特定非営利活動法人（通称NPO法人）ってホントに非営利なの？

[とあるマンション理事]

とあるマンションの理事をしており、長期修繕計画の見直しや管理費適正化に取り組もうとしております。

管理組合と管理会社とは、ある意味、利益相反があるため、インターネットで適当な相談先を調べてみた所、特定非営利活動法人、いわゆるNPO法人が複数ヒットします。　具体的には集合住宅管理組合センターや集合住宅維持管理機構などです。

このような団体はホントに非営利で管理組合側に立って相談に乗ってくれるのでしょうか？ 一級建築士、マンション管理士、弁護士などなどすごい肩書きの方がコンサルしてくれるようなことが書いてあるのですが、このような方々はボランティアに近い良心的な値段で働いているのでしょうか？ 経済的にどのように組織運営がされているのか不明なのですが、実際にこういう非営利活動法人に頼った経験のある方の体験談などをお聞かせ下さい。

[82: 匿名さん]

>>81
＞この方式だったら直接頼んだ方が絶対安くなりますね。
いやだから．．．安さ追求するだけなら他にも方法ありますが、
業者選定・物件の資料精査・見積内容の信頼性・その他あれこれを理事会又は組合員で充分に行えるかどうかなんですよ。
その要する時間や苦労や勉強など人的負担を誰が行うかです。81さん頑張ります？？

[83: 81]

ちなみに修繕なので「安ければ良い」わけじゃありません。
目に見える部分も見えない部分も、しっかし施工してもらう必要があるし、ある程度のアフターも含めて評価しないと。。。

見積もりの金額だけに捉われる管理組合が一番心配ですね。額が大きいだけに。

[84: 匿名さん]

見積りは当然同じ仕様でということになります。アフターも勿論ありです。
大体のことは理事でやりますが、専門的で理解しにくいところは、設計・監理がやります。

[85: 匿名さん]

ＮＰＯは情報を集めるだけに利用すれば良いのです。
構成員は施工の現場を知らない人も多いし、「昔建築やってました。」
なんていう建築士のなれの果てみたいのに、修繕の相談したって
うまいこと言われて、ろくなことにはならんだろう。
実際に工事をやる会社の人間に聞かなきゃわからないことも多い。

結論はやめておけってこと。

[86: 理事長補佐]

見積が高い安いはＮＰＯ法人とは関係ないんだよ。
例えば劣化診断でＮＰＯに見積お願いしたらね。
ＮＰＯが業者にマンションの見積を依頼するんだよ。
そこで、業者は取れるかどうか分からない仕事に対して、見積をだす。
だから、見積は業者の考え次第で大きく変わるよ。
ＮＰＯに依頼するメリットは、業者選定を管理組合でしなくてもいいという点だけだよ。

[87: 匿名]

ＮＰＯだって人件費は必要。

慈善事業じゃないんだから。

「特定非営利活動法人」に騙されちゃぁいけないよ。

しっかり、経費は取られるからね。

[89: kyk456]

NPO法人は一級建築士事務所などの寄せ集めのようです。
当方のマンションも大規模工事の設計から発注、監理まで全てを委託契約しましたが住民からの感想では何一つ良い工事だったという意見はありませんでした。設計図も作成させたのに監督者が施工者に異なった指示を出して構造物延長を短く施工したとか、水道の検査や舗装などは一度も現場を見ないなど、施工管理や出来型図などの成果品や監督写真も無く、これで何百万円も設計費と監督費用を支払いするのかと思いますと勿体ないと思います。工事の発注や住民説明、工事監督など面倒なことを省けると思いますが、別のストレスが発生します。

[90: 匿名さん]

ＮＰＯでなく、一般社団法人でも、駄目なものは駄目です。
　公益社団法人の　マンション管理センター　でも、いい加減なところがあります。
　すべてとは言いませんが、法人とつくと、何となく信用が付きますから、内容で勝負しなければ。

[91: 匿名さん]

そのＮＰＯ法人の大規模修繕工事皿管実績確認が最初です。
大規模改修まで行かない相談程度や完了しなかったコンサルをマンション件名を伏せて記載のＮＰＯは駄目です。
場所を聞き、その裏を取り、実績の整合性は要確認です。（皿管竹管でも、工事施工業者は明らかにしてます。）
ＮＰＯ法人は、ボッタクリ無い印象がありますが、劣化診断も基本設計（特記仕様、数量表）は設計事務所へ丸投げ、公募は談合を仕込み、キックバック目的が実はあります。コンサルは無資格で商売可能です。

ＮＰＯ理事長（代表の事）自身が一級建築士、施工管理士の資格の所持が無い場合は駄目です。
住民説明会に立ち合う同席建築士はバイトか提携で、責任持ちません。経験実績ををペラペラ喋る理事長の話の内容は住民で有資格者、業務者が聞けばその練度や真偽は直ぐに判ります。

現管理会社（特に大手）の元請が、高い（元請は施工20％は取りますから）からと言って安易に、ＮＰＯ連れて来ては駄目です。コンサルの皿管は、住民と施工業者の契約までのお手伝いで、施工監理はその良否の責任は取らない契約となります。悪い実例でＮＰＯのやり方は、住民の人間関係に深く介入し、進行の開示せず、現修繕積立金は理事長（会）に全て委任です！と煽り、高い施工議決を静かに取る事が第一で、劣化の必然性と必要性からの施工内容、金額（竣工後の積立残金と修繕費は無視）で談合を仕込みます。そもそも、規模にもよりますが、
世帯3万で良いコンサルのお話は慈善事業です。

[92: 匿名さん]

　ＮＰＯの大規模修繕工事コンサルタントが駄目なら、梅田の大規模修繕工事コンサルタント会社は、株式会社なので、もっとダメ？

[93: 匿名さん]

　特定非営利活動法人　集合住宅維持管理機構は、所属している人々も含め、きわめてまとも。　ためになるセミナーも数多くしてくれるし、個別相談にも、丁寧に対応してくれるよ。　他にも、マンションＮＰＯ（正式名称　特定非営利活動法人 マンション管理支援協議会）は、「理事のきほん」など、安価で、分かり易い小冊子もあるし、ホームページも充実しているよ。
　それに対し、株式会社、有限会社、公益財団法人、一般社団法人などで、「法人」と名前だけで、中身はいい加減なところも、いっぱいあるよ。　公益社団法人の「マンション管理センター」は、テクノサポートネットの情報整理を、いつになったら終わるのさえ不明。　いつまで待てばいいの？

[94: 匿名さん]

集合住宅維持監理機構は、最悪。
うちのマンションは、長年ここがコンサルティングやってて、耐震補強もやったんですが、耐震基準適合証明書なし=震度保証ないし、自分地震施工監理士の資格有って、建築は詳しいけど、どう見ても1000万位の修繕を４倍近くボッタリしてて、管理組合に見積りを閲覧させたら、極端に言えば大工が金槌や現場作業員がヘルメットや安全ベルトに見積り上げるような内容のオンパレードでした。
因みに親が、居なくなったので住み初めて１年ですが、ここはあちこちのマンションで、高くても一戸当たり20万未満の雑排水の改修を何億と吹っ掛けたりしてます。
私自身、同和を名乗ったNPOの役員やった経験有るんですが、株式会社作るより楽。
全国なんたらかんたら、と言う厳めしい名前のNPOで、あちこちのゼネコンに仕事回せと言ってました。
もう、10年以上前の事ですが私を初め、役員ほとんどが現役、元の今で言うところの反社勢力と言うメンバーでした。
NPOなんてこんなもんですよ。

[95: 匿名さん]

大阪のコンサルタントです。
ここに積立金返せ、詐欺集団とクレーム入れまくったら、共産党の弁護士から業務妨害で告訴するとの警告書来て、そこへ乗り込んで今警察呼べや！架空請求詐欺みたいな事しあがって！と言ったら、以来NPOの事務所、弁護士事務所も着信拒否です。

[96: 匿名さん]

そのＮＰＯ法人のコンサル実績と代表の資格（建築士、管理士等）を必ず確認する事です。
代表以外の資格者は所詮は提携で、名義貸しに近いケースも多いです。
住民が劣化診断、基本設計、施工会社選定が全く分からないから、コンサル（皿管）業務委託契約を契約するわけですが、そこに付け込んで、目視だけの劣化診断、外注の基本設計（国交省雛形施工＋メーカーの仕様書）、談合の業者選定（公募をしても、住民には良い四社程度を選んでおきました！）は本当にあります。

キックバック狙いなので、現積立金全額全額を狙います。検討すべき長期修繕計画の推移表は無視です。
初回大規模で、借入とか、一時徴収とか出てきたら注意です。
（全額使用したら竣工後の積立金が何倍になるか？被るのは各戸です。）
彼らの手法は、理事会に最低限の情報開示と住民の質問なしに議決を取る事です。
ちなみに、施工中週一の監理は、その施工会社とのトラブルには一切関与しません。
竣工後の保証期間の立会は、立ち会うのみで、工事クレームは相対でお話しくださいです。
そもそも、業務委託契約は管理組合と施工会社の直接施工契約のお手伝いと記載されています。
一番の敵は、住民の不勉強と無関心とその結果の委任状（議案賛成）です。

[97: 匿名さん]

以前ＮＰＯ法人の理事をしていたものです。
非営利かといいますとＮＰＯ法人自体は確かに非営利団体です。
しかし、会員はマンション管理組合なんですが、補助団体が賛助会員として属しています。
補助団体は営利企業です。
ＮＰＯ法人に紹介依頼や相談があればその補助団体を推薦することになります。
その推薦も１社に絞ることはありません。関連する業者数社の中から選ぶのは管理組合です。
当然価格の交渉とかも一切ＮＰＯ法人は関与しません。
弁護士は顧問として定期的な無料相談会に参加してもらいます。報酬はＮＰＯ法人が支払います。
建築士については、大規模修繕工事について進め方の依頼があれば、賛助会員の建築士を
紹介します。
その場合設計コンサルタントとして契約することも多々あります。その場合もＮＰＯ法人は
一切関与しません。
ＮＰＯ法人自体は非営利なんですが、それにくっついている業者は完全営利企業です。
ＮＰＯ法人の収入は、マンション管理組合からの会費と補助会員である企業の会費が主な
収入源です。
その他収入としては、会報を出す場合企業に広告を出してもらいます。
ＮＰＯ法人がいい企業を集めており価格も安いということはありません。
ただ、あまり評判が悪い場合は賛助会員をやめてもらうということにはなります。
相談依頼については十分対応できます。分からなければ顧問弁護士、建築士、マン管士、上部
団体に聞いてから対応しますので。
ボランティアのマン管士は理事にいると思います。

[98: 匿名さん]

ＮＰＯ法人の理事は無報酬です。交通費の支給もありません。
只、月１回の理事会やセミナーに関しては行動費として数千円程度支給されます。
ただ事務員は報酬が支給されます。
その報酬の源は会費です。
キックバックは基本ないですよ。あっても微々たるものです。名目も収益は上げる
ことはできませんので。

[99: 匿名さん]

ＮＰＯ法人の理事は所詮各マンションの理事長もしくはその経験者ですからね。
マン管の資格ももっていませんので素人の軍団です。
少なくともマン管の資格はもってないと各マンションの理事長からの質問には
スムースに対応できません。

マンション管理士会は全員有資格者ですのでそこには負けます。
ただマンション管理士会のマン管士も実際はマンションの依頼とか受けたことが
殆どない者が大半ですからね。
マンションに住んだことも理事の経験もない者が相談にはのれません。
管理規約や各種細則の全面改正にしても実際どうすればいいか分らないと思いますよ。
標準管理規約に基づいてやればいいといいますが、ではどうやって誰がそのひな形とかを
作成するのか、理事会や総会にはどういう資料で説明し、最終的には誰がそれを
作成するとかね。
机上の空論では改正はできません。

[100: 匿名さん]

以下は関東甲信越で10年越え初回大規模修繕実体験です。
(内容はボカシてありますが、数値は概ねママです。)

〇〇管理組合理事長（甲）と〇〇ＮＰＯ法人理事長（乙）との業務委託契約でした。
（混同避ける為、以下組合理事長は理事長、法人理事長は代表）
業務委託費用は下記3業務に経費7％＋消費税8％加算し、総額（100未満世帯で）戸当たり概＠2万円弱と大変に良心的です。
①劣化診断、②基本設計（特記仕様と数量表）、③施工業者公募選定後契約で三成果物と施工中の週一の監理です。（通常管理会社は別で管理業務委託契約通り協力業務範囲です）

公募〆切後、当初から、気に病んでいた住民達に請われた区分所有者で若い現役設計事務所と現役ゼネコン勤務が住民アドバイザ（以下アド）として追加参加しました。以下経過を記載します。

①診断現場でその（※無資格）代表が指揮を執り、鉄部、防水、外壁タイル（手元打診のみ他は目視）シーリングと外部吹付（塗料メーカー参加）で提携建築士管理士立会有り。
劣化診断書発行者は代表と提携一級建築士の個人名義で連名

②代表が発行者の基本設計図書が成果物で納められたのは現説の直前。
甲は理事長個人宅に一部のみ、閲覧は申請後理事長宅前の解放廊下。貸し出し不可。

③建設新聞等公募で受付先はＮＰＯ法人事務所。応募は15社以上、しかし、皆様のお手を煩わせずに良好4社を選定しましたで、他社はお断り済の報告。現説当日は役員含住民立会は一切無し、
見積結果選定会で、4社の見積幅は、最大差額三千万で戸単価は＠約170万～＠205万、表で各々直接工事の比率（係数％）略同列、基本設計入れると5社見事に同列。逆に、共通一般仮設は比率（％）は違えど金額は略一律。代表が下位順位2社に選び、二社名と2金額を投函でされ、更に議決前の2社施工説明会の平日昼間の日付が決められ、住民参加は自由、但し、意見質問の類は一切禁止と恐ろしい予定であった。

アドが前出の選定会議にて、お揃い係数の次に問題にしたのは、二社どちらを選んでも、直近（4年前承認）の長期修繕計画と施工金額が特別な事由がないのに大幅に乖離し、推移表では施工後も当分（ビット更新、配管、EV更新等までは）は、現状維持から緩やかにアップが、初回施工金額（＠170万～200万）＝全額修繕費残金なので
竣工後、修繕積立金カラッポで、計算すると即、月々積立費は四倍弱になる事。
更に足りなくなるから借入、一時金で脅すが、旧金融公庫の戸＠150万の融資枠を超え、初回で特別の事情も無く、＠200万のゆとりの預金がなぜ空になる工事なのか？
代表の返事は施工金額契約後の竣工後の修繕費アップは当方の業務契約内容には入っていないで関係ないとの事。
又、この5社係数は談合だと推測出来るに対し、饒舌に喋りまくった無資格代表も提携建築士もダンマリ。
アドが怒号を上げてもその是非すらも一言も発しない。
同席した通常管理会社担当にも、竣工後空っポで、即四倍計算で、住民がそれすら知らない他のケースはあるのか？施工費は通常＠100～120万じゃないのか？を質問すると、今回、弊社は元請でも無く、他の組合様の事情は守秘義務があります。（こちらの）住民の皆様の議決通りに進行と議事録をするだけです。でした。

さて、、、大変に長くなってしまいました。
顛末は、2社説明会前に住民が約25％署名でアドを議長に立て、このＮＰＯ法人解約議案の臨時総会請求し、説明会は中止し、臨時総会はかって無い出席率で圧倒的多数（有効約80％弱）で可決しました。
理事長が（口頭）で結果を伝え、代表が（口頭）で、見積済施工金額（概戸＠200万で施工億超え、、）に対する違約金を仄めかし、理事長が震え、再度アドが（書面で）解約通知し、業務委託契約とはを（口頭）説明でしかたなく成果物のみ支払いで対処しました。
現在、管理室書棚に①数値化無の劣化写真全集②国交省の雛形＋大手塗料メーカーの特記と共通質問事項で百万単位の増量ミスがあった数量表③下位二社見積書（上位二社は代表が抜け目無く回収）
成果物とは言えないゴミが前期理事長から遺棄されました。
総会後は、区分所有法では、総員での可決なので、皆さんは戸＠200万は止められ、積立空も値上りも避けられ、心機スタートとは問屋が卸しませんでした。

当初、非営利は素晴らしいと大声で宣伝した住民（議決行使権は棄権）や前期役員達（総員不貞腐れて反対）
理事長（代表黒幕）に途中解散させられた修繕委員会（狂喜乱舞で賛成議決）毎回居ただけの老人アドバイザ達（議長委任状で欠席）請われて参加し、結局、議長で矢面で可決させたアド（家庭で奥さんに責められ、くたくた）等々住民の人間関係はズタズタとなりました。

※勿論、無資格で代表を自称する事は違法ではありません。しかし現役の専門家から見るとあまりにも専門知識と実践がお粗末でした。
劣化診断後、当該管理組合の修繕費と積立金残額は国交省ガイドライン（以下ガライン）と比較すると平均値の
半額で全額（＠200万）使用しても残り工事が出るから、借入の恐れがあると、議事録お知らせニュース記載で
そこから入ってきましたが、誰かが、ガラインをダウンロード読めば、サンプルは全国80棟強で、各々築年（10～40年）階数形状（二階～超高層）世帯数（10戸から何百戸）コミュ施設有無、敷地面積、道路付で、月々平均修繕費等は違います。
当然に、全国マンションの修繕積立金の平均貯蓄額等はありようがないのです。ダウンロードすらも、当該住民は確認しないとこのＮＰＯ法人代表に判断されたと思います。

[101: 匿名さん]

安物買いの銭失い。
まだ、管理会社の言うこと聞いておいた方がよかったねパターン。

組織破綻させるか、そいつが逃げたら終わりの組織なんて信用するのがバカ。
工事なんて、仕様のわからないところを未実施にすれば、簡単に安く見せられる。
時分が修繕した壁面が、エフロでまっしろでも、デベに聞いてくださいなんてゴンドラ施工者の会社もある。

自分で専門業者探して発注書すればええ。

[102: 匿名さん]

ＮＰＯ法人の設立は簡単にできますからね。
元々ＮＰＯ法人は非営利ではありますが、会計を別にすれば営利事業も
営めます。
しかしＮＰＯという印籠を悪行に活用するのはいけませんね。
行政からＮＰＯのはく奪をしてもらうのがいいですよ。簡単にできますよ。

しかし組合とＮＰＯが業務提携すること自体考えられないことをしてますね。
大規模修繕工事を進めていく手順が全く無知すぎます。
まず総会で工事の発意をします。それから建物診断業者の選定、設計監理士の選定、
元請会社の選定と大まかにはこのように進んでいきますが、何故ＮＰＯと提携しなければ
ならないのか全く理解できません。
ＮＰＯはどういう風に工事を進めていくかの段取りを聞く程度のもので、具体的には
自分たちで動くものです。専門的なことは設計監理士が行うものです。
それに業者選定の際に見積書をＮＰＯ宛にするのも委員の前で開封するとかの基本も
なされていません。
相見積を取る場合、金抜き計算で行うのが基本です。同じ仕様、同じ平米、同じ修繕個所等
同一の条件で見積もりをとらないと意味がありませんから。
数量計算書を踏まえた長期修繕計画書の作成とそれに基づいた１戸当り月の必要修繕積立金の
額を把握していなかったつけがまわってきたんでしょう。
しっかりしたマン管士と建築士にお金を払いしっかりした長期修繕計画の洗い直しをする
ことからスタートすべきですね。