氏名、代表者の指名がわかれば申し立てできる。

たぶん829は脈略なく言ったことと思われ。

[834: 匿名さん]

口座ならわかるが、管理組合が勤め先を把握してるの？
にわかには信じられないけど

[835: 匿名さん]

＞管理組合が勤め先を把握してるの？

マンションは同じ屋根の下だからね・・・。
住んでいれば、それとなく勤務先は耳に入ってくるもんだぜ。
その「情報」を回収担当理事が使用するかどうかは知らないよ。

おいらがその担当だったら、
滞納の様子が悪質で、
かつその滞納者が公務員だったら即、給与差し押さえだな。
公務員の給与が差押られても、くびはないからねー。ビシバシやっても、やられても、お互いそんなに気持悪くないよ（経験上）。

[836: 匿名]

しっかし、すっげー規約だな。

法的手続きにしても色々あるし、差押え対象も色々。流石にそこは理事会の裁量なの？

[837: 匿名さん]

>>835
情報は使うだろうが空振りだったら管理組合が余計な経費を払うことになる。　現実味ないよ。

[838: 匿名さん]

＞現実味ないよ。
実際の話なんだが。

＞空振りだったら管理組合が余計な経費を払うことになる
から、むろんちゃんと裏は取ったうえでやったよ。
ヘマしたら滞納者が図に乗るからちゃんとやるにこしたことない。公務員だったから、差押があっても影響が少ないだろうということと、滞納が悪質であるという判断があったんだよ。

でも、労働債権とは言え、差押えた金はもとはと言えば、おいらたちの税金だったんだからねー。それを差し押さえるのはなんだかなーと思ったよ。

[839: 匿名さん]

>>838
債務名義の段階で和解はしなかったの？
和解しても入金しなかったとか？

[840: 匿名さん]

詳しくは話せないが、金に困ってではなく、管理組合理事会に「不満」があったらしい。

[841: 匿名さん]

>>840
そういう人なら差し押さえても脅しや制裁にならないね。

[842: 匿名さん]

給与差押えは預金差押えより空振りリスクは小さそうなだな。

在籍確認は簡単。他方、預金は支店名まで特定しなきゃならんから。

[843: 匿名さん]

>>841
そう言う、脅しとか制裁といった感情は不要。淡々とやるだけの方がよい。

[844: 匿名さん]

>>843
いや差押えの根拠としてに脅しとか制裁になるからといわれてたから。

[845: 匿名]

>>844
まあ、この問題で水掛論争はしても回収ノウハウには繋がらないから止めておこう。

ただ、制裁感覚も、費用対効果は忘れずに！

[846: 匿名さん]

費用についてはっきりさせましょうよ。
差し押さえは、費用対効果といっている人がいるが多くいますが、およそいくら程度必要？
知っている親切な方、およその金額を教えて下さい。

>>809より

簡易裁判前の内容証明郵便代：
（払わないと簡易裁判、差し押さえするよ。と合法的に脅す内容）
簡易裁判、印紙代等

[847: 匿名]

管理費滞納の差し押さえなんて　実際には○○
まともな管理会社に聞いてみれば!

[848: 匿名さん]

不動産差押ならざっと１００万かな。一般的に

[849: 匿名]

簡易裁判って何？

・少額訴訟
・支払督促
・（簡易裁判所を第一審とする通常の）訴訟

[850: 匿名さん]

>>868
はあ？

[851: 匿名]

アンカーがあってないぞ

[852: 匿名さん]

>>846です。用語間違いです。

[853: 匿名]

公務員は給与差押えされても、影響ないというから、自分の会社の就業規則を読んでみた。

確かに、明確に懲戒事由には該当しないが、少なくとも俺はお金を取扱う部署からは異動だろうな。

[854: 匿名さん]

うちみたいな希望退職募っている会社で給与差押えなんてくらったら、即フラッグが立つ！

[855: 匿名さん]

＞希望退職募っている会社で給与差押えなんてくらったら、即フラッグが立つ！

そう。民間の場合の給与差し押さえは、やぶへびで、回収できない場合がある。
債務者がその会社の給与を差し押さえられてもそのまま勤務してれば、差押の日以降、請求金額まで毎月回収できるが、くびになったり、退職してしまえば（退職金が出ればその分からいく分か回収できるが）、もう取れなくなる。

対称的に、公務員は退職しないし、（夕張市以外は）つぶれないので、給与差し押さえの効果が絶大。

闇金が公務員だったらどんどこ金を貸す気持ちがわかるよ。

でも前にもレスしたが、公務員の給与は、もとはといえば、おいらたちの税金なんだよな。
そんな公務員のために税金払うなら、税金払わないで管理費滞納に充当する、と宣言したほうが手間が省けると思ったよ。

[856: 匿名]

そっかー。給与差押えも難しいんだね。ちなみに、給与差押えをすれば退職金も自動で差押え？

[857: 匿名さん]

くびっていってもすぐにはならないでしょう。
大抵は、給与差し押さえをちらつかせると、経験上から驚いて支払うよ。
給与差し押さえは目的ではなく手段の一つですね。

[858: 匿名さん]

＞給与差押えをすれば退職金も自動で差押え？

「自動」ではなく、差押債権目録に請求金額に満たないうちに退職したら退職金を差し押さえるよって書かないと差し押さえられないよ。
「賞与」も同じ考え。
「給与」は、公務員だったらそういう名称じゃなく、「俸給、手当、退職金債権」だな。

[859: 匿名さん]

>>857
>>940みたいなのには効果ないでしょ？

[860: 匿名はん]

先に銀行とかが債権握ってるから取りはぐれる可能性大ですね

うちは、管理費半年も貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。

そうしたらすぐ振込み貰ったけど

次月からは、また同じ引き落としできず・・・。

悩んでいます。

[861: 匿名さん]

>>860
銀行は不動産担保取っているから、給与差押えまではやらなさそうな気がする。根拠あっての発言ではないが。

[862: 匿名さん]

>>860
大変ですね。
債権者には、温情を与えると、甘える傾向が大きいですので
悩まずに、粛々と計画通りに取立てをお勧めします。
内のMCも滞納の常連はいます。
取立て担当の理事が逆恨みされないように、ルール通り粛々と実施しています。
滞納者の支払う優先順位は、大抵は金額の大小ではなく。
「滞納するとうるさい（罰則あり）ので優先して払う」ことがほとんどです。

例えば、
最近話題の貧乏でない人の給食費滞納問題は
「うるさく催促されない。罰則がほとんどない。→　滞納（払わなくても影響がすくない、食べることが出来る）」
だそうです。

[863: 匿名はん]

860です。

そうなんです。逆恨みが怖いですね

[864: 匿名さん]

>貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。

水道を止めることは、規約に規定することも、実行することも違法です。
駐車場については契約書に明文化していなければ無効です。
脅かして滞納を解消するとは何と野蛮な管理組合ですね。
このような組合は、逆に驚かされると手段を見失うことにもなります。

[865: 匿名]

>>864
860は脅しなんて言っていないのでは。

また、駐車場の解約が契約に書かれてなければ無効という論理がわからない。使用料不払いという債務不履行だから、契約うんぬんでなく、解除できるのでは。借地借家法の適用はないでしょうし。

水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。

[866: 匿名]

差押なんてしたことない素人だが、ネットで調べたら給与差押えは、差押えしたら自動的に回収できる訳ではないんだね。

[867: 匿名さん]

＞駐車場の解約が契約に書かれてなければ無効という論理がわからない。使用料不払いという債務不履行だから、契約うんぬんでなく、解除できるのでは。借地借家法の適用はないでしょうし。
＞水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。
マンション管理についての素人さんとお見受けする。
最初は次の文面から始まっている事迄読みましょうね。
＞管理費半年も貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。
水道の件は名古屋付近から関西方面で水道料割引制度で昔流行っていて、今は変更可能となっているシステムで、古いマンションでは残っているシステムに過ぎない。

[868: 匿名]

ほう、水道料割引制度っていうのね。

[869: 匿名さん]

共同住宅の水道料金等について
[2010年1月28日]
　民間のマンション・アパート等共同住宅については、各戸ごとの水道メータを検針する各戸計量・各戸収納制度と建物全体を一括して検針する共同住宅料金制度の2種類の検針方法があり、料金の請求方法が異なります。

[870: 匿名さん]

＞給与差押えは、差押えしたら自動的に回収できる訳ではないんだね。

そりゃそうだ。
差し押さえた債権が存在し、第三債務者がそれを払う意思があったとしても
債権者が第三債務者に対して取り立てをしなけりゃならない。

それは、給与差し押さえに限らず、預金の差し押さえもそうだ。債権者が銀行に取り立てに行くのだよ。

おいらが公務員の俸給を差し押さえた時、第三債務者である市役所のとある担当部署にに行って取り立てたことあるよ。その担当者はてなれたもんで、経験者のようにパッパと処理してくれた、親切に、毎月。
そんときは、こっちの指定口座に振り込み送金をお願いできること知らなかったから（むこうは振り込みでも出来ますよとは教えてくれない）、こっちが足を運んで現ナマをいただいた。

それをみて、公務員に対する俸給の差し押さえは結構あるんだなと思った。

[871: 匿名]

グレート！！

>>870
俺はここのスレに来るのはこういうナマ情報を得たいから。

[872: 匿名]

そっか、少額の場合は費用対効果というよりも手間なんだな。


ある意味、労務費を全く考えないお歴々がいる管理組合にフィットしたやり方だね。

[873: 匿名さん]

役員報酬≠給与

ツワモノが一杯いるみたいだから、突っ込みされない程度の断片的知識で参加

[874: 匿名]

供託なんかされたら、また1プロセス増えちゃう。

[875: 匿名さん]

>>865
>>水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。

水道は、管理組合が検針するシステムになっています。

管理組合が止められる構造？といいますか誰でもメーターＢＯＸを開ければ止水洗で止められます。

カギは、共通なので全戸所有しています。
普通じゃないですか？

止水洗をチェーンかワイヤーでロックする考えです。

[876: 匿名さん]

管理組合は、どちらに対しても不利？な感じしますね

滞納者を放置すれば管理責任をとられ

実力行使すればそんな権利ないだろと言われ最悪です。

貴方のＭＣ理事の成り手がいなくなりますよ。


管理規約の整備も必要と考えますが・・。

ボランティアでは、頑張れませんね（残念）

[877: 匿名さん]

＞管理規約の整備も必要と考えますが・・。

というか、金のない人からはとれないからねー。

[878: 匿名]

>>876
そんなに肩肘張ることはないよ。

最低限、記録として残る文書での督促と時効管理さえ怠らなきゃ責任なんて問われないよ。まあ、ある程度のところで訴訟はすることになるんだろうけど。実際に回収できるかどうかはまた別の話。

特定承継人への請求という特典もあるんだし、無理なくできることをキチンとすればそれでよし。

[879: 匿名]

水道料金も払わないなんて悪質だね。

[880: 匿名さん]

金のない人は、お金と交換しないと手に入れられない物以外には支払いません。
従って、管理費は勿論、他人が立て替え支払いの水でさえ支払いません。
出来るだけ早く出て行く様に仕向ける他ありません。

[881: 匿名さん]

引っ越し代出してくれるなら、出て行ってやってもいいが。

[882: サラリーマンさん]

引越し代を立替払いしてあげてもいいよ。
後で、きっちりあなたが売りにだしたMCの販売代金から回収しますね。

[883: 匿名さん]

＞後で、きっちりあなたが売りにだしたMCの販売代金から回収します

おっと、残念。
担保権がオーバーローンだから回収は無理よ。
さあどうする？
金ならないぜ。

[884: 不動産購入勉強中さん]

ははは

ＭＣ売る時に購入者が未納管理費を払わなきゃいけないのだよ

ＭＣ本体は、競売に掛けられます100マン円からスタートです。

入札お待ちしております。

[885: 匿名さん]

＞購入者が未納管理費を払わなきゃいけない

んー。ちょっと惜しい！
競売で入札者が出現すればそのとおりだけど、

築年が古いマンションで、おまけに理事会の怠慢で滞納管理費がゴマンとあるから、入札者が出てこないケースで、特売でもダメだったケース。
だから、いつまでも売却はされないし、滞納者はそのまま住み続けるし。

さあどうする？
もちろん金ならない。

[886: 匿名]

素人だけど、
思い切って、管理組合が安価で入札してしまうしかないでしょうね。
100万スタートなら、私が個人で入札します。

[887: 匿名さん]

＞思い切って、管理組合が安価で入札してしまうしかないでしょう

おー。正解。
管理費の請求債権と売却代金を相殺すれば入札できる（請求債権が売却代金より低ければ、１銭の金も動かない）。

[888: 匿名さん]

個人的に立替した引越費用は、特定承継はしないと思われ。

[889: 匿名]

管理組合法人でなくとも入札できるんかい。

[890: 匿名さん]

すまん、不正確だったので訂正。

＞管理費の請求債権と売却代金を相殺すれば入札できる（請求債権が売却代金より低ければ、１銭の金も動かない）
ではなく、

管理組合が申立債権者として請求債権額で入札し、落札後、管理費の請求債権と売却代金の支払いを相殺すれば、管理組合が所有権を取得する。
（請求債権が売却代金より高ければ、１銭の金も動かない）

[891: 不動産購入勉強中さん]

理事会が買い取って売るなり改装して賃貸にしても良いね

[892: 匿名さん]

裁判所が相殺なんて器用なことしてくれるかな。
いったん立替は必要でしょう。

あと住民を追い出すのはどうするの？

[893: 匿名さん]

＞賃貸にしても良いね

そう。頭いいなー。
もっといい方法あるぜ。

管理組合に所有権移っても滞納者が任意に明け渡さなかったら、引っ越し代払うのもかからしい。
（通常は、競売後、引っ越し代を払ってるらしい。）

なので、管理組合が賃貸人、滞納者が賃借人になる賃貸借契約を締結し、（もと）滞納者をそのまま賃借人として住まわせておけば、
改装費用も、引っ越し代もいらない。

（もと）滞納者の毎月の賃料を滞納費用に充当するまでそこに住んでもいいよって言って、
その（もと）滞納者が、まわりの目を気にせずそれを受け入れるかどうかは知らないよ（たぶんそこまですりゃ、自分で出ていくと思うな）。

[894: 匿名さん]

＞裁判所が相殺なんて器用なことしてくれるかな。
＞いったん立替は必要でしょう。

知らない人は素直に聞かなきゃ。

よーく考えてみ。
管理組合が申立債権者となって競売したとして、
入札者があらわれなかったとする。
（ただし、先順位の担保権者が存在しないとする）

そして、
申立債権者が自己で競落しその入札代金を払った後、
配当になったら、その配当金は、その前に自分が払った入札代金として受けとる。
自分で払って自分が受け取るのは無駄。
そんな無駄なことしない制度として、「差し引き納付」と言って裁判所が認めてる。

ただし、まったく金が要らないかというとそうではない。
申し立ての際の予納金や差押の登録免許税、入札の際の保証金２割はいったん払わなけりゃならない。
予納金と保証金は、戻ってくるが、
差押の登録免許税はもどらない。

またこの方法では、管理組合が所有権を得たら、新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。

なので、滞納者をそのまま住まわせて、賃借料を滞納管理費で相殺さえる方法がベストと考える。

[895: 匿名]

>>893,>>894
お前さんたち、債権債務の方向を再考してちょ。

延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけじゃん。

[896: 匿名]

知らない人だから素直に聞く！

管理組合名で登記できないのは周知の事実として、裁判所か法務局に上申書でも出せば、理事長名で所有権保存登記してくれるの？

[897: 匿名]

知らない人だから素直に聞く（その２）

組合が入札する意思決定は
①普通決議
②特別決議
③全員の同意
のどれ？

[898: 匿名さん]

＞延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけじゃん。

状況が変わらなけりゃ、そのとおり。
管理組合が自己競落後、所有権が移転し、管理組合と滞納者との間で賃貸借契約を締結しても、
（もと）滞納者＝賃借人が賃料払わなけりゃ、
＞延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけ
となる。

おいらが言いたいのは、
管理組合が自己競落後、所有権が移転したとき、
滞納者に対して、
「明け渡すか、さもなくば、賃貸借契約か」を突き付け選択を求める。

この場面転換が必要だということ。

理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。
競売の入札者も出現しないマンションで、新所有者を管理組合が探すのも大変。

以上から、滞納者に住み続けていいから、賃料を払えと恩を売って、毎月払わせる方法が最善ではないかと考える。

[899: 匿名さん]

＞裁判所か法務局に上申書でも出せば、理事長名で所有権保存登記してくれるの？

保存登記は表題登記後所有権の登記を最初にする登記のことで、本件の場合は所有権「移転」登記である。

上申書出さなくとも、法人化していない管理組合ならば理事長の個人が移転登記の所有権登記名義人として登記するほかない。

というか、競売の代金納付後の所有権移転登記は、裁判所書記官が嘱託登記してくれるから、上申書はいらない。

＞組合が入札する意思決定
すまんが、おいらはこれは説明できん。
滞納管理費の処理事項として不動産競売を決議する際に、売却できそうにないことを予想し、その場合だったら自己競落することまでの方法を理事会に委任する旨の決議内容にしたうえで、普通決議でいいように思う。
なぜなら、滞納管理費の処分が目的なので、普通決議で理事会一任にできそうな気がする。

[900: 匿名さん]

はらうわけないじゃん。
ずっと居座り続けて、こっちでアパートと引越し業者を用意して強制執行するまで手間がかかることになるよ。
こどもや病人が居たらさらに大変

結局何百万も持ち出しになる。

[901: 匿名]

>>898
俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。


賃料＞管理費等

だぞ。一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

（例外として考えられるのは、債権額が非常に少なく、所有者に多額の配当が出るケースが脳内妄想ではあり得る。だが、こういう場合は任意売却となる。非現実的。）

しかも、一度賃貸借契約を結べば、超賃借人有利の借地借家法で保護される。延滞後、居座られたら明渡訴訟→強制執行で弁護士費用込みで１００万円が通り相場。

さらに、賃料不払いでも、税務上は益金計上だから、１００万円分の家賃ため込まれたら、実効税率４０％として４０万円の税金を納付しなければならない。つまり、１円も見入りがないのに４０万円税金を取られるってこともありうる。

賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

[902: 匿名さん]

＞賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

保証人設定を含め当然。マンションで収入がなくなったらその他の人は大変よ。
追い出しても行く所は河原の橋の下に限られます。行方不明者となります。

[903: 匿名]

破産しても大阪市までの交通費は残しておこうっという結論？？

[904: 匿名]

不動産を保有しての破産は予納金が高くなるから、不動産処分した後に破産が標準コース。

[905: 匿名さん]

担保オーバーなら予納金は不要

[906: 匿名]

知らない人だから素直に聞く。（その３）

>>894
の新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。
については了解。旧所有者には、滞納管理費は混同消滅とはならないということでよい？

>>891
の組合で買って→売る場合は、処分行為だから、組合員全員の同意ってこと？

[907: 匿名]

同時廃止になるケースね

[908: 匿名]

>>899
ありがとう。保存と移転を間違えるとはお恥ずかしい。まだ、アルコールは入ってなかったのに。

登記が嘱託で行われるのも知ってけど、何せ役人のことだから、色々資料用意しないと動かないんじゃないかと思った。

理事長名で登記することについて決議した総会議事録でも添付しろとでもいうんじゃないかと想像したので、合わせて決議方法を聞いた次第。

俺もよく分からないが、自己競落はさすがに、通常の回収行為の範疇を越えてそうだから普通決議は微妙かなと。

まあ、＊＊＊が居座ったケースで管理組合が購入した事例があったはず。自分でも調べてみる。

[909: 匿名さん]

＞俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。
＞一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

賃貸経営の「常識」「センス」は置いといて、
管理費滞納処理や競売、任売の常識で考えんとな。
あんたはよう知らんようやろけど賃貸借には色々あってな、
任売物権を専門に購入して（安く）、それを旧所有者に占有改定でそのまま元所有者を賃借人にして賃料を得る賃貸借は、任売では、普通のパターンだよ。

それを、管理組合の自己競落のケースに置き換えて考えれば、全然不思議ではない。

＞賃料＞管理費等
問題の前提が異なるやろ。
落札しても転売や賃貸借が困難で、物件に買い手がつかないので管理組合が自己競落したケースを前提として考える。
だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。
賃貸借市場じゃ賃借人が出現しない物件で、賃借人を探さずにそのまま居るケースだぜ。

よく考えて御覧。

[910: 匿名さん]

>>909
こちとら任売物件購入もしているから、旧所有者に貸すなんてこと言われなくとも知っているよ。

ただ、そう言うケースは、管理費如きの少額費用を払えないような
支払能力がないヤツに占有改定するバカな購入者はいない。素人でだまされたようなヤツは別にして。
特にプロ筋になればなるほど、レントロール（賃借人の一覧）をシビアに評価するから、
お前さんの言っていることは、寝言にすぎない。


>だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。

自分の書き込んでいる内容を理解しているのかい？

管理費すら払えない賃借人が払える賃料といったら、
賃料＜管理費等　
となるじゃない。

自分たちが払っている管理費等より安く貸すんだ！
固定資産税も管理組合が払い、設備故障したら、全部組合持ち。
やれ給湯器が壊れました、トイレが壊れましたといったら組合負担で治すんだ。

繰り返すが、管理費滞納で散々苦労させられたヤツ相手に、
そんなサービスするんだ909は俺には考えられない博愛家だね。
実際そんなことやったら、まじめに尊敬する。えらいんだねぇー。

[911: 匿名さん]

皆が考えること、こんなＭＣ住みたくない。
滞納者から回収する前に、自分の物件売却してさようなら
なかなか、そうもいかないのが世の中ですね。

[912: 匿名さん]

>>899
>理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
>したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。

こと競売まで行って穏便もなにもないでしょ。むしろ、競売までやるに至った相手が同じマンションに
残る方がよっぽど「根」を残すことにならないかい？

競売代行業者に言わせると、所有者本人は、延滞⇒差押え⇒競売申立⇒物件調査等⇒入札⇒開札…
といったプロセスを経つつ時間が経過しているから、いずれ出ていかなければならない覚悟
はとっくにできていて、サバサバしたもんだと。
強制執行の前日に引っ越していくような堂々としたヤツが多いのが実情だそうだ。

むしろ、感情的に問題にするのは賃貸人が入居者の場合。
不動産仲介手数料、etcを払って借りたのに、自分はちゃんと家賃も払っているのに
それでも退去させられることにご立腹にだそうな。そりゃそうだ。

[913: 匿名さん]

>>911
期間入札⇒最低入札価格を下げて期間入札⇒更に価格を下げての特別売却・・・
と進んでいく中で大多数は落札されるんだよ。特にマンションは転売が効きやすいし。
だから、まず売却されない案件というのは、非常にイレギュラーなケースという
当たり前のことを忘れないように。

競売落札されないようなマンションにはホントいろいろな理由がある。
・姉歯問題で耐震偽装が発覚したマンション
・大々的なマスコミ報道があった凶悪犯罪現場のマンション
こんなのは確かに管理組合だろうが、誰だろうが、取得したってやりようがない。

ところが、
・893さんが占拠している⇒893を排除すれば、年月経過とともに通常状態に近づく
・滞納管理費が多額⇒賃借人に管理費は関係ないので、通常の賃料が取れる
といったふうに、賃貸等の障害になりにくいケースも結構ある。

[914: 匿名]

延滞者とは縁を切るのが正解だね。
うちのマンションでも延滞者は一時期延滞解消しても、暫くしたら延滞する。
犯罪者と一緒で、常習となりやすい。

[915: 理事経験者]

>>913
このような議論は大変参考になりますが、
管理組合が主導で競売するほど滞納するって、相当高額な金額を何ヶ月滞納しているのだろうか？
入札価格1500万ぐらいのＭＣで、いくら程の滞納金額を想定していますか？

>>914
滞納の常習者には、最近の賃貸物件でよくあるカード決済の支払い方法にするのはどうだろうか？
多少手数料がかかるが、滞納するとカード会社のブラックリストにのるので効果がありそうです。

[916: 匿名さん]

>>915

すでにブラックになってる可能性が高い気がする。

[917: 匿名]

与信がつかないのはブラックに限らないし。

[918: 匿名さん]

競売は圧倒的多数は金融機関だろうからねぇ～。


確かに管理費、修繕積立金なんかは月額１０万円程度までは見るけど、普通は１～３万円だろうからそんな多額にはならないのでは。店舗なら多額になるのはわかるが。。。

きっと、管理組合が主導で競売というのはいろいろな条件が重なってなんだろうね。

[919: 匿名さん]

競売なんて、その性質上、競売代金から競売に要した費用を控除した残額は、滞納区分所有者に交付すべきと解されているのでメリットなしよ。

[920: 匿名さん]

来たね。知ったか君。

＞競売なんて、その性質上、競売代金から競売に要した費用を控除した残額は、滞納区分所有者に交付すべきと解されているのでメリットなし

どういう「性質上」なのか詳細な根拠を求む。

[921: 匿名]

競売で管理費は回収できるわ、滞納者は追い出せるし、いいことずくめじゃないの(組合に配当される場合)

[922: 匿名さん]

>>920
そんな言い方したら、根拠書いてくれないんじゃない。

そう言えば、給与差押えすれば、１、２ヶ月で回収できるという知ったか君はスルーさせてしまったな。

[923: 匿名さん]

＞競売なんて、
＞メリットなしよ。

920です。
すまん、もう一回。
そのわけをご教示ください。

[924: 匿名さん]

管理組合が自ら競売するケースが少ないのはなんで？メリットがないからじゃないの

[925: 匿名さん]

＞管理組合が自ら競売するケースが少ないのはなんで？＞メリットがないからじゃないの

おー。
どんな点が「メリットがない」と思いますか？

[926: 924]

知らない。
単にみんなやらないならメリットがないからじゃないのと思っただけ。

私は919ではない。919に聞いてくれ。

[927: 匿名さん]

＞競売で管理費は回収できるわ、

どうして回収出来るの？　お目出度いのね。

[928: 匿名]

日本語読めない人、登場！

（ ）が目に入らないらしい

[929: 匿名さん]

競売10件の現況調査報告書に記載された管理費等の滞納額をサンプル調査してみた。


延滞額（遅延損害金は別）を万円単位で書くと、

9,なし,33,133,9,22,なし,60,30,26

だった。大小様々なんですね。
延滞が最も長かったのは平成17年11月から。

あんまり参考になるものではならなかったな。

[930: 匿名]

平成17年じゃ時効寸前だね。

[931: 匿名さん]

競売の目的って特定継承人からもらうことじゃないの？

[932: 匿名さん]

なあ～～～るほど。
って、それでペイするかね

[933: 匿名さん]

非常にめんどくさい・・・。
輪番制の理事はとても無理です。

[934: 匿名さん]

輪番制の理事は純粋な理事ではありませんので理事会決議の訴訟は無効です。

[935: 匿名さん]

＞輪番制の理事は純粋な理事ではありません
ということは「不純な」理事というわけですか。

＞理事会決議の訴訟は無効
無効になるのはどんな法的根拠、理由がありますのでございますか？

[936: 匿名さん]

>>931
同じ競売でも、調査書に滞納管理費を記載が、特定承継人に負担してもらう目的。

[937: 匿名さん]

＞調査書に滞納管理費を記載が、特定承継人に負担してもらう目的

なるほど。

管理組合が滞納管理費を特定承継人に請求するのですね。

その特定承継人が、
「滞納管理費が高すぎるから、もうちっと負けてくれや。今後の管理費はきちんと払うでよー。」
と言ったら、
管理組合としてはどうしたらいいですか？

[938: 匿名]

「おみゃ～さん、現況調査報告書の滞納管理費の金額を見て買ったんだがやぁ。高いも安いもにゃ～がゃぁ。１円もまける気はにゃ～でよ。」

[939: 匿名さん]

＞現況調査報告書の滞納管理費の金額を見て買った

確かにそうだがのー。
転売目的で本件を手に入れたんだが転売価格が予想に反して安いんだがー。
ほんでもって滞納管理費全額（遅延損害金含む。）を払ったら真っ赤な赤字なんじゃ。

おたくら管理組合も管理費滞納をこんなに長期になるまでほっとっとたんで多額になったんだから、その責任もあるじゃろ。
ほんだから滞納管理費の元本は３割カット、遅延損害金全額カットしてくれやー。
サラ金の過払い金返還だってそのくらいカットしてるじゃろ。これが相場言うもんじゃ。

今後は全額管理費手に入るんじゃから、それで満足じゃろー。

[940: 匿名]

>>939
そうですか、大変ですね･･･

個人的にはまけてあげたいんだけど、債権の放棄はハードル高いんですよ。おたくで全員の同意を取り付けられたらいいんじゃないですか？

あ、所有権移転したら次の所有者に請求するんで悪しからずご理解ください。おたくもまともな業者でしょうから（宅建業法上の）重説はちゃんとやるでしょうし。

[941: 匿名さん]

＞個人的にはまけてあげたいんだけど、債権の放棄はハードル高いんですよ。
＞あ、所有権移転したら次の所有者に請求するんで悪しからずご理解ください。

そうですかー。
ほんだら仕方ありませんなんだ、
＞滞納管理費の元本は３割カット、遅延損害金全額カット
で、その金額の相当する滞納管理費を供託いたしますんで、
今後は、次の所有者でもうちでも構いませんで、
裁判起こしてつかあさい。

あっ、先に言っときますが、それ以上の金はないので裁判で判決出ても金は入りまへんので、
そのつもりでおってください、裁判所でもその旨主張しますんので、よろしくね。

[942: 匿名さん]

こうして、

最初は特定承継人から滞納管理費を回収すると鼻息荒かった管理組合は、

長期滞納を放置していた理事が、裁判所の証人尋問でそのことを追求するのを恐れて、
被告の主張通り裁判を取り下げ、

滞納管理費は一銭も取れなくなりました・・・。

[943: 匿名]

「たわけ～っ。なに勝手におわらせとるがや。
とろくせゃあこと言ってねぇぁーで、とっととじぇに払ぃ～～。

だいたい、前の所有者は病気で高額の医療費をはりゃっとるで、管理費を払えなんだで、わし等も強硬なことはせなんだでよ～。

それだども、ちゃ～んと判決をもろぅとるでよ。時効まであと９年はあるからの～。
おみゃ～さんみたいな、じぇにしか頭にないたわけには、遠慮の～取り立てるでの～。
首あらってまっときゃ～。」

やっと帰ったなも。ありゃ、落札そうそうに赤字になるなんてほざく、目利きのでけん、たわけだ。長く商売はできない輩だがや。
理事会では、ちゃちゃと法的手段を取るようにいわなあかんなも。

[944: 匿名さん]

いや、もう訴訟を取り下げちゃったので。
まさか被告が管理費滞納の責任追及のために、
関与した理事全員（５年間×１０人＝５０人）の証人尋問を求めてきたので、
みんな「もう理事じゃないので、なんで裁判所の証人尋問受けなきゃならんの？」と言って、ビビっちゃって、
「証人に呼ばれるくらいなら取り下げてしまえ」というから、仕方なく。

だから判決とってないすよ。
でもんで、訴えの取り下げで時効中断の効力がなくなって、
滞納管理費は全部時効で取れなくなった・・・。

あーあ、相手方の当初の主張とおり、遅延損害金全部カット、元本３割カットを最初から受け入れとけばよかった。それもまったく取れずにで終わっちまったよ。

[945: 匿名]

はあ、前所有者に判決とっているんですが。

[946: 匿名さん]

＞前所有者に判決とっている

いや、とってない。
判決とって競売やる手間が面倒なので、
先取特権で担保不動産競売をしてケース。
強制競売ではないんだよ。
だから債務名義はない。

[947: 匿名さん]

所詮、競売のプロに対して、
しろうとの管理組合は太刀打ちできんかったのー。

[948: 匿名]

（にゃごやべんは面倒になった）

惜しい。実に惜しい。
実際、先取特権の担保権競売で申立したんだが受理されなかったんだよ。管理組合側だけの書類だけだと不充分だと。

結局判決までもらうことになったんだ。
できるっていう噂も聞くから、いまだに半分納得いかないんだが。
地裁によってなんだか、書記官によってだか知らないが、できるんかい？後学のため知ってたら教えてくれよ。

もう判決あるけど。

[949: 匿名]

ということで、供託金ごっつあんです。

[950: 匿名]

担保競売なんて、聞いた相手が最終情報じゃなくて残念。

確かに理事交代時期だったし。

[951: 匿名さん]

＞実際、先取特権の担保権競売で申立したんだが受理されなかったんだよ。管理組合側だけの書類だけだと不充分だと。

ほー。
＞管理組合側だけの書類だけだと不充分
？？？
執行裁判所は、ふつう、口頭弁論を経ないでするから、それは「決定」なのであり（民事執行法４条）、決定であれば債権者が提出する書面だけで発令が出るので、そいつは不思議のごんベイ。

民事執行法１８１条１項４号の書面（先取特権の存在を証する書面）。
具体的には、管理費が記載された管理規約と滞納額が記載された管理組合総会議事録がそれ。

それがあればできる。
前レスに教科書もあった。

裁判所に「請求債権目録」のひながたもあったぜ。

[952: 匿名]

そっか～。参考になったよ。早速、アナタ名義になったマンションに使わせてもらうよ。

といっても、さすがに半年ぐらいは待つよ。

[953: 匿名さん]

＞滞納額が記載された管理組合総会議事録がそれ。

何十年前の話なの？　古いねー。

[954: 匿名]

しらない人だから素直に聞く。（その４）

前所有者に債務名義を持っていても、新所有者に債務名義取り直さないと差押えできない？

（先取特権は考慮しない。）

[955: 匿名さん]

試験勉強は自習室でどうぞ！

[956: 匿名]

冷たいなぁ。
てか、知らないな。
ぼくちんも知りたいって言えばいいのに。

[957: 匿名]

>>944
横レス入れて、流れを止めるのも悪いと思ってスルーしていたのだが、
訴え取り下げても、弁済供託した時点で、供託額については時効中断しているんじゃない。

[958: 匿名さん]

＞滞納管理費の元本は３割カット、遅延損害金全額カット
＞その金額の相当する滞納管理費を供託いたします

あー、これのことね。
言うの忘れてた。
たしかに供託できていればその時点で時効中断する。

しかい、これはプロの競売屋が「供託する」と言って管理組合の訴訟を促すブラフで、
実際は供託しなかった（できなかった）のだよ。

「元本は３割カット、遅延損害金全額カット」の金額じゃ本旨弁済の金額じゃないので受領拒否を原因とする供託はできません。

[959: 匿名]

ついでに
>>946
で担保権競売の差押登記が入った時点でも時効中断しているし。

[960: 匿名さん]

＞担保権競売の差押登記が入った時点でも時効中断

あっなるほどね。
でも時効は主張しないと取れないからね。

このケースは裁判を原告が取り下げる際に、被告から取り下げの同意書をもらわなければ取り下げられない場合だった（民訴261条2項）。
そして競売屋は同意の条件として今後一切の債権債務は存在しない旨の条件を出してきたので、取り下げたい一心の原告はそれに署名してしまいましたとさ。

で、時効援用は無理。

以上、
きょうの講義はこれで終了し、あしたから夏休み。
質問は休み明けによろしくね。

[961: 匿名]

>>960
競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。なんだか、ごちゃ混ぜにしたように見える微妙な表現になってますよ。

よっぽど動揺したのね。

[962: 匿名さん]

＞競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。

ん？
おいら間違ったこと言ったかな？
競売落札者は時効援用しないっしょ。
時効中断で利益を得るのは、管理組合の滞納管理費請求権なので、援用するのは管理組合。

ほいでその前に訴訟取り下げの同意を被告からもらうときに債権が存在しない旨の一筆いれたから、
そのあとで時効中断主張しようにもエストッぺルになっちまうケースで、時効消滅だよ。

[963: 匿名]

夏休み前のあなたに細かいことをいうのもなんだが、

｢時効援用｣とは、時効の完成によって利益を受ける者が、時効の完成を主張することをいう。

時効援用と時効中断を正確に使い分けていないと思うが。

[964: 匿名さん]

＞競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。

すまん。今気がついた。そのとおりこれにまちがいはない。

[965: 匿名]

やっぱり、おいらさんだったか。下品な突っ込みしなくて良かった。良いお休みを！

[966: 匿名さん]

債務免除は全員の同意がいるだろ。

[967: 匿名]

残念！

[968: 匿名]

ところで、競売の配当要求は参加するもの？

[969: 匿名さん]

>>968
配当を貰える見込みが無かったら、特に参加する意味は無いんじゃない？
残債の額をどうやったら知ることができるか分からんけど。

自己破産の配当要求で、マンションを任売で売ったケースで、そこから管理費等を貰ったことはある。厳密には、配当じゃなくて、買い手から貰ったことになるかも

[970: 匿名]

破産の場合、管理費等は、優先的に支払われるね。

[971: 匿名さん]

管財人次第だよ。

[972: 匿名]

まあ管財人次第というのはその通り。

[973: 匿名]

配当要求の費用なんか微々たるものだから請求した方がいいんじゃない。

[974: 匿名さん]

損得じゃないよ排除が目的よ。

[975: 匿名]

配当要求で排除が目的なの？

[976: 匿名]

排除とは珍説だのー。

[977: 匿名]

そんなわけねーだろ

[978: 匿名さん]

競売の配当要求は参加しなくてもいいような気がする。
競売で買い手があることが前提だが、
先取り特権があるので、買主から請求できる。
ようするに、ＭＣの価値が1000万で滞納管理費100万なら、競売時に900万の価値になることであっていますか？

[979: 匿名]

ＭＣの価値が、管理費滞納かない場合の一般的な競売落札価格という意味ならその通り。

通常取引に置ける時価という意味なら、もっと低い価格。

競売の場合、
・室内を確認できない
・瑕疵担保がない
・占有者が明け渡ししないことがあり得る
といったリスクがある分低くなる。

[980: 匿名さん]

競売が目的ではなく排除が目的ですけど・・・。不動産屋さん！

[981: 匿名]

他人がしている競売が、なんで排除なんだ。
またまた微妙な人が現れたの～。

[982: 匿名]

ところで、配当要求しなくって、結果、所有者に配当がいくような事があっても特定承継人に請求できるだよねぇ。

[983: 匿名さん]

>>982
請求できる≠スムーズに払ってもらえる、じゃないから、配当で貰えるなら、その方が楽っしょ。
ただ、滞納管理費まで配当な回るような物件なら、そもそも競売にかからないんじゃないかと。

[984: 匿名さん]

思惑だけで遊ぶの？

[985: 匿名]

確かに管理費まで配当できるなんて極めて特殊な例だろうから現実的にはどっちでもいいんだろうね。

まあ、私なら、500円+郵送料だし配当要求はしておくかな。だめもとで。

[986: 匿名]

>>984
なに頭悪そうなコメント。

[987: 匿名さん]

うちのマンションに約１年管理費を延滞している人がいて債務承認をしてもらおうと思っています。何か気をつける点はありますか。

[988: 匿名さん]

遅過ぎます。

[989: 匿名]

延滞スタートからは１年ですが、毎月定額ではない金額の入金はあり、延滞額は少額に留まります。
細かいことは書けませんが、債務承認ぐらいでやむを得ないかなという判断です。

[990: 匿名さん]

少額に留まっているのなら、債務承認してもらっても、すぐに債務が入れ替わるんじゃない？
管理費は毎月発生するものだから。

[991: 匿名]

なるほど、その通りではありますね。

ただ、役員は１年交代で、後数ヶ月で交代時期。その間法的手段までするにはちょっとという中で、ただ文書督促だけというのもどうかというので債務承認となった次第です。

ご指摘の点はその通りですが、だからといってやらなくともいいとはならないと思います。

[992: 匿名さん]

役員の中で少額訴訟なり、支払督促なりをしようという意見はないの？

[993: 匿名さん]

債務承認は当事者の無責任を証明するものです。

[994: 匿名]

>>992
法的手段という役員はいます。が、大多数はそこまではという者です。
ないものはないので今法的手段を取っても回収金額が増える可能性は低いと考えています。

[995: 匿名]

>>993
責任を負うべき立場にないものが無責任というのはとても簡単です。
文字通り、無責任ですから。

[996: 匿名]

>>995
遅延損害金も計上して承認させる手もあると思いますよ

[997: 匿名]

現時点では損害金を明記した案となっています。譲歩しても、本書は損害金を免除するものではないという表現まで。

本人を知っている限りでは延滞した状況下で損害金の免除を言い出すとは思っていません。

[998: 匿名さん]

損害金の免除をするかどうかなんて延滞解消した時点の検討事項でしょ。

[999: 匿名さん]

策に溺れているね。滞納者は安泰だ。

[1000: 匿名]

安泰？
必要に応じて、色々ある対応策の中から適切なものをやっているだけですが。
時効中断にもなります。