23区内の新築マンション価格動向（その14）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[102: 匿名さん]

「何を言うか」よりも「誰が言うか」がずっと雄弁な時がある
・・・・山田ズーニー著　『あなたの話はなぜ「通じない」』
Ｐ８より

[103: 匿名さん]

不動産購入には、有料のアドバイザーや信頼できる仲介業者、賃貸業者
を少なくとも複数づつもって以内とダメ。
超都心を買うような富裕層には、金融機関以外に、相談相手は必ずいる。
ワンルームマンション業者だって中には師と仰ぐほどの知識と経験を持った
人がいる。客になるということは金を払うということ。
何もいきなり何千万払う必要は無い。ほんの十数万のセミナーで得た情報や
人脈のほうが業者の営業トークの数倍信頼がおけるはずだ。

ここは、「上がる、下がる　いや横ばい」とかを理詰めや事例を引いて
語る表現の練習場だと思っている。

人の文章で自分が納得できたら面白いなぁと思うだけ
だから人に買えとすすめるようなつもりはまるでないし
こんなところで説得されてしまうようなお人好しもよもや居るまい。

[104: 匿名さん]

東京駅の大丸がツインタワーの北棟に１１月に移転するけど、その跡地の地下部分はどうなるのでしょう？
地上部は空中回廊になると聞いていますが、地下部の情報は無いかと
そこも店舗が入って、地下街になったら商業施設の規模はかなり大きくなりそうですが

[105: 匿名さん]

なんで１日で１００も進むんだこのスレは

[106: 匿名さん]

日本も米国のように所得の二極化がますます進むでしょう。
米国では中流層が下流層に滑り落ちました。
ごく少数の富裕層が富の8割を占め、大多数の下流層は搾取されるだけ。
残念ながら日本の未来図でしょう。

で、マンション価格ですが富裕層が買いたいと思うエリア（都心3区など）
は横ばいか若干上昇の余地あり。
それ以外の20区は今がピークに近く、世帯減の起こる2015年まで緩やかに下降してゆき、2016年以降は需要減がはっきりし下落すると読む。
景気次第では2010年まで横ばいでいけるかもしれない。

過剰流動性でバブルの再来があると大きなインフレ期待の人もいますが、私はそうなるとは思えません。
政府・日銀は要人の発言を聞く限りバブル再来は望んでいない。
ごくゆるやかなインフレを望んでいるだけ。
なのに地価がバブル的に高騰したら、すぐに規制を入れてくるでしょう。

[107: 住まいに詳しい人]

>>105
なんかもー「流れを読む」なんて死語なのかね
テーマ性がどんどん薄まっていくねぇ

で、繰り返しになりますけど
前スレで
>976、990のマクロ分析が雑すぎて笑ってるだけだよ。
とお笑いの方
ご高説頂けませんかね？

2006−2007年で20％以上上昇したマンション価格が
今後更に上昇するという理由は何なんでしょ？

[108: 匿名さん]

>>106
限られた富裕層しか買えない水準まで上がるはずないでしょ。
微妙な水準が６千万円台。坪単価で２８０万円くらい。
ここまでは都心部マンションは上がる可能性が高いでしょう。
それより上は、インフレと賃金上昇が同時に起こる環境にならないと無理。

都心部でも７千万円を越える、坪単価で３００万円を超えるところが
出てきているけど、マス市場ターゲットだと天井。
よほどの希少性、プレミアが無ければ坪単価４００万円近くは無理。
都心部マンションはまだ開発余地があって、供給余力がある。
こんな状況で県境外周区、中野区あたりに坪単価３００万円台が出てくるのはまさにプチバブル。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[109: 匿名さん]

地価下落による弊害は投機の破綻などではなく
中産階級の資産形成の破綻にある。
７０年代、庭付き一戸建ての住居は、住宅ローンという
強制貯蓄で最終的には子孫に残せる土地資産を手にする
という「働き甲斐」のシンボルだった。
９０年バブルで、牛久や龍ヶ崎の戸建を買った結果現在価値は
２３００万都合３０００万以上「ローン支払いと自己資金」が
下落で雲散霧消した団塊世代は少なくない。
その次の昭和２６年以降の世代は、もっと悲惨で郊外マンションを
高値で買ったグループ。
過去１３年にわたって下落が続いて、やっと２００６年から上昇に
転じた郊外がまた下落。
それじゃこの先ローン破綻者がでてきた日には保障会社は
担保割れ物件をやまほど抱え込むことになるのでしょうか。
１３年下がり続けて、その間払い続けたローンで銀行も不動産も
建設も息をふきかえしたのではないでしょうか。

都心の一部が高騰したにせよ、それは投資によって東京の
利便性と収益性が増したからで、正当な評価という話もあります。
一日何十万人という集客性のある場所が一日７万人しかあつまらない
場所より高いのは当然でしょう。
地下鉄の駅が３つもあったり一つの駅に３本の線が乗り入れたり
新幹線のほかに在来腺が４本私鉄が一本ある駅の徒歩圏が
今後も何１００億という開発投資が続いて今の安いままというのは変だ。

地価が下がるというのは、都市基盤整備の投資が無駄になる
という意味だ。デフレでうれしいのは子供の小遣いのつかいみちが
増えることくらいで、雇用や給与も同時に縮退するのだ。
長い夜のあとに朝日がまぶしいから早く沈めというのは
とても愚かな願望だ。

[110: 匿名さん]

>>108
ここに本年1月〜８月の販売戸数があるが、
プチバブル的な価格設定になっているところは、
どこも昨年に比べ大幅に供給が絞られている。
人為的に供給を絞り、高値を認めさせる戦略だが、
こんなのにホイホイと乗ったら後でひどい目に会うのは明白。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[111: 匿名さん]

安値でも買えない人がなんで熱く議論してるの？

[112: 匿名さん]

>>109
商業地についてはこの議論は正しく、
商業的に特別有利な場所は、局所的なプレミア価格がついて当然。
しかし、住宅の場合はそんなに極端にはならない、
争って購入しても、社会的ステータスが認められるほんの一部の
超高級住宅地ならあり得るが、そこは戸建地域であり、
マンションは該当しない。
マンションはいわゆるマス対象のものであり、極端な高値が正当化
されるとは思えない。

[113: 匿名さん]

＞109「長い夜のあとに朝日がまぶしいから早く沈めというのは
とても愚かな願望だ」

この表現、非常にいいですね。もっと言えば、都心部から段々と郊外に向かって日の出を迎えるわけで、都心部があっという間に日没を迎えるような政策が行われることは、地方の底上げ対策からも考えにくいし、財政の健全化の手法としても無理があるでしょう。

不動産は経済活動のエンジンであり、緩やかな長期的価格上昇は、経済運営上、欠かすことのできない必須条件であることは、90年以降の苦悩の15年間を経験した識者であれば、自明のことでしょう。

いずれにしても、天下の回りものである、お金が潤沢に回る枠組みが政治的にも金融環境的にも整いつつあることは、好ましい状況と判断できるのではないでしょうか。

短期的な混乱に動揺することなく、中長期で日本不動産はバイアンドホールドでいいのではないかと思います。
もちろん、利回り７％以上あるいは、希少性の高い超都心物件狙いが前提ですが。（なぜなら、少なくとも日本国内には、当面、それ以外の安定的な投資対象がほとんど見出せないですから）

[114: 匿名さん]

投資が見込め
人口の増加が見込め
住環境の良化が見込めるところは
基本的に買い。

[115: 住まいに詳しい人]

>>113
文学的表現はどーでもいいからさぁ

1年で価格が20％も上昇したのが
更に上がるという根拠を聴かせてよ

[116: 匿名さん]

>>113
投資が見込め
人口の増加が見込め
住環境の良化が見込め
安いところは
まだ上がるかもよｗ

[117: 匿名さん]

貧民が難癖つけてばかりいるのを見て哀れに思います

[118: 匿名さん]

自称「住まいに詳しい人」が、住まいに詳しいと思う人は手を挙げて〜。

[119: 匿名さん]

金持ちけんかせずとはよく言ったもんだね。
いずれにしても、９月以降にでてくる都心部の物件が、今後を展望する上で非常に重要な位置付けになるんじゃない。
さすがにこれまでの上昇ペースをすのまま反映した価格設定だとちょっと厳しいのではとの感覚がどう価格に反映されてくるか。

[120: 匿名さん]

もういい加減に、下がって欲しいって願望はもうやめにしてくれよ。

実際、新築で下がってる所、ひとつも無いじゃん。

少しでも下がれば都心にマンション買えると思ってるのが笑える。

いくらここで下がる下がるってみんなでお祈りしたって、実際高い土地買ってるんだから安く売るわけ無いじゃん。

上がった分、下がるとか言う人がいるけど、そのころとは土地の仕入れ値も材料費もぜんぜん違うんだよ。どうやったら２００２-４年レベルまで下げられるのよ。
それを教えて欲しいよ。

確かに上げ止まるかも知れんが、下がることは無いんだよ。
みんな、もう理解してください。

[121: 貧民]

マンションなんて単なる耐久消費財なんだから、エンドユーザーとしては周辺家賃との比較で高いか安いかで買うかどうか決めればいいだけ。
俺は大手町に30分圏内の都民住宅に住んでるが別に家賃上がる気配は今のところない。てことは今の新築分譲相場なら買える値段にはほど遠いのでそのまま今のところに住み続けりゃそれでいいやって話。
そら多少グレード高い物件に住めたらそれにこしたことはないけど、家のための人生じゃなく、あくまで人生のための家だし、日々の楽しみとか子供の教育費削るなんざ本末転倒。貯めた金は株（インデックスETFとか）とか外貨に定期定額突っ込めばいい。

てことで、今後も金持ってる人が買えばいいんでないの？そんだけの話だろ？車もタクシーとレンタカーで十分。金持ってる奴だけ買えばいい。てことで新車登録台数同様マンションも需要減に合わせて供給減、それでいいんでないの？