理事会への提案はどうすればいいのですか。

[マンションの住民]

私は、マンションの住民です。当マンションは複数棟で構成されていますが、単棟型の管理
規約で運営されています。しかし、もし片方の棟が火災その他で多額の修繕費が必要になったり、
建て替えの時今の単棟型の規約では、問題が発生することが予想されます。
又、今回実施される大規模修繕で今までの積立金の大半を使い切ってしまう為、修繕積立金の増額を
検討する時期にきております。

そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

そこで、理事長に話し合いをしたいと要請しているのですが、何回申し入れても話し合いをもとう
とされません。
私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。
こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

理事長はベテラン理事長です。以前も理事の経験がある方です。

[2: 匿名さん]

他の理事の方達の部屋番号が分かっているなら、それぞれのメールボックスに投函するか直接持参してみては？
あとは、理事長以外の理事の方々やその他の組合員の方で味方になってくれる人を少しでも増やすことです。
組合員の５分の１の同意を集めれば、理事長が収集をかけなくても臨時総会を開けるはずです。

[3: 匿名さん]

私のところは、７棟の構成でしたが、最近、全部一括になりました。分かれているのはまずい
という考えです。工事など全体でやったほうが安くできますし、工事の時期の調整もやりやす
いです。

ただし、これをまとめるのはものすごく大変でした。出席率が低いと認められないので、
出席率向上のため何回も呼びかけ、委任状の提出を求めました。おかげで認められましたが、
これはかなりの労力が必要です。

できれば話題はひとつに絞ってほしいですが、もうひとつの修繕積立金の増減のほうですが、
これは、単年度では検討できない管理組合運営の重要事項です。何をいつ行うかで、かなり費用
が変わってきます。スレ主の善意の意見、住民の意見というのは理解できますが、設計事務所あたり
の意見でなければ、検討するに値しないと判断されても仕方ないように思います。設計事務所が、
依頼もないのに、提案をしてくるはずもありませんけど。

[4: 匿名さん]

2さんの意見は一見正しいけど、住民の一人の意見で、１０年近く前から決まっている
大規模修繕について計画変更させられたら、管理組合はたまったものではないでしょう。

ただし、説得力のある意見であるという自信があるのであれば、２さんの言うように、
理事ひとりひとりに配るのも可だとは思います。理事の名前は必ず公開されています。

[5: スレ主です]

建設的なご意見ありがとうございます。
皆さんのご意見にある通り、メールボックスに投入することも考えました。又、月１回実施されている理事会に
オブザーバーとして参加し、その際、理事の方に資料を配布してお願いすることも検討しております。
しかし、それよりも何故配布してはいけないのか、何故検討してもらえないのかを直接理事長と話しをした方が
後々のためにもいいのではないだろうかという考えで悩んでいたのです。

それから修繕費増額の件については、大規模修繕計画は作成されております。経費の概算総額も出ておりまして
修繕費の不足は明白なんです。だから専門委員会の設置を要望しているのです。

理事長は理事以外の意見は聞きたくないとの考えかもしれませんが、こういう場合の理事長に対する対応で
良策はないものでしようか。

[6: 匿名さん]

２棟で２０名の理事というのは、タワーマンションでなければ人数多いと思います。まとめるのも大変でしょうね。
まずは自分の棟の理事に話を聞いてもらい、いい案であれば理事会で検討してもらうのが、最初でしょうか。
または、理事の誰かに理事会で発表してもらえば、それでいいと思いますが。

今年中に決めなければならない案なのですか？急ぐ理由があれば別ですけど。
来年に、ご自身が理事に立候補して発表するのが一番確実だと思います。

[7: 匿名さん]

それなら、理事長宅を直接訪ねて直談判するしかないのではないですか？それすらまともに取り合わないのなら、理事長に通告した上で他の理事宅のメールボックスに投函してはどうでしょうか？あとは話の分かりそうな区分所有者に働きかけて、理事会で真剣に検討するよう包囲網をつくり徐々に狭めていくしかないと思います。必要とあらば、区分所有者の意向を無視し続ける理事長の次期再選阻止も出来るくらいに着実に外堀を埋めていくことです。

[8: 匿名さん]

ちょっと書いてて思ったのですが、こういうこと(自分で作った資料を理事会に提示する)は
初めての経験ですか?　別件で、理事会に資料を提示した経験はありませんか?　初めて、
こういうことをやって門前払いされちゃうかな、という印象がありますけど。

ところで、他の理事には配布しなくて良いと理事長が言った、というメッセージは誰からの
ものですか?　管理員がそういうことを言うかなと思うのですが・・・。管理会社には、
そういうことを言う権利も資格もありません。

[9: 匿名さん]

＞そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事（２０名）に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

資料と言う表現と管理員に託したことが気になります。
１組合員が、理事会に提案するには形式が必要です。理事長は組合員が選んだ管理者が一般ですから、理事長宛の提案書の形式にして、来るべき総会の議案を審議する理事会での検討をお願いすることが必要です。この形式の提案は少なくとも理事会で検討され、審議するか、この提案を斟酌した理事会案とするか、審議に値しないとして没にするかは、理事長の権限内のことです。
没にされて尚提案したい場合は、区分所有法３４条に従い区分所有者の「五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するもの」を集めて、議案を示して管理者に総会（臨時総会）を請求も出来ますし、４２日以内に総会を開かない場合は、請求者が総会を招集することも出来ます。

[11: スレ主です]

Ｎ０．９さんへ

　ご提案ありがとうございます。
あなたのおっしゃる通り、基本論でいきたいと思います。まず、来月行われる総会前の最後の理事会に理事長宛に
提案書を提出します。
　専門委員会の設置は理事会の権限ですので、それが一番ベターと思われますので。

[12: 匿名さん]

>>09さん
理事会宛の提案の書式や手順について定めている理事会というのは
少ないのではないでしょうか？この掲示板でも提案書の書式やどのように
意見を吸い上げるのかについて、たびたび話題になっています。

単純には、口頭で管理人に言ったり、提案書という形ではなく希望を手紙にする
だけでも、対応する理事会もあります。

もちろん、書式を整えて提案書にするのはよいことだと思います。

スレ主さん
修繕積立金についてですが、これまで理事会が検討はしていないのでしょうか？
修繕計画は修繕積立金の予定推移を記載していませんか？
（ある年に大幅に足りなければ、一時金の徴収予定を書いているなど）
これまでの理事会の議事録や総会配布資料などを確認して、
質問型式にして回答を求めるのもひとつの方法だと思います。

[13: スレ主です]

Ｎ０．１２さんへ

　修繕費が将来的には不足するので値上げを検討しなければならないという話の段階です。

　理事会の議事録や総会の段階までは全然いっていません。
　長期修繕計画表は当然あります。修繕予定推移表はありますが、マイナスが記載されているだけです。

　不足するのは分かっているのですが、そのままで誰もやろうとしませんので、専門委員会の設置の要望
　がしたいのです。

[14: 匿名さん]

＞理事会宛の提案の書式や手順について定めている理事会というのは少ないのではないでしょうか？この掲示板でも提案書の書式やどのように意見を吸い上げるのかについて、たびたび話題になっています。

良く読みましょうよ。礼を失しない、お願いベースで、採用するしないは理事長、管理者の権限だと。
スレ主のやり方でしたら、組織を無視した、提案か何か不明の怪文章扱いで、例え良い案でも紙くずかご入りでしょう。

[15: 匿名さん]

でも、スレ主さんのところの理事長は区分所有者からの提言に耳を傾けようとしないあたり、組織運営のあり方には十分問題があると思いますよ。

[16: マンコミュファンさん]

また、スレ立てたの？^^ゞ
相変わらず、独り相撲なのね...　
机上の空論やあるべき論だけを振りかざして、自分で汗流さない人には
周りもついてこないと思うよ。
　
来年度は理事やるんでしょう？そこでご自身で理事長やってとりあげたら？

[17: 匿名さん]

＞でも、スレ主さんのところの理事長は区分所有者からの提言に耳を傾けようとしないあたり、組織運営のあり方には十分問題があると思いますよ。

区分所有法以外に、規約で規定が無い限り、期限付きで委任された役員に一組合員の提言に耳を傾ける義務は全くない、お情けで良き提案なら斟酌しようかの程度で十分です。

[18: 匿名さん]

＞こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

現役員は総会で選出され、議案を審議することも含めて委任されていますので、一組合員には提案する権利はありません。
どうしても自分の議案を現実化するには、理事長になるか、２０パーセントの同調者を募るかです。

[19: noname]

マンション内の同志を見つけるしかありません。

あるいは、理事長とよき仲になるか。

[20: 匿名さん A]

＞それから修繕費増額の件については、大規模修繕計画は作成されております。経費の概算総額も出ておりまして修繕費の不足は明白なんです。だから専門委員会の設置を要望しているのです。

そもそも長期修繕計画書（大規模修繕計画）には、年度別の工事内容や概算金額は勿論のこと、長期修繕積立金の推移も記載されているものと理解しておりました。

スレ主さんのところの大規模修繕計画書そのものが不完全なのでは？理事会への提案は専門家（除く管理会社）に正規の長期修繕計画書の作成を検討させることから始めては如何なものでしょうか。

[21: 匿名さん A]

スレ主さんへ

№13を読んでおりませんでした。失礼をお詫びいたします。

スレ主さんが理事長に立候補して、委員会を設置し理事長も参画する方法が良いと思います。
当ＭＳでも、委員会設置が必要な案件が有る場合、理事長には適任者を推薦してお願いしています。マンション全体の事を考えてくださる理事は輪番制では中々当たりませんので。

[22: スレ主です。]

修繕計画は一応あるのですが、工事費の全てが網羅されてません。今回行われる大規模修繕で殆どを使いきって
しまうので、修繕積立金の増額を検討しなければならないのです。
理事会の中では修繕費が不足するので値上げしなければいけないという段階で前に進みません。だから専門委員会
の設置を早急に行い検討しなければならない時期にきているのです。
理事長の考えでは、市内の平均で値上げすればいいので、専門委員会は必要ないとのことです。
必要修繕費から割り出していくのではなく、安易に景気が回復したら市内の平均で値上げしていくという安易な考え
なんです。

[23: 匿名さん]

＞理事長の考えでは、市内の平均で値上げすればいいので、専門委員会は必要ないとのことです。必要修繕費から割り出していくのではなく、安易に景気が回復したら市内の平均で値上げしていくという安易な考えなんです。

理事長を選んだのが失敗ですね。理事長の交代か、理由や資料無き値上げ反対運動をするしかないです。
値上げすると滞納者が増えることはお約束できます。

[24: 現職理事長]

積立金は集め過ぎても支出が甘くなるし運用にも困る。一時金が過大にならない程度に集めておけばそれで良い。

[25: 匿名さん]

>一時金が過大にならない程度に集めておけばそれで良い。

一時金前提の資金計画は不公平として了解を得られないから、金額設定に苦労するのです。

[26: 匿名さん]

＞積立金は集め過ぎても支出が甘くなるし運用にも困る。一時金が過大にならない程度に集めておけばそれで良い。

自称理事長の、実務を知らない人間のコメントです。
集めすぎるとは開いた口が塞がらない。修繕積立金の根拠となる長期修繕計画書についての無知をさらけ出している。
一時金なる表現自体を見てもこの人は、理事長ではあり得ないことは明白です。

[27: 匿名さん]

なんで連投するかねえ
くやしいの？

[28: 匿名さん]

26さんの組合は積立金の運用をどうしてられますか？

[29: 匿名さん]

↑運用はペイオフ対策に限られる。
http://www.mankan.or.jp/html/faq/05_05.html

[30: マンコミュファンさん]

理事長は組合員の申し出に誠実に対応しなければならないので
何回申し入れをしても無視されていると言う事は
理事長の誠実義務違反という立派な区分所有法違反に該当します。
なので一度「あなたは法的に違反してますよ」という旨で申し出てください。
多分理事長は年輩で頭の固い方なので「若い奴がなにをごちゃごちゃと」と思っている
ようなので法的に話を通す方が賢明だと思います。

[31: 匿名さん]

>>1は>>1の意見に過ぎないし、
無視＝委任契約の忠実義務違反　にはならないでしょう？

無視することが管理組合の利益になるという判断であるなら、
それで正しい選択なんだから。

>>1は対抗策として議案提案権を行使したらいいだけだから。

[32: 匿名さん]

誠実に対応というのは、すべての要求に応えるということではないだろう。

毎週のように出てくる駐輪場の増設。

そんなの簡単にできないって言っているのに・・・。

差し付かなければ、スレ主さん、ここにその要求の詳細を書いてみたら・・・。全部は
無理かな??

[33: 匿名さん]

＞理事長は組合員の申し出に誠実に対応しなければならないので何回申し入れをしても無視されていると言う事は理事長の誠実義務違反という立派な区分所有法違反に該当します。なので一度「あなたは法的に違反してますよ」という旨で申し出てください。

ウソを書くのは止めましょう。標準管理規約37条は下記の通りで、「一組合員のために」などとは規定されていません。
むしろ、法令、規約、決議などに従って、組合員のため、誠実に職務遂行することと規定されています。
つまり、54条で理事会が議案を決議することになっており、理事会を構成する理事は総会で選任しその職務を組合員は委任しているのですから、一組合員の申し出に特に提案に対応する義務はありません。
理事会に対抗して起案する方法は、区分所有法でも、規約４４条でも下記の通り規定されておりますので、それに従うことが組合員の義務であることが下記の３条で明白です。

(役員の誠実義務等)
第37条 役員は、法令、規約及び使用細則その他細則(以下「使用細則等」という。)並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。

理事会(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる 事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案　　以下略ー

(組合員の総会招集権)
第44条 組合員が組合員総数の5分の1以上及び第46条第1項に定める議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、2週間以内にその請求があった日から4週間以内の日(会議の目的が建替え決議であるときは、2か月と2週間以内の日)を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
2 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。

(規約及び総会の決議の遵守義務)
第3条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。

[34: 匿名さん]

するってーと、その44条を使って5分の1の署名か何かを理事長に提出すれば、臨時総会を開けて初めて議決できるのですか？

[35: 匿名さん]

>>34
そうですね。
付け加えると、理事長が総会の招集をしなかった場合は、自分で招集する事ができると２項にあります。
招集すると自動的に総会の議長になります。
つまり、招集を拒否されたら「自分（達）で総会を開く」くらいの覚悟は決めておいて下さい。

「総会は開けたが否決された」では赤っ恥以外の何ものでもありません。
招集請求するのは意外と簡単（？）ですが、内容はよく吟味して下さい。

[36: 匿名さん]

＞招集すると自動的に総会の議長になります。
おいおいそう簡単に済ますなよ。
４４条の２項までは紹介したが３項は下記の党利ですよ。

3 前2項により招集された臨時総会においては、第42条第5項＜理事長が議長を務めると言う奴だ＞にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

[37: 匿名さん]

>>36
規約では組合員の中からになるのでしょうけど、理事会役員はもちろんやりませんし、
召集された他の組合員も自分が招集した訳でもないのに議長なんてやりますか？
実質的に臨時総会を招集した面々（ひとりならばその人）が議長をやる事になるでしょう。

[38: 匿名さん]

＞するってーと、その44条を使って5分の1の署名か何かを理事長に提出すれば、臨時総会を開けて初めて議決できるのですか？

そうですから、一組合員が理事長、理事会にもの申すことはそんな易しいことではないと言うことなのです。

[39: 元理事]

「理事会とは、別に臨時総会を開催」みたいな、面倒な事に労力を割く位なら、次年度理事に
なって、推進した方がよっぽど数奇に見られない気がしますが...(^^ゞ

スレ主は、築10数年の地方のマンションに在住して、今まで理事とかに関わったことなかった
のに、マン管士の資格とって、急に妄想爆発させてる御仁でしたから、あまり、真面目に
関わらない方が良いと思うよ。

[40: 匿名さん]

次年度理事に…

簡単になれるものなんですか？
どんなマンションでも？

[41: 周辺住民さん]

規約にもよりますが、普通は立候補が先でいない場合は、輪番制というのが通常のパターンです。

[42: 元理事長]

>>38-39
匿名さんと元理事さんのおっしゃる通りです。
ですから、理事経験者からよく出るアドバイスとして「理事になればいい」というのがあるのでしょうね。
結局は理事になるのが、一番の王道で、一番の近道なんですね。

「組合員の総会招集」については、
１．過去数年に渡る恒常的な不正が発覚した場合
２．単発ではあるが、速やかに是正しないと損失が拡大してしまう不正がある時
３．理事会が老害化してしまって世代交代がなされていない場合
のような、場合によっては理事会の解体が必要な時に非常に有効な手段だと思います。

[43: 元理事長]

>>40
ＰＴＡの役員と同じでみんなやりたがらないから、立候補すればどなたでもなれますよ。
立候補のシステムが確立していないマンションは、管理会社が牛耳っている可能性大でしょう。

うちでは、優先順でいくと、立候補、留任（理事会互選、役員の３～４割）、残りを輪番で穴埋めです。
立候補を落とす事はあり得ません。

余談ですが、立候補者がいわゆる「クレーマー」でも、その積極的な姿勢が評価されます。反対に、理事会入りを断るクレーマーはヘタレ扱いですけどね。

[44: 39]

一般的には、管理規約で「理事選定基準方法」の類の記載があり、42,43氏がコメントして下さっているように、
「立候補」で就任できると思います。現在、23区内大規模マンションに住んで住んでいますが、私も含めて
手弁当（無報酬で）、各期に何名かは立候補の方がいらっしゃいますよ。

マンション管理組合にかぎらず、生徒会・PTAだって、議長団・執行部の不正や運営不備へのリスクヘッジの為に
不信任の場合のルールがあると思いますけど、それを実施する労力（含む根回し）とか、その後の遺恨（？）とか
考えたら、よっぽどのことがない限りしませんよね...
　
今回のスレ主の件は「俺は、有資格者の組合員として　積立金値上げ検討委員会が必要　といっているのに
理事会が委員立ち上げを検討してくれない」ってことが、発端のようですから、スレ主が次期理事長になって
から、検討しても良い話だと思います。

少なくとも、施工10数年経過し、大規模修繕まで実施まで、なんら危機感なかった組合に対して、急に
焚きつけても理解を得るのは大変だと思いますけど...　ちょっと先見の目がある組合（理事会）なら
遅くとも、5～8期位の理事会で、大規模修繕計画を具体化する際に、「　資金枯渇するから値上げ検討」
がはじまり、「数期掛けて値上げ」って進捗すると思うのですが...

10数期経過したところで、急に騒ぎたててももね...
それまで、何も考えてない組合員の民度と、管理会社の質を呪うしかないですよ。

[45: 匿名さん]

＞「組合員の総会招集」については、

こまごま言わずに、区分所有法34条3項及び４項で法律で規定されているものです。

[46: 理事長経験者]

役員立候補に関連した質問

立候補、留任、輪番にしろ
総会で役員承認決議を取りますよね？
その時って、全員に対して承認決議をするのが一般的なのか？
それとも個別承認が一般的なのか？
どうなのでしょうか？

[47: 元理事長]

>>45
その話はもう終わったと思ってました。

>>46
私が聞いた範囲では、個別承認はありませんでした。
個人的には、個別審議で却下して欲しい方もいらっしゃるのですが。

[48: 匿名さん]

＞その時って、全員に対して承認決議をするのが一般的なのか？それとも個別承認が一般的なのか？

規約によりけりです。標準管理規約では、理事と監事は明確に分けて選出し、理事長、副理事長、会計担当理事のそれぞれは理事の互選とはなっていますが、理事会で理事（立候補、輪番を含め）案、監事案を決議し、総会に役員選出議案として提案することになっています。従って、立候補制で定員以上が立候補した場合以外は、個別の承認、本人同意は理事会の段階で済ませるべきでしょう。

[49: 匿名さん]

↑と言うと、気に入らない人も集団で承認されるか、適任者が集団で否決されることありだね。
否決されたと言うことは、理事会も否決されたことで、次に、役員選出はどうやるの？選出されない限り後１年延期か、臨時総会を又やると、また否決か、どうなるの？

[50: 匿名さん]

仕様細則で理事の選任は輪番制となっている場合は、立候補や推薦はなしです。それを変える場合は、普通決議で変更しなければなりません。
立候補制があるところは、定員内であれば、そのものが理事になります。たとえ腹案を準備していたとしても。ただ、その場合腹案の理事候補を誰を削るかは問題ですが。総会の席上ですので、何があるかわかりませんので、腹案の理事の順番も決めておいた方がいいでしょう。