はじめまして。
初めて投稿させていただきます。
新築2年目の４０戸マンションですが、去年から２年間の交代理事会の副理事長になりました。
現在、管理会社を通して管理していますが、ちらほらと問題が出てきました。
１:バイク置き場（原付のみ）以外の大型バイクを所有している住民が、共有区分に無断で止めている。
その場所は通路で、駐車しても通れなくはないのですが邪魔である。
この件に関して、管理会社は既存の自転車置き場を減らし、バイク置き場を増設することを提案してきました。自転車置き場の１台あたりの幅が２５cmで作られ、これを同時に４０cmにする見積り(管理会社の関連会社)を出してきました。
住民にアンケートを取って、駐車場があれば大型バイクを所有しいたいという回答数にも届かない、わずかな大型バイクの駐車場を作る必要があるか、と問いましたが
平行線のまま、もうすぐ１年が経とうとしています。
２:ごみの不法投棄が目立ち、防犯カメラを設置してはと提案しました。
そこで現状を確認するとロビー、エレベーター内、駐車場(機械式の自動車用)、自転車置き場（２箇所あるうちの１箇所のみ)の４基しかありません。
そこで、増設か移設か、あるいはダミーにするかと議論しましたが、これまた関連会社のリース料を見ると現在の４基とパソコン、HDD(250G…だったか)で月22100円。
カメラ1基追加すると+12700円との回答でした。
３:管理費や、駐車料金を支払わない住民がいるそうで、こちらの対応も『電話をかけたが出ない』、『手紙をポストインしたが応答ない』などで一向に入金されないそうです。
内容証明や小額訴訟は・・・？と聞いたらまだその段階ではないとの事でした。
いずれも、遅々として進まず、初代の理事会の方々(こちらの方々は経験があったそうです)が退任される時期です。
次はおそらく自分が理事長に任命されそうで、胃が痛いのですがこの管理会社”G舎”と
このまま契約を続けるべきなのか、あるいは別の管理会社と契約した方がよいのか・・・
それを自分が言うのか(自分だけが不満に思ってるのかもしれません)
正直、わかりません。
諸先輩方、ぜひお知恵やアドバイスをいただけないでしょうか？
宜しくお願い致します。
最後に長々となってしまい、申し訳ありませんでした。
[スレ作成日時]2009-02-25 22:14:00
管理会社の対応と、問題の対処法について
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2:
元理事
[2009-02-25 22:44:00]
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3:
匿名さん
[2009-02-25 23:16:00]
管理会社と管理組合の関係が逆転してますよ。
本来管理組合が提案するべきことを管理会社がやっています。本来は、管理会社は、管理組合が 決めたことを実行するだけの会社です。たぶん、管理組合が頼りないので、管理会社が 出ばってしまっているのだと思います。 このまま管理会社を替えても駄目だと思います。 どうしたらよいのか難しいですが、管理組合が、提案して、予算をつけ、実行できる会社を 選択するのが常道です。提案して予算を付けるところまでは、管理組合でやるしかありま せん。実行できる会社を探してもらうことくらいは、管理会社に頼んで良いと思いますが。 ３社見積もり取ってくださいね。 |
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4:
理事経験者
[2009-02-26 00:09:00]
書き込み読む限り、客観的にみて、普通もしくは、ボチボチまともに管理している管理会社に
みえます。 □バイク置き場について 組合としてまずやるべきことは、「共有部に私物のバイクを放置するな」と 持ち主に注意することだと思うけど... 増設の件が並行線なのは、管理会社ではなく理事会および組合員の問題だと思う。 ■防犯カメラを設置 不法投棄って住民がやってるんでしょう？ まずは、地道に「住民への注意の掲示」から じゃないのかな？別に増設に関しては、現状のシステムに相乗りの前提で他の業者が引き 受けてくれるならそうすれば良いじゃない？ バイク置場の増設もそうだけど、管理会社からの見積なんて参考程度にして、理事会が 複数業者から相見積とるべきだと思うよ。 ■支払督促 駐車場とかは細則にどう書いてあるかだけど、理事会・組合判断で使用禁止にすることも できるのでは？また、管理会社の業務としてどこまで、業務委託の中に入っているか 確認が必要です。うちのマンションでは、内容証明の準備まではしてくれますが 内容証明の差出人は理事長ですし、少額訴訟は有償であれば、サポートはしてくれた と思いますが、実際は理事長（組合）が矢面になる手筈になっています。 読んだ感じ、管理会社に依存しすぎですよ。主導権を理事会でとっていかないと 解決は遠いのではないかと思います。委託内容や、管理規約・各施設の使用細則などを 読み解いて、理事会（あなた個人ではないですよ）が指示する立場に昇格しないと だめなんじゃないかな？ |
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5:
匿名さん
[2009-02-26 07:54:00]
管理会社は契約の基に使うべきもので、管理会社に使われるべきではありません。
貴方自身の共有財産の維持管理の自覚が切に求められましょう。 |
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6:
匿名さん
[2009-02-26 11:22:00]
役員の方が管理組合運営の勉強をするべき！
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7:
匿名さん
[2009-02-26 12:10:00]
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8:
スレ主
[2009-02-26 17:43:00]
ありがとうございます。
確かに右も左もわからず、管理会社から言われるがままになりそうでした。 1に関しては所有者が特定できてないので駐禁の張り紙で対応します。 2防犯カメラは移設やダミー、監視中のプレートで。 ルールを守りましょうの張り紙はしています。道路に面してるゴミ置き場なので部外者の可能性も否めませんでした。 3は、法的にとか(一度、払う意思を伝えたらしいのですが、結局支払わず)問題ないように請求するよう、理事長に話してみます。 もうすぐ理事会なので、また相談させてください。 ありがとうございました！ |
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9:
元管理組合役員
[2009-02-27 00:24:00]
はじめまして。
築３０年のＭＳで５期理事をしておりました建築士の元役員です。 その経験と対策（全てが当ＭＳでは有りましたので）を報告いたします。 １:バイク置き場の件ですが、自転車（軽車両）のスペースは３０〜４５cm（原付のみ同）４００cc以下のバイク（自動二輪車）は６０cmで４００cc以上（自動車に規定されてます）は９０cm（道交法・駐車条法等）として区画割りを行い区画に合わせた料金を頂いております。 違法に止められている場合２回目迄は警告文書の貼り付け、３回目で通路（階段等の出入り口より 道路に行く通路は避難経路として法的に規定巾１．５m以上確保）に止められていれば後輪を ロックする手段で対抗しております。 増設に関する法的手続きとしては 自転車置き場の増減については、建物を建てる場合に法的に付置義務の届出制度がありますので、 役所に確認をする必要性があります。 付置義務に届けられた台数の減数・入れ替えは通常認められません。 複数台増加をする場合は、緑地を改修することにもなりますが、緑地面積もかの確認申請書にて 届出をなされていますので、簡単には撤去することは出来ません。 屋根・壁等が必要な場合は別棟で新築する必要があり、区分所有法に基づく賛成議決表が必要です。 （建築面積・延べ床面積等共有部の増加） 上記手続きを行う為、建築事務所に作業を依頼することになります。 このように不法駐車を対策するためには金額が掛かることを駐車者に理解していただき 改めで、総会にて議決になりますが、『あなたの為にこれだけ必要な金額と労力がいります』 ので、動議をお願いしますと説明をすれば、案外やめられるのでは無いでしょうか。 増設は時間経過と共に必要な事ですので、今回の件にて増設手続きを行われるのも一案です。 ２:ごみの不法投棄ですが、防犯カメラを写すだけなら簡単なパソコンで可能です。 当ＭＳではネットワークカメラとパソコンで２４時間エントランスホールに画像を 垂れ流しにしております。 ＭＳ内の方は大半がやめられましたが、確信犯的にされている方がおられ、この方には 管理会社より注意をしていただき、それでも収まらない場合は、顔をモザイク処理をして 掲示板に掲示いたしました。 （プライバシーの保護の為） 内部犯はおりませんが、外部より投棄するものがおり、従事監視をしている事が出来ても 注意をすることは出来ませんし、仮に外部犯が判明し警察に通報しても検挙までしていただくことは 法的には出来ませんので、その点は充分理解していただかなくてはなりません。 ３:管理費・積立金については転売時に発行する重要事項説明書で未収金が記載され、法的にも ５又は１０年間時効が確定しておりますが、駐車場・水道代等は民間契約ですので２年が上限です。 当ＭＳでは駐車場に着いては２ヶ月滞納が有れば、管理組合と駐車場賃借人との契約書に無条件 解約の条項が有り、不払い者に対しての使用制限を掛けております。 （契約書が存在するかどうか確認が必要ですし、無い場合は次期総会にて契約書締結の議案と 契約年数の制定が未払い対策の為に必要と説明をすれば問題が無いと思います。） 少額訴訟ですが裁判で負けることは有りません。 当ＭＳでも勝訴いたしましたが、それでも未払いのまま居続けております。 現在競売手続きを行っておりますが、費用対効果から言えば何らメリットは有りませんが、 組合がコストを考えて未払いについての検討をすることは無意味であり、コストを無視仕手でも 法的手続きを行われることがいいのですが、任期中に訴訟となると理事長が二の足を編むことに なり、なかなか実施することが出来ませんので、出来れば１ヶ月目訪問、２ヶ月目訪問、 ３〜５ヶ月目内容証明書送付、６ヶ月目訪問（最後通告）、７ヶ月目支払い督促送付 で管理会社の業務終了 ８ヶ月目に少額訴訟提訴 と総会議案として提示すれば、未払い者への警告にもなりますし、次の役員さんは単に事務的に 処理するだけですので負担の軽減になります。 最後に管理会社変更の件ですが ２７年つきあった管理会社を一昨年変更いたしました。 Ｔ成＝＝ビスと言う会社に替えたのですが、これが又いい加減な管理会社で、会計課長直々に 未収金問題（遅延損害金の件を計算することで合意済み（訴訟経費の補填を目的））で合意を したにも関わらず、昨年実施時期になって突如委託契約の解約を申し込まれました。 昨年度に最大手の管理会社に再度変更し、半年後には未収金改修方式の確立が可能となり 来年度より実施となりました。 経験上ですが、一度管理会社と組合役員複数人とで協議を行われては如何ですか 忌憚なく出来る・出来ない、金銭が掛かる・掛からないと話せば大半の問題は 処理可能だと考えております。 （Ｔ成＝＝ビスの用に話し合いを行っても何もしない会社も存在しますがその場合は組合 財産保護の為、変更される方が後々安心出来ます） 支離滅裂ですがご参考までに |
最後に究極の「管理会社変えるべきか？」とまで考えられているようですが・・・・
端的に言わせて頂くと、「独りで走るな！」です。
現在は、別の方が理事長でしょうし、他の理事もいるでしょう。
前年までの理事会の方々とは引継ぎや意見交換もされてないのでは？