大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[105: 匿名さん]

金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。

[106: 匿名さん]

状況によって、条件も内容も変るのは普通のことですよ。

マンション買う時に、ローン利率や消費税や減税内容など、その時々に必要な変化があります。
変化があったときに「不公平だぁ！」っと言ってる情けない人に見えます。

真面目に普及試みたのはご苦労様でした。
でもそれは、実際に「した管理士」さんにお伝えしたい言葉です。>>103

[107: 匿名さん]

＞金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。

儲かってないから燻っているんじゃない。

[108: 匿名さん]

>>107儲かってないの？それホント？

[109: 入居済み住民さん]

スレ主です。
現在、見積り業者選定の段階に入っているのですが理事が一向に耳をかさないため
他の住人に事情を説明すべく、資料作りに奔走しているといった状況です。


先のご説明以外にも、劣化診断の結果の説明会がないこと、コスト見直しをしない、
業者のヒアリングを行わない（見積りの内容、項目等の精査もしない）
業者は100万〜200万の差でほぼ横並びの金額、見積比較表を住民に公表しない等、
非常に不可解な点が多く、こんな杜撰な計画を実行するとこの先、破綻するのは目に見えています

皆様にご質問させて下さい。
理事（10名、その中に建設業のかた1名）修繕委員会（設計事務所勤務2名、理事長、副理事長で構成）が、見積りについて各業者の検討を行う様子は見られず、今まで管理してもらってる管理会社
が他社より信用できる、中間マージンを取ってるぶん監理は完璧という、根拠のない信用ベース（完全に使い切る内容の見積り）でなんの検討もせずに決定しようとしています。大規模修繕関連でネットでは評判のあまりよろしくない管理会社なので非常に危機感をもっているのですが、管理会社の過去の裁判記録、評判等の調べたがありましたら教えていただけませんでしょうか？

どうぞ宜しくお願いします。

[110: 匿名さん]

最終意思決定機関は、総会です。
議案で全て説明し、採決をしてはいかがでしょうか？
仮に、それでも管理会社が決定したならばそれがそのマンションの意思です。

全ては、総会なのですその為に管理会社はマンション内の実力のある
区分所有者に盆暮れの贈り物なんかもします。

管理会社なんて、金さえもうければそれでいいのです。
管理会社に夢を求めてもいけません
それがマンションなのです。

早々の引越しをお勧めします。

[111: 匿名さん]

＞１０９
＞「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。 なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。

これが規約に則り、総会決議でなされたならば、理事会の独走は致し方のないことです。
しかし、一般には、理事会の権限規定があり、修繕積立金の取り崩しは総会決議と規定されていますので、常識的ではありません。
役員の選び方に問題があったと諦めるか、下記の３項を適用して五分の一の賛同者を集めて、理事会の規約違反の是正のための総会を開催するかです。

区分保有法（集会の招集）
第三十四条　集会は、管理者が招集する。
２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

[112: 住まいに詳しい人]

>109,111
私も、経験がありますが五分の一招集の場合、流会になる可能性が多々あります。
つまり、反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を
半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。

私の住んでいたマンションで１度ありました。

[113: 匿名さん]

＞反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。

的確な議案で、委任状にばかり頼るのではなく、議決権行使書を同等に活用する事により、出席者半数以下での流会になることは防げます。しかし、これでも流会や否決になる様でしたら、合法的規約と区分所有者の意見に従うのが道理です。

[114: 入居済み住民さん]

スレ主です。
みなさん、ありがとうございます。

強引に業者決定をするのは阻止しました。
が、信用して最初に話した住民の方が理事の1人と通じていて
私がなにをしようとしているのか、手のうちがバレてしまいました（汗）
理事や修繕委員にも参ってましたが、まさか財産に関ることなのに他の住民も？
そう思うと、今更、人の怖さが身にしみています。

が、工事が行われることも知らない住民がいるので、今、一部の人達で
行われている不透明なこの計画を、他の住民に知ってもらうという活動はしようと
思います。破綻するのを指をくわえて見ているよりも、やるだけやってそれでも駄目なら
そういうマンションなんだと思うことにし、自分の事を模索していこうかと考えています。

[115: 匿名さん]

疑問に感じる点の質問表を出したら如何でしょうか？
管理会社にも理事会にも提出して文書で回答をお願いする
長期修繕計画は専門化が現状を肯定して修繕をするとしたらいくら必要かを作成しているだけです

例えば、共有設備の空調など、現状の設備を更新する前提で予算が計上されています。
空調設備をユニット方式にすると大きく予算が削減できる場合があります
周期表を詳細に見てその設備や修繕は本当に必要かを根本的に検討すると大きな違いが出てきます

私のマンションでは１０億円が７億円になる可能性が出てきました

[116: ビギナーさん]

>>114
＞行われている不透明なこの計画を
不透明なのに危機感をお感じになるのはわかりますが、どの世界もそのような不透明なものですよ。うちもそういうマンションでしたから。
結局引っ越すしかなくなると損するのはあなたです。

ご自分が損するだけですからいい妥協点を見つけて早々決着される事、祈念いたします。

[117: 管理に関心のない理事]

管理組合にまったく関心のなかった順番でしぶしぶ引き受けた理事です。
マンション管理に熱心な方からの質問対策にここを訪れました。
マンション管理に熱心な方が管理組合の非難されてますが、なぜ管理組合にはいられないでしょうか？少なくとも私のマンションでは管理組合の理事はなり手がいないて、理事会ではお前がやれよという声がでています。総会でも「あなたが立候補されたらどうか」と理事から突っ込まれてましたがその方は理事になる気はないようです。管理組合の犬という表現に少し気分を害して初投稿しました。掲示板に投稿は初めてでネットに不慣れなためマナー違反があればお詫びいたします。

[118: 匿名さん]

＞管理組合にまったく関心のなかった順番でしぶしぶ引き受けた理事です。
ご苦労様です。でも、あなたの共有物の管理にも参画することになるのですから、それに損害の無い様にすることで我慢する事です。
＞マンション管理に熱心な方からの質問対策にここを訪れました。
余り期待しない方が宜しいでしょう。それよりも基本的な事、管理規約を熟知、それの問題点の改正に関心を持たれるべきでしょう。
＞マンション管理に熱心な方が管理組合の非難されてますが、なぜ管理組合にはいられないでしょうか？少なくとも私のマンションでは管理組合の理事はなり手がいないて、理事会ではお前がやれよという声がでています。総会でも「あなたが立候補されたらどうか」と理事から突っ込まれてましたがその方は理事になる気はないようです。
積極的な批判者が、必ずしも良い管理者とは限りません。
＞管理組合の犬という表現に少し気分を害して初投稿しました。
管理会社の犬＝管理会社に飼い馴らされている管理会社の言いなりになる犬の様な役員　では困りますが、管理組合の犬＝管理規約に忠実な犬の様な役員なら立派です。

[119: 管理に関心のない理事]

回答ありがとうございました。
大規模修繕はずれるため以後投稿はいたしません。
横道にずれ失礼しました。

[120: マンションの住民]

このスレをお借りします。教えてください。
当マンションは大規模修繕を来春計画してまして、現在業者選定をしているところです。
設計・監理会社は決定したのですが、その人曰く、大手ゼネコンの場合自社建築以外は補修工事は殆どの会社が
やらないとのことですが、そういうもんなんでしょうか。
また、この監理を行う会社が外壁調査を行うのですが、これも一緒でいいんでしょうか。
当マンションは３５０戸のマンションです。築１３年。

[121: 匿名さん]

そういわれてみれば、うちは三井建設だけど、大規模終戦には、見積もりにも参加して
来なかった。

おそらくですが、一般的に、建設会社が自ら行うのは、骨格部分だけで、内装、外装などは
他の業者にやらせるのではないでしょうか。要するに、得意とする領域が、建設会社によって
違うのではないかと思います。

たぶん、むりやり、建てた建設会社にやってもらうことは可能だと思いますが、それは
非常に高くつくことになると思います。要するに、下請けに出すだけですから・・・。
安心料といっても、高すぎると思います。

[122: マンションの住民]

ありがとうございます。
確かに大手ゼネコンは建築はやるだろうけど、補修部分はやりたがらないというか、得意分野ではなく
もし、受けても下請けに出すことになるのでしょうね。
納得しました。

[123: 匿名さん]

いやいや、ゼネコンは基本的に施行管理だから、直接工事はやりませんよ。何でも下請けに出します。

[124: 匿名さん]

まあ、”直接”というのがどういう意味か難しいですが、

建設会社と１年目点検の交渉をしていて、気がついたことがあります。
建物の中で、建設会社がすべてを把握しているものと、ほとんど把握
できていないものがあります。

たとえば、うちの場合、塀はコンクリート造りですが、ゼネコンは、設計を
含め、把握していませんでした。修理を頼むと別の会社が来ます。集会室の
修理を頼んだら、ゼネコンが来ました。専有部分の内装の修理は別の会社が
来ました。

どういう使い分けになっているのかよくわからないのですが、たぶん、
外装などは、使用する部材等を含め、ゼネコンは指示をおおまかに出して
いるだけなのではないかと感じています。だから、外装が主な対象となる
大規模修繕では、ゼネコンが出てくることがないのではないでしょうか。