コスモシティ西日暮里ってどうですか？

[管理担当]

コスモシティ西日暮里についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：東京都荒川区東尾久1-32-6（住居表示）
交通：山手線 「西日暮里」駅より徒歩12分
売主：コスモスイニシア
施工：川口土木建築工業
階高：15階
総戸数：57戸
竣工時期：2006年02月
分譲時坪単価：145万円

[1: 住民さんＡ [女性 20代]]

10年前の購入時より
現在は10%以上高く売りに出されている様子
理由は舎人線が開通したことであるが、割高感は否めない。
非常に良いマンションであるのは間違いないが、通常は10年の経過により10%程度の減額されるのを考慮すると、、、20%高いように推測せざるをえない

[2: 匿名さん]

今の価格を考えるときには売り出し価格を考えないほうがよいですよ。
あれは過去の価格です。
今の価格を知りたければ、中古の成約価格や周りの新築価格をみることです。
それが実情。
今では坪180-200万円くらいが相場では？

[3: 住民さんＡ [女性 20代]]

アドバイスありがとうございます。
そこまで高く売れるものなんですね。
主人に相談して、売って他に住み替えるのもいいですよね。

[4: 匿名さん]

こちらのお部屋が売りに出ましたね。
5階の東向き角部屋で3680万円のお部屋です。南向きではないですし、かつ、借地権、2LDK、中層階（5階）ということで、ややお安めな感じです。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

正直もう少し高くても良かったのでは？なんて思ってしまいました。

近くのリストレジデンスは63.7平米で4250万円ですね。所有権、南向き、築浅、3LDKですので、こちらよりも高めなのかな？と思います。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[5: 内覧前さん [男性 40代]]

上記を拝見させて頂きました。
私は高いように感じ、不動産屋への連絡を躊躇しました。
近所では、新築マンションが出てるので買える方は、そちらがいいかと。
かくいう私も、新築を選びました！！

それぞれの売主さん、早く売れるといいですね

[6: 匿名さん]

このあたりの新築で、ここくらいの抜け感を望もうとすると、少なくともプラス1000万円以上という感じになってしまってますからね。
永住なら、この物件はいいと思います。
近所のイニシアは、安いところは眺望や将来的な日照について難ありなんですよね。
ここはわりと早くなくなると思います。

[7: 内覧前さん [男性 40代]]

まさかイニシアに難癖をつけられるとは気持ちよくないですね。
それなら1つ。
コスモシティ中層階は売出定価3296万円。10年後の売出価格3680万円。10年経過して、新築時より384万円高くても良い方には、お勧めですよー。

[8: 匿名さん]

イニシアに難癖？事実を言ったまでです。

新築時の値段をいまさら出されても、という感じですけどね。その価格で欲しければ10年前に戻るしかありません。
中古は時価です。この価格で売れれば、それが現状の価格になります。
こちらは新築よりも価値が高いと認められている物件ということです（これで売れればですが）。同じ売主なんで、このことはイニシア西日暮里にとってもマイナスにはならないのでは？

なお、イニシア西日暮里と比較すれば、あちらは同じ階数、向き、角部屋、70.39平米のお部屋でもここより約1300万高くなります(4998万円）。かつお風呂は1317。
ここは77平米の角部屋です。一部借地権ですが、その分固定資産税は安くなりますし、旧法借地なので更新の心配もない。そういう点で中古でも広めが欲しい方には、3680万円というのは妥当だと思います。

あくまで新築にこだわって新築プレミアを払うか、中古でも良いからお安めで広い所を確保するか（かつ急激な値下がりのリスクは少ない方を選ぶか）、はその人次第だと思いますよ。

このマンションは管理もしっかりしていて、いいマンションだと思います。折角なので見てみては？

[9: 内覧前さん [男性 40代]]

はい。これで売れれば、高い評価なんでしょうね。
そんなに良いなら、もう売れてるんじゃないですかって感じました。
せいぜい、がんばってくださーい。
私は見るまでもなく、難癖イニシアを選びましたので。

[10: 匿名さん]

そうですね。これで売れるとは思っていますが、こればっかりは分かりません。

ちなみに、ここの価格はイニシア西日暮里の10年後の姿というのを忘れないでくださいね。
ここよりも平米は少ないが所有権という売りのあるイニシア西日暮里ですが、現在の景気が続いても、10年後はこのくらいの値段の可能性が大ということです。ましてや今以上に中古の競合物件がたくさんでてくるでしょう。

もし資産価値を維持したかったら、ここが売れるのを応援したほうがいいですよ。

[11: 匿名さん]

いつの間にか、このマンションで売却中のお部屋が2つになりましたね。
相変わらず5階のお部屋は売れていないようですが、さらに6階のこちらのお部屋が売りに出ています。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F28S6A03/

平米が若干狭く71.69㎡ですが、角部屋でお値段は同じ3680万円です。
どちらが早く売れるか興味津々です。

それと、近所のリストレジデンスは63.7平米で4250万円でしたが、もう売れてしまったみたいですね。
平米狭いのに、あちらが早めに売れたのはやはり築浅だからでしょうか？

築浅なら、ちょっと離れたライオンズ田端も売りが出たようです。
http://www.nomu.com/mansion/1406841/
こちらは10階、70平米、南西角部屋で4380万円です。

近所のレーベンも完売、イニシアも順調そうなので、いずれの中古も動きそうですね。

[12: 物件比較中さん]

リストレジデンスは築浅で南側は閑静で眺望が抜けてて西日暮里まで10分以内が売れた原因ではないかな

[13: 内覧前さん [男性 40代]]

おっしゃる通りレーベンは完売みたいですが、イニシアの70m2は、かなり在庫あるみたいです。
このエリアも新築、中古ともハッキリ勝ち負けがでてきてるかもしれませんね。

勝ち 西日暮里までの距離、築浅
負け 価格面で割高

イニシアが価格面で妥協すると中古マンションは、厳しいといったところでしょうか

[14: 物件比較中さん]

イニシアは静かな環境が好きな人はいいと思うけどね。確かに駅距離がネックかも。
でも、リストも西日暮里１０分ではなかったはず。それでも売れたのは少しでも近いほうがよいのと、眺望かな。
西日暮里から離れても、最寄り駅から５分以内なら、それはそれで魅力かも。
赤土小学校まで３分ならこちらも見てみようかと思案中。

[15: 物件比較中さん]

リストレジデンス西日暮里弐番館は
山手線、京浜東北線 西日暮里駅徒歩10分
東京メトロ千代田線 西日暮里駅徒歩9分
京成電鉄 新三河島駅徒歩4分 ですね

徒歩10分と11分だと不動産価値はだいぶ変わります

[16: 購入検討中さん]

やっぱり駅距離は大事ですね。
西日暮里から10分以上歩くなら、千代田線や舎人ライナーで一駅くらい下がった徒歩5分以内の物件のほうが良いかもしれないと思い始めました。
もう少し荒川区全体を見てみようかと思っています。

荒川区って知名度ないですけど、東京駅方面に出るには便利なところなんですよね。
これでスタバが出来れば言うことないんですが。

[17: 匿名さん]

5階の3680万円のお部屋が売れたみたいですね。
6階のほうも売れると良いですね。

[18: マンション住民さん]

>１７さん
６階のお部屋は売れたみたいですよ。
ようやく売り出しのお部屋がなくなりました。