23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[401: 匿名さん]

だいたい、地価上昇期にマンション買ったことのない世代がなにを
論評しても説得力はないだろう。

新築が、中古市場を食うと、買換え需要がなりたたなくなり
価格上昇力は衰える。
一方、中古が戸建を含め底堅いと買い替えも含めて新築需要は
上昇にはずみがつく。

大阪、神戸、仙台、札幌　どこをとっても家賃水準は目を覆うばかり。
利回りにつられて、地方都市の８０年代のワンルームを一棟買いする
ほどリスクの高い投資はない。
まず、賃料／賃貸管理の値が拡大する。
賃料水準が低いから入居率は高くても延滞リスクが大きくなる。
近所にまだまだ土地持ち大家の新築が建つ可能性が高い。
大東建託だのなんだのが営業する限り競合は増え続け
老朽化は進む。金利と空室率は上がって家賃は下がり
建物は老朽化し入居者がいる以上立替もままならず
売り値はどんどん下落する。

郊外も同様。

そういうことで投資家は、都内の中古がいいという
ことに気がつきはじめた。当然中古は値上がりし続けている。

[402: 匿名さん]

中古など流通しては、日本の経済がだめになる。というのがホンネ。
古いものは悪いもの、新築こそがマイホームの夢、
そういう常識が覆されたら、デヴェロッパー、建築会社、施工会社から
銀行はたまた地目変更許認可裁量権にかかわる各種センセイ方まで、
みな干上がってしまう。

建てつづけるには、既存物件が、
新築に対してどんどん価値劣化していかないと。
だから新築には税制の優遇もあればローン審査の贔屓目もある。
もちろん設備もどんどん時代遅れになるようにできている。

ちまちまリフォームだの売買仲介などしたところで、
利益も経済効果もたかが知れている。
ドカッと建ててガバッと儲ける、
そういうことができなければこの業界誰も見向きもしなくなります。
そんなことありえないので、
業界は今後とも中古不利、新築有利の環境作りに邁進するでしょう。

[403: 匿名さん]

>>402
駅徒歩１０分以内に永久に土地供給がつきないならばおっしゃる
通りでしょうねぇ

今は人気私鉄沿線でさえ、北側斜面の法面を開発して徒歩１３分
とか言って売ってるけど売れ行きはいまいちですね。

仕方がないから新線・新駅を作る。郊外に無駄な地下鉄伸ばしてみる。
すぐに駅徒歩１０分が供給されたりします。

いくら新築を煽ってみても、中古は厳然として存在し売れないままに
残っていく。
地方都市のマンションと同様、供給過多に陥ってどうやって価格を
維持するつもりか業界の根性の見せ所でしょうかね。

[404: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070903AT3S0300Y03092007.html

景気は絶好調のようですね。

[405: 匿名さん]

給料が大きく上がる人と
変わり映えしない人。
格差が広がって行きますね。
勝ち組は若くして都心部ワンルームマンション住まい。
それ以外は相変わらず近郊の安アパート住まい。

[406: 匿名さん]

新宿、渋谷、原宿あたりに行くと昼間からフラフラしている若者の多いこと。
めちゃくちゃ働いている若者もいれば両極端です。
仕事が忙しい若者は給料は高いが時間が無い、
だから職住近接の都心部ワンルームマンション住まい。

[407: 匿名さん]

406 さん　同意致します。

仕事帰りにビジネススクールに通学する人も多いし、
車なんか購入する人間も少ない（車の販売台数が落ち込む訳です）
じゃあ・・何にお金を掛けるかと言うと”時間”が欲しいから、
職住近接のマンション購入、または賃貸マンションを選択する。

勝ち組という言葉は嫌いだけど、給料をもらっている人達は
影で努力はしている・・・・時間が足りない・・
通勤時間に時間を掛けたくない。

[408: 匿名さん]

いやはや本当に、９月になってから続々と
チャレンジ価格の中古物件が市場に出てきてます。

一方で、何か月も売れ残ってる物件も多い。

冷やかし客は見学できて楽しいだろうなぁ。
中古市場では買う気がないのに見て回る冷やかし客が多いから。

[409: ビギナーさん]

おとなしめの価格をつけている中古も出てきましたね。
すぐに売れちゃうのかな。

[410: マンション投資家さん]

おとなしそうに見えて、それでも利益は十分に確保している。他が欲張ってチャレンジしてるうちにササッと売ってしまうほうが賢いですね。

[411: 匿名さん]

４月頃は、都心部新築賃貸が供給過剰みたいにいわれたが、
蓋をあけたら案外順調なようだ。

今の４０代〜５０代には老後に備えて都心のコンパクトマンションを
買う人がいる。自分が住むのでなく貸すためだ。

退職金をもらっても、利子では食えない。
年金の不足分を埋め合わせていけば消えてなくなる。
３０００万も18万／月使うと１５年でなくなる。

[412: 匿名さん]

ワンルームの賃貸管理会社の社長が、都心ワンルームの
中古を買えという主旨の本を書いていた。
その主旨は、老後のためだと言うのが笑わせる。
今の３０代が退職する頃には築２０年のマンションは築４５年に
なっている。


長期安定収入だから、築２０年の中古など今から買えない。

一番いいのは自分の敷地にアパートを建てることだが、あいにく
親の土地を東京で相続できる立場の人は多くない。
地方都市で借家とか相続した人はすばやく売って
都心コンパクトマンションに乗り換えるほうがいい。


中古でも、条件のいい都心中古は手に入りにくい。
頭金がそこそこあれば４０００万〜５０００万の都心周辺１Ｌが
買える。

どうしてもいい場所を確保するなら新築で買って赤字ぎりぎりの
低い利回りで貸すのもあながち悪い話ではない。
都心のコンパクトマンション３つ持てばローンつけたままでも
一部繰上げ返済で１８万くらいの手取りは可能。
退職金運用のポートフォリオの上でも、早いうちに不動産を
「予約」しておいて賃貸で残債を減らしておく。

３０年ローンなら１５年後に残債は結構減っているものだ。

[413: 匿名さん]

退職した年にたまたま不動産が底値というのは考えにくい。

運任せというのは、家族や自分にあまりに無責任。

１０年１５年先を見て、退職金運用の一部として先押さえして
おくという考えもあるのではないか。

今買うより先に買うほうが現在価値という意味では得だ。
「都心が値下がりする」のが「確か」ならなおさらだ。
現在価値を算出する割引率は金利に連動する。
長期で低い金利情勢かあるいはインフレ傾向にあれば
希少性が高まる都心の「先物買い」も正しい選択だ。
元祖匿名はんがどういおうが、投資の目的が違うのだから
仕方がない。

都心というのは、疫病でもはやらない限りそこだけ限定で
地価が下がるという話にならない。むしろ安くなればなったで
買いが殺到して底打ちが早い。

ただ、世の中の進化に遅れるような買い物はダメだ。

８０年代ワンルームは５坪標準で、2000年代ワンルームは
７坪標準。
今地方で借り手がなくて困っているのは狭隘ワンルーム
地方は立地の差ではなく広さも重要だ。

いずれ世の中都心なら１３坪の１Ｌが都心シングル標準になる。
１７坪あれば２人でも住める。
士業オフィスでも広さがないと長く借りてくれない。

都心の歴史的デザイナーズマンションでも築３３年にして大規模改修
しても空室が出ているようだ。相場家賃がとれないのは
絶対的な狭さゆえのことだろう。

そういう意味では、コンパクトマンションの供給が豊富なこの時期
にいい物件を選ぶようにするのが賢いのかも知れない。

[414: 匿名さん]

コンパクトマンションは今安いの？？

[415: 匿名さん]

安いかどうかは、主観の問題。
下落しているという意味では安くはない。
ただ、富裕層むけの高価格物件に比べたら急騰していない。
坪単価は３６０万止まりが多い。

すでに賃貸マンションを買っている４０代のサラリーマンが
手が出ない価格ではない。何より新築ならアパマンローンでも
上場企業サラリーマンなら金利優遇がつく。
そういう意味で買いどきかも。

競争して値崩れするほどになっていないから逆に安心という面もある。

[416: 匿名]

新富裕層がこれからも都心高額物件を購入するから下がらないとか言ってる人がいますが、
富裕層つったって、ほとんどは資産1億そこそこなんですよ。
他にお金を使う事がいっぱいあるのに、1億超えの都心マンションなんか買いませんよ。

さらに、みんなが右肩上がりの成長を信じていた80年代末のバブル期と違って、
今は、富裕層ですら今後の景気動向に不安を感じています。
なので、相変わらず流動性が高い現金（預金）志向が強いのです。

3億くらいの資産家なら1億超えのマンションを購入するだろうけど、
彼等はかなり少数ですし、すでに不動産持ちでしょうから、新規購入層としては期待できないでしょう。

いくら都心物件のブランド価値や利便性を強調しても、割高と感じたら、誰も買いませんよ。

それと、
投資用コンパクトマンション。貸しそびれたら自分で住むくらいの覚悟でなきゃ買わない方がいいですよ。

[417: 匿名さん]

コンパクトにすれば建物坪単価は上がるが、絶対価格が下がるから
デベは売りやすくなる。個人事業主など賃料を払うより買って
老後は人に貸そうという人もいたりする。

周辺部や駅遠の都心は新築賃貸がものすごい数で建ちはじめている。
物件選びはかなり慎重にやらないといけないだろう。
築浅も視野にいれて。

お勧めは三井が本格的に開発をはじめた三越前駅から徒歩７分圏だ。
築浅の出物が少ないエリアだが、こまめにさがせば見つかる。
２０００年当初、規制緩和で供給ラッシュになった。
坪単価が割安。
３割は１Ｌでないとワンルームマンションが作れないという規制も
あって、ＩＬの築浅は結構ある。
賃料水準は、１．３万／月坪。
利便性の向上で値上がりもありうると思っている。

[418: 匿名さん]

>富裕層つったって、ほとんどは資産1億そこそこなんですよ。他にお金を使う事がいっぱいあるのに、1億超えの都心マンションなんか買いませんよ。

あはは。乞う　出典。

金融資産１億円以上の間違いだろう。
金融資産１億円でも不動産などやまほど持っている。不動産の資産
時下ならサラリーマンでも１億〜２億はやまほどいるが、そういうのは
富裕層ではない。

個人の金融資産が日銀の資料では１５００兆円あるらしい。
悪いが大半は６５歳以上のシニア層だ。
うちの従兄弟も１０億以上の資産を相続した。
デフレとあいまって相続税の仕組みが軽くなって
相続によって財産が目減りしなくなったことも大きいね。

勉強したほうがいいよ。

[419: 匿名さん]

×金融資産１億円でも不動産などやまほど持っている
○金融資産１億円しかない場合でも不動産をやまほど持っている

世田谷の三宿あたりで７０坪の戸建てに住んでいたら２億近い
金持ちだろう。
そういうのは富裕層にカウントしていない。あくまで金融資産だけで
１億以上だから。売って買ってという部分で都心マンションの実需
は動いているんだよ。

[420: 匿名さん]

自分には関係がない富裕層のことに詳しく述べるところが笑える。

[421: 匿名さん]

いつもの長文の人、ご苦労さん。相変わらず煽り続けているようで。
富裕層と連呼は良いけど、庶民の懐は相変わらず厳しいようですよ。

７月の勤労者現金給与は３８万６４４６円、８か月連続減少
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070903-00000103-yom-bus_all

所定外給与が５年ぶり減少
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070903-00000086-san-soci

ご用心、ご用心。

[422: 匿名さん]

世界中の金持ちで不動産をまったく
買わずに株や債権だけで資産家になった人はどれだけ
いるかな。

フォーチュンで世界のビリオネアの名前が出るが
資産形成の理由にリアルエステートと書いてある人が
どれだけ多いか。
石油の採掘権も、ホテル王も本質は不動産。
場所を読んでリスクを負いながら将来のインカムゲインを
得る。

ウォーレン・バフェットだって長期投資という視点では
不動産投資に似ている。なぜなら長期投資をするなら
注意深く投資対象を育て維持管理しないといけない。

短期の売り抜けばかりを投資と思い違いするのは下衆だと
思う。コンパクトマンションというのも社会資本になるような
良質なものを選んで投資すれば立派な社会貢献。

[423: 匿名さん]

私の懐具合がどうしてキミにわかるんだろう。ｗ
>>420
自分の身の回りのことだからリアルに語れるのだとなぜ
わかんないのかね。

このスレが３０代の世間知らずが馬鹿なことばかり書き連ねて
迷走するのは見るにみかねて書いている。

待てば下がると主張するのは、ある意味見等違いだとオレは思うぞ。

>>421
格差社会で最もいけないのは、ねたみと平均値をみて安心することだ。

受験勉強でもそう教わってこなかったか？

[424: 匿名さん]

>423
別にあなた単独のこといったわけではないけどね。
このスレ全体で富裕層を語っているのが笑えるということ。
証拠はだせないけど、あなたのその余裕のない返答をみればなんとなく推測はつくよ。

[426: 匿名さん]

やっぱり上から目線の嫌な奴な訳ね。
納得、納得。

[427: 匿名さん]

下から目線で、貧乏人騙すやつよりはましだと思うぞ。

[428: 匿名さん]

＞貧乏人騙すやつ
これ、425の事だよね。
都心コンパクトマンション勧めてるもんね。
投資でさ。

[429: 匿名さん]

ちがうよ、元祖匿名はんのことだ。
地方都市の中古一棟買いを管理ができてイールドギャップが
とれたらやるべきと言っていた。

実際しらべて見ると多くはバブル期につくられた狭隘ＲＣ
（鉄筋コンクリート）ワンルーム
一方どの地方都市も、いまや地主が大東◆託など受託型の
新築アパートに押されて大苦戦。
リスクは折込住みとかいうけど、今後地方都市の経済発展
や所得格差の解消策が見えない限り
都心家賃と地方の格差が広がるというのが私の結論だ。

>>428
まじめに書いているのに読まずに茶化すようコメント書くなよ。

あなたがそう思う理由をあなたに問いかけてごらんよ。
勉強になるから。それを言葉にしてみよう。

一般的に言われていることは８割正しく２割は嘘だ。
２割の中に別のものの見方がかくれている。

だいたい、人が真剣な口調になると、説教垂れていると思い違い
する癖は直さないと、誰からも知恵を授からない人になると思うよｗ

[430: 匿名さん]

↑そんなにマジトークにならなくても。

大人なんだから落ち着いて。
世の中そんなに白黒、勝ち負けで判断できるほど単純じゃないから。

[431: 匿名]

すでに不動産を持ってる富裕層を購入層としてカウントしてもしかたないのでは？
買い換えうんぬんの需要増を主張してるようですが、
確か値上がり派は、不動産が値上がりする時は、売り惜しみで売る人が少ないから
供給が減りさらに値上がりするって主張でしたよね？
なんか矛盾してませんか？

さて、
新たに高額マンションを購入する新富裕層としては
株長者、企業経営者、高給サラリーマン、医者、弁護士、スポーツ選手、芸能人、ホスト、などなどが考えられます。

彼等は普通の人より高収入とはいえ、実際に3億〜5億の金を持ってる人は少ないでしょう。
さらに収入が安定してない人も多い。

新富裕層といっても、多くの人がせいぜい1億〜2億程度の現金（預金）と考えられませんか。

420さんが言うように、自分には関係のない富裕層について語ってもしょせん実態は謎なのでここらでやめときます。

[432: 匿名さん]

なにが落ち着けだバカヤロー。
なにが世の中単純じゃないだ　阿呆。
お前に言われたくないよ。

キミこそ、二階から石を投げて顔をかくすようなものだ。
事実を間違った解釈で楽しむのがこのスレの目的か？
人の文意以外の批評をするなら、面と向かってやろう。
オレが２０代の美人女性ともかぎらないし、あんたが
７０の爺さんかもしれない。
あいての顔が見えないのだから、書き手の属性の詮索や
批評はしなさんな。

誰がいつ勝ち負けの話をした？
ひたすら、都心マンションの需要の背景を語っただけだよ。
いい加減なことを言うな。

[433: 匿名さん]

カルシウムをどうぞ。はい。

そんなに力むとはげるよ。

[434: 匿名さん]

はげは遺伝だから。
432はすでにスキンヘッド。残念。

[435: 匿名さん]

>>431さん

＞すでに不動産を持ってる富裕層を購入層として
＞カウントしてもしかたないのでは？
郊外に住んでいる富裕層は結構いる。うちのマンションにもベンチャーの
社長で川崎の私鉄沿線に戸建てを持っていて、事業で儲けた金をせっせと
賃貸の都心物件につぎ込んでいるよ。

＞買い換えうんぬんの需要増を主張してるようですが、
富裕層の大半が都心部の戸建てに住んでいて、配偶者と二人暮し。
マンションならセキュリティがしっかりしていて床が平らでいいと思うと
グループインタビューで答えているようだ。
買換え需要は、大橋の鹿島物件、三茶の住友物件の過半が該当する。
私のマンションでも私自身を含めて高額な部屋は一部の芸能人、ベンチャーの
社長を除きほとんど買換えだ。
１９８５年前に都心部のマンションを買っていれば２０年経っても買値と
同等で売れる。残債がほとんどないままに、わずかなローンを積みますだけで
皆住み替えているようだ。

＞確か値上がり派は、不動産が値上がりする時は、売り惜しみで売る人が少ないから
＞供給が減りさらに値上がりするって主張でしたよね？
＞なんか矛盾してませんか？
住み替えは１５年とか２０年の住み替え。そのときに郊外のように中古価格が
下がっていてはいけない。都心部なら、下がりが少ない。
ちなみに、渋谷区渋谷の某デザイナーズマンション？は築３３年の５坪のワンルームが
２０００万の中古売り出し価格。家賃は２万円〜2.4万／坪で募集がかかっているが
さすがまだ空室。

せっかく手にいれた得がたい物件をそうやすわすと売らない。
住み替えするのは５０代意向の話。収入さえあれば５０代でも２５年ローンくらい組める。

＞彼等は普通の人より高収入とはいえ、実際に3億〜5億の金を持ってる人は少ないでしょう。

誰が、全額キャッシュで買うのですか？
キャッシュを残して利回り３％の米国債を買ったとしても優遇金利１．４２５％の変動金利で
借りれば利ざやが稼げます。
普通は４割自己資金６割借り入れで１億円以下の借り入れにして団信つけるのでは
ないですかね。だってもし死んだら得じゃないですか。

＞さらに収入が安定してない人も多い。
開業医でもそうですかね。３年の所得証明とりますよ。それと個人事業主でも２割以上の
自己資金があれば、年収の４倍程度は銀行は融資します。
というか取引銀行が、ローン借りてくれと営業にきますってば。
３０００万貸すのも、１億貸すのも手間は一緒。

＞新富裕層といっても、多くの人がせいぜい1億〜2億程度の現金（預金）と考えられませんか。
いまどき預金はないですよ。
金融資産とは、株や債権や投資信託などの金融商品のこと
いいですが、１億円と小ばかにしてますが、４％の利回りで月に３５万円の不労所得が入る
のですよ。立派なものだ。預貯金なら０．何パーセント？誰も当座以外の預金は持ってないですよ。

＞420さんが言うように、自分には関係のない富裕層について語ってもしょせん実態は謎なのでここらでやめときます。

そこを関係ないと言い切らずにしっかり把握しておくことが正しい不動産相場の読みにとって必要だ
と私は言っています。わからないならいくらでも本が出ている。
知らないと損することが世の中にいっぱいありますよ。

[436: 匿名さん]

コンパクトマンションの不動産投資に失敗するシナリオはないのですか？
磐石の自信を持っているのでしょうか？

[437: 匿名]

ここはマンションスレだからしょうがないですが、
新富裕層はみんなマンション買うみたいに勘違いしてませんか。
それに、本で読んだ知識も無駄ではありませんが、あまり過信しすぎない方がいいでしょう。
それと、今時の勝ち組社長は、もうかってたら自己用不動産投資などせずに
新規の事業資金にまわす人が多いですよ。
昔と、価値観変わってきてますよ。

[438: 匿名さん]

わたし、自分の老後の生活費のためにやっているのですよｗ

そういう人が結構回りにいますよと申し上げただけで、低利回り
という意味が、どなたかがいうようにリスクの低さを織り込んで
いるという意味です。

もちろん金融資産の少ない人がやるものではないですよ。
金融資産で最低でも２００万くらいの余裕は持っていないと
空室になってカードローンで借金する羽目になりますよ。

リスクヘッジは退職金を貰う日がそれほど遠くないという事情が
あります。

言うまでもなく、買ってからの値下がりは、家賃の急激な下落
と金利の急騰以外にないわけで、最後は私が死んだあとの妻の
生活の糧になればという意味なので、売らずにいつまでも収入を
生んでくれることです。
投資用のローンでも団信がつくのはご存知ですよね。

都心最寄り駅徒歩１分、６分、７分という築浅物件でどういう
賃貸の失敗があるのでしょう。
もちろん、火災保険から入居者の自殺、いろいろな稀に起こる
リスクについては考えていますよ。
自殺は死にそうな人（個人事業者で単身者）を入れないとか。
保険らしきものはないかとかね。

そういうのは、やりながらいろいろ気が付くものですよ。
いくらでも大家さん情報はあふれていますし、
逆に聞きますけどあなたの言う失敗するシナリオを教えてくれ
ませんかね。
ひょっとしたら、私が気がついていないことがあるかもしれない。

私がここに書き込む目的は、私が相当に臆病だからかもしれません。
自分のあやふやな知識を書くこと間違いを発見したいのかも。

[439: 匿名さん]

地方の小金持ち（開業医、土建屋など）も、東京のマンションたくさん買ってますよ。
東京アドレスが欲しいとか、子供が東京の大学に行ったとか、後は相続税対策とか。

マンションを買う富裕層がいなくなるなんてことは期待しないほうがいいんじゃない？

[440: 匿名さん]

>>437
誤解されてしまったようで、富裕層が買うというより親の土地
を相続した５０代が遺産相続したり配偶者を亡くした母親と同居するのに兄弟姉妹と資産を分けるとき実際に戸建てを売る例は今でも今後も
あるという話を申し上げたまで。
富裕層は、いつのまにか富裕層になってしまっただけで自覚はない。

それを富裕層というのか、どうかは知りません。
だいたい親というものは自分が住んでいた近くに住みたがる
これは今に始まったことではなく３０年前からある不動産の
動きですよ。
親のために売った実家の近くにマンションを買う。
介護を考えたらやはり都心部が安心なわけでここでけちって郊外
にいって資産の目減りを図る愚か者はいませんね。

博報堂さんがまとめた『黒リッチって何？』とかいう本にも
でています。
私は本業がマーケなんで本も雑誌も読むのが仕事。
でも本の知識だけではお金もらえませんよねｗ
それは不動産は身銭切って学んだことは多いですよ。
失敗もいっぱいしてますよ。
下がるときに買ったり、上がる直前に安値で売ったり。
でも大切なことは、すべきときにすばやく決断すること。
結果は事前にわからない。
失敗したらどうするか考えておいてその通りするしかない。

[441: 匿名さん]

路線価が上がると、相続税（借家建てつけ地＝マンションの土地分は
課税標準が３分の１になる。５０００万円＋法定相続人数×１０００万
までは無税）がかかる人が増えます。普通に宅地を持っていて路線価１億４０００万なら借家を建てておいてもそれだけで４７００万くらいは
いってしまう。
他に資産を持っていたら、今のうちに「居住用資産の買換え特例」で
マンションに替えて、相続税評価を下げる必要があったりしますね。

それに、相続してから自分が住んでいなかった母の家を売ると
そのまま譲渡益に２０％課税されます。簿価が２０００万で時下が
１８００万なら３２００万納税しなくちゃいけません。

死んでから住民票移しても遅いですよね。そういう人が世田谷だけで
何人いますかね。麻布の戸建てで何人いますかね。

[442: 匿名さん]

一度、高層ビルの上から、港区の中に戸建て住宅がどのくらい残って
いるか見てみましょう。
ほとんどがこの１０年で無くなったのは、相続税対策で敷地に
賃貸マンションを建てた人が多いからですね。
もう、地価反転で狭隘な土地まで相続税の対象になってくると
売る人が出ます。売ってマンションに住みかえるのがいいですと
マンション営業がいい、売る相談もちかけた仲介がいい
税理士が言う。
一方、港区専門の地場の業者がこつこつ地上げにきます。
そうやって今でも戸建ての土地が売られる。

売って何かに買い換えないと２０％課税される。だから買うしかない。
３０００万以下の譲渡益ならいいけど、大抵は３０年以上前に買って
いて思い切り譲渡益が出る。
でないのは１９８５年以降買った都心戸建てくらいのものだろうが
そういう人は極めて少ない。

[443: 匿名さん]

３０代だと親が死ぬとか相続とか考えないでしょうが、５０代なら不思議じゃない。
しょっちゅう同級生の親の香典出してますけど、そのうち訃報の名前が本人だったりもします。

今、急に５０００万くらい遺産相続したら、どうしますか？
普通は株に全部つぎ込んだりせず、今の家売って都心にに引越したりしませんか？
都心の方が目減りしないのは誰でも知ってますよね。
それもキャッシュで買うのでなく、ローンの頭金にするんじゃないですかね。
だって史上最低の金利なんですから。

[444: 匿名さん]

この５年で相続税支払い対象相続件数は、かつての３％から４％に増えています。
地価反転でことに都内では増えるでしょうね。
地方は全く増えないでしょう。

カウントできない。でもあなたのまわりに急にはぶりがよくなった５０代とかいませんかね。
今の６０代はもっとすごい。

介護保険で親の介護に想定していた支出が１／１０で済んでいるのが大きい。
いざとなったら、人を雇って身の回りの世話をしてもらうのにお金がいる。老人ホームにも
入るには・・・といって貯めた金がまるまる残っています。デフレで貯金の価値も増している。
年金も３０年前に想定した額の実質１．５倍くらい使い道がある。
ことに地方は物価も安い。持ち家そのものが安い。居住にかかる費用も安い。
公務員など同じ年金で地方ほど遺産を多く残す計算になります。

[445: 匿名さん]

世代ギャップが資産ギャップにつながっている。


７０年代に持ち家を持ち、８０年代前半に借家を持った人
デフレの１３年間に年金生活者だった人が退職金を目減りさせず
より多くの資産を形成している。
８５年以降に家を買い借家も買えなかった世代、間違って狭小な
１５平米のワンルームを買ってしまった世代が一番ワリを食って
いる。

今の５０代は親が１９８０年以降退職金の運用で
賃貸マンションやアパート経営をしていた時代の子供たち。
親がやっていたのを見ていて、親の失敗も成功も見てきている
それが結果的に正解だったのを知っているから
自分たちも何か収益物件を買っておくべきだという発想になる。

一方、団塊の世代の子は、親がマンション転がしで３年くらいで
引越しを経験しているから投資とはマンション転がしだと勘違い
している。
挙句のはてが郊外の一戸建て。親の嘆きは脳裏に沁みている。
親がやっていないものを自分がやるのは度胸がいる。

３０代と思しき人が、２０年くらい賃貸物件を持つこと
の意味がまるでわかっていないのには驚く。

投資用ワンルーム、コンパクトマンションとはテレアポの悪いイメージ
だけで、毛嫌いして中身を知らない。というか年収５００万以下には
かかってこない。

確かに悪徳業者も多いが、中身を知ってつきあえば２０％くらい
うまみがある部分がある。
おもしろいのはバブル入社組は結構白金のワンルームとか１ＬＤＫを
２０００年前後に買っていたりする。親が投資用不動産ブーム
の子供たちだからだ。

私は人に勧めたくて書いていない。煽りもする気はない。
大体、こんなところに何を書いても煽られて買う馬鹿はいないのも
よくわかっている。

[446: 匿名さん]

なぜ都心だけマンション価格があがって周辺はさほどあがらないか。
なぜ都心だけ地方はあがらないか。

理由は簡単。
都心は代替性がない。だから賃貸も、分譲も上がる。


郊外はいくらでも代替性が高く、

おまけに地主が勝手に
新築賃貸供給をして、勝手に安く貸す。
目的が相続税対策だからだ。

[447: 441]

もう新築も中古も充分上がってきた気がしますが、あとはレジの賃料。
コンセンサスは元祖匿名はんおっしゃるように、上がらない。ということ。それがインフレ圧力のなかでの低金利継続で、実際どうなるかがポイントでしょう。

マンション価格は、もう上がりすぎて、売ってくれ売ってくれと不動産屋が煩くて、上がる派の私もなんだかどうでも良くなってきた昨今ですが。

２年前から海外に行っていて、帰ってきた同僚が家賃が上がってると驚いてましたが、今はこの状況は都心限定の話でしょう。これがどこまで広がるか。広がらないのか。

[448: 匿名さん]

都心中古がなぜ上がるか。賃料がなぜ上がるか。

都心土地は①デベが買う、②ファンドが買う以外に
もうひとつ強力なライバルがいた
どんなに地価が上がっても勝てるのは
③地主の直営賃貸だ。

都心は狭い土地までことごとく「地主直営の賃貸マンション」に
なったことも分譲の供給が細った一因だ。

かつてこんなに賃貸が全国的に増えた時代はない。
地主にたかる中小ゼネコンや賃貸管理会社が既存賃貸の
首を絞める。あわせて都心の物件供給を減らし、分譲用地の
不足を招いた。

地主がこういう形で土地を抱え込んでどうして今後新築が
値下がりするであろうか。

賃貸供給が増えたら家賃は下がる。さすればマンション
価格も下がる理屈だが、

地主は賃貸運営も一括して業者に任せる。
彼らは保証賃料を８５％以下に設定。あとは上乗せを自分の利益にする。
安くなろうはずがない。
それでも好調な背景には
都心１Ｌの需給バランスにある。
今は薄型大型ＴＶ置いて一人で住むのに５５㎡の１Ｌが丁度いい。
バブル期は狭小ワンルーム。それ以前はうなぎの寝床の
４０㎡１ＤＫ。５５㎡ならＩＬＤにならず２ＤＫ。
部屋が狭く天井も低い。
横並びの１ＬＤＫというのは一番使い勝手がいいのだが過去に少ない。
ワンルーム規制以降の産物だ。

[449: 匿名さん]

金があったら都心に住みたいと誰でも思うよ
都心はどんどん魅力を増していく。
都心は住むことで収入増のチャンスが増える。
自己啓発の場も豊富。人との出会いの場がある。

でも住めないから郊外に住む。

都心部に住む人の多くが独身かＤＩＮＫＳ。
可処分所得が大きいからだ。
普通に女房子供抱えてこれから先都心にすむ可能性はない。
住むべきでもない。

[450: 匿名さん]

>>447
あがらないというのは、価格がという意味でしょ。売り物がないから
時間外取引みたいなもので世の中に見えないというだけでしょう。

でも下がるという意味にはならない。
都心地価は、バブルで上がっているのでなく純粋な需給バランスで
市場が値をつけているわけで、周辺との上昇格差は、主に賃貸価格の
格差にあるのだと説明してきた。

収益還元法できちんと説明つく。都心は賃貸事業が成り立つ範囲で
賃料が上がれば、上がるという理屈が正しいだろう。

横浜のオフィス賃料は月坪１万円でも、なぜ丸の内の新築が
７万もするのか・・・って説明つくかい？
借りる人がいる。それだけ。
相場って、局地的に借りる人がいればその事実は否定できないよ。
そこから収益還元価格であるべき値付けがつくのであって
賃料を固定して考えるのはおかしい。

衣食住の価格差は１０倍に広がる時代に、庶民の物差しで計れない
という理由でけで賃料が上限だから価格も上限とか言うのはヘン。

要するにバブル退治の正義の味方ぶっているだけだよ。

オレは、それが嫌いだ。自分の知ってる範囲でしか物事を考えない
石頭だと思うよ。
先に結論がある。「こうでなくちゃいかーーん」みたいな小児病的
叫びでしかない。

世の中所詮不公平なもの。チャンスだけが平等でリスクをとれなきゃ
その不公平さがつのるだけ。

[451: マンション投資家さん]

最後の２行。これに尽きる。

[452: 匿名さん]

高かったら自分がカネを稼いで買えるようになるくらいの気概をもったほうがいい。

都心不動産は永遠に高値の花であったほうが、個人が成長目標を持てていい。
下がれ下がれは見苦しい。

美人が自分に冷たいからって、顔に怪我させてモテなくなってから言い
寄るような卑劣な真似に近い。

インフレ世代はいつも価格を追いかけてきた所得の伸びが喜びだった。
デフレ世代は我がままだ。消費者主権を逆手にとって尊大になっている。

値上げという概念がなんでも生産者の不当な利益と写るからか？
不当な利益でも放っておけば？
自由主義経済だから買わなきゃいいだけ。

神でもないのに高値だの天井だの言い募って買った人買う人に
不安を与えてどうするんだ？

[453: 匿名さん]

住宅を公共事業として提供したＵＲは分譲から手を引いた
自身が、下落期の高値売りで消費者から訴訟を起こされたりも
した。

住宅は世帯数をはるかに上回る数がストックとしてある。
デベも営利事業。
不動産は確かに情報を売り手が多く握っている。
商品に説明責任はあるが価格に説明責任はない。

レーティングサイトの弊害は、さまざまなノイズで買い手の意思決定
を妨害する動きがあったことだ。
弱虫は所詮群れたがる。

消費者優位の下がり相場の論理が、地主が賃貸供給に走り
都心土地を温存しはじめた現在、仕入れがな僅少という現実
は、売り手優位とは言いがたい。
地主優位でしかない。
デベや築浅転売業者をこき下ろしたところで都心周辺の地価は
さがるまい。これも至極まっとうな経済行為だろう。

[454: 匿名さん]

もうマンションのことを考える必要はない。


これからは株で資金をふやして時を待て。
とにかく日本人は、１５００兆円の金融資産のうち大半を預貯金で持っている。

金利が上がらなくて不動産も高値で低利回りなら行き着く先は株しかない。

[455: 匿名さん]

みなさん、富裕層が買わないで庶民が買うというシナリオがお好きなようで。

都心周辺の住宅地の坪単価２５０万だとして４０坪の庭もない家でも
時価１億でしょ。
爺さんの代からの一戸建てなら６０坪から７０坪。
土地持ちの親を持っているだけで、土地相続して売ったとたんに富裕層。

一方、郊外の団塊世代はぜんぜん含み資産がない。
７０坪の土地を売っても坪４５万なら３１５０万。

資産格差の根源は親の代からの保有資産格差。これ事実。

昔は子供が４０代に親が亡くなった。
今は長寿で子供が６０代で亡くなる。

そういう世代は自分の蓄えの上に相続か重なる。
子供が３０代だから２０００万くらいの援助はしてしまう。
「なぜ、うちの親が？」と思うくらい簡単に金のでる仕組みは
相続以外に考えられない。
いまさらと思いつつ贅沢をしている。子供が買わなくても
インフレが怖いからついつい不動産を買う世代。

[456: 匿名さん]

そういう格差が歴然としてきたらなおさら郊外のマンションなど
誰も買わないよね。

ていうか、郊外が完全な消耗品価格までいずれは値が下がるってこと？？
値引き販売くらいじゃ知れてるよね。

はたまた、今の価格を消耗品価格とするなら、もっと”都心が高く
なる余地がある”って話になるわけか？

[458: 匿名さん]

格差による、値上がり派の感覚としてはどのくらいの程度なんでしょう？
１割富裕層の３割中層、６割低層って感じかな？　（５００万以下が
増加しているので）
でも、こんな分布だと、都心は１割が買うから良いとしても、郊外
まで上がる力はなさそう。でも、郊外がたたき売りになるなら、
都心も超都心までじゃないかな？　周りが安ければそれなりに流れて
しまうような・・・

[459: 匿名さん]

＞４５７
あなたニュートラルじゃなくて，下がる信者でしょ。
祈りなさい。下がる，下がるって。
そうすれば郊外は下がってくれるよ。

[461: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070904-00000082-san-bus_all

[462: 匿名さん]

>461
人手不足だからね。それに対して７月の給料は前年比減。
あと、ある意味顕著な少子化を表すニュースでもある。

[463: 匿名さん]

団塊が定年退職した分、新卒、第二新卒を増やせば平均の給料が減るのは自明ですが。

[464: ビギナーさん]

富裕層は、全体の１％でしょ。

東京でも１割もいかないと思うけど。
貧困層もものすごく多いからね。

[465: 匿名さん]

＞富裕層は、全体の１％でしょ。

ホントの富裕層はね。
有栖川の８億を買う層ですね。

都心部の坪４００万、５００万を買う層は
富裕層とは言わない。
別に珍しくもない普通の層。

買えない人達は今の時代もはや低所得者層。

結論：都心の高額物件を買える層は富裕層ではなく
　　　中級層、買えないのは貧民層。

[467: 匿名さん]

８０００万くらいの物件を買える人って
５割以上はいますよ。

参考までに・・・２０代で年収２０００万超→約２万人

[468: マンション投資家さん]

どこから５割が出てきた？？

[475: 匿名さん]

http://www.english-resume.net/indiv/ent41-02.php

ゴロゴロって具体的な統計分布図でもないとね。
上の統計からはかけ離れたコメントであるということがわかる。
４７４．具体的な根拠をお示し下さい。

[478: 匿名さん]

外資系で年収１億って言う人もいるだろうけど少数派でしょう。
国内企業はいいところでもこんなもの。

↓

http://www.english-resume.net/indiv/ent41-04.php


http://www.english-resume.net/indiv/ent41-05.php

[479: マンション投資家さん]

>>475
このデータは給与所得者ですよね。サラリーマンの平均年収でしょ。
港区在住の給与所得平均が800万弱で、これが全国平均だと500万前後だったと思う。
都心に住む4万人の大半は個人事業などの高額所得者が多いでしょうから、
2000万が半数というのは的外れではないでしょうね。
ただ、自己資金が少なめなのは減税措置やら低金利を活かしてるということじゃないですか。

[480: 匿名さん]

現実とかけ離れた話はおいておいて。
>458
にあるように、どの程度の２極化を想定しているんでしょう？

[481: マンション投資家さん]

>>478
年収800〜1000万程度では都心には住めませんからね。

[482: サラリーマンさん]

都心に住む大半は個人事業主？？？
大半は普通のサラリーマンでしょ。

[483: 匿名さん]

経営者、個人事業主、企業家を除いた統計を
出されてもな〜

[484: リーマン]

某一部上場企業の年間役員報酬は１億円を軽く超えてますよ。
本社機能が集中する東京には、このレベルの方々がどれくらい
居住されているか想像された方が良いですね。

SONYの某さんは3億円超えてたらしいね・・・

[485: 匿名さん]

結局かなりの少数派ということで・・・。

[486: 匿名さん]

役員は社員ではないでしょ。
経営者側だと思うが。
そういうのが都心に住んでいるということ。

[487: 匿名さん]

＞484
上場企業であれば、ちゃんと役員報酬の情報開示をしてますよね、
どこのオーナー^企業でしょう。
年収1億円だと、税額は4,000万円くらいなか？
当然のごとく、各税務署の長者番付に載りますよね。

[488: 匿名さん]

役員や経営者が半数だったら、どうなる？？

[489: 匿名さん]

>>479都心に住む4万人

ってどこに住んでる人のこと？
ちなみに人口千代田区43000人，港区193000人，中央区100000人。

[490: 匿名さん]

話の流れからして４万人とは、都心区の中のさらに富裕層ってことじゃない？

[491: 匿名さん]

2007年8月28日付の日本経済新聞は「取締役報酬が21%増」と題して主要企業100社が2006年に支払った一人あたりの取締役報酬額は6030万円と、05年度に比べて21%増加したと報じた。業績連動型の報酬制度が広がったことに加え、会社法の施行に伴いストックオプション（株式購入権）を役員報酬に含めるようになったことがあると指摘している。

[494: 匿名さん]

>自分には関係がない富裕層のことに詳しく述べるところが笑える。
すごい納得。

[496: 匿名さん]

＞４９５
もういいので、いったい、何の５割だかだけ、教えてください。
２３区だと８５０万人、東京都だと１３００万人くらいいます。
話としてはこのどちらかが分母だと思うのですが。
（もしくは東京勤務含む首都圏在住でもう少し広くでしょうか？）

[499: 匿名はん]

23区の新築マンション価格動向と若干方向性が違ってきている気がしますので、そろそろ話を元に戻しませんか。

[500: 匿名さん]

そんなに脱線してないでしょ。
直接的な話ばかりでは計れないと思いますし。

[501: 匿名さん]

東京都が６００万強世帯、２３区が４００万弱世帯のうちの４万だとしたら２３区で見ても１％未満かな？？

[502: 匿名さん]

貧富の格差とか言ってるけど、
実質構造は今までとかわっていないのでは。
金と権力（ルールを作る力）を一体として持っている限られた層が、
世間に目に付かないようにいて、
その下にいわゆる総中流クラスがごっそりいる。

で、今はその総中流クラス全体が地盤沈下する中で、
最下層部はより貧しく、クラスの上辺は何とかポジションを維持、
という状況でしょう。

実際消費行動を見ても、
たとえばセレブなどと巷間いわれてるようなのでも、
ららぽーとあたりに喜んでいくようなレベルなわけです。
あんなのは明らかに庶民向け施設ですよね。
本当に格差が出てきて、それが階層になってくれば、
上流層はああいうところには興味ももたないし近寄りもしない。
生活も文化も分化するので。

実際のところ、
日本の場合は格差社会はどこかでゆり戻しがあって、
どんどん進んでいく方向にはなりえないのではないですかね。

その意味で、マンションや住宅販売も
マスである庶民を無視しては成り立たない、
ということがいえるでしょう。
金持ちだけを相手に、
というビジネスは成立しにくい風土だと思います。

[503: 匿名さん]

金持ちが庶民の少ない持ち金を狙っていかに巻き上げるかという図式は大昔から変わってない。

[504: 匿名さん]

2極化が進むには条件があって、富裕層はより少なく、中流以下層は
が大半なるわけで。総額は変わらない。
マンション価格はその極極小数になってしまう富裕層だけで決まるのか？！

[505: 匿名さん]

>>504
東京駅から半径５ｋｍ圏内はそうなってしまうでしょうね。
町並みが整形で利便性に優れたところは限られていますから。
希少価値がまったく違います。

[506: 匿名さん]

ようはマスマーケットに対しては下がるから、結構いい感じになるよ。

[507: 匿名さん]

区画がちゃんと整形に整備された都心部
地図を見ればすぐ分かります。
車で走ってみればその違いにびっくりします。
そのポテンシャルは他の地域は到底追いつけないだろう。
高級車を買って、アーバンライフを楽しめるのも
そんな限られたエリアになってしまいます。
麻布、白金あたりも時代からその内取り残される

[508: 匿名さん]

区画がちゃんと整形に整備された都心部
↑
主にどの辺りですか？

[509: 匿名さん]

中央線に乗って外を眺めると
びっちりと戸建てが建って遥かかなたまで続いている。
高圧電線が一直線につながり、その下にまで家がある。
そんな中に、安っぽい２階建てアパートが混在し、また、
倒れそうに古い戸建ても散見される。
まさに混沌とした無秩序な様相。
道は狭く、車道と歩道の区別も無いところが多い。そこを自動車
がのろのろと蝸牛のように移動している。
駅前の道も狭く買い物客は自動車に轢かれないよう、恐る恐る歩く。
その駅前にバスが無理やり入って来る。
わき道は路地となり、そこには小さな商店がある。腐りかけた店も
多く見かける。

[510: 匿名さん]

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

[511: 匿名さん]

最近のマンションズをパラパラ見てる限りは7月までの強気な値付は若干減ってきてるような気がしますが、気のせい？

[512: 匿名さん]

東京駅から半径5キロだとどのくらいまで入るんだろう？

[513: 441]

何かそのくくり意味あるの？塩見、東陽町、芝浦埠頭、あたりまで入る。
このあたりが今後急激に発展する？まあ確かに、豊洲は道が広くて良いねー、とタクシーの運転手も言っておった。区画もきっちり整理されてますな。。。ってそんなことは重要事項では無いだろうさ。

[514: 匿名さん]

>>508
関東大震災で壊滅的な被害を出した東京では、震災直後から「帝都復興
事業」という名の都市計画によって復興が始った。
この事業は、国が幹線道路の拡張河川運河の改修、一部の土地区画整理
などを行い、東京府は主に市域ガ外の事業を、そして市域内はすべて
東京市が行った。
その中でもっともおおきな事業は「土地区画整理」であった。
対象区域は消失区域の麹町、神田、日本橋、京橋。芝、本号、下谷、
浅草、本所、深川の１０区約3005平方キロでそれを６５にわけ、
市が５０地区、国が１５地区の区画整理を実施した。
この区画整理で東京の市街地が大改造され、現在の東京の原形が
ここに見られる。
この時、日本橋としては幅員２２メートル以上の幹線道路として
昭和通りを設けた。
運河については京橋、日本橋方面と本所、深川の地域を対象に改修１１。
新削１、埋め立て１の合計１３本の事業が実施された。
昭和５年に完成された。
これにより、道が碁盤の目になるとともに、道幅も広くなった。また、
随所に大中小の公園が整備され、小学校には必ず公園が隣接整備された。

[515: 匿名さん]

>>511さん
気のせいではないと思います。
やはり、今年の３月から６月ぐらいまでにつけたチャレンジ価格がとりあえずのピークでしたね。
数年分を一気にあげてしまう超急ピッチの上げだったので、踊り場はやはり必要です。
大きな下落はないと思いますが、向こう数年という意味では一旦調整して、
その後横ばいではないでしょうか。

まぁ、明らかに便乗価格のＢ級立地の価格は早晩修正されてくるのではないでしょうかね。
中古の異常なまでのチャレンジ価格（だいたいは怪しい新興の不動産会社が
業者間で回してるだけで実需を反映していない価格）も、売れてないのですからそう長続きはしないでしょう。

[516: 匿名さん]

>509

　そのとおり。この風景を見ていると情けなくなってくる。これが、世界有数の経済大国の有様かと思うと、本当にかわいそうになってくる。なぜこんなになってしまったのだろうか。

[517: 511]

>>515さん

とりあえず手元のマンションズで7月24日号と今週号で山手線だけ具体的に
見てみましたが、最初のゴークレ物件については下がっているように
見えました。（同じ物件かどうかは見ただけじゃ判断つかないですが）
他はちょっと入り繰りがありそうで上がってるのか下がってるのか明確には言えない感じではありますが。

他の路線はちょっと面倒なので比較しないですが、印象としては7月に感じたほどの「そりゃないだろーー」的な印象は感じなくなったような。

単に最近の値段に慣れてしまっただけなのかもしらんですが。
下期入りしたら供給は増えそうだし、どうなりますかね。

[518: 匿名さん]

ゴークレは他の新興デベと違い仕入れ価格は安いですからね。
芝公園のタワーは粗利率50%とか。（普通順調に行って20%）
ある程度価格を下げても十分元は取れる。
問題は用地を高値掴みしたデベたちがどこまで降りられるか。

[519: 匿名さん]

値下がりは定価よりさきに、まず個別値引きやオプション無料、
手数料値引きや金利負担軽減など、
見えにくいところで出てくるでしょう。

今のところ無謀なチャレンジ便乗物件に黄色信号が点灯した程度ですが、
今までのトレンドは転換したようではあります。
もう少しはっきりするまで経過観察が必要でしょう。

[520: 便所の落書き]

>>519

マンションの価格を比較するのに、広告物件の坪単価を出しても意味ないですよ。
物件平均坪単価＝総販売価格÷総専有面積
をしらないと比較しても上昇、下降のトレンドはわからない。

これは、モデルルームに行って販売員に聴くしかない。
「マンションズ」では、「物件平均坪単価」はわかりません。
安さを売り物にしたければ安い部屋の価格を出すでしょう。

不動産広告の規制で「最多価格帯」「販売価格の最大・最小」は示すことになって
はいますが、「物件平均坪単価」はわからないから。

経過観察ですか・・・。

下がれば買いたいものが出てくるとは思えないんですがね。
もういい立地のいい物件ないでしょう？
近くて安ければどこでもいいんですか？

待てば待つほど、遠くなるし狭くなるだけではないですかね。
私は、すでに自宅のほかにもう一戸買いましたけど、もう一つ買いたくて待って
いるんですが、買いたいものがない。価格が上がり質が落ちてますよ。

[521: 匿名さん]

イブがそそのかしアダムが踊らされる。

１９３０年まで、結婚記念の指輪にダイヤを贈る人はほとんどいなかった。
ロスチャイルド家の支援をうけたシンジケート、デ・ビアズ社＝オッペンハイマー財閥
がダイヤモンドの９０％の生産を支配し、生産をコントロールしながら
米国で「婚約記念にダイヤモンドを贈る」という考え方を若者に植えつけ、一大PRを展開し
てこれに成功した。
いまでは婚約指輪の７割がダイヤモンドの指輪。

日本では２００３年以降「都心居住」という考え方を若者に植えつけ、デベが一大PRを展開し
湾岸タワーの大量廉価販売で、これに成功した。

失敗したのは、生産を支配できていなかったことだ。

[522: 匿名さん]

＞５２０
そんなに質の悪い物件しかないなら、ますます買えないのでは？

[523: 匿名さん]

>>522
そうです。買えませんよ。何か矛盾したこと言ってますか？

[524: 匿名さん]

「Ｂ級立地」とは、どこですか？？

具体的におしえてください。

[525: 購入検討中さん]

デベの立場で今後のマンション価格を考えてみたらどうですかね。

デベはマンション（ビル）を作り続けるしかない経営体質なので、土地は上がってしまっているけど入札で高くても仕入れるしかない。でも土地を仕入れてもこれ以上庶民は高いと手が出ない。だとしたら今後デベが生きる道は、、、

１．富裕層のみをターゲットとして高品質、希少性を売り物に高く売る。
２．階高を下げ（１５階建てを１６階建てに）て部屋数を増やして１戸あたり割安に売る。
３．仕様を落とす（内装ケチったり、エレベーター減らしたり等）。
４．お構い無しでさらに値段を上げて売り出す。
５．当面マンション分譲から身を引き、比較的好調なオフィスビル建築に浮気する。

他にはどうでしょうね。皆さんどう思いますか？

[526: 匿名さん]

従業員を成功報酬型の給与体系にして、理論どおりの価格で売り切れば、給与が支払われるしくみにして、在庫リスクを従業員にシフトさせる。
で、高値の物件をエンドに押し付けられなくなれば、従業員側から金が稼げないなら他へと自然とリストラが進むと。

[527: マンション住民さん]

幼稚なデベ批判していると世間知らず丸出しがばれる

>デベはマンション（ビル）を作り続けるしかない経営体質

どうかな。
マンション専業デベロッパーはそうかもしれないが
スミフ、三井、三菱など総合不動産は違うと思うよ。
オフィスで桁違いに利益をあげている。
マンション分譲など「住宅付置義務」がなければやりたくない
仕事の一つ。
専業デベでも宅地開発、戸建てにシフトしたり
総合不動産のスミフなど新築そっくりさんの売上げが伸びている。
ヤバイのは電鉄系だが、リートやマンション管理で伸びている。
別にマンションを都心周辺に１０年作らなくても仕事はほかにも
あるだろうよ。

[528: 匿名さん]

＞１．富裕層のみをターゲットとして高品質、希少性を売り物に高く売る。
都心Ａクラス住宅地はこれでいくでしょう。
代官山、南平台、恵比寿南、広尾、麻布永坂

しかしポートフォリオとして廉価版薄利多売マンションも含めて考える。
基礎の深い免震のコスト高湾岸タワーはどこまでやりますかね。
今後は、横浜・川崎臨海部のいすゞ自動車跡地とか第二の武蔵小杉に
なるかどうか注目だ。


＞２．階高を下げ（１５階建てを１６階建てに）て部屋数を増やして１戸あたり割安に売る。
ない。中古が売れない理由を新築が真似てどうする。
階高削ると、直床クッションフロアだが、あれは床鳴りが評判悪い。遮音性はいいけどね。
郊外廉価物件でもやっていない仕様にして売るくらいなら土地を仕入れない。
いま都心の土地を仕入れられるのは、「会員誌」を郵送で送る大手デベだけ。

＞３．仕様を落とす（内装ケチったり、エレベーター減らしたり等）。
そりゃ湾岸でやってるじゃないか。


＞４．お構い無しでさらに値段を上げて売り出す。
ただし、大型物件はやらんだろう。


＞５．当面マンション分譲から身を引き、比較的好調なオフィスビル建築に浮気する。
浮気って・・・。
大手不動産はもともとビル賃貸が本妻でマンションがおめかけさんというか不倫相手
みたいなもの。金まわりがいいから、ちょっと手をだしてみただけ。
東急、リクルートならいざしらずゴークレやフーや山田建設の資本力で貸しビルなんか
できませんって。

[529: 匿名さん]

収益還元法で、都心のマンションが天井というなら仙台はどうなんだ？
人口１００万の政令都市とはいえ、アパはさておき三井も住友も
２５階のタワーマンションを建てている。賃料は月坪７０００円
グロスキャップ４％だからキャピタルゲイン狙いでしか買えないけど
新築は賃貸含め供給過剰。一番利回りがいいのは立体駐車場。
そんな土地でどうやって地価が上がる？？？

投資は仙台の都心でなくて東京の都心のほうがよっぽど「需要」という
点では確かな気がする。仙台の富裕層ってマンションに住まずに
お屋敷に住む。企業の仙台支店長社宅も８万円で立派なものが借りられる。
なにしろ単身赴任だし。

大阪見ても名古屋見てもマンション景気がいいのは東京都心部だけ。
長期的にみても長期金利がこれだけ安くなってこのありさまでは
先行き安穏としていられまい。

[530: 匿名さん]

逆にグロスギャップの天井に至った仙台が売れるなら都心は
もっと高くてもいくらでも買い手がいるという話になる。
そっちのほうが可能性は高いだろう。
誰かが言ったように、金持ちの懐は庶民には覗いしれない。
結果が出てから「あんなのも買っちゃうんだ」ってのが庶民の驚き。

格差社会って、言葉は流行っても下流ばかりが目立って富裕層の
動きは目立たないものだ。
ここで富裕層の動きをマーケ的に語るのは損だからやめておくが
普通の東京の家持７０歳の１７％くらいは極めて豊かな生活様式。
例えばセコムのサービスを入れているクラスで・・・って「お前がそうか」
って言われるから教えない。

それにしても「自分が関心のないことは考慮にいれない。
自分が知らないことは無いことも同じ」ってのは
なかなかユニークな発想だ。

[531: 匿名さん]

×グロスギャップ
○グロスキャップ　スマソ

[532: 匿名さん]

マンション購入者はいままでちやほやされてタダでなんでも教えてもらって
きたから、上から目線や知らない世界は「嫌な奴」としか思わないんだろうな。
そういうのは将来スーパーのクレーマーにしかなれないと思うぞ。
知らないことを威張っちゃうと、自分が恥かいても威張っていたりする。
ここでデベの戦略を知ったかぶるやつも同類だ。

ネットの恥はかき捨てとはおもわないけど、無料の世界のマナーを
重んじるてりアル社会で恥かくのが平気ってほうがよほど「痛い」のでは？

[533: 匿名さん]

恥をかくのはタダだしどんどんやるべき。知らないで損する
ほうが被害は大きい。

[534: 匿名さん]

基本情報は、相場に全て折込済み。
中途半端に知っても一番損するだけ。

[535: 匿名さん]

「会員誌」を郵送で送る大手デベも最近、都心物件掲載が減ったよね。
駅から徒歩10分以上の物件が増えてきているね。
Ｍ井レジは広尾・浜田山、池袋の物件販売したら暫くは休憩かね？
販売代理が増えてくると思う・・・それにしても購入検討物件が無く
なると言うのも悲しい話。

[536: 441]

確かにもう、心躍る物件は無くなりました。
もう都心周辺では商売できないんでしょう。

[537: 441]

しかし、金利は今後更に下がるね。神風だ。

[538: 匿名さん]

また仙台ですか。長文の人は前から仙台好きですね。

まあ、価格については富裕層狙いの超都心や古くからのお屋敷街は高値維持。
庶民狙いの物件は、23区外れ（荒川区、足立区、板橋区）で60平米で4000万ちょいくらいで行くか、郊外（千葉・埼玉）で80平米で3000万台前半とかに分かれるでしょう。

まあ、庶民狙いが売れるかどうかは景気次第で懐次第。
これはデベがいくら郊外で値上げを画策しても思うようにはいかないでしょうね。
今でも郊外売れ残ってますもんね。

[539: 匿名さん]

将来の資産下落リスクを考慮すると郊外・バス便物件は
広くても、安くても買えないよ。当たり前だけどね。

[540: 匿名さん]

とうとうカップヌードルも値上げ。
本格的な輸入インフレがいよいよ来るぞ。
マンションも家賃も上がって、
これに連れて給料が上がって行かない奴等は
年々生活が悪くなって、結婚も出来ないし、
家の購入なんてとんでもないって時代になるぞ。

インフレは、勝者に優しく、弱者に厳しい。
西側近郊の安アパートにお住まいの諸君、
早く定職を見つけないととんでもない事になりまっせ。

[541: 匿名さん]

金利が下がって
インフレってなれば、
金は現物資産に流れて行っちゃう。
そして、現物資産インフレ
これが定番だけど。
家が一生買えない人が増えるのかなあ？
家賃が上がれば、無理しても狭い、汚い、古いアパートで我慢って
なるけど、一方で都心部マンションに住んでいる奴等を横目で見ると
結構神経荒んでくるかもしれないな。
アパートが多いところに治安はやばくなるぞ。

[542: ビギナーさん]

私もカップヌードル食べて、お金を貯めよう。

[543: 匿名さん]

あしたのジョーにでてくるドヤ街が復活します

[544: 匿名さん]

区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合

　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

23位　千代田区　　　　２万
22位　中央区　　　　　５万
21位　港区　２％　　１１万
20位　江東区　４％　１９万
19位　墨田区　４％　１１万

[545: 匿名さん]

上位4位は元々は農地だったところですね。
西武沿線はキツイな・・・

[546: 匿名さん]

木造住宅密集地域の定義

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

[547: 匿名さん]

外人は既に売り逃げを始めた模様。
詳しくは株式ニュースなどで読んでください。

[548: 匿名さん]

＞５４７

だから何？

[549: 匿名さん]

安くなるってことじゃないの？

[550: 匿名さん]

皆さんに聞きたい。

ここ1年でマンション価格は平均で30％程度上がった。

ゆり戻しで15％下がったら、マンション買いますか？

それとももっと下がるまで待ちますか？

[551: 匿名さん]

やった！都心の新築マンションが安くなるのか！嬉しい！！
なんて訳ないでしょう・・が！　物件ないんだから・・
悲しくなってきました・・・

[552: 匿名さん]

まぁ、安くなるのは欲しいとも思わない物件だったり間取りだったりでしょうから、結局は買わないと思いますよ。
自分が欲しいと思う物件は他の誰かも欲しいということでしょうから、値下がる理由はありません。

[553: 匿名さん]

投資頭脳の優れた頭のいい人間なら地方中核都市の物件を買うと思います。

[554: 匿名さん]

＞553さん

ということは地上中核都市にばっかり、そのような人が今後増え続けるのですね。なんとなく分からないし、元々、投資頭脳の優れた頭のいい人間、ってどんな人なのでしょうか。

[555: 441]

今じゃあ、労務費が日本の１０分の１の中国北京のマンション価格が数千万ですからねえ。。一体誰が買うんだよ、と現地の方もおっしゃっていることでしょう。小学生の頃、何となく勘で親父に上海のマンションを薦めて買わせたことを思い出した。日本のバブル崩壊で差し引きゼロでしたが。分散という意味では、日本の地方都市より東欧なんかが面白いんじゃないか今は。どうやって買うか知っている人教えてください。

[556: 匿名さん]

未完成含めるとかなり在庫が積みあがってきてるようです。
郊外や難アリ物件に関しては放出、都心部では損失補てんで益だし換金売りが出てくるかも。
価格上昇が止まると、キャピタルゲイン狙いの参加者は利益確定を急いでくるだろうし。

価格上昇の序盤で買い逃し、今頃買って、価格下落の序盤で売り逃し、含み損なんてシナリオは想像したくないですね。

[557: 匿名さん]

利益確定したキャッシュを今度何に投資して増やすのか・・って考えると、多少上昇ピッチが鈍化しても換金売りは期待できないのでは。
誰もが都内で買えそうな時代が再び終焉を迎えるだけの話なのかも・・・

[558: 匿名さん]

>556さん
損益とキャッシュフローがごっちゃになっていませんか？
郊外物件の新々価格が浸透しなくて粗利が下がるとすれば、
なおさら都心物件で粗利を確保するインセンティブが働き、
販売長期化しても価格は下げないというストーリーが自然です。
資金繰り上も仮に郊外を投売りしたら営業キャッシュフローが拡大するので
在庫を長く持つ余裕が生まれることになります。

もちろんこれは供給戸数が大きく財務基盤も強い大手デベの話。
弱小デベが資金繰りに詰まったら再販業者に投売りするかもしれません。

[559: 匿名さん]

554>数年前の安い時に都心物件を買って含み益を出してる人が、
もはや都心物件は割り高とみて
出遅れている地方中核都市をセカンドハウスや投資として
買う動きが始まりだしています。

[560: 匿名さん]

ふと思う。
１９７０年〜２０００年の３０年間、３０代の中堅サラリーマンが２３区に３ＬＤＫの
新築マンション買えた時代なんてあったっけ？と。
買えないのが普通で、買えたのは２００２年から２００６年の４年間だけ。

コープオリンピアとか広尾タワーズとか渋谷ホームズとかビラ・モデルナ、カーサ・ビアンカ
など初期のマンションはみな高額で、間取りは広尾タワーズみたいに普通に広いか
コープオリンピアみたいにコンパクトか、渋谷ホームズみたい混在型かに分かれた。
いずれも単価が高く、庶民には手が出なかった。当時、世田谷、杉並の戸建てが
人気で「ミニ開発」といって、１０００平米以下の宅地に取り付け道路を引き細かく割って
売るのが多かった。
マンションは８０年代に幹線道路沿いの「路線商業」のエリアを中心に、道路を囲む
塀のように、伸びた。
供給主体が、中小専業デベ、大手でも大京、秀和、長谷工、藤和で
大半が６０㎡以下の２ＤＫ、２ＬＤＫ、が主体。まともな間取りはなくて壁も、床も薄くて
単なる鉄筋アパートという感じのものばかり。

とにかく、マンションは戸建てにむけての仮住まい、売るにも、貸すにも大きすぎたら
始末におえないという意識が強かった。

田園都市線で、桜台ビレッジ、桜台コートビレッジなど７５平米クラスのファミリーマンションが
供給されたり、ガーデン山手、ガーデン目黒など、低層でデザイン性に優れた
マンションが建ったりもした。
購入層は、一般サラリーマンではない。

デフレとインフレの間にエアポケットのように生じた購入チャンス。
これを逃したことをいまさら悔やんでも遅いのだろう。
次のチャンスがまたくるためには、もっとひどいバブルと、もっとひどい
デフレ不況を経験したあとということになるだろう。

[561: 匿名さん]

サブプライム問題の余波で大手デベの株が暴落しているね。
今日の日経でもオフィス需要は好調だが個人住宅部門に翳りが出ているとある。まだかつてのバブル期ほどの過熱感でもないのにもう息切れなんだろうか。

去年のいい時期に買った自分的にはこれ以上上がらなくてもいいからこのままの価格帯で推移してもらいたいがどうなんだろうか。

[562: ビギナーさん]

サブプライムは、これからが大変なんじゃないのかな。
ゆとりプラン？みたいに、後から支払いが増えるみたいだから。

結局、庶民にババを引かせるのは難しい、ということでしょう。

[563: 匿名さん]

庶民がババを引きたくても上昇基調では金がなくて手がでない。


都内の賃貸の平均家賃が１５万。
とはいえ全額負担の人。補助のある人。立場はさまざまだ。
同じ１５万の家賃はエリアによって広さも変わる。
城南なら９千円／月坪なら５５㎡で狭い。古くて床も壁も薄い。
城北、城東なら７千円／月坪でも７０㎡
広さは増すが子育て環境で不安。

分譲は４３００万出しても坪単価２００万なら７１平米。
坪単価３００万なら４７平米しか買えない。

ケース①
毎月１０万ずつ貯金して頭金１０００万貯めるのに８年。
毎月２５万のほかに生活費がかかる。

毎月１５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
８００万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
管理費等・税込み１５万／月

買えば、毎月１０万の貯金が貯まる。４０００万のローン
にして５０００万物件を買うこともありうる。


ケース②
１５万／月の賃貸に自己負担１０万（会社からの補助５万）。
１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年。
毎月２０万のほかに生活費がかかる。

毎月１０万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
７００万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
管理費等・税込み１５万／月

これが管理費等・税込み１５万なら月５万のゆとりが出る。
面積が同じでも立地が近所でも買ってよかったという話になる。

ケース③
たとえば、１５万／月の賃貸に自己負担5万（会社からの補助１０万）。
そこで１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年。
毎月１５万のほかに生活費がかかる。

毎月５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
650万以上だろう。
物件は４３００万
３３００万３５年３％ローンなら支払いは１２．５万／月
これが管理費等・税込み１５万。
なら今の賃貸より条件がよくならないと嫌だろう。

ケース④
たとえば、２５万／月相当の借り上げ社宅に自己負担
5万（会社からの負担２０万）。
月坪１万のエリアで２５坪８２平米
月坪１．３万のエリアで６３平米。
銀行員、公務員はこのタイプ。

そこで１０万ずつ貯金して頭金を１０００万貯めるのに８年はかかる。
毎月１５万のほかに生活費がかかる。

この場合も毎月５万払いながら１０万貯金できるのは世帯年収で
650万以上だろう。
こういう人たちは安くなっても買わない。少しでも長く社宅にいたほうが
得だと思うからだ。退職まで３０００万は楽に貯まる。

[564: 匿名さん]

購入層が絞られるというお話の趣旨には反対しないのですが、

＞家賃補助5万（会社からの負担２０万）
家賃補助が５０％を越えると、給与扱いで課税対象ですので
ここまでしてくれる会社はうらやましいですね。

そうした人は結構いるのでしょうか。

[565: 匿名さん]

都市再開発で土地を新たに供給してしまうと地価が下がるのは明白だ。
地方都市はその好例。駅裏に駅前通りをもう一つ作って地下鉄通せば
需要に対して供給が過剰になるのは目に見えている。

東京も湾岸再開発で大規模に供給して一時期相場が下がったが
それを上回る需要残（抽選漏れ）が残った。
価格帯によって需要に差があるのが住宅需要の特徴。
低い価格帯は無尽蔵に郊外からの需要を引きずりこむ。

逆に供給がへり，価格帯が上がれば、それにみあった需要しか顕在化しない。


ただそれだけの話だ。

[566: 匿名さん]

>結構いるのでしょうか。
うちの会社がそうです。銀行などはほとんどそうでしょう。
彼らは住宅ローンは借りませんからね。
国家公務員でぼろい宿舎にいるのは中級職。学校の同窓会名簿とかみて
しらべたらだいたいわかります。
首都圏で給与住宅（社宅）の数は５０万戸あるようです。
借り上げや家賃補助を除いています。

給与の代わりという意味では、最近はストックオプション（一定
期間決れらた額で株が買える権利）を与える企業も増えましたよね。

[567: 匿名さん]

いわゆる幹部社宅の話ですけどね。大企業でも良い場所の社宅は
社宅の看板つけずに社宅として建替えて幹部の社宅になっていますね。
意外な場所に意外な有名企業の社宅があります。
賃料坪単価１．３万で２０坪なら２６万ですからね。
結構都心６区なら大抵それ以上になるでしょうね。
都心６区に社宅を持たない大企業なんて聞いたことないですしね。
大抵隠して持ってますってば。

[568: 匿名さん]

銀行など災害時に支店に人がかけつけないと店が開かない
店が開かないと、災害時に人に必要なお金を払い出しできない
ということで、わざわざ幹部を都心近郊の借り上げマンションに
住まわせてきた。おのずと家賃は２５万以上になりますよ。

メガバンク・信託銀行・生保・国家公務員（財務省は恵比寿）とか
あわせたら５０００戸ははるかに上回るでしょうね。

[569: 匿名さん]

名が知られてる特別法人系の借り上げ社宅もすごいよ。
国家公務員よりずっといいよ。

[570: 匿名さん]

社宅にいると金は貯まるけど大抵は退職時期や社宅定年の
時期に、高値で変な場所を買うというケースになる。

[571: 匿名さん]

１９７６年、住宅情報　は月刊誌で創刊された。
http://www.recruit.jp/company/history/year/1976.html
国会図書館に行けば全巻見られるのだろうが、
これをみれば２００３年から６年
都心周辺にここまで物件が豊富にあった時期は珍しいと
いうことが理解できよう。

それもまともに住める８５平米以上がここまで豊富に供給されたのは
マンションの歴史始まっていらいのことだろうと思う。

そろそろあきらめよう。安いのが異常で高いのが当然じゃないか？

[572: 匿名さん]

×２００３年から６年
○２００３年から０６年

[573: 匿名さん]

土地が下がる時の地主のとる行動
「いつでも売れるように駐車場にでもしておこう」

土地が上がるときの地主のとる行動
「競争入札で税金分くらい高く買ってもらわないとあわないな」

さらに値上がりしたときの地主
「売ったら譲渡益課税にキャッシュのままならさらに相続で
　半分消えてなくなる。金利が安いから賃貸マンションでも建てよう」

かくして上がり始めた土地はめったなことで売られない。

[574: 匿名さん]

デフレ時は土地を売った地主が「マネーの価値が目増えして」得した。


土地を売る人が増えたからますます地価が下がった。

デフレからインフレに流れが変わるならいまさら逆をやって資産を
減らす愚か者はいない。

土地を売る人がい少なくなるから地価が上がる。


地方都市は、地価が低迷したまま、低収益賃貸物件が売りたくても
赤字のまましこっている。

金利がもう一段あがったところで投売りが出てくる。
そこで回復基調だった地方地価はまた下がり始める。

東京のワンルームも変動で借りて赤字というのが少なくない。
サブリース期間が終われば家賃は下がり手取りのマイナスは増える。
金利が２段上がれば繰上げ返済できないサラリーマン大家は
売りが増える。
その場合中古ワンルームは買い叩くチャンスかも。
喜んではいけない。
一棟のマンション全部が売られはしない。
地価に与える影響はボリュームとして小さすぎる。

すべては金利次第。
上がれば地価は抑制。

今のままなら様子見で需要にあわせて徐々にあがっていく。

[575: 匿名さん]

土地が流動化し、規制が緩和されたことで、
都内に居住可能（販売可能といったほうが正しい？）
スペースが大幅に増えたんですよ。
ミニ戸建と同じ発想。
狭いスペースにぎっしり詰め込むことができるようになった。

かつて都内が高かったことは、
現在や今後の高値を保障することには全くなりません。

現在およびこれからの日本は、
今までの高度成長トレンドの延長線上にはいません。
外的環境が変わったのに高値覚えをしていては誤りますよ。

[576: 匿名さん]

さて、郊外はもちろん有明、勝どきの新築？物件あたり値下げの声も出始めたようだが、都心部まで及ぶかどうか見ものだな。

リート、不動産株見てればマーケットは先行きどっちと見てるか如実にわかるわけだ。現実は逆行して上がる可能性はないことはないだろうが、多くの人はそうは思ってないということだ。

マーケットが難しいのは他の人がどう行動するかを予測しなきゃいけないことだよね。自分は上がると思っても下がると思う人が多いと思ったらどう行動するかな。プレッシャーに耐えて自分を信じるか、プレッシャーに流されるか、どっちがいいかは神のみぞ知るだ。

まあアメリカが減速すれば外需頼みの日本経済はもろいだろうし、そんな中あえて不動産だけ上がるとは俺には考えにくいな。

[577: 匿名さん]

昔、都心が高くなりすぎて
新宿当たりの副都心が開発されました。
また、地上げが続き、都心部の住民が激減し、郊外に人口が拡散し、
結果的に都心部の地位が下がっ行き、おかしな現象を引き起こしました。
これは、不動産価格が高くなりすぎたのが原因です。

時代は変わり、
バブルの崩壊により都心部の不動産価格が下がり都心回帰を生み出し
ました。さらに産業構造の変化で、都心臨海部の土地が大量に
放出され、安定した不動産価格の下で、比較的息が長い都心回帰
が実現しました。

この時期の不動産価格の高騰は経済合理性に基づいたこの流れを止める
ことになり、日本の景気回復に水を差します。
大事なのは、まあまあの所得レベルのサラリーマン層をいかに多く
取り込めるかです。数は力だし、その地域は長い目で見れば大きく
発展して行きます。
将来の地域間競争激化は避けられません、まだ若者の人口が多いこの
時期にどのような人口移動が起こるか、これが将来の地域の明暗を
大きく分けることになります。

[578: 匿名さん]

戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
きています。

一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域もあります。

もちろん地価は３、４年で修正されるのでこうした状況も変わって
行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。
田園都市線では既に通勤定期の販売数が減り始め、川崎市の宮前区は
高齢化が進んでいます。金妻のロケ地にもなったこの沿線も、乳母車を
押して坂をのぼる年寄り達であふれる。こんな光景もすぐそこまで近づいています。
千葉県では、幕張などは注目されていますが、検見川浜や稲毛などは高齢化が進んでいます。

魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な田舎に過ぎません。

都心部も郊外も共通して言えることですが、
不動産価格が高くなりすぎた住宅地に将来性はありません
。
但し、商業地は立地が勝負になりますから、局地的高値もあり得ます。

[579: 匿名さん]

>>577

そういう意味では都心は20年とか30年後はジジババばっかりのスラムになりかねんねｗ。

[580: 匿名さん]

>>579
私は都心回帰が続くかどうかは
都心臨海部と都心東側のマンション供給が
今後も大量にしかも適正な価格で供給できるかにかかっていると
思います。
これが実現すれば、多くの人が職住近接の快適な都市生活を満喫でき、
東京の都市構造自体が大きく変わり、
諸外国にも引けをとらないものになるでしょう。

[581: 匿名さん]

>>576
私もリートや不動産株を見ていますが、
いよいよバブル崩壊が始まったように思います。

[582: 匿名さん]

都心の＊＊高い物件を売って地方のゴージャスな物件＋キャッシュを
手にするのが安全だね。しばらくは高級賃貸にでも住みながら
金利上昇による投げ売りを待つ。

[583: 匿名さん]

金利があがると、払えなくて投げ売られる。

不動産株等やリートのマーケットでの価値が
なくなり土地バブルが崩壊し（景気が悪くなり）
投げ売られる。

二反律のような気がするが。

[584: 匿名]

マンションを株のように投資商品として語る人が多いのがこのスレの特徴ですが、
現実、ほとんどの人はマンションなど消耗品と思ってますよ。
難しい事抜きで、安ければ買う、高いと思えば買わない。
これが原則です。

都心だけは下がらないという意見が多くなってきましたが、
都心と言っても、どこかと隣接しているわけなので、
必ず、価格は周辺からの影響を受けるはずです。
あるいは、与えるはずです。
また、その影響を受けた地域は、その周辺に影響を与える連鎖が発生します。

いくら、都心の希少性、ブランド価値を強調しても、都心が壁や金網で隔離されてない以上、
ここまでは高くて、ここからは安い、などという状況は長続きしません。

都心と言えども、日本の一部です。すべては繋がってるのです。別の国の土地ではありません。
都心高騰、高値維持を盲目的に信じると危険かと思います。

[585: 匿名さん]

ハイテクとかバイオとかと同じく、
都心マンションという商材でおきたミニバブルだったわけでしょ。
熱が冷めれば是正されるのは当然。

ハイテクやバイオだって、突然無価値、不要になったわけじゃなくて、
熱狂による根拠薄弱な投機熱が冷め、沈静化し、
過剰だった期待分のプレミアムが剥げ落ちただけのこと。

マンションも同じ。消耗品として経年劣化していく、
ごくまっとうな状態に戻るだけの事。
資産価値なんてものを望むからバブル終焉が怖いのであって、
住むための使用価値としては、大した問題はありません。

[586: 匿名さん]

>>575
一見まともそうに見える意見が購入者をミスリードする。

不動産流動化は、保有者が証券化手法を用いない限り
「流動化」しない。不動産の流動化はスペースが増えたことと
無関係

賃貸供給が増えたということはいえる。その結果、新築優良賃貸と
不良狭隘老朽賃貸、郊外賃貸との優位差があきらかになった。

規制緩和といっても、面的に容積率が緩和されたわけではない。
住宅用途に限って「市街地住宅総合設計制度」や「廊下階段
等の面積を容積率から除いた。
つまりマンションが建設しやすくなったということで、できたマンションの
土地は少なくてすむが、現状の地価が安くなったわけではない。
土地の有用性は増した。
だから、地価が同じならマンションの床あたり土地は少ない分だけ
安くなるが、土地を買う段階では同じ条件で競争入札する。

狭いスペースにぎっしり詰まらない。まず、南側にタワーマンションが
できる。北側の低利用の土地に同じタワーが建つか？
建つが、売れない。商品にならない。死に地になるだけ。
マンション以外の用途にする。
逆にタワーが建った南にタワーは建つ。ただし先に建てたタワーは
価値がさがる。
それがわかっていたから、規制緩和後先を争ってデベは建てて
売った。どこがまだ建てられる土地か、どこが「死に地」
になったかできてから気づいても遅い。

かつて都内が高かったことは、規制緩和が全国規模である
ことから相対的息関係はかわらない。
郊外が売れない、地方都市が売れないという結果になる。
おいしいレストランが一日１００食しか出さなかったのが
１０００食出しても値段を下げる必要はない。
まずいレストランが１００食が１０００食出しても、売れ残る。

＞現在や今後の高値を保障することには全くなりません。
それは、無尽蔵に供給過剰になればそのとおりだが
事実、都心は既存の使用中の建物を壊す以外に土地供給が
ないでしょう？
買いにいってすぐに売る地主ばかりなら世の中マンションだらけ。
使っている建物・土地を売るには移転先が必要なんだけど
今の場所がコストが安くて便利なら売りませんよ。
大抵は根抵当つけて銀行から運転資金とか借りてます。土地は
地主事業のの与信根拠でもある。

現在およびこれからの日本は、
今までの高度成長トレンドの延長線上にはいません。
どうなるかというといいもの、悪いものの差がひらく。
過去のように、みんなまとめて資産インフレにならない。
金の集まる場所の価値がより高まり
相対的に価値の低いところは供給過剰で下がる。
それだけです。
逆に都心でも老朽狭隘ワンルームは空室が目立ち一括して
売られ別のものになる。
地方では買い手もないままただひたすら家賃がさがり続けるだけ。

[587: 匿名さん]

付け加えると、既存都市計画の規制のなかで、集合住宅だけは
容積率関して有利な規制緩和をした。それに斜線制限などの緩和
が加わって狭い道路でも高さのある建物が建つようになった。

これはデベにとって有利というより、地主が気づいて自前で
マンション建てたら一番得ということ。だから土地が出てこない。

ゼネコンは仕事がないから賃貸マンションの提案から不燃公社や
金融公庫の融資まで手伝って賃貸マンション建てている。

賃貸は供給過剰かといえば
賃貸は、２３区でも坪単価６千円〜３万円までグレードと立地に
幅がある。広くて質の高い賃貸は今現在でも供給不測と言える。
２３区が供給過剰になって空室が出るのは郊外。
オフィスでも供給過剰の時期何がおきたか。
横浜関内やさいたまや幕張が空室になっただけ。
もちろん入れ替えは起きる。池袋にいた不動産屋がこぞって新宿西口
に移転してきた。築地や渋谷のボロオフィスから新築オフィスへ
移転する動きもあった
練馬から世田谷、世田谷から港へと賃貸需要も玉突きで動く

[588: 匿名さん]

>>577

＞昔、都心が高くなりすぎて
＞新宿当たりの副都心が開発されました。
というより、１９６０年代霞が関ビルによって地震国である日本でも
超高層オフィスが可能ということがわかって、７０年代の不況のなかで
内需拡大策として７０年代後半にかけてゼネコンを食わせるために
新宿副都心が作られた。むしろ都心などオイルショックで土地は
あまっていた。森ビルがばんばん地上げして第２５森ビルとか作って
いた時代。
結果できても入居者が足りずにゼネコンが入居したり小口の金融や
不動産が雑居ビル同然に２００テナント以上詰め込んだのが
新宿副都心の実態だ。


＞また、地上げが続き、都心部の住民が激減し、郊外に人口が拡散し、
時代が大きくづれてます。
新宿副都心は７０年代後半。田中角栄の時代です。
その後建設不況と中曽根内閣の内需拡大東京の国際金融センター化
があって、オフィス供給不足が喧伝されて地上げ暗躍は１９８６年以降。

＞結果的に都心部の地位が下がっ行き、おかしな現象を引き起こしました。
＞これは、不動産価格が高くなりすぎたのが原因です。
居住は確かに都心から消えて、住民税が減って中央・港は学校など公共施設の
維持が困難になった。しかし都心の地位は外資系企業の進出
サントリーホールアークヒルズが８５年にできて、９０年代に大手町に新しいビルが
増えて、インテリジェントビルブーム。都庁も移転し９４年には
恵比寿ガーデンプレース。その後海外ホテルブームなどが続きパークハイヤット
ウエスチンなどができ、商業施設でも新宿や南青山のブランドショップや
セレクトショップが数多くできた。
都心の地位など少しも衰えていない。

＞バブルの崩壊により都心部の不動産価格が下がり都心回帰を生み出し
都市再開発は、既存ビルの建て替えからはじまり、国鉄生産事業団の土地の
汐留、品川、ＪＴの品川シーサイドなど大企業の土地法出やＵＲの仕掛けた
晴海トリトンなどで２００３年まで続いた。
マンションブームは、公共事業をなくして悲鳴をあげるゼネコン救済策として
「都市再生」で打ち出した・・というかゼネコンがＵＲと組んでしかけた自主プログラム。
それにデベが一枚加わっただけ。
都心回帰は、そもキャンペーンのキャッチフレーズ。


＞さらに産業構造の変化で、都心臨海部の土地が大量に放出され、
＞安定した不動産価格の下で、比較的息が長い都心回帰が実現しました。
安定していたら豊洲が高いとかだれも文句いいませんよ。
現実は先を争うように竣工競争をした結果価格が下がった。それだけ。
正当な価格を主張したグローヴは２００５年と２００６年では評価が１８０度変わった。


＞この時期の不動産価格の高騰は経済合理性に基づいたこの流れを止める
＞ことになり、日本の景気回復に水を差します。

基本的にオフィスもマンションも１０年分を５年で集中的につくりあとはお休み
そういう動きを業界はくりかえしているだけ。

＞大事なのは、まあまあの所得レベルのサラリーマン層をいかに多く
＞取り込めるかです。数は力だし、その地域は長い目で見れば大きく
＞発展して行きます。

でもない袖はふれない。おにいちゃんばっかりいいなぁと泣かれても仕方ない。
郊外を買ってくれという話になるだけ。供給はあるし住めない通えない場所でない。
というか現に８割は郊外から通っていませんかね？

[589: 匿名さん]

でも、郊外が売れ続けるってことは、総数が減ってきたとき
ありうるの？　都心を売って郊外に住む人が増えない限り
ありえない。でも、それもほとんどない。どうせならもっと
田舎に行くだろうし。

[590: 匿名さん]

マンションは北から売っていく、まさにそんな感じですよね。
売ってからどんどんその物件を囲んで新しいマンションを建てる。
最終的に一番いい場所は、賃貸にして自分で保有。

既存の物件の価値が落ちても、売り払ったあとは自己責任。
重説で注意喚起したでしょ、で済む話。

乱立でタワー団地の日陰棟になったようなところなんかは、
確実に価値落ちるでしょう。
ただ、そういうところが安く売られるようになったからといって、
買いたいかどうかは別ですがね。

[591: 元祖銀行関係者さん]

東京都の人口ピラミッドです。
港区に女性が多く住んでるとは知りませんでした。

http://www3.grips.ac.jp/~depopulation/01009.pdf

２０００年と２０３０年の比較

どこに購入するかのマンション購入の参考にしてください

３５年のローンが完済になるころを皆さん予想してください。

２０３０年の予想ですが、これが事実なら・・・・

都心三区以外買えない？

それとも、一生賃貸が良い？

あなた次第！

[592: 匿名さん]

>>578

＞戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
＞結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
＞きています。

それでいいのですよ。そういう場所はまとめて再開発される。あなた昔の
アークヒルズの元の土地、今の六本木ヒルズのできる前をご存知か。
デベロッパーのやくわりは、そういうエリアの面的再開発。

＞一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
＞人口が増えている元気な戸建て地域もあります。

そりゃたまたまいい時期に売ったあざみ野郊外、王禅寺周辺あたりの
話でしょうね。でも新百合側の王禅寺はみなさん高値づかみ。
総じて郊外は港北ニュータウンも千葉ニュータウンも地価が高い時期に
買った人ばかり。だから消費性向が低いので商業も栄えない。

高齢化が問題のようにいいますが、いずれはお亡くなりになり相続の
段階で空き家になるだけ。問題は個人の問題。

＞都心部も郊外も共通して言えることですが、
＞不動産価格が高くなりすぎた住宅地に将来性はありません
＞商業地は立地が勝負になりますから、局地的高値もあり得ます。


話がおかしな方向に向いていませんか？
郊外はバブルの時高くて高値で買ったひとが動けなくて年老いている
だけでしょう。それも１９８５年から現在までの１７年間でしょう？
それ以前から住んでいるいる人もいたし、売ってほかに移った人も
いますよ。

都心の住宅地も田園調布も成城学園も小石川も大和郷も白金も南麻布も
松涛も東が丘も高すぎますが、別に将来がないとは思えませんねぇ。
あなたはただハイソサエテイの住宅地を知らないだけでしょう。
確かに、立地とかけはなれたチバリーヒルズは問題外ですがね。

[593: 匿名さん]

郊外は値下がり確実なら賃貸しかないんじゃない？
もう郊外でも便利なところは高くなっているから、でも値下がりは
郊外からだしね。
都心を無理して買うか、賃貸か、でしょうか。

[594: 匿名さん]

>>580
＞私は都心回帰が続くかどうかは都心臨海部と都心東側のマンション供給が
＞今後も大量にしかも適正な価格で供給できるかにかかっていると
＞思います。

都心回帰はもうしなくていいんです。都心も今十分居住者いますから。
港区なんて税収ふえたしこれ以上増えてもらって困るというのが実情。
デベを儲けさせようという政策ではない。
ゼネコンとゼネコンに金貸した金融の不良債権をなんとかするのが課題。
それを一般消費者にローンという形で肩代わりしていただいた。
住宅ローンは郊外戸建でもずいぶん借りていただいたし都心タワマンで
もかなりの貸し出しになった。
ゼネコンはデベにたたかれデベが儲けたが事業継続はできている。

＞これが実現すれば、多くの人が職住近接の快適な都市生活を満喫でき
そういううたい文句はすでに７年前のＵＲがさんざんふれまわっていた。
それは都心３区の人口が増えて十分実現したでしょう。良質な賃貸住宅
も数多くできた。もうすでにそうなっていますよ。
、
＞東京の都市構造自体が大きく変わり、
いまも変わり続けています。
＞諸外国にも引けをとらないものになるでしょう。
庶民を安く都心にすまわせている諸外国がどこかにありますかね。
そこそこの値段でいいのではないですか？
エルメスのバッグが１万円で買えたら、いい社会になりますかね。
つまんないですよ。
希少価値というのがあるから、人間向上心を持つのではないでしょうか。

[595: 匿名さん]

>>584
＞マンションを株のように投資商品として語る人が多いのがこのスレの特徴ですが、

勝手にくくらないでくれませんか。

＞現実、ほとんどの人はマンションなど消耗品と思ってますよ。
それも極論。
８０年代ならいざしらず、今の９０平米クラスのタワーマンション結構
長く住めそうですよ。
昔の都心マンションでも
①自分で住んで
②人に貸して
③古くなれば改装して事務所貸し
で３５年以上持ち続けている人がいます。
消耗品のマンションは転売価値のない郊外。それも結果的に
そうなってしまっただけ。
戸建志向もいればマンション定住志向もいていろいろ。

＞難しい事抜きで、安ければ買う、高いと思えば買わない。
＞これが原則です。
そりゃあなたの原則ｗ
普通は、価値があれば買う。必要性がなければ買わない。

＞都心と言っても、どこかと隣接しているわけなので、
してるのは足立区と都下だけ
川で明確に区切られている。
これが大きい。
川辺は逆に交通不便で安い。宇奈根、葛飾、江戸川。
城東は川が幾重にも重なるから土地の連続性がない。

都心というのも高架の新橋、上野間　をのぞき鉄道も分断する
要素だ。

＞必ず、価格は周辺からの影響を受けるはずです。
逆です。
都心が上がってその影響で郊外が上がる。
都心が下落すれば郊外がそれより高くはなりえない。

逆に郊外が安くなろうが、火事で燃えようが犯罪が多発しようが
都心は痛くも痒くもない。川という自然の城壁でまもられている。

＞あるいは、与えるはずです。
そりゃ都心は周辺区に、周辺区は郊外に影響与えます。
逆はない。
ユニクロがユナイテッドアローズに影響を与えない。
せいぜいグリーレーベルでＧＡＰに対抗するだけ。

＞また、その影響を受けた地域は、その周辺に影響を与える連鎖が発生します。
あなたの願望を書かないように。


＞いくら、都心の希少性、ブランド価値を強調しても、都心が壁や金網で隔離されてない以上、

下落は都心からおきて周辺に波及した。それは事実。バブルも都心のオフィス需要から
オフィス用地が買われてそれが住宅地へ波及した。
それ以前のインフレ地価の時代から「絶対的価格の階層構造」は存在しています。


＞都心と言えども、日本の一部です。すべては繋がってるのです。別の国の土地ではありません。
＞都心高騰、高値維持を盲目的に信じると危険かと思います。

こういう考えの人は、いつマンション買うのでしょうか。
地価が下がると庶民がマンションを買えるのでなく、不動産不況がくるだけですけど。
不景気で誰がマンション建てて売りますかね。下がり続ける最中は誰も怖くて買いません。

地価は年率２％程度で上がっていうのが健全な経済です。
需給を無視して下がるという話にならんですよ。

バブルは、上昇で家が買えなくなったことより下がり始めて９０年代みんなが郊外の
マンションや一戸建てを買ったあたりの被害が一番大きいのですよ。

９０年以前は大抵が住み替えだから、３０００万のマンションが１億の戸建になっても
今また元値にもどっただけ。

下がれ下がれはいいけど下がり始めて買うのが一番リスクが大きい。
下げ止まる保障はどこにもない。
湾岸タワーだって暴落するとほざいた人がやまほどいるなかでみんな不安な中で
自分の必要性と価値尺度で買っていたのですよ。

価格論でなくて自分がどういう場所に住みたいのか、どういうライフスタイルを
求めているかということで、それさえしっかり持っていれば、いつがチャンスかは
おのずとわかりますよ。

[597: 匿名さん]

>>589
大きなすり鉢状の器で真ん中が深く、周辺が浅く広がるお皿のような
ものが首都圏の不動産市場。
ざっくり言えばそんなこと。
人口が減るってのは、そこになみなみと注いであった水が蒸発する
ようなもの。周辺が先に干上っていき、都心は最後まで残る。

[598: 匿名さん]

都心には、サラリーマンなど住んでいない。住んでいるのは湾岸タワマンだけ

都心は昔から金持ちが住んでいて、その資産を相続した金持ちの子孫が
住む場所。

もちろん新しい金持ちも金持ちの愛人も師弟も住んでいたりはする。
外資系金融社員やパイロットや開業医は住んでいるけど比率は金持ちの家に
生まれた２代目３代目が圧倒的。
地方出身でも実家が豊かなら都心の不動産を入手する機会に恵まれる。
格差社会の根底には世襲社会がある。

とはいえ、初代東京サラリーマンが資産を築くには、価値ある不動産を
低い固定金利で安値で買うのが近道に決まってるだろう。

[599: 匿名さん]

かつてのバブルのときに相続税の免罪範囲が大幅に軽減された。
課税評価額　５０００万＋１０００万×法定相続人数

デフレになってもそのままだから、かつて「相続税によって
資産家が解体された」社会平等化機能が損なわれた。

富裕層の子は楽して富裕層であり続け、平等社会は
相続税によって格差社会になってしまった。

庶民は郊外に住み、まともな資産を残せず、
金持ちは都心の不動産を子孫に残す。

株など相続しても配当だけでは知れている。
売らない限りは金にはならないが、不動産は物件価格が
値下がりしようが賃料が入る。
自分が相続して住んでから売って新しい物件を買っても
譲渡益課税が繰り延べできる。

金持ちに優しく庶民に厳しいのが税法・・というより金がないのに
税法勉強する人はいない。金が入れば税理士に相談もするだろう。

庶民は社会は平等であるべきという建前を主張するだけで仕組みを
学ぼうとしない。
だから庶民の購買力が地価を左右するはず、などと勝手な思い込みで
リスクを避ける。
リスクをテイクすることが実は世の中の仕組みを知るチャンスだったり
するのだが。
基本的に怠惰で傲慢な消費者と勤勉で専門家の人脈も多い富裕層と
どちらがチャンスにめぐまれるかよく考えてみたらいいだろう。

[600: 匿名さん]

×免罪範囲
○免税範囲　　スマソ