（札幌）マンションの管理会社って

[匿名さん]

マンションに暮らす以上、どこの管理会社かで管理費も生活もずいぶん変わるかと思います。
入居後、管理組合が管理会社を変更するところも多いようですが、どこの管理会社が良い、また悪かったなど情報ありますか？

[2: 匿名さん]

共○党age

[3: 匿名さん]

２チャンいったらよくわかりますよ。

[4: 匿名さん]

あまり皆さん関心ないんですかね？結構重要だと思いますが。
まあ、管理会社だけでなく、担当の人柄で当たり外れは大きいと思いますけど。

[5: 匿名さん]

管理のことなんかちょっとでも言ったら荒れるよ。
○口なんて急に大荒れだった。
読んでて気の毒になったよ。

[6: 匿名さん]

友達のマンションで、理事長が替わって、管理内容を見直した所、
年間の全体の管理費支出が、約半額になったそうです。それまでは、
修繕費として積み立てるはずの駐車料収入が、管理費の不足分の穴埋
めに使われていて、たまっているはずのものが全然たまってなくて、
みんな青ざめたとか。

築年数が増えてくると、管理のよしあしで、資産価値が雲泥の差になるみたい
だから、確かに重要なんだろうけれど、購入する時って、だいたい舞い上がっ
ちゃって、そんな先のこと考えませんからね^^;。
自分も、十数年前、そうでしたから。で、１０年ほどして、現実に直面し、夢から覚めると。
自戒を込めて、反省（笑）。

管理会社は、どこでもそんなに変わらないんじゃないかな？（一部、ひどい所もあるようですけれど）
同じ会社でも、組合の人が全く無関心なら、それなりな管理しかしないと思う。最悪、管理費や修
繕費が足りなくなっても、最終的には、マンションの所有者に負担してもらえばよいわけで、別に
会社は何も痛まないですからね。「不可抗力です、申し訳ない」ってあやまれば済んじゃうんだし。

それにしても、管理のこと言ったら、なぜ荒れるんでしょうか^^;？
どこのことだろう・・・・。

[7: 匿名さん]

あまり管理会社に対する不満はないようだな。
平和そうでいいな。

[8: 匿名さん]

６です。そりゃ、いいたいことはいろいろあるけど、結局、自分の無知が原因だったからね。
管理会社の提案を、よく内容も吟味せずに承認しちゃったのは、他の誰でもない、僕たち管理組合の側なんだから。

それに、僕は、親が二世帯住宅に建て替えて、マンションはもう売っちゃったんで、今はもう関係ないんだよ。
管理ががたがたで、修繕費もろくに貯まってなかったために、二束三文でしか売れなかったけどね。
いい勉強になったって、今は思ってる。ま、もうマンションを買うことはないけれども。
これから買う人は、本当に気をつけた方が、いいと思うよ。

[9: 匿名さん]

日本ハウジングってどうなの？

[10: 匿名さん]

万全の管理をしているようには見えませんね。管理人も頻繁に交代するし、フロントの人がほとんど来ません。

[11: 匿名さん]

みなさん、管理会社は重要ですよ。
値段だけではなく業務担当、管理人などを見てれば自分たちがどうゆう管理をしてもらってるか
よくわかります。
理事会に出席しない管理会社なんて論外です。

[12: 匿名さん]

管理が行き届いている所は何処かありますか？　親会社が売主だと手を抜きやすいと聞きましたが。

[13: 匿名さん]

自主管理が一番です。
もっと自分の財産に興味を持って。
また他の住民と折り合わないなら値段でわ無く信用できる会社を・・
親会社でも他でも同じです。
管理会社はマンションの管理費で食べてますから・・

[14: 匿名さん]

「住友のマンション」のスレで日勤・通勤の管理業務についていろいろ住人の方からのお話が載っていましたが、他のところではいかがでしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45681/

[15: 匿名さん]

M○Sの管理はすごかったな〜。
賃貸MSに住んでたときだけど、となりがあんまりうるさいので苦情の電話入れたら
「隣の方は○女子大の生徒さんでお姉さんと２人で住んでるのでそんなにうるさいって事はないんですけどねぇ」
って個人情報ばらしまくりだった。
分譲でもM○S管理の物件は結構有るけど、管理内容はきちんとチェックした方が良いですよ。

[16: 匿名さん]

内はMMSが管理ですが、とても良い管理人さんで入居者には好評ですよ。またフロントの人もよく気がつき、定期点検もスムーズに完了しています。お隣のマンションは大手デベロッパーの子会社が管理してますが、管理人さんは管理室からほとんど出ません。清掃をしているのはほとんど見かけません。やはり管理は管理人さんの教育につきるのでしょうね。

[17: 匿名さん]

うちのマンションもＭＭＳ
築７年なのでまだ大きな問題が起きていないので管理会社の評価は難しいけど
管理人さんは凄く良い人で働き者。
しなくても良い仕事（個人の屋外物置前の除雪や鍵穴の油差し等）までやって管理会社に注意されるほど。
次期の管理人さんが普通に仕事しても住民が不満をもつからだって。おじさん可哀相にしょげていました。

[18: 匿名さん]

>17さん
>個人の屋外物置前の除雪や鍵穴の油差し等
これは、まずいでしょう。
管理員としての勤務時間外なら、問題はないかもしれませんが、勤務時間内だとペケでしょう。

もっとも、「次期の管理人さんが普通に仕事しても住民が不満」と説明するＭ○Ｓが問題外
なのは間違いないですが・・。
（管理員教育をしていない会社ですが、フロントの出入りも激しいので、担当フロントの
レベルもたまたま低かったのでしょう）

[19: 匿名さん]

管理人さんがいい人だということと、管理会社がいいことは違いますよ。管理人さんがいい人だと助かりますよね。でもその感情を管理会社に向けると痛い目にあうかもしれませんよ。ムダがないかよーく確認してください。

[20: 匿名さん]

ＭＭＳの「説明」は管理人さんに対してですよ。
あと誤解を招いたかもしれませんが個人とは入居者全員を指しています。

管理員教育については十分できていると思います。
何故かというとマンションに住んでいる多くの人が「良い管理人さんですね、これからもずっとお願いします」と
思い分譲以来ずっと同じ方に担当して貰っています。
あと、ＭＭＳで数戸購入していまして社員の方が社宅として使っているのも安心感があります。

[21: 匿名さん]

＞ＭＭＳで数戸購入していまして社員の方が社宅として使っているのも安心感があります。
特殊な例ですね。いいことか悪いことかわからないけど。

[22: 匿名さん]

>20さん
>ＭＭＳで数戸購入していまして社員の方が社宅として使っているのも安心感があります。
この会社の営業戦略として、売れ残り物件を購入するという“赤字補填契約”という
のを新規受注の条件として分譲会社と結んだ結果でしょう。
管理会社としては、余計な出費ですが、その分、管理組合（購入者の皆さん）から
利益を吸い上げているので、成り立っているわけです。

安心感とは程遠いと思われますが？どのような“安心感”があるのでしょうか？

[23: 匿名さん]

>管理員教育については十分できていると思います。
>何故かというとマンションに住んでいる多くの人が「良い管理人さんですね、
>これからもずっとお願いします」と思い分譲以来ずっと同じ方に担当して貰っています。

良い管理員さんに当たったのですね。
ただ、単に運良く人柄の良い方に当たったと考えた方が良いのでは。
私にの実体験や、知人のところも×管理員さんでした。
管理員さんと雑談している時に聞いたら、勤続数年経つが教育（研修）を受けた
事が無いと言われたので、「う〜んっ」と唸ったものです。

[24: 匿名さん]

管理組合から利益を吸い上げない所って有るの？

[25: 匿名さん]

＞２４
過剰な利益と言う意味ではないですか？数戸分の管理組合の票を確保しているということは管理費見直しの決議の時にどうなんでしょうと感じはしますが・・

[26: 匿名さん]

問題あっても他の会社に変更できないよね、同時に区分所有者であるのなら。あんまり好ましいとは思わないけど。

[27: 匿名さん]

２０です。
「安心感」例えば２年前の台風の時、対応がとても早かったです。
周囲のマンションでは停電（一時的な）やアプローチの破損等への対応が電話だけで来てくれるまで
ずいぶんと時間がかかったそうです。管理人さんでは限界がありますし。
細かいことで助かることはたくさんあります。
自転車置き場への放置自転車、クリスマスの飾り付け、駐車場への線引き。住民が言い出す前に考えてくれます。
それる積み立てた資金を出来るだけ使わなくて済むように住民の中にプロがいないか、関連会社に勤めている人は居ないか
まで考慮してくれています。余り積極的な住人がいないので快適です。
一番のメリットは「周囲の環境、現状がわかっている」事だと思っています。

あと分譲時は３戸の購入でしたが２戸は今年度売却されました。
いまは一戸の所有です（４１戸の物件です）

余談ですがこの辺り（札幌駅から徒歩１５分）はＭＭＳ管理のマンションが多いです。

[28: 匿名さん]

うちは今、普通の賃貸アパートで、○イワリビングが管理してるけど
アプローチが停電した時に管理会社に電話したら夜10時頃なのに直しに来たよ
そう言うのって当たり前だと思うけど。

[29: 匿名さん]

去年の台風の時にはすぐには来ないところが多かったみたいです。
普段は勿論当たり前、２４時間体制で管理人さん居ますし。

[30: 匿名さん]

M○Sの管理人さんは、勤務終了時間になると、待ってたかのように、さっさと居なくなる。これって、管理会社の指導なの？余計な労働はするなってこと？

[31: 匿名さん]

>>30
人それぞれじゃないのかな。
まぁ何時までも居られるよりいいんじゃない、管理人室の光熱費だって維持費からなんだろうから。

[32: 匿名さん]

ダイアパレスのダイア管理はどうですか？

[34: 匿名さん]

つーか、一部理事に利を食らわせるところもあるよね。
理事が長い間、変更にならないところなどはこのあたりも
注意しないといけないよ。
馴れ合いになって、一般の住民の意見が受け付けられない
管理組合、管理人が理事の話しか聞かないという弊害も生まれたりします。

[35: 匿名さん]

３４番さんへ
アドバイスをありがとうございます。
今年から新しく管理組合を立ち上げたので、
参考にしました。

[36: 匿名さん]

>35さん

今年から管理組合を立ち上げたのでしたら、
理事の長期化という問題より、建物共用部の不具合点検
を誰がどのように実施するのか？が問題でしょう。
管理会社に任せていたら、分譲会社と馴れ合いですから、
管理組合（理事主導で多くの方と）で点検しなければ。

[37: 匿名さん]

日本ハウズィングとＭるます。
ＭＭＳとＴカノ。

親子関係。

[38: 匿名さん]

＞＞36さんへ
　アドバイスをありがとうございました。
　管理組合自身、立ち会って点検することにしました。

[39: 匿名さん]

管理組合に多く他の管理会社がを変えられいるところ
管理人が頻繁に変わっているところは好ましくない管理会社

[40: 匿名さん]

[41: 匿名さん]

>>37
それぞれ親子関係とのことですが、親子関係は連携しているから儲けやすいんでしょう。
かならずマンション管理の充実となる保証はあるのでしょうか。

[46: 匿名さん]

＞39さんの言いたいこと
　理解できますよ。
　うちの管理会社の派遣管理人がしょっちゅう変わるので、困ってます。

　

[47: 匿名さん]

良い管理会社は、管理委託契約内容の管理業務をキチントやるとこ。
変えられも良い管理会社は、管理委託契約の業務内容は適当に実施して暴利をむさぼる。
おまけに何でもピンハネの対象にする会社。
心当たりの会社はどこかな。

[48: 匿名さん]

管理組合は、管理業務をきちんとおこなっているか、目を光らせていないとだめですね。

[49: 匿名さん]

目を光らせるっていうのはどうかと思う・・・
うちのマンション管理会社のやることや提案を何でもかんでも
うたがってかかるひとが多すぎていやになっちゃう・・・
冷静な目でみれば無駄なことをしているのか、必要なのか
ちゃんと判断できるはずなのに、１００円２００円のことを
ぐじぐじ言って、話がまとまらないんです・・
お金をまったくかけないようにすればできるのかもしれないけど
安けりゃ安いなりの管理体制にならざるを得ないように思う。
それってマンションの価値を下げることにならないのかしら。

[50: 匿名さん]

>49
『マンションの価値』って具体的にどのような意味でしょうか？

[51: 匿名さん]

４９さん　５０さんの質問の回答楽しみにしていましたが回答ないようですね。
「うちのマンション管理会社のやることや提案を何でもかんでも疑ってかかる人が多い・・・」
　あなたが言っているように、管理会社やることが多くの組合員に信頼されていないことが第一の原因です。
１００円２００円云々と表現しているが、管理会社のピンハネはそんなはした金ではなかろうに。
少なくても万円から１００万円単位になるところが多かろうに。　回答お待ちしています。

[52: 匿名さん]

49です
最初からピンハネしてるって思い込んで話し合いの場に参加している人しか組合の総会にいらっしゃってないような感じでした。初めての総会でまだ管理会社が信頼できないとかなんとかそういう判断もできかねる状態だし、管理会社の方はあくまでも案を提案しているだけなのに「ピンハネ目的じゃないだろうね！！」みたいな雰囲気の発言が多くて、いやになったってことです。そんなにピンハネを疑うなら自分でかわりの案を出せばいいのにそれもないって単にごねてるだけで大人の話し合いじゃないなあと私は感じました。特にその案件が我が家も困っていた件だったために、せっかく解決できると思っていることも不十分な状態で流れていきそうで、問題はのこるは時間はとられるはでこんなことなら総会に行かなきゃ良かったと後悔しました。
『マンションの価値』について...
私は個人的な意見ですがマンションがいいマンションかそうでないかという観点で考えた時に、きちんと管理されているということも大きな要素になっていると思っています。
みんなで使う共有スペースを安全に気持ち良く使えないようなマンションはあまり良いものだとは思えません。それを『マンションの価値』として表現しました。
きちんと管理するためには自分でなんでもやるか、お金を払って第三者にやってもらうかどちらかしかありません。それがどう考えても法外な価格でというのなら別ですが、年間100円200円のことでも『目を光らせて』疑ってかかるのはどうかと思ったのです。払うのが嫌な人は自分が迷惑こうむっても仕方ないと思ってくれればいいのですが、お金は出したくないのに迷惑こうむるのも嫌だというので閉口しました。

[53: ５０]

４９さん
＞問題はのこるは時間はとられるはでこんなことなら総会に行かなきゃ良かったと後悔しました。
〜〜〜〜〜〜
＞みんなで使う共有スペースを安全に気持ち良く使えないようなマンションはあまり良いものだとは思えません。それを『マンションの価値』として表現しました。

『マンションの価値』の考え方は私も同様です。
しかし、４９さんの言われる「共有スペースを安全に気持ち良く」使うためには、
総会に出席して他の皆さんに納得していただけるように主張しなくてはいけないのでは？
（総会以前に、理事会、組合員の皆さんへ働きかける事も重要です）

＞それがどう考えても法外な価格

「年間100円200円のことでも『目を光らせて』疑ってかかる」方と４９さんは
表現されましたが、その方々にとっては、「法外な価格」だったのでは？

[54: 匿名さん]

52へ
100円、200円云々ですが、管理委託契約に100円、200円の契約は存在しないと思いますが。
何を対象にしたものなのか不明で内容を理解することができません。
総会に出席した方は何らかの問題意識があり、欠席の方はどうでも良かった方なのかと思いますが。
このように、問題指摘する方がいれば管理組合として将来的に安心かと思いますが。
管理委託において、最初からの管理会社の場合は自主的に適正価格を示してこないのが一般的ですからね。

[55: 匿名さん]

ＭＭ○の管理委託契約の金額は再検討して損はないかと思います。
良心的でない場合は、競争入札に切替え管理会社をかえると、
これまでの問題点が一目瞭然となるでしょう。
点検することは、徳しても損することはないと思います。

[56: 匿名さん]

ＭＭ○だけに絞らなくともいいのでは？
分譲投書の契約は、価格競争が働いていないので、何処も点検は必要と思われ〜

[57: 匿名さん]

ごもっともです。

[58: 56]

×分譲投書の契約
〇分譲当初の契約

ＣＲさんも管理会社でしたね。ここも当然ボッタ。

[59: 匿名さん]

東急はどうですかね〜？

[60: 匿名さん]

分譲・入居当初からの管理会社は必ず甘い蜜を吸っていることを注意すべきである。
甘い蜜は、高額な管理委託契約等で絞る取る傾向が多い。
合わせてエレベター、灯油等の契約で多額のピンハネをしている実態があり注意するべし。
しかし、一方では他業者と同等額で契約して安いと安心させているものがあるが、保守・点検は形ばかりの落とし穴がある。
例えば消防設備点検や建物設備点検はその傾向にあるかと思われます。

[61: 匿名さん]

今住んでいるとこ、他社に、（それと現在の管理会社に対しても安くするという方向で改めて）見積もりとらせて、結局、管理会社が変わりました。で、管理費が月３０００円弱安くなった。（同額を修繕積立金にまわしたらどうかという意見もあった）
新しい管理会社が特別かどうかわからないけど、以前は日本○ウジングでした。
清掃とか２４時間機械監視などは新しい会社のほうが割り高だったが、消防やエレベーター保守管理、特にエレベーター保守管理費は日本○ウジングのほうがかなりの割高でした。

[62: 匿名さん]

このようなことが理解されず現状が当たり前と思っている管理組合が多いのも現実ですよね。
早く気付いて改善を図れば管理費が安くなって、更に内容が充実することが多々ありますよね。
一般的に管理費委託契約が安くなったことにより発生した繰越金は修繕積立金に繰り入れしている管理組合が多いですよね。

[63: 匿名さん]

ル・サンク手稲
http://blog.livedoor.jp/hedo2/archives/50655830.html

[64: 匿名さん]

管理会社もいろいろありますが、管理人に派遣社員を使ってるとこは駄目ですね。
うちの管理人がそうなんだけど、とにかく質が低いですね、仕事ぶり、態度、とにかく仕事したくないって感じで。管理会社でも、自分の雇用元でも社員教育してない人を使ってるんだから、馬鹿にしてるよね。

[65: 匿名さん]

管理会社の変更でコンサルを使いたいのですが、札幌だと何処が有名でしょうか？

[66: 匿名]

うちもＭ○Ｓを使っていますが、管理人の態度が最低です。とにかく態度が悪い。仕事しない。
本社にクレームをいったら、その本社の対応も微妙・・・。はぁ。分かりました。事実確認します。とだけいって、その後何の連絡もない。この会社どうなってるの？
組合員に呼びかけて、管理会社見直したいです。

[67: 匿名さん]

解ります。
２年前に来ていた管理人さんは、普通に挨拶していたけど、ここ２年の管理人はこちらから挨拶してもチラッとこちらを見るだけ。
仕事もろくにやらないなら挨拶くらいキチンとしろと言いたい。

[68: 札幌の]

クレステージって管理どうですか？

[69: マンコミュファンさん]

エムエムエスマンションマネージメントサービスって、
北海道企業収益ランキングの１０位ですね

北洋銀行、北海道電力が下位になったとは言え、もの凄いです

超一流企業ですね

ttp://www.hokkaido-365.com/news/2010/01/post-710.html

[70: 匿名さん]

企業収益が良いから管理も良いとは限らないんでは？
収益の高さ＝管理の良さ　とは考えられない
超一流企業とも。

[71: マンコミュファンさん]

70さん　
潰れそうなところよりは、数倍ヨイのでは

ＭＭＳ＊＊＊＊

[72: 匿名さん]

さすがＭＭＳ

任せて安心№１です

[73: 匿名さん]

もうわかったよ～はい～はい　MMS さん。

[74: 匿名さん]

三井の管理会社ってどうですか？

[75: 匿名さん]

三井ばんざい…大京ばんざい…住友ばんざい
みんながんばってま～す。

[76: 匿名さん]

結局は住人次第かと・・・
管理会社が良くなるのも悪くなる（言い方に語弊があるかも）のも、そこに住む住人の
マンションに対する意識のレベルですね。
管理組合役員を筆頭に管理に対する意識が低ければ、それなりに管理しか期待できません。
みなさん、もっと勉強して管理会社を使いこなしましょう！

[77: 匿名さん]

グランコミニュティーはどうですか？

[78: 匿名さん]

少ない予算でやりくり上手な優秀な管理会社です。

[79: 匿名さん]

そうそう、管理人がコンシェルジュまでやっちゃうんだから（笑）すごいよ。

[80: 匿名さん]

おっさんのコンシェルジェ？

[81: 匿名]

色々みたが三井が一番無理のない計画をたててしっかりしてますね。
修繕積立金が初年度極端に安いところはやっぱり駄目だわ。むしろ高めでないと。

[82: 匿名さん]

荒れてるスレッド見ると無理して管理費修繕積立安くして初年度から赤字出して引き渡されても、
管理組合が火の車で新居処でなく訴訟騒ぎなるのいやだものね、
財閥系は計画がしっかりしていて安心だ。

[83: 匿名さん]

三井以外修繕積立金はどこも最初は安い。不自然に安いところもある。なぜか、売れ残った場合は売れるまでデベが負担するから。
三井のマンションは人気があって不満も少ないのはわかる気がする。

[84: 匿名さん]

〉83
なるほど。結局売れ残り物件の修繕積立金をデベが負担するといっても、最初は極端に安いから大半は入居者が将来に負担する事になるのか。
三井以外まともな修繕積立金をとるデベってないの？

[85: 匿名さん]

三井の長期修繕計画はしっかりしているようですが、管理会社の評判はどうでしょうか。

[87: 匿名さん]

三井の管理会社はいいみたいですよ。財閥系ですからこのあたりは全く問題ないでしょう。

[88: 匿名さん]

マンションの管理会社によって、月々の水道料金が全然違うのは何故？？
当マンションに至っては、毎月、管理料金に水道料も合わせて請求されています。
以前のマンションは、水道料は２ヶ月に一度の請求でしたが、何故同じ札幌市内に住んで、
水道料金が違うのでしょうか？やはり、管理会社と、管理組合によるのでしょうか？
古いマンションに限っては、管理会社とそのマンションの管理組合が、異常に親密な関係に
なっている様な気がします。住んでる住民は、全て管理組合の方針に従っているのが現状。
なんか怪しいんですけど・・・・

[89: サラリーマンさん]

貯水槽のあるマンションは管理組合が入居者へ水道を販売しています。したがって、そのマンションの規約に毎月検針の上請求し、管理費と一緒に管理組合口座へ引き落とすとなっていると思います。規約で水道料金の引き落としを２ヶ月に一回と決めれば、そうなると思います。決して管理会社によって水道料金が違うわけではありません。

[90: 匿名]

三愛地所のル・ケレス南円山は、管理費がず～っと安いですよ。
地下駐車場だからかな。

[91: 購入経験者さん]

>三愛地所のル・ケレス南円山は、管理費がず～っと安いですよ。
>地下駐車場だからかな。

管理組合としての管理費の支出額を教えていただけないと
ホントに安いのか判断出来ませんよ
単に、各区分所有者からの徴収額のみで言っているので
あれば、90さんの勘違いでは？

[92: 匿名さん]

１２年前建築のマンショウン、建築主は数年で倒産、その子会社なるものが、管理会社を作り、規約等一見完璧に見えたが、購入時住宅支援機構からの融資許可出たが、土地、建物調査士による検査により融資が中止となる。原因は、管理費の不足が生じたときは修繕積立金を取り崩し補填可能、の項目があった。この１行で調査士の印鑑が出ず結果的に現金購入をすることになった。管理規約を詳細に検証したところ、建築主、販売会社、管理会社の有利な項目に作られ、現在の管理組合も１２年間異常がなかったので管理会社を信用をしているとのこと。この先が恐ろしくなって来ましたが、何とか修正し住民の生活が安定するよう努力する。
規約の中には修繕積み立て、管理費、駐車場等本来管理組合に入金さらるものが、決算書を提出し承認を得てから、管理組合の預金通帳に入金される方式。１年間入金されるこのお金は管理会社に一時預託する方式。
この方式により管理費は相応の金額が支払われているが決算に上がってきた段階で、不必要と思われる項目が多数あり当然管理費の不足が生じ駐車場、雑収入等の経費が使用されそれなりの項目載っている状態。理事長は所有権を持ているがマンション居住者ではなく管理事務は副理事長が前面取り仕切っている状態。このような管理運営について正したところ１２年間異常、トラブルがなかったので管理会社を信用しているとの返答。ご意見を賜りたいと思いますのでよろしくお願いいたします。

[93: 加藤 洋子]

　昨年は分譲マンションの理事長をしていました。今年度は習慣上監事を務めます。マンションは築３１年目を迎えました。入居当時から同一管理会社と管理業務委託契約を締結しています。

　しかし管理会社は、リクルートコスモス→コスモスイニシア→コスモスライフ→大和ライフネクストと、社名変更をしてきました。

　別会社になったんでしょ、と聞くと「いいえ、同じ会社です」という返事ですが、会社の名前が変わるということは、単に名称が変わるだけではありませんよね。

　先日コスモスイニシアから、本社移転の知らせが来ました。
大和ライフネクストはコスモスイニシアグループではなくすでに大和グループになっているのに、「同じ会社です」と主張しています。

　ちなみに昨年は「コスモスライフ」と管理業務委託契約を締結をしたのに途中から「大和ライフネクスト」に変わり、社名が変わりましたというだけ。

　なお、コスモスライフが監督をして修繕したフェンスの工事が「特殊建築物調査」の報告書で、フェンスの工事により避難経路が塞がれてしまい逃げられないので改善するように勧告されました。

　管理会社には責任は無いのでしょうか、コスモスは現在大和ライフに社名が変更されていますが。ダイワには責任は無いのでしょうか？

本来なら、大和ライフと、ネオコーポマンションは管理業務委託契約のしなおしをするべきではないでしょうか？法律的な判断をお聞かせいただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

[94: 入居済み住民さん]

理事長二回目の現在、管理会社との交渉・折衝などしております。残念ながら管理会社でベストと思われる企業はあまり見当たりませんね。初回は管理会社が委託料以外に得る利益を防ぐ事を中心に規約改正と理事会運営が主な目的でした。灯油業者からのキックバック(手数料を得る事)、修理・修繕会社経由での利益などです。組合預金口座の金利が管理会社経由だと管理会社に計算上残るため直接組合口座への振り替えをしているかどうかの口座明細の確認などもありました。管理規約に理事会で修理・修繕は業者3社取寄せの義務化と保全などもありました。今回は当時管理会社へ組合会計の変更を求めました。かたちなりの会計処理方法の変更のため、より具体化するため準備中です。年１度の総会で提出される決算書では組合運営の課題が見えません。現在私の組合では収入の伴う会計は特別会計として一般会計より独立して計算し差益(正味財産=企業では利益額)が明確に解るようにしていますが・・・残念ながら満足の出来るような処理にはなっていません。水道会計を例にすると当マンションは受水槽を持って入居者へ請求し水道局へ水道料金を支払っています。水道料金計算は水道局と同じ単価・計算方式でも利益の出る構造になっています。要因は基本料(10トンまでは定額)単価(従量部分は使用量が増えると単価が上がる)構造によります。全戸分をまとめて清算する事による利益です。しかし世帯構成の変化によって収益の増減が変化します。得られる利益で受水槽管理費や水質検査費、ポンプ電気代・修理費など一般会計で処理されると水道利益の実質利益が見えない状態です。収入から仕入、経費を差し引いた結果が解る会計が必要なのですが、そのような会計処理を理解している管理会社が見当たりません。国土交通省委託の管理組合における財務会計処理の処理基準や会計原則が研究段階のためが理由かも知れませんが・・・組合運営は単年度では課題が見えないものです。10年から15年の科目経過一覧が必要ですね。独居化、高齢化は水道量の減少となり水道会計の利益減少となります。気がつくと水道に関わる経費は管理費からの取込で不足となり管理費値上げの要因ともなりかねません。・・・頭の痛い事です。

[96: 入居済み住民さん]

マンション管理の会社としては管理組合への管理受託とオーナー受託の賃貸管理とがあります。
管理部さんの担当会社はどうやらオーナー受託の賃貸物件のような気がします。一般に賃貸物件の取り扱いには不動産会社があたるのですが管理会社が建物の一括管理を建物のオーナーから受託し賃貸管理を行う例も増えています。契約時や入金期間のクレーム対応、退去時のクレームなど見る限りでは稚拙な対応ですね。
一般の不動産会社で社団法人宅地建物協会の会員企業であれば協会事業として会員企業と入居者の紛争仲介や補償業務を行っており退去時に関わる紛争、現状復帰とする契約項目の裁定(現状復帰の規定解釈、自然減耗解釈)
などを協会へ入居者としてクレームを提示できるようになっています。協会は自らの業界の信頼性確保のため活動してくれるそうです。退去時にフローリングを直すなどの要求が妥当か、どうかなど話会いの場も設けてくれるようです。(宅建協会の元専務理事が飲み友達なので・・・)まじめな業者が入居者に正直に向き合う姿勢なのでしょう。賃貸管理をマンションの組合管理受託専門の会社が行っているとすると賃貸管理については素人がライセンスのみで(業としての免許登録と宅地建物取引主任者による契約)仕事をしているだけでオーナーよりになってしまうのは致し方がないかも知れません。現実には少子高齢化、独居化、長期の経済不況、企業の拠点撤収により賃貸物件の余剰が目につく昨今、能力のない企業(管理会社)は市場では生き残れない事に早く気がつくべきでしょうね。顧客(入居者)あって初めてオーナーも管理会社も存在できるのですから。