マンション管理会社のランキング

[申込予定さん]

よく「マンションは管理を買え！」なんて言いますが、
どうなんでしょう？

毎年、管理会社の評価ランキングが出ますが、
上位に上がっている管理会社が管理するマンションの住人さんは、
本当に皆さん、満足しているでしょうか？

マンション内のトラブル（例えばマナー問題、騒音問題、住人間のトラブルなど）に対しても、素早く対応してくれるんでしょうかね。

「評価は高いけど、実際の対応の悪いぞ！！」っていうマンションの住人さんのご意見があったら、教えて下さい。

反対に「ランキングは上位じゃないけど、管理会社としては申し分ない！！」という管理会社ってあるんでしょうか？

管理会社の選択も大事だと思っているんですが、どうでしょう？

[2: 同感さん]

はじめまして〜私も新築マンションに入居して一年経ちます。が、管理会社の仕事ぶりには呆れています。
当然、契約よりずっと以前に管理会社をどこにするかは販売会社なりが決め、入居以来、その管理会社が管理する流れですが、これまた当然なことに、そこには契約者の意見が反映したうえでの管理会社決定ではありませんよね。だから尚更歯がゆい思いです。
「きちんと管理・運営出来ないならおたくらに委託する意味はない！」と伝えると「管理会社を変えるなら入居者の四分の三の同意を得なくてはなりませんので大変ですよ〜」って言われました。
ルールとしてそれは事実なのでしょうが、あんたらがそれを言うなよって！難しいことは任せていないのに…
そもそもこの会社がきちんと管理してくれさえしたら(それが仕事で組合から費用も払ってます！)こんな話しはないのに…リストラされた人達が集まってできた会社なのか？つまんないことでストレス溜まります…
どこかいい管理会社があれば、その仕事はこびを教えてやってください。

[3: 変更経験者]

「管理会社を変えるなら入居者の四分の三の同意を得なくてはなりませんので大変ですよ〜」
これは間違えではす。

標準管理規約では、管理会社の変更は普通決議です。
組合員の半数以上の出席で、出席者の半数以上の賛成で管理会社の変更ができます。
要するに四分の一の賛成でも変更が可能です。

業者にだまされないように！

４年前にＨ（フー・・・・）社から業界ＮＯ．１の管理会社に変更しました。
当時も変えると大変、変えないほうがよいなどいやがらせや雑音が多くあったが無視して強行した。
結果,管理業務は各段に良くなりました。

「マンションは管理を買え！」などと言っている会社は要注意。

マンション内のトラブル（例えばマナー問題、騒音問題、住人間のトラブルなど）に対しても、素早く対応してくれるんでしょうかね。
このあたりはどの会社でも無理。ただし適格なコメントは出してくれる。

[4: 勉強中]

標準管理規約というのは販売会社や管理会社、組合によって異なるものではないのですか？法的に一律であればうちのケースも打つ手がありそうです。実例をありがとうございました。参考になりました。

[5: 匿名さん]

＞03さん

業界Ｎｏ１ってどこですか？
せめてヒントだけでも。

[6: 匿名はん]

うちは業界ナンバー１かどうかまでは知りませんが、
長谷工です。長谷工の建物は梁があるのだのと色々叩かれて
いるようですが、さすがに老舗だけあって、管理に対しては
徹底してます。

お陰で、中古査定してもらったところ、購入時より２割アップの
評価をいただいたのですが、見積もり取った３社全てから、
「地域でも管理が良いことで有名なマンションですので・・」
と言われました。

買った当時は管理会社なんてどうでもいいと思っていましたが、
物件の資産価値の維持のためには、立地と共に非常に大切な
要素なんだなとつくづく実感しています。

[7: 契約済みさん]

＞０２さん
今の管理会社の状況からすると入居者の大半は同じ思いなんじゃないでしょうか？
賛成票集めるのは難しくないと思いますし、やってみては・・・・
そういうことで無関心な入居者を起こす動機になる事もあります。

[8: 変更経験者]

本題からずれて申し訳ありません。
＞０２さんへ
動機はお金に関することを前面に出したほうがやり易いです。
今４年目の１５０戸マンション、管理業務もダメ会社でしたが管理費、修繕積立金のことを前面に出して２年目で管理会社を変更しました。

委託委託費見直しとひも付きの業者の変更で年¥６００万、ひも付き業者は排水管清掃、植栽、機械式駐車場メンテです。ひも付きをクビにした分で年¥１８０万もコストダウン。
これらにより、管理費一戸当り一ヶ月¥１２０００を¥８０００にして修繕積立金一戸当り一ヶ月¥５０００を¥９０００としました。
デベ作成の長期修繕費の積立計画の１０年目、２０年目の一戸当たり４０万円の一時集金を止めることができ、それ以外にも１２か所の防犯カメラ設置ができました。
以上のようなことは管理会社を変更しないとまず無理です。

数年後に修繕積立金の値上げ、一時金を出すなどをするか、それとも今から資金計画を見直すか、どちらが易しいかは大人なら判断がつくはず。
狡賢い管理会社により、居住者はご近所問題などに目を向けさせられて騒いでいるうち取り返しがつかなくなります。
管理会社変更は４社を比較検討しました。
管理戸数のトップ１０から独立系２社とデべ系２社を選びそこからきめました。
デべ系でも結構下げてきました。
「No.02 by 同感さん」がんばって！

以下は余分な独り言。
殆ど１人でやりました。説明会前は４人が承知、総会は９９％の賛成でした。
注意）やたらに声を掛けないこと。１期の役員経験者で裏切り者がいました。
プライドを踏みにじられたようです。
反論する方は業者か、やりたくても出来ない方でしょう。

[9: 匿名さん]

>>04
＞標準管理規約というのは販売会社や管理会社、組合によって異なるものではないのですか？法的に一律であれば…
国（国土交通省）が定めているのものの他に「標準管理規約」と言われるものはないと思いますが
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html

[10: 変更経験者]

No.08 by 変更経験者です。次も参考に！
手元にある管理規約と標準管理規約と比べると管理会社の質がわかります。

委託契約書も同様に標準管理委託契約書と比べると変更したほうが良い会社かどうか判断できます。
特に解約事項を比べて、管理会社の都合のよいことだけが記載されている会社は早く変更したほうがよいです。
解約事項を比べるだけで管理会社の程度が解ります。

話し合いなどは考えないほうがよい。
購入者は素人なので、元々簡単に騙すつもりでしょうから。

管理会社との対応が、不安な方は国土交通省のホームページから問い合わせすれば担当部署を教えてくれます。

[11: 匿名さん]

一昨年、管理会社変更しました（普通決議です）。
ランク外の小規模管理会社で人材不足が明らかでしたので大手にしました。

「トラブル解決」は、管理業務のうちのオマケのようなものです。
管理会社は、面倒見のいい大家さんじゃないので・・・。

「対応」とは、契約に基づく業務をきちんと遂行しているかが第一です。
「（他の住民へのクレーム）言ったけど聞いてくれない」
「（専有部分）を直してくれない」とかいう住民がいましたが・・

管理の実態（＝マンションのハード・ソフトの実態）は、
「住民さん」より役員として接すると、よりよくわかります。
未経験でしたら、一度やられておくと損はないです。

[12: 日本ハウズイング×]

日本ハウズイングが管理しているマンションに住んでいます。
問題が多数あり、管理会社を変更しようとも話し合っているところです。

日本ハウズイングは金額が発生しない案件には対応がめちゃくちゃ遅く、金額が発生する案件には呼んでもいないのに来ます。そして金額が専門業者の倍以上です。
とにかく金金金の会社には間違いないですね。
純粋に管理業務で利益を上げるのではなく、工事やメンテナンスで抜いています。
工事やメンテナンスのお知らせは「施工　日本ハウズイング」となっていますが、立ち合いにも来ません。

私どもも最初は管理戸数１位の管理会社だからと安心していましたが、今思えば独立系が１位になるには当然「裏」がある訳で・・・管理費を安くし調子の良いことばかり言えば確かに戸数は増えるでしょう。私も今回ネットなどでこの会社の評判を調べましたが、非常に悪いですね、中には訴訟を起こされている物件もあるようです。

管理の良し悪しは担当者で決まるとよく言われますが、日本ハウズイングは会社レベルで最悪ですね、課長や支店長とも話しましたが「嘘」や「思いつき」の話ばかり、まるで訪問販売員と話しているようでした。

[13: 匿名さん]

>ランク外の小規模管理会社で人材不足が明らかでしたので大手にしました。
うちは逆。大手から小規模にした。
大手は、何するにも時間時間、カネカネ、だった。（要領が悪いヤツほど儲かるパターン）

小規模は、契約外でも簡単なことなら「やっときますよ。」とか、「いいですよ、これくらい」とか融通がきいていい。
ポカもそれなりにあるが（大手だってある）、こっちの要望もいつもカッチリしている訳ではないのでお互い様。（○○の件どうですか？とたまに聞くのが大切。）

一方、大手は自分のポカの穴埋めをしたが、それの請求書を送ってきた。（「会社の決まり」だそうです。）

[14: 匿名さん]

ちなみに管理費は大手より安いです。

それでも、小規模だからうちが契約打ち切ったら大変だと思う。
そんな話になった事はないですけどね。

[15: 匿名さん]

>>08

もしかしてＷ稲毛の方ですか？
マンションみらいねっとで見て感心していました。
ほとんど手練のプロの仕事にしか見えませんが素人でも
可能なのでしょうか

[16: 匿名さん]

管理の質そのものは、必ずしも大手の管理会社が良くて中小の会社が駄目ということはないと思います。但し、管理会社の倒産リスクを考えると、やはり財務内容のしっかりした大手の方が無難かと。

管理会社が破綻した際には、こんなことも起こったようです。

マンション管理会社の倒産　管理組合はどう対応するか！
http://www.asahi-net.or.jp/~cd8h-kwsm/

[17: 匿名さん]

>大手は、何するにも時間時間、カネカネ、だった

同感！融通が利かないと云うか、総てお金が掛かるのに不満！
それと理事で4年務めましたが、その間担当者が3人も替わった！
引継も悪く、理事会の険悪なムードになりました。

今のＭＳは、中堅で担当者のフットワークも軽く不満はありません。

[18: 匿名くん]

冒雑誌によるランキングは参考になる部分もあるけど鵜呑みにはしないほうがいいと思う。
噂で聞いたことあるけど、執筆者が管理会社から金もらって上位にしている、もしくは、
上位になるような項目を設定しているらしいよ。
会社の大小も大事だけど、担当フロントマンの当たり外れも大きいのでは。

[19: 匿名さん]

あのランキングの実態は所詮そんなもんでしょうね。お世辞にも良いとは思えない会社が結構上位に来てたりしますし。なので、全く当てにはしていませんが、立ち読みで軽く情報収集する程度には読んでいます。

[20: 匿名さん]

担当フロントマンさんの名前知りません。
理事経験はないのですがこんなもん？

[21: 入居済み住民さん]

ルネ，シリーズのマンションに住んでいます。
うちのマンションは築１年目から訴訟騒ぎになり昨年、判決が下りました。
（虚偽文書を作成、配布した管理会社、理事に対して名誉毀損で支払い命令）
その後、この管理会社は、国土交通省から業務改善命令が出されたにもかかわらず、未だに担当者も変更せず、業務改善命令が出されていることも理事会に説明せずに管理委託契約の更新を行ったのです。

管理会社の使命を理解できない？コンプライアンスが欠如しているとしかおもえないこの管理会社が未だに某雑誌のランキングで結構上位に位置していることが、某雑誌のランキングの信憑性になるのではないでしょうか？