23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[168: 匿名さん]

>>165

でもまだ新築マンションの供給数のほうが、中古マンション成約数より多いかですからね。
今のままではインパクトは薄いでしょう。

個人的にはリノベーションがもっと一般的になってほしいとは思いますし、そうなるとインパクトもあるんですが。

[169: 匿名さん]

政策的見地から見れば、19９7年の金融危機、1998年の公的資金注入
から先、地価下落を食い止め景気回復することが最大の課題だったよね。
不良債権処理が片付いたあとで、内需拡大のためのプロジェクトとして
汐留、丸の内、六本木ヒルズ、品川、品川シーサイド、飯田橋、神田　
秋葉原、東京八重洲、日本橋、ミッドタウンなど多大な数のビル建設
再開発が動いてきた。
バブル期をはるかに凌ぐ量のビルが建てられた。今現在も赤坂ＴＢＳ
霞ヶ関、浜松町などでは竣工目前のオフィスがある。
地下鉄も大江戸線ほか複数の新線が増えた。都市としての利便や価値は
各段に向上し、かつて歓楽街だった赤坂・六本木がかなりクリーン度を
増した。
オフィス需要は極めて堅調だ。
なぜなら、ホワイトカラーが東京に集中しているからだ。
派遣社員、契約社員を増やすことで企業は人件費を抑え成長する術を
身に着けた。その分スペースコストは増えるが一人当たり面積も
フリーアドレスなどで減っている。
オフィスだけでなくタワーマンション供給も、信じられないほどの短期間に
膨大な数を建設し分譲してきた。

その結果、バブル崩壊の1991年以降13年間下げ止まらなかった都心の地価
が上昇に向かった。外資が買いあさったのは、都市が価値を持った結果で
あって地価が上がった直接の原因ではない。
ふつうここまでの建設投資をしてきたら価値の増大が地価に反映されて
しかるべきなのだ。
これもデフレという病に冒され続けた日本人の意識の差なんだろうか。
金融の仕組みが土地取得の設備投資に向かわなかったせいなのか。
気がついた一部の不動産会社だけがせっせと物件を買い集めて大もうけ
したようだが。
地価があがることをまるで悪いことのように「バブル」と騒ぐ癖もなんとか
しないといけないだろう。
財政当局は地価を上げることで、信用創造のメカニズムを正常化したかった
はずだ。中小企業は土地資産を担保に運転資金を借りる以外に銀行は
カネを貸さない。土地が下がり続けるなかで、いくらベースマネーを増やした
ところで、マネーサプライは増えない。市場にマネーはゆきわたらない。
一方、新興株式市場を作って直接資金調達しながらベンチャーが伸びたけど
儲けた金で社長は不動産を買って、不動産に根抵当を打って運転資金を
調達している。不動産価格は新興株よりは価格がずっと安定している。
そんなこんなで高額なタワーマンションが売れてきた。
Ｊリート私募ファンドだの言っても、不調だ低調だという話になれば
投資家が引くのは早い。逆に昔ながらの不動産担保融資に依存する
社会に戻っていく。というか直接金融の比率などさほどは伸びていない。

なにしろ土地担保金融の最たるものが住宅ローンだ。
ここで地価が下がって住宅ローンが不良債権化することは何を意味するか。
ローン板のリンク先にあったが、http://www.laon-master.com/blog/
18年度の10年超の固定金利は1割程度の利用らしい。
これはショキングな事実だ。
世の中大半が3年固定以下の変動でカネをかりている。
今後、金利が上がっていけば所得が増えない家庭のローンは10年以内に
破綻する公算が高い。
しかし考えてみれば国家財政も同様の立場にあって、結果的に
税収を増やすかインフレになってくれない限り早晩財政破綻する状況に
ある。国家を国民が見習ったのか、国ぐるみでアメリカのような借金体質に
染まっていったのかはわからないが、バブルなのは地価ではなくて
家計なのだということは言えそうだ。

[170: 匿名さん]

企業が派遣を増やして人件費を抑えた結果が労働者の3割超が非正社員でローン審査も通らない有様なんだけどな。

地方から有能な若者が上京してくる事も少なくなるよ。
地方も団塊が定年退職して、公務員とかになりやすくなるから。
かつてより就職しやすくなった地方でも職を得られず、やむなく上京してくる若者もいるだろうが、彼らは優秀ではないので派遣労働者になり安アパート暮らし。
マンション購入層にはならないだろう。

[171: 匿名さん]

>>167
地方からの上京者は昔ながらの２極化ですよ。
大企業の正社員と
フリーター（昔は工場労働者だったが、今は飲食、販売等のサービス業）。
前者は都心部のワンルームに住んで、後者は西側近郊のミニ戸と安アパートの混在地域に住んでいます（中野区、杉並区あたり）。
ここ１０年余りのフリーター増加で、西側近郊のアパートは大賑わいで、
ＳＰＡでは下流社会を毎回取り上げて売れています。４０代に達した人達も増えています。

[172: 匿名さん]

>>170
なかなか良いポイントです。

首都圏の少子化進行度は地方よりはるかに深刻です。
大企業は人材不足を地方に頼らざるを得なくなります。

それでは、地方から優秀な人材を集めるのはどうしたら良いのか？
答えは１つになります。
住宅手当を厚くして、都心部居住のコストを企業が支払ってあげるのです。

[173: 匿名さん]

>>171
昔ならば大企業に魅力はあった。
安定性・年功序列・家族主義など暖かかった。
でも今は違う、成果主義・冷酷査定・リストラ等何でもあり。
でないと生き残れないのだから仕方がないが、結果として大企業に魅力は無くなった。
有名大学を出て大企業に就職すれば生涯安泰という図式は崩壊した。

それに対して公務員は魅力的。
かつての大企業にあった安定性・年功序列・家族主義などがまだ残ってる。

加えて、少子化。
地方でも核家族が増え、1人っ子も増えた。
親や親族とのつながりが薄くなる都会での大企業勤務を望まない層が増えるだろう。
昔のように優秀な子供がこぞって都会の大企業に就職する事は無い。
近所の役所で働いて、生涯安泰・家族も安定を望むだろう。

[174: 匿名さん]

>>173
地方公務員は大幅削減の方針ですよ。
団塊の世代引退で大幅に減るけど、
その補充はわずかで、将来の予想人口規模に合わせた採用になります。
いままで手厚かった行政サービスも、その地域の人口、所得水準に
見合ったものになって行きます。

それから、地方に住んでいる親たちも地方の将来性に自信が持てなく
なっているから、特に優秀な子供には首都圏への上京を勧めている
くらいです。
昔は、「わざわざ東京に行かなくても、地元にも良い仕事があるよ」
と言えたのですが、

学歴が低い層になると微妙で、
「東京のアパートに住んでフリーターするより、
近くの○○市の工場で仕事したら？車買ってやるから」
なんて会話が増えています。

[175: 匿名さん]

都心部から町工場、零細販売店がほとんど無くなって行きます。
この部門の労働力が不要になります。

[176: 匿名さん]

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13861


新宿では、賃料下がっているだね。

[177: 匿名さん]

都心の賃料はかなり上がってきてるよ。山手線内側中央線下側の路線価が２年前と比べて15％程度上昇してきているわけだから、賃料も15％上がって当然ってことなんだよね。ただ、更新のタイミングとかがあるからデータ的にはちょっと遅れてでてくるけど↑の記事にあるように現場では着実のその上昇が体感できるようになってきているわけです。これもまさにデフレ体質からインフレ体質への変化といったとこでしょう。家賃と給与がいちばん遅れてやってきてるといったとこでしょう。

[178: 匿名さん]

新宿西口の地価はあまり上がらなかったからな。
新宿はオフィス街としては斜陽で、
東口の商業地のほうが評価されていますね。
地下鉄新線期待でしょうが、
富裕層が都心回帰している中で、
長期で見た場合どうなるかは
大きな疑問符ですね。

[179: 匿名さん]

>>178
だったら、だとしても、でなくてもそれは折込済みでしょう。

[180: 匿名さん]

>>179
将来的には２３区のマンション価格分布図に与える影響も
考えておく必要がありますね。
特に新宿周辺でご検討中の人は。
高額マンションの場合、結構大きなインパクトになりますから

[181: 匿名さん]

将来的に２３区のマンション価格分布図に与える影響も
既に織り込まれてますが

[182: 匿名さん]

新宿周辺で売れ残りマンションが増えているようですね
ワンルーム賃貸も空き室だらけらしい
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/

[183: 匿名さん]

むりやり１かゼロ論調にしなくても・・・
売れ残れば作らない・売れれば作るだけ　波のひとつでしょ。

[184: 元祖匿名はん]

路線価が15％上がって賃料が15％上がるとか、、、ガセはやめようよ。

正比例するのが当然のように言いますが、過去そうなってますか？

新築賃貸の供給が増えて賃料単価の設定が上がっても意味ないんだよ。

そもそも稼動率が伴ってないと意味ないんだよ。

レジで15％値上げするなんていったら店子出てくよ。オフィスの話？

賃料と給料の上げが結局遅れてやってこない可能性は？

[185: 匿名さん]

公営住宅に住む斜陽産業に従事していれば、その可能性は高いじゃないか。

[186: 匿名さん]

地下鉄新線と言っても、
東横線が新宿三丁目と池袋を経由して埼玉に延びるだけでしょ。

なんで、新宿の高額マンションの売れ行きに影響するのでしょう？
みなとみらいに行けるから？埼玉の東武や西武駅に行けるから？

[187: 匿名さん]

新宿は水商売、渋谷はガキの溜まり場のイメージ定着がまずい。
リーマンが名刺交換で相手を判断するとき本社所在地が重要なんだ。
力のある優良デベさんなんとかしてくれ！