23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[920: 匿名さん]

>>918

住宅ローンの固定金利で支払いが１０万とする。
２％のインフレの時代は１０万の支払いの重さが
２％づつ軽減されていく。
賃金の上昇が２％づつあるからだ。
インフレは、物価が上がってから賃金があがるから
よいイメージは薄いが
住宅ローンにとっては大変つごうがいい。
インフレで物価が１０年で倍になれば所得は倍にならないと
生きていけない。逆に
２０００万の負債の価値は半分になる。
銀行がなぜサラリーマンにローンを貸して個人事業者
にローンを貸し渋るかわかりますか？
インフレになればサラリーマン（大手）は賃金が連動して
あがるけど個人事業主にその保障はないから。

私はあなたの親父さんよりおそらく５歳は若い。
きみに爺とよばれる筋合いはない。

なぜ６５歳以上のシニアが豊かか・・・それはインフレで
借金が目減りして家を幾度か買い替えたり借家化したり
できているからだが、そういうことを詳述した著作はいまの
ところ少ない。
世代間の不公平は今後も拡大するだろうね。

[921: 匿名さん]

839です。
皆様、沢山のご教示を賜りありがとうございました。
ところで、多摩センター周辺は子供だらけで、お年寄りはあまり
お見かけしませんでした。「シルバータウン」の実感はありません。
錦糸町も北口周辺は子供だらけです。
むしろ中野とか渋谷の住宅地の方がお年寄りが多くないでしょうか？

正確な年齢構成をご存知の方がいらっしゃいましたらぜひお知らせ
下さい。何度もお願いばかりで恐縮ですが、よろしくお願い申し上
げます。

[922: 匿名さん]

おじいちゃんが思うのはじゃな。消費者物価のインフレというのは
グローバル化でもはや起こりにくい構造ができておってデフレも
インフレも資産ベースでまず起きてしまうのではないかと
言うことじゃ。
資産インフレというのは、じつに捕らえがたい代物でな。
何しろ萎れたゴム風船に空気を入れるようなもので踏みつければ
あるところだけがぷぅーっと膨らむ。
そんな感じじゃな。

つまりマネーの過剰流動性＝インフレ要素が国土全域に行き渡らない
首都圏に集中した一次取得者に貸し出される金と都市開発、ビル建設
新線整備の範囲でしか地価は上がらないということだ。
買う人間がいるということだけで地価は上がる。

なぜかというとじゃな、売っている間に地価が下がるような場所で
おちおちマンションは売れない。早々に手を引きたがる。
ビルもそうだ。売り出して、買う人がいれば結果として地価は上がる。
単純な話じゃて。おーほほほっ。

[923: 匿名さん]

おじいちゃんと同世代の水野和夫さんが書いておったが
資産格差が拡がる時代だそうじゃよ。
「付加価値の増加は資本に還元し」給与は上がらない。
「家計にはストックの値上がりで報いる。」のだそうだ。

米国と日本と中国をひとつの国の地方だと思えばいい。
米国は東京のように地価があがり、日本は地方のように
地価は上がらず、中国は名古屋のようにひとりで景気がいい。
そう考えると日本は搾取されているようなきがするんじゃが
まちがっとるかね。

[924: 団塊Jｒ.]

>>922

今の経済構造では資産価格の方が消費者物価よりボラタイルなのは同意します。ただここしばらく日本円の実効レートが下がり続けているので、輸入物価が上がる方がマンション上がるよりつらいと思ってます。

>>923

日本は太平洋戦争で負けた時点で実質的にはアメリカの植民地。
たまたま防共のため米国、日本の利害が一致し、もともと戦前から持っていた技術力や国民の勤勉性を活かして経済成長を達成した。
そしてその成長過程では多くの国民が利益を享受できた。

しかし時代は移って冷戦は終わり、アメリカは日本を好き勝手にさせておく理由はなくなり、生かさず殺さず程度の扱いになる。一方国内事情としても少子高齢化の進展による社会負担率の増加、車以外の各産業における国際的地位の低下が今後起こることが予想される。実効レートにその辺が出始めていると個人的には思っている。

なので、搾取されるというのは戦争に負けた時点で決まっている。たまたま防共の砦になったというラッキーがあればこそ今の発展がある。そのラッキーがはげれば元に戻って体のいい植民地。その中で宗主国にとりいることができる人たちはそこそこの所得を得、それ以外は割を食う構図になると思っている。

[925: サラリーマンさん]

691

地価が上がるのが常態で、下げるのが60年に一度の珍事とおっしゃる方

戦後日本の経済成長が、圧倒的に世界一のミラクル成長だったことを見落としていませんか。一人当たりGDPが高速で成長し、人口増もあったこの時代は世界の歴史を見ても、珍事です。マクロ経済史、或いは産業政策を勉強すれば、その時代の日本は、海外の大学でも、必ず取り上げられる、奇跡的な「大成功例」として出てきます。

よって、この間だけをリフェレンス期間にして地価見通しを語るのは全くナンセンスですよ。見るべきものは、グローバルレベルでの、歴史的平均の経済成長と地価の「長期的」な関係です。

日本はごく短期間の「普通の先進国」から、またしても、「世界一の国」に返り咲きます。
但し今度は「経済成長国」ではなく、古今東西全く類を見ない、超ハイスピード高齢化＆人口減。そして、財政と年金システムは全く準備が出来ていない。

平均値から、上方に大きく乖離した日本の経済成長率が、先進国並みを経て、今度は、平均値を下回る長い低迷期を迎えるのは明らかです。

日本の中で、東京の地価が「比較的」堅調に推移するというのは、もしかしたら正解かもしれません（今の地価に既にそれが十分以上に織り込まれていなければ）

ただし、グローバルで見たら、東京の地価は明らかに完全な＊＊＊です。（今後50年くらいを見通せば）

グローバル化と経済の二極化。

この2大トレンドの中で、東京は、グローバル化を果たせないまま、二極のうちの、＊＊＊みとして、沈んでいくしかないと思います。

安倍さんでも同じだったとは思いますが、福田さんの姿勢（地方へのばら撒き政治）では、東京も、「その他大勢」の地方と共に、沈んでいくしかない、と改めて思います。

そんな中、いくら田舎より東京、郊外より3Aと言ってみても実際グローバルで見たら、全く無意味です。

子供には少なくとも英語や中国語を仕込んだ方がいいかもしれません。

[926: ビギナーさん]

繰り返し出てくる話だけど、

やっぱり、自分の（人生、投資などの）スコープの問題だと思う。

たとえば、青森県で、弘前、八戸或いはその他の地域はだめだが、青森市は
いつまでも全国レベルの知名度と、「そうは言っても」県庁所在地としての価値を「比較的」持ち続けるという議論と、日本平均は沈むが、東京は大丈夫という議論は基本的に同じだと思う。

青森市も、東京から見たら、「いやぁ、駄目でしょ。」となるように
東京も、グローバルで見たら「ありえねぇ」になってしまうのは間違いないと思います。

サラリーマン氏が書いているグローバル化がやはりキーだと思います。
交通と通信の発展、経済発展段階の進展に従って、グローバリゼーションは、何らかの波はあっても、根本的な流れとして、あり続けるでしょう。

住まいとして、日本文化と日本語のホームグラウンドの日本に日本人が住み続けるのは問題ない（自然）と思いますが、敢えて投資（普通のサラリーマンにとっては、生涯最大の投資）をする対象ではないとも思います。

とは言え、現実問題として、「投資」としては良くなくても、買わざるを得ないように感じる人は結構いると思います。

しかし、そういう人たちも、数としては減っていくと思います。

[927: 匿名さん]

＞よって、この間だけをリフェレンス期間にして地価見通し
＞を語るのは全くナンセンスですよ。見るべきものは、
＞グローバルレベルでの、歴史的平均の経済成長と地価の「長期的」な関係です。

あーあ。掲示板って何を書いてもいいんですね。
地価というのは極めてローカルなものですよ。

人口１０万の地方都市でも地域差があるのが不動産
駅前の土地が坪２５万。さらにで５ＫＭ先は１５万
首都圏で世田谷の住宅地が２５０万、港区の商業地が８００万〜
というから坪当たりの格差は１００倍違う。


仮に一律５％上がったとしても増分の坪当たり金額は１０倍違う。
だいいち一律５％なんてあがりゃしない。
地方は０〜１％、都心周辺は８％〜１２％の伸びが昨今の現実。
取引がないところに下落も上昇もない。
土地の値動きはあくまでドメスティックなローカル経済（人の動き
内需の動きで）決まる
とりあえず為替レートだの円の価値だの脇に置いておけ。

外貨建ての資産に投資して配当を家賃に回すのは住宅コストを
為替変動リスクにさらすだけで短期では意味はない。
そんなことをせずとも小銭を浮かせる手立てはいくらもある。
または、外貨資産で年利５％で運用し、為替のレートの変化が
プラスに動いていたにしろ人民元でも米ドルにしろ円安に
なれば消費者物価ベースでインフレになるわけで、サラリーマン
なら賃金も増えるのだよ。
われわれの頃はコスト・プッシュインフレだの輸入インフレだの
区分はなかった。実際インフレになればそういうものが複合して
値上がりするわけで、最終的に賃金が上がらずに企業が丸儲け
という話にはならない。
デフレというトラップのなかで、労働者が弱気になっている。
実施に労働生産性が上がっているから労働コストを安く見積もる
習慣がついているだけだ。
物価もあがらないなかで賃上げ要求もだせずサービス残業だけを
厳しく取り締まる労働組合はいわば雇用側の走狗になりはてた。
ここでまたインフレになれば息を吹き返す。

都市開発というのは典型的な内需拡大型のビジネスだ。日本の
主力産業は自動車とかエレクトロニクスだが建設不動産も経済の
裏方ながら景気浮揚の一翼を担っている。
なにしろ日本には５０万社も建設業の会社がるほどだ。
国土（といっても首都圏だけだが）に投資し海外からビジネス・観光
の客を集め日本で金を使ってもらい外貨を稼ぐ。
観光立国という流れも確かにある。
ともあれ
日経平均株価と全国平均地価は同じ経済指標でも全く意味が違う。
平均値のトレンドをいままで書いてきたのは、現在の価格の相対的位置を示し
過去の人たちはどうだったかを知るためのもの。
今の２３区マンション市場は、ブランド品の特価セール（城東のぞく）に客が
群がっていたようなもの。異例中の異例だということを示したくて７０年からの
地価の動きも描いたし、過去５年の値動きも書いた。
かといって誰も過去のトレンドグラフで１５年先をよめとはいっていない。
平均値をもとに分析するのは
嫁さん探すのに日本人女性の身長の過去の推移やミスコンの優勝者の傾向を
分析したり、過去６０年の処女喪失平均年齢、経験男性数を調べたりするのに
近い愚行だろう。

[928: 匿名さん]

住宅コストというのは地方に住めば恐ろしく安い。しかし地方の雇用機会や
所得を考えると、あえて首都圏に出てくる人が多い。
居住コストは沖縄宮古島の２万円／月（食費込みといううわさもある）から
六本木ヒルズの２８０万／月まで１００倍以上の開きがある。
もう一方には、住まいと質というリアルな問題があります。

賃貸にも１００平米２ＬＤＫ３０万円／月というデザイナー物件も
ないわけではないが、入居待ちが２０人というような
状況だったりします。
ここ３年で、外国人向け賃貸に加えて坪１．４万〜２万円／月クラスの
都心賃貸が新築で豊富に出るようになりました。
とはいえ、２０坪を超える部屋は賃料自体が３０万〜４０万／月
と値が張るため供給の主体は２０坪以下の１ｌｄｋが主体でしょう。
都内においてファミリー賃貸というジャンルはもともとなく
分譲マンションの賃貸転用が圧倒的。
唯一の例外が公社、公団物件。
そういう状況で、ファミリー賃貸という選択をした場合、どこまでコストを
かけてどこまで質をあげられるのかという問題が残ります。

人生のスコープの問題というのは仰る通りです。
持ち家は、子育て期、熟年期、老年期と分けて考えるべきなのかも
知れません。
子育ての場としての住宅は消耗品のような気がします。
子供が２０歳を過ぎたら家の主役は親たちになるわけで
家庭の空間の豊かさがより重要になります。
子育て作業場だった家を見直し住み替えたくなるのが５０歳前後
だと思います。
確実に売れる場所にそこそこの物件を買っておいて５０歳前後で
売って住み替える。程度の意識でいたらいいのではないですかね。

安く広い住まいに住めている人は買う必要はないでしょう。
逆に、人生最大の投資・・すべてに模範解答を・・・みたいに
肩に力を入れすぎると失敗します。

[929: 匿名さん]

>>919
武蔵小杉＝中原区の発展で、一番打撃を受けるのは世田谷区みたいだぞ。
次が大田区、この２つの統計を見ると良い。

ちなみに、川崎市も都心回帰の影響で、対都心部は人口流出
でマイナスが続いている。

第７表　転入前または転出後の住所地別移動人口（東京都）
平成１６年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d16/hyo/hyo7.htm
平成１７年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d17/hyo/hyo7.htm

[930: 匿名さん]

>>921
なんと、首都圏の１０代の中心は千葉県なんです。
なぜなら、この世代の親は都心回帰以前が多いからです。
埼玉県、市部、神奈川県と続き、２３区で多いのは
練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区、このあたりが錦糸町の賑わいを
創っているのではと思う。
０〜４歳になると都心回帰の影響が出始め、中央区、港区、江東区が
加わり、市部および他県が減り始める。
新宿区、文京区、世田谷区、中野区、杉並区、豊島区、板橋区あたりは
高卒の上京者が加わる２０代で人口が急に増え、居を構え始める
３０代になると減り始める。
渋谷区は、目黒区は高過ぎて、あまり上京者も集まらないので、
老人化がかなりの勢いで始まっている。
２０００年と２０００５年国勢調査を比較して、各区住民の平均年齢
がどれだけ伸びたかを見れば良いよ。

[931: 匿名さん]

人口が増えても、
１０代や２０代が家を買うわけじゃないけどね。

[932: 匿名さん]

1-2ヶ月前までは下がる論者が勢いがあったが，最近は静かになりましたね。
この秋のマンション販売で下がるどころか，さらに価格が上がったからね（都心物件のみだが）。

下がる論者は，最初は，暴落する⇒上がった分は下がる⇒下がりそうに無いから不買運動しよう⇒最近はいいマンションが無いから買わない，とトーンダウンが激しい。

好きなことが言えるのが掲示板だが，偉そうに言っても，ここまではずれるとどうかと思う。

[933: 匿名さん]

9年連続でサラリーマンの所得ダウンという中で、物価上昇のダブルパンチ。
まぁ賃金なんて会社のさじ加減ひとつですから、増やす気のない会社が多いのでしょう。
もちろんこれから増えるかも…などと期待してはいけません。なんといっても、彼らには払う気がないのですから。人件費はまだまだデフレ時代のままです。

さて都内マンションですが、10年後に検討します。根拠はありません。
現在は某沿線のマンションに住んでいますが、中古の売り出し価格が非常に欲張った値付けになってきていますね。一昨年ではちょっと考えられないような価格で。あくまで売り出し価格ですから、成約価格までは分かりませんが。

[934: 上等]

>>839　>>921さんへ

まずは引っ越し先の選択肢に墨田区も入れてもらえてありがたいです＾＾
今までが今までの区であった分、今後伸びる区であると思っておりますので楽しみにしてください。（老人の多い区ですが新東京タワーの影響もあってか若者の転入も増えています）
それからお子様のための転居でもあるそうなので教育関係も気になるところでしょうが、隣の両国には中高一貫の公立校もあったりと、入学する学校を選択すれば一定の水準は保っています。
また、仮に西側の有名私立に通学する場合でもラッシュと逆行する形となりますので比較的楽ですよ。
買い物は銀座あたりまでが行動範囲でしょうか？
蛇足ですが明日、『有楽町イトシア　http://www.itocia.jp/index.html』というところがオープンするそうです。

最後になりますが、なんと言っても現在のお住まいが渋谷とのことですので客観的に見た場合、環境、便利度、細かいところではナンバープレートのことも含めて少々もったいない気もいたしますが（笑）よろしくご検討を。

[935: 匿名さん]

糞デベ

[936: 団塊ジュニア]

グローバル化により「消費者物価のインフレ」が起こりにくいうんぬんというおじいさんの話がありましたが、世界的に見て消費者物価のインフレは着実に起こっているようですよ。ソースは次のとおりです。まあ、日本はデフレですが・・・。

http://www.stat.go.jp/data/sekai/zuhyou/ap.xls

おそらく中国からの安価な商品の流入というようなことを念頭に置かれているんだと思いますが、国際貿易の場合、比較優位の問題がありますので、労働力の安い国が他にあるからといって先進国がデフレになるという単純な話ではないように思います。中国と日本と米国を一つの国として見るというのは、相当に無理のある想定ではないでしょうか。１９９０年代以降、日本に流入する中国製の輸入品が増えたからデフレになったというよりも、デフレだから安価な商品の輸入が増えたと見るほうが妥当なのかもしれません。ちなみに、「１００年デフレ」の水野和夫さんは、経済学の領域では「トンデモ」として扱われているようですよ。

ちなみにいうと、私は団塊ジュニアですが、デフレは悪であると認識しております。

[937: 匿名さん]

＞世界的に見て消費者物価のインフレは着実に起こっているようですよ。

これは、世界的に見て空気中の二酸化炭素は着実に増えているようですよ。
とか、アフリカに洋服を着た人は着実に増えているようですよというような
ものです。人が経済活動をすれば消費が活発化しマネーの流通が
増えればインフレ傾向が強まる。
インフレってまだ食べたことない・・・とか言っている世代が多いから
こういうデータをわざわざ示すのだな。
おじいちゃんには珍しくもなんともないがね。
ディスインフレの体制を信じている方々がかつてこのスレにいたので
あえてお断りしたまで。
水野氏は文章が下手。武者さんが論法ともに読み安い。

[938: 匿名さん]

結局、食料品もガソリンも土地も必需品がことごとく上昇し、ついに家賃まで上がりはじめている今、なんでマンションだけ値上がりしなくなるんでしたっけ？

[939: 匿名さん]

>>932
は？下がってきてますけど？
23区内でも都心区以外は徐々に下げ、全体でも下がるでしょう。
予定価格を下げて販売開始する物件も増えてきていますよ。

今まで高値を支えてきた外資はもう逃げ出しています。
サププライム関連の損失を計上しだした企業が多いです。
損失の穴埋めの為に利が乗ってるものを売っています。
これらは、海外金融企業の決算発表等を見てると分かります。
年末にかけて、まだまだ損失が出るでしょう。
（米国の景気悪化に伴い返せない人たちが雪だるま式に増えるから）

国内を見ると、
政策・税制面での優遇策も切れるのが見えてます。
買える人はここ数年で買ってしまってます（需要の先食い）
購買側の所得は上がってません。平均所得見るとむしろ下がってます。
購買力は上がってないのに、マンション分譲価格だけはここ2年くらいで3割とか上昇してます。
そろそろ剥離が表面化してくる時期です。
実際、ここ数ヶ月の契約率を見るとどんどん下がってきてます。


統計的には価格が下がったってのは数ヵ月後の指標で出始めるでしょう。
もう少し、勉強する事です。