ザ・セントラルマークタワーってどうですか？ part4

[物件比較中さん]

引き続き、情報交換しましょう。

所在地：大阪府大阪市北区中津1丁目2番2他（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分 、東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩11分
大阪環状線 「大阪」駅 徒歩11分 、阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩7分 、阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩7分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩7分 、大阪市営御堂筋線 「梅田」駅 徒歩9分 、阪急宝塚本線 「中津」駅 徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.13平米～130.71平米
売主：住友商事、 MID都市開発、大和ハウス工業

施工会社：前田建設工業・長谷工コーポレーション共同企業体
管理会社：住商建物株式会社

前スレ
パート３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/346810/
パート２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329379/
パート１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/274524/


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[255: 匿名さん]

みなさん、やっぱりオプションは色々とつけられるのですね。
どうしても高くなってしまうので、後で購入するなりすれば良いかなと
考えているのですが、オプションのほうがお得なのでしょうか。

[256: 匿名さん]

皆さん銀行について色々検討されているんですね。
新生銀行は金利比較だけで見るとランキングが1位なので
注目しておりましたが、半年後に金利が見直しとなるんですか？
初期費用の安さ、繰り上げ返済無料、疾病保証無料に惹かれて
いましたが、もう少し各行サービスについて深く調べてみないといけませんね。

[257: 契約済みさん]

新生銀行の変動金利は半年後の見直しで1%を超えてしまいますので、初期費用の安さ分は後からちゃっかり取られてしまいます。変動金利を考えているならあまりお勧めしません。期間が短く固定金利を考えているならありでしょう。

SBIやイオン銀行、ランキングには入ってませんがソニー銀行を考えている方のご意見を教えて頂けると幸いです。

[258: 周辺住民さん]

近隣の者です。阪急電鉄が現在の梅田駅を高度利用のため建て替え、駅機能を中津寄りに約数百メートル移設するという計画を聞きました。もう少し時間がかかるらしいのですが、これによりグランフロントの縦の動線が完成するらしいです。これって本当の話でしょうか。そうすると、ここのマンションって付加価値が付きますか？

[259: 匿名さん]

258さん。その計画は確かにあるようですが、決定ではありません。仮に現在のかっぱ横丁の一番北側あたり移設され、阪急電鉄本社と一体的に建てられたとすると、便利にはなるでしょうが、付加価値になるかどうかは、人それぞれで、微妙でしょうね。

[260: 匿名さん]

駅までの距離を考えたら
マイカー利用する機会が少ないかなと思いますが
駐車場も半数確保されているようだから
抽選は申し込んで外れたらマイカーを手放すって人が多いかもね。
このあたりは、まだまだ変わりそうだから付加価値は付くんじゃないかなって思う。

[261: 匿名さん]

多分、駐車場は余ると思いますよ。
修繕費の積立金は駐車場が満杯になることを前提に計算していますから、
途中で計画変更ですかね。
まぁでも、住人はお金に困っている人ばかりではないでしょうから、
修繕費を値上げしようとしても揉めないとは思いますが。
投資目的の人も資産価値が下がったら大変でしょうし。

[262: 契約済みさん]

駐車場は3台希望してますが難しいと言われましたよ。ちなみに満杯を前提には計算されてないです。嘘はいけませんよ！

[263: 匿名さん]

>>258
全部の梅田駅が西に寄ってくれるなら良いですが、阪急だけ西に来たら、乗り換えが不便になるかも。

[264: 匿名さん]

>>262
修繕計画見たんかい？
駐車場収入の割合を確認しいや！

[265: 匿名さん]

>>263
阪急梅田駅移設構想は、現在のヨドバシカメラの北側の東西道路を新御堂筋まで車線維持のまま貫通させる工事と関連していたと思います。阪急ガード下道路が昔は、対面交通だったのに今は東行き一方通行になっていますが、それを元通りの対面交通に戻し、新阪急ホテルの北側道路の拡幅工事も実施するためには電鉄高架が工事の妨げになるとかで、東西道路の北側で高架を切るらしいです。ですから位置的には場外馬券場、北阪急ビルと並ぶ感じではないでしょうか？

[266: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>261マークの資産価値は大丈夫です。御堂筋線直結は流石にインパクト大きいです｡近い将来には郊外の普通マンションとはかなりの価格差になることでしょう。超駅近のｼﾞｵ天六の大阪一番人気がこれを証明しています。

[267: 入居予定さん]

0.700で審査無事通った。

職業柄、投資用マンション供給側とよく話すけど、東京はまだしも、大阪の今の供給加熱状態は非常にまずいらしい。
金融機関の融資もザル状態で裏恐ろしいと言う人が多い。
まーデベは売れればいいわけだから売れる見込みが無くなるまではどんどん融資引っ張って建てるだろうね。ただリーマンの恐怖があるから、割と保守的に、そろそろ開発を控えるような動きもある。

今は、節税対策で買う利回り無視の中流がバカみたいに買うから見せかけは回ってるように見えるけど、内容聞くと確かに怖いわ〜。

この物件も、上層にちんまい間取りの階層をバンバン置く等、固定資産税評価額と時価の乖離を利用した相続税対策層や、償却損をとる所得税対策層を狙いとしてるのがよくわかる。
こういう人たちは、大阪市の人口見通しがどうだとか賃料市場がどうだとか言うことがあんまり頭にないから採算性なんて二の次でまーいいんだろうけど、大阪の住環境という大枠で見ると、将来大変なことになると思ってる。

そんな俺は投資採算性の全くない角部屋80平米台を居住用でノリで買ってしまった。

早めに飽きて早めに売り抜けたい。

[268: 匿名さん]

確かにここは上層にちんまい部屋多くて賃貸重視な感じしたな…賃貸多いと微妙だな…

[269: 267]

あ、一応言っておくと、このマンションが悪いと言ってるわけではないです。契約者の皆さんが嫌な気持ちになっていたら申し訳ない。
いろんなマンション見て悩んでここにたどり着いて、即決だったのは事実です。

[270: 匿名さん]

いよいよあと一戸ですか♪
ここももうすぐ閉鎖ですね。

[271: 匿名さん]

床暖房と浴室乾燥機が電気式なので気になりましたが、
オール電化マンションだったんですね。
災害が起きた時のライフライン復旧率で最も早いのが
電気だそうですが、備えとしてカセットコンロを
持っておいた方が良さそうですね。

[272: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>270
完売しました。

[273: 匿名さん]

>>272
住商建物の人ですか？
まだHPも更新されていませんが。
まぁ何にしろ、完売なら「祝！完売」ですが。

[274: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>273
購入した者ですよ。今日、最後の一戸売れたみたいです。

[275: 匿名さん]

完売おめでとうございます。常に注目してました。

[276: 匿名さん]

あ～ぁ、もう完売してましたか。
完売してても、そのうち中古物件も出て来るでしょうね。
その頃は、価格はどのくらいの価格になっているでしょうね。
上手い人は、価格上昇に乗って、良い所で売ってしまうんでしょうね。

[277: 匿名さん]

公式HPには完売って出ませんね。
本当に完売？
完売したつもりだったけど
キャンセルが出ちゃったとか？

[278: 匿名さん]

完売しましたよ。

[279: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>277
お陰様で完売しました。

[280: 不動産業者さん]

後、2戸残ってます。

[281: 契約済みさん]

ホームページに申込完売と出てます。今日、担当者に電話で確認したところ完売で間違いないとのことでした。

[282: 匿名さん]

>>280
この際時間の問題なのでどっちでもいいんだけど不動産業者さんは何を根拠に？

[283: 契約済みさん]

もしかして内部告発？？

[284: 匿名さん]

「申込完売」というのは、購入申込書を提出しただけの話で、
実際に売買契約を結んだわけではない状態のようです。
http://blog.livedoor.jp/finance_economics/archives/27676900.html

本当に売買契約が結ばれて「完売」したら、HPのトップページの
「先着順申込受付中」なんて文言は削除するでしょうし。

どういう完売のことを、完売と捉えるかの解釈の違いかも知れませんが、
業界の人はインチキっぽい「申込完売」を完売と言いたいでしょうし、
一般人はすべて売れた状態（売買契約が済んだ状態）を完売だとイメージするように思います。

[285: 匿名さん]

>>284
ありがとうございます。話はずれますがこのブログの榊氏は辛口だけど、このマンションの価値はかねてから高く評価してますよね♪お人好しの日本人としては嬉しいです。

[286: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>281
もう完売しています。強くご希望の方は是非ご連絡ください。4月以降はお値段により譲渡します。

[287: 匿名さん]

完売御礼ですね。と思っていたら、申し込み完売なので、まだ完売していない状態とか。
ここの魅力は、メトロからマンションまで直結でたどり着けること。
贅沢な感じがします。雨とかにも濡れないし。
メトロだったら、音もそんなに気にならないでしょうし。

[288: 匿名さん]

メトロってww

[289: 入居予定さん]

スーモの新築マンションからは消えてますね。
芝田の交差点からバッチリ見えて、存在感はありますね。
ウメキタの開発も緑がテーマってことで楽しみです。

[290: 匿名さん]

東京の人はメトロって言うのが普通。
地方の大阪じゃ何て言うかは知りまへんけど。

[291: 契約済みさん]

完売した途端に、アンチな書込みがパタッと止まるっていう事は
やっぱりアンチな書込みって同業他社なんですかね。
何か笑っちゃいますね。

[292: 匿名さん]

中津ネタもう飽きた

[293: 契約済みさん]

外構も徐々に出来上がりつつあって、夜は吹き抜けエントランスホールの光が外に漏れてます。
こうして出来上がると「御堂筋駅上直結」の説得力は何物にも代えられないものがあります。私は住みますが賃貸で出しても直ぐに借り手が付くでしょうね。
コムズ、ラマダ跡地はなかなか決まりませんがあの辺一帯が整備された住居街になればと願ってます！

[294: 匿名さん]

中津を有り難がる…わからんわ。周り歩いたら分かるやん。

[295: 匿名さん]

>>294
中津をありがたがってるわけないです。
仕方なく中津なんですよ。御堂筋線直結が欲しいがために中津には仕方なく目をつぶるんです。
中津以外の御堂筋線直結があればそりゃあそっちの方が誰だっていいに決まってます。

[296: 匿名さん]

>>295
ですよね、

[297: 匿名さん]

中津なのが残念だけど、駅直結でホント便利そう。もうすぐここに住める人が羨ましいです。梅田近くて生活の幅が広がりそう♪

[298: 契約済みさん]

>>294
中津を有り難がってるわけじゃなくて、うめきた/茶屋町に徒歩で行ける駅上のこの場所を有り難がってるのですよ。別にJR 高架をくぐって西方面に出歩くこともそうないし。

[299: 契約済みさん]

大阪はなんといっても御堂筋線！御堂筋線から主要な線が延びてますし｡
その駅の上、しかも梅北に歩いていけるなんて、この立地は素晴らしいです。

[300: 購入検討中さん]

もう買えない

[301: 匿名さん]

昨日が契約者への最終説明会だったけど、今日のHP でほんとの「完売しました」に変わりましたね。

[302: 入居予定さん [男性 40代]]

中古市場に出始めましたね。

トンデモ価格にビックリ。あんな値段で買い手がつくんかいな。

[303: 契約済みさん]

キャンセル出ましたね

[304: 匿名さん]

キャンセル住戸の販売価格は、売り主の自由やけど無茶しすぎやろ！
駅近だけで、環境悪いのにたまげるわ！

[305: 匿名さん]

元の価格からどれくらい上がっているのですか？

[306: 匿名さん]

2000くらいじゃないですか。

[307: 匿名さん]

販売終わってるみたいだけど、そこそこ規模のスーパーってこの辺りあるの？

[308: 匿名さん]

上げ率20%です。
こうなると次の売り物件もバブル価格でだしてしまい、
なかなか売れないでしょうね！
阪急の音キツイわ！

[309: 匿名さん [女性 30代]]

新築の中古未入居で４件売りに出ていますね
こういうのは登記諸費用や売買仲介手数料を上乗せしても利益が出る価格で転売できる皮算用があったから
投資転売用に購入したのでしょうか？
しかも３室が３２階って何か理由があるのでしょうか？


https://www.century21.jp/mansion/osaka/27127/detail/090502-4905
ザ・セントラルマークタワー 新築マンション
価格：9,498万円
住所：大阪府大阪市北区中津１丁目
アクセス：中津駅 徒歩1分　大阪市御堂筋線
専有面積：87.49m²
間取り ：3LDK
階数 ：32/37階
築年月 ：2015年3月
新築未入居！３２階部分

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002767464/?sc...
ザ・セントラルマークタワー 32階
価格 5,980万円
間取り 1LDK
専有面積 69.78m2（壁芯）
（バルコニー面積 4.41m2）
所在階/建物階 32階/地上37階建地下1階
主要採光面 北西
所在地 大阪府大阪市北区中津1丁目
交通 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分
築年月 2015年3月(築1年未満)

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002760089/?sc...
ザ・セントラルマークタワー 32階
価格 5,980万円
間取り 2LDK
専有面積 67.35m2（壁芯）
（バルコニー面積 11.43m2）
所在階/建物階 32階/地上37階建地下1階
主要採光面 南東
所在地 大阪府大阪市北区中津1丁目
交通 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分
築年月 2015年3月(築1年未満)

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002887193/?sc...
ザ・セントラルマークタワー 18階
価格 4,500万円
間取り 1LDK
専有面積 55.1m2（壁芯）
（バルコニー面積 7.62m2）
所在階/建物階 18階/地上37階建地下1階
主要採光面 南東
所在地 大阪府大阪市北区中津1丁目
交通 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩7分
築年月 2015年3月(築1年未満)

[310: 匿名さん [女性 30代]]

このマンションは５０㎡代未満の部屋を中心に戸数の２５％くらいが投資用賃貸マンションになりそうですが利回は意外と低くて表面利回ですら４％台にならないですか？

部屋の所有者がそれぞれ違うので家賃等の条件も違うのは当然ですが、中層階のこの部屋なんかも家賃は安いなって思ってしまうけど部屋毎の競争原理が働くからしょうがないのかな？

資産分散投資なら問題ないですがインカムゲイン目的ならきつくなりませんか？


ザセントラルマークタワーの空室一覧（全47件）
http://chintai.door.ac/detail/free5249492.htm

ザセントラルマークタワー
家賃　　　管理費等　　　敷金　　　礼金　　　間取り　　　面積
19.9万円　　　-　　　 　20万円　　60万円　　2LDK　　　　86.34㎡
築年月　2015年03月
所在階　19階
方位北東向き
http://chintai.door.ac/detail_r/15986705.htm

[311: マンション投資家さん]

インカムゲイン以前に、キャピタルロスが甚大で話にならない。（中期的に見て）
入ってくる家賃より、物件価値の下落が大で投資目的購入なら失敗確定だな。
そもそも、売り手市場の時に「新築物件購入で収益を」・・・なんて素人しか考えんだろ。
プロは、素人が将来投げてくるのを静かに待ってるよ。

[312: 匿名さん]

今月から、このマンションに引っ越しました。
今週ですが、バリュー・スペースという会社からマンションを転売しませんかという郵便が届きました。
住所・宛名（フルネーム）がしっかり書かれており、差出人代行は佐川急便でした。
いったいどこから個人情報が漏れたんでしょうか？
まだ、知人にも引っ越し通知を出していない状況なのに。

[313: 匿名さん]

キャンセル物件の案内きた～
けど、値段がものすごく跳ね上がっている。
びっくり

[314: 匿名さん]

>>313
どれくらいあがってますか？

[315: ご近所さん]

向かいの三井のコムズ跡に45階建のタワマン建つみたいですなぁ。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2015/04/post-1679.html

[316: 匿名さん]

個人情報流れまくりシリーズ
日本住宅流通株式会社ってどこから
個人情報を入手してマンション転売のDMなんて
送ってくるんでしょうねぇ。

[317: 匿名さん]

>>316
法務局行けば所有者にローンの金額まで全部分かりますよｗ

[318: 匿名さん]

日本住宅流通は大和ハウスグループなので、
事業主の大和ハウスから流れているのでしょう。

[319: 匿名さん]

中津駅直結のタワマン（しかも南側、高さも上）が２棟
さらに本町駅ど真ん中（御堂筋～中央線～四ツ橋）直結のタワマンが１棟
堺筋本町駅の格安タワマンが１棟

これだけで、放出圧力になってしまったかな？！
都心回帰といっても、大阪はパイの奪い合いですな。

[320: 匿名さん]

個人情報流出の件

名簿業者が法務局で調べて、各不動産業者に売っています
その為、所有者が共有の場合は、あて先が連名で送られてきます

No.314　どれくらいあがってますか？

現在、仲介価格は、平均20～25％上がっています
グランフロントの、オーナーズタワー等梅田周辺に限定です
上昇理由は、地域性以外に、建設費(資材、職人不足による人件費）の上昇も原因です

[321: 匿名さん]

タワマン３つも建築したら中津が沈みそう...

土だいじょうぶ？

[322: 匿名さん]

もっと重そうなビルが乱立しているところもあるから大丈夫でしょう。

[323: 匿名さん]

海水で浸かる心配した方がいいですね。

[324: 匿名さん]

結局今の販売って1戸のみという認識でよろしいのでしょうか。
本当にあと少しってところですけれど、
どうなんでしょうね。
かなりの価格ですから、すぐにささっと売れるというのとは違うのかもしれないですけれど。
多少のディスカウントはあるのでしょうか。

[325: 匿名さん]

>>324
最後の一つ残ってたんだ
とっくに完売してたと思ってた
キャンセル住戸かな？
諸費用サービスくらいはあるかもね
それにしても高層階とはいえ大阪でも平米単価105万かー


販売戸数 1戸（3310号室）
販売価格（税込） 84,800,000円
間取り 2LDK
最多販売価格帯（税込） 8,400万円台（1戸）
専有面積 80.77m2
バルコニー面積 8.17m2
サービスバルコニー面積 6.33m2
管理費（月額） 15,300円
修繕積立金（月額） 8,100円

[326: 匿名さん]

マンションの入り口でスケボーやってる輩がいたけど管理人は注意してんのかな。

[327: 入居済み住民さん]

スケボーとかやってるやつにまともな人間はいません。
アメリカかぶれのクソガキがマンション住民とは少しばかりガッカリです。

[328: 匿名さん]

あれ、住民とちゃうでしょ。
このあたりは予備校とか専門学校とか多いし、
そういうガキやと思いますけど。

[329: 匿名さん]

コスパの悪いマンションですわ。
個人情報の漏洩は、今後マイナンバー制度の導入で直罰方式になるから企業の存立にかかわる重大な問題だよ。
いくら大企業でもナマポのマイナンバー一人でも漏洩したら、そこで試合終了。

[330: 匿名さん]

ここは、値段が高いですが売れているのでしょうか？
駅から直結という構造なども値段に反映されているのでしょうか？
交通アクセスもいいですし、便利なことは確かですが。
みんなJ-80みたいな変則的な間取りなのでしょうか。
しかも北向き。

[331: 匿名さん]

>>330
頭大丈夫？
キャンセルの1戸以外は完成前完売してます

[332: by匿名]

まだ売ってるの？

[333: 検討中の奥さま]

そりゃ総戸数４１５もあるマンションですから。

[334: 匿名]

外観かっこわるい

[335: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

内部は良いです。

[336: 匿名さん]

大阪のタワーマンションのデザインは、確かにダサい。

[337: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

東京のタワーマンションはダサくないということ？ 具体的にはどういうのがダサくないのでしょうか？

[338: 匿名さん]

>>337
東京のタワーは
室内について言えば天井埋め込みエアコンが中心だよね

大阪はLDKだけとかだもんは

[339: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ダサいのは外だけでなく内装のこともでしたか…

大阪も中之島辺りにこれから建つ高級マンションはオプションで埋め込みタイプが選択可能でしたよ。

大阪は独特の庶民感覚のせいでしょうか？ 確かに東京とは格が違いますからね〜

[340: 匿名さん]

>>339
338だけど336じゃありませんよ

まーコスト考えると埋め込みエアコンは高いですよね
あとは天井高が一番の差かも
15cm高くすると10%だか15%だか建設費が上がるそうですね

個人的には
エントランスやらは大差ないと思うし
外観はそこまで興味ないなー

[341: 匿名さん]

>>338
埋込エアコンとか興味ないなぁ。
あとのこと考えると面倒なだけ。

私そういう仕事してますが、壊れた時に皆さん埋込で費用がかかって困ってます^^;

[342: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>340
失礼しました！

自分も同意見です。大阪でもお金持ちは、地名や外装・内装にこだわりますね。このマンションは駅直結なので便利で助かっています。

[343: ちょこ]

洗濯物丸見え。
１０階まではベランダのガラスがすりガラスで見えないけど
それ以上は洗濯物丸見えでみっともないね。

タワーマンションってこんなもんですか

[344: 匿名さん]

>>343
洗濯物は普通は乾燥機か室内干しだよね
そこは大阪だから勘弁してあげてよ

[345: 入居済み住民さん]

窓に日の丸の旗を貼っている角部屋の住人がいます。

[346: ちょこ]

私も昨日交差点から見えました。
１２階の角ですね。
愛国心を持つのはいいことですが
タワーマンションの品を落としてますね

[347: 匿名さん]

え、ここってベランダ干し禁止マンションじゃないんですか？
クラッシー淀屋橋のMR行った時は禁止って言われたよ

[348: ちょこ]

ベランダ干しは禁止ではないんだけど
せめて　すりガラスにして欲しかったですね
外から見ていて　みっともないです　ホント

[349: 匿名さん]

>>347
大阪市内のタワマンで洗濯物のバルコニー禁止はほとんどないよ
もちろん布団の外壁掛けはほとんど禁止だけどね

そこは東京とか違うね

[350: 匿名さん]

ここは大阪。
それも中津。
ルールなんて無用♪

[351: ちょこ]

ルールなんて無用って　レベルが低すぎませんか？

[352: ちょこ]

外から洗濯物が見えるのは設計者のセンスが無かったとしか思ないですね。

[353: 匿名さん]

>>352
どういう設計なら見えない？
透明硝子外壁をスリ硝子にするとかありえないんだけどね

[354: ちょこ]

透明ガラスにする必要性はあったのかな？
かなり遠くからでも洗濯物が見えます
タワーマンション　入居前はカッコよかったけど　今現在ダサい