住民が独自に作った出入り口通路を共用管理にすべきでしょうか？

[入居済み住民さん]

造成して20年余りの数棟からなる団地型マンションの管理組合役員をしています。
住民が独自に作った出入り口を、共用管理の対象とすべきかをご相談させて下さい。
当団地には近隣との出入り口通路が４箇所程ありますが、その通路とは別に住民が独自に設けたと思われる出入り口があります。その近辺は近隣公道と金網や塀で仕切られており団地内との段差も１ｍ位あるのですが、幅１ｍくらい塀も金網もない箇所（隙間）があり、そこにセメントブロック７、８個ほどで簡単な階段を作って人が通れるようにしてあります。その傍の棟居住者は正規の出入り口を通るよりも、その階段を通ったほうが便利ですし私も時々通ることもあります。正確には分かりませんが相当以前からこの階段通路はあったと思われ、また当団地は駅に近いこともあり居住者以外の方が団地内を通行することもあります。居住者以外の方の通行も禁止していません。よって相当数の方が利用しており周知の既成事実となっています。
数年前の組合総会から、この階段通路を正式な通路にしてほしいとの要望が上がっているようです。
というのも、簡単に作った階段なのでグラグラ動いて不安定で手摺も無いので転倒する恐れもあるのです。高齢の方はホントに危ないと思います。要望の真意も、正式な管理対象物になれば工事で安定した階段と手摺を設置出来ることになるからだと思います。
しかし、これまでの管理組合理事会が共用物として管理対象とすることを総会に提案したこともないようです。正確な理由は不明ですが、従来からある共用物保全の費用捻出だけでも精一杯なのに更に管理対象を増やしたくないとか、他の出入り口は平坦なのにこの階段を共用管理物とした場合に、万が一転倒して重傷など負った場合の対応が面倒なことになる。といった意見を聞いたことがあります。ちなみに当管理組合は損害補償保険などは加入はしています。
管理組合理事会でもっと議論・検討すべきではありますが、他の管理組合様で類似の状況を対応されたご経験がありましたら、お教え頂ければと思っています。
纏まりの無い長文となってしまい申し訳ありませんが、何卒宜しくお願いします。

[4: 匿名さん]

封鎖・撤去するの１択です。

そもそも勝手につくられたことが明らかであり、設計図面にないものであるので、それを根拠に封鎖・撤去すべきです。封鎖・撤去に総会の決議も不要。

もし、理事会が、勝手に住民につくられた出入り口であろうとも、利便性があるし認めて行こうとしても、現状の出入り口が危険であることがわかっている以上封鎖するしかないです。
理事長は、今の危険な出入り口を認知していながら、放置していると、もし怪我人が出た場合、罪に問われるリスクがあります。ただちに封鎖することを強くお勧めします。

さて出入り口を認める方向で理事会が動く場合の手続きですが、新しい出入り口の新設ですから、これはあきらかに共用部の仕様変更にあたりますので、総会にて特別議決（4分の3以上の議決権の賛成が必要な議決）が求められます。
先ほどいいました通り、危険な出入り口は直ちに封鎖し、総会の特別議決を待って、安全な出入り口にすべく工事を着手するという流れになります。

[5: 匿名さん]

正解は、やはり封鎖撤去ですね。

それも危険なのでしたら、早急にですね。
「便利だったのにー。」
と必ず、自分の都合だけを考えて文句をいう人が出てきます。
そんな人は無責任・自己中心なのでほうっておきましょう。

問題は、封鎖撤去費用ですね。どなたか良い知恵ございませんか。

新設の安全な出入口の費用は容易だと思います。住人以外が通行出来ないよう施錠が必要だと思います。

[6: 匿名さん]

問題は、封鎖撤去費用は、勝手につくった住民から徴収すべきでしょうが、特定化は難しいし、費用の支払いに応じると思いませんので、管理費から捻出するしかないでしょう。
しかし、安全確保のための緊急支出ですから、総会の決議は必要ありません、理事会の決議で対処できます。

施錠の必要はないと思います。鍵をかけるというより、幅１ｍくらい塀も金網もない箇所（隙間）をふさぐような
柵やフェンスをつくるだけでいいです。幅1メートル程度の柵をつくるのであれば、木製の簡単なもので十分です。

[7: 匿名さん]

違法通路の作成者に原状回復させることが先決で、しかる後に、理事会で新通路の必要の要否を審議し、必要となればその議案を総会に諮るのが当然である。

[8: 06]

>>違法通路の作成者に原状回復させることが先決で、

ご意見ごもっともです。
ただし、今となっては誰がつくったのかはっきりしないのでは？もしかしたらつくった本人は引越していないかもしれない。また外部の人間の可能性は？

[10: 匿名さん]

封鎖・撤去が第一だと思いますが、現状回復という意味では、
積み上げられたセメントブロックを除去する、あるいは封鎖のみ
で大丈夫ではないでしょうか？

元々、誰がやったのかはわからないけど、隙間を狙って
そこを通路とすると便利だから、簡単にブロックを積み上げた
簡易階段を作ったのですよね。
仰々しい工事が必要なものには読めなかったのですが？
>>06さんが書いているような簡易な柵をつけるか、
隙間にロープを渡して「使用禁止」の張り紙でもしたらどうでしょうか？

[11: 匿名さん]

理事会で封鎖し、原状回復費用は設置者が判明後に設置者に請求する。

でいいんじゃないの？

[12: 06]

安全確保が第一ですから、犯人さがしより、危険な通路を封鎖するほうが先決です。
費用のことはあとでいいじゃないですか。
安全のための費用支出に文句をいう管理組合員はいませんよ。

[13: 匿名さん]

住民以外の方が通行している状態が常態化して長いこと経つと、通行権が発生してしまいますよ。

[14: 匿名さん]

>>13

そういう問題にはなりませんよ。よくスレ主の問題を理解しなさい。
そもそも設計上、通路として認められていないということを全面にだせば、通行権など発生しません。
マンション建設前から、通路として存在していたならともかく、スレ主の場合、元々なかった通路が、
グレーな形（限りなく違法な形）でつくられているのですから、通行権を主張する人間に利はありません。

明日にでも縄をはって封鎖しても、誰も文句は言えません。
あくまでマンションお私有地内のはなしですし、公開空地でもない、通行権などありえません。
おかしいことをいわないでください。それが法律です。

[15: 匿名さん]

通行地役権って悪意でも20年で時効が完成するよね？

[16: 匿名さん]

竣工20年程度で竣工時はなかったんだから、まだ20年は経ってないんじゃないの？

[17: 匿名さん]

スレ主さん、封鎖撤去なんて、全く望んでいないだろう方向に、ネットの住人達の意見が伸びつつありますが、適当にスルーしてくださいませ。

それはともかく、便利な通路でも、事故がおきると、責任問題もそうですが、撤去しようなんて事にもなりかねないですから、出来るだけ早くに住人の意見をまとめて、共用管理にして、安全性の確保をしたいところですね。

事故の責任という事では、住人が設置したものであれば、結局のところ管理組合で責任をとらなくてはいけないでしょうから、黙認でも共用管理でも責任は一緒ですよ！、なんてのも説得のタネになりませんか？
共用管理にしていないと、損害保険の対象にもならないかも。
（このへんは保険会社に確認ですね。）

より良い方向で話しがまとめると良いですね。
がんばってください。

[18: 匿名さん]

う～ん…こんなんどうでしょ？
管理組合名義で注意書きの配布。
『かねてより使用されているようだが、通路ではないため、通行するのは止めてください。』
と、言いつつも閉鎖はせずに、
『通行時における事故等の問題に対し、管理組合では一切の責任を追いかねます。』
とだけ書き加える。
要は、グレーのまま、責任逃れ…みたいな。
あまいっすかね??

[19: 匿名さん]

結局、スレ主の住んでるマンションは無法者を容認、いや、共犯者が多い醜態の事例報告に終わりました。

[20: 匿名さん]

まずは貼り紙。
>>18さんに同意。

それで改めて通路の費用の捻出を決議していけば。

[21: 匿名さん]

>事故の責任という事では、住人が設置したものであれば、結局のところ管理組合で責任をとらなくてはいけないでしょうから

これはありえないです。
住民が勝手に設置すること自体が規約違反であり、それを利用していておきた事故を
管理組合が責任を取る必要はありません。
スレ主さんが最初に書いていた通り、住民が最初に便利だからと勝手に設置したものを
他の住民が相乗りして使用していたけれど、年を取るにつれ簡単なブロックでは使いづらく
なったり、転んだりしたら怖いから、お金をかけてきちんとしたものを作って欲しい、
転んだり怪我した時には管理組合に責任を押し付けて保障して欲しいと
要望を出しているものです。

数棟からなる団地型マンションということで、通常の単棟型のマンションとは決議を取るに
しても状況が異なることが予想されると思います。
その勝手に設置された出入り口を使用する棟の住民の賛成は得られやすいと思いますが、
他の利用していない棟の住民からは反対も予想されると思いますけど。

[22: 匿名さん]

＞住民が勝手に設置すること自体が規約違反であり、それを利用していておきた事故を管理組合が責任を取る必要はありません。

ウソは書かないこと。管理者の放置責任は取られますよ。

[23: 匿名さん]

21です。
>ウソは書かないこと。管理者の放置責任は取られますよ。

管理者の放置責任は問われるでしょうけど、
>>17の言う
>黙認でも共用管理でも責任は一緒ですよ！
にはならないでしょう。

結局は、正規の出入り口ではなく、住民がそれを知っていて利用していた場合の
責任は相殺されることになりますよ。
フェンスの切れ目があり、走って遊んでいた子供が気が付かずに転落してしまった･･･
といった場合なら、管理責任を追うことになりますけどね。

[24: 匿名さん]

敷地は区分所有者の共有持分です。管理は団地管理組合でするのが当然ですし、そこで事故等があったら組合で補償しなければならないでしょう。共有地で通路ができているのですから、総会で明確にした方がいいと思います。