エクセレントシティ小岩ってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

エクセレントシティ小岩についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ex-ms.com/koiwa/
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
所在地：東京都江戸川区南小岩７丁目1909-1他（地番）
交通：ＪＲ総武線「小岩」駅より徒歩3分
総戸数：56戸(他店舗1戸)
住戸専有面積：65.54㎡～80.02㎡
間取り：3LDK～4LDK

【タイトルの（仮称）を削除しました。2014.10.27　管理担当】

[21: 周辺住民さん [女性]]

No19に激しく同意。小岩で長年商売してきた中古不動産屋の知り合いが何人かいますが、みな、異口同音に同じことを言っています。
そもそも、資産価値って、売却して始めて意味が出るわけですよね？ 固定資産税もその分、高いわけで。暮らすために買うのなら、再開発が進むまでの間、実質的な価値は低いのに高い固定資産税を払うだけバカバカしい。そして売却のときには老朽化してて、他とたいして変わらない価格になってたらホント意味なし。

[22: 物件比較中さん]

このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね？

間取りは３LDK中心ですが、１LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、と思います。

ファミリー用には、周辺環境は子育てに向いてない商店街、生活導線上にはさしたるスーパーや郵便局、銀行などもなくい（結局フラワーロード沿いまで出ないとダメ）。単身者向けなら、駅が近く、コンビニみたいな店が直前など好条件。

グローバル住販が販売担当ってのも疑問ですね。都心で資産目的の物件ばかり担当してきた会社。マンションギャラリーにも行きましたが、周辺環境を全く知らない営業マンが、資産価値という言葉でしかこのマンションの良さを語れない。

ここ数年、周囲に建築されたファミリータイプのマンションは、１～２戸ずつくらい、１年以上売れ残って大幅値下げしてます。ここは竣工後、どのくらい残るかな？ どのくらい値下げになるか様子を見たいです。

[23: 匿名さん]

>>22
江戸川区だからですよ。オール1LDKは江戸川区のマンションの開発条例は作れないはず。いくつかは作れるけど一定戸数を越えると平均70平米以上でないとダメですから。

[25: 匿名さん]

＞23さん
そういう縛りがあったんですか
ファミリーを呼びたいみたいなものがあるのですかね？
以前、若い世帯を呼び込むために江戸川区がしている努力、みたいな記事をみたことがありますので・・・
だからなのかなとちらりと思いました

[27: 匿名さん]

>18
商店街にスッと立つ感じがスマートでかっこいいって…まだ建ってないのにわかるんですか？ それに、おしゃれなお店ってどこ？ 小岩におしゃれな店なんて、どこ探したらあるんだか。関係者の書き込み？

[28: 匿名さん]

>27
小岩は巣鴨みたいなもの
高齢者にとってはおしゃれな店ありますよ
というか、そもそも小岩におしゃれを求めるのが間違い

[29: 匿名さん]

>28
ってことは、18はただのパン好きの高齢者の書き込みか

[30: 物件比較中さん]

パン屋はルチアしかないからみんなあそこで買うけど、高い。もっと安くて大きくて美味いパン屋ができたら嬉しいです。再開発に期待です。

[31: 匿名さん]

ここのスレで好意的・期待する意見って、なぜルチアとパン屋の話ばかりなのでしょうか。

[32: 購入検討中さん]

間取りはいいのにねーはっきりいっていま新築でここ買うなら、竣工してから値引きで買うか、中古で買ったほうがいいくらい高いです。将来の再開発が近くなってきたくらいで釣り合いとれるくらいの値段です。

1番は後からどうにもならなくて、今後高くなるものがついてないから。再開発までに大地震がある可能性がかなり高いのに、耐震であること。耐震は建物が倒壊するのは防ぎますが、一回の地震に耐えられるだけでヒビや建物の損傷は回避できません。その後に莫大な修繕費が必要になるものです。
そう考えたら免震のアルファ、クリスタルを選ぶほうが資産価値はあると思いますし、全体でみてもコスト低いはず

[33: 匿名さん]

ここって、そもそもアルファやクリスタルと張り合える物件じゃないですよね。

同じエクセレントシリーズでも、立地によってはここより 1000万ほど安いところもある。つまり、本来の価格はその程度だってことでしょ。

[34: 購入検討中さん]

マンションコミュ二ティの免震と耐震について
↓↓↓
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2207/

読むとやはり、免震だよね！！

ローン支払い中に南海トラフ巨大地震の一発、
二発は覚悟しないとね。
と言う意見に激しく同意。

仙台のマンションオーナーの東日本大震災の話しも役に立ちました。

[35: 購入経験者さん]

清水建設の免震　技術研究所は江東区にあるんですね！
色んなシュミレーションが出ています。
↓↓↓

http://www.shimz.co.jp/theme/earthquake/effect.html

小岩六丁目の駅前再開発タワー３棟は清水建設、免震でくるか、コスト削減でタワー耐震でくるか注目ですね。

アルファグランデスカイファーストもクリスタルマークスも免震。

大地震いつ来てもおかしくない時代ですから
やはりこれから購入するマンションは免震でないと比較の対象から外れますなぁ。。

[36: 匿名さん]

>22
>このマンションは、なぜファミリータイプにしたんでしょうかね？
>間取りは３LDK中心ですが、１LDK中心にして、資産購入し、賃貸に出せるようにすればよかったのに、
>と思います。

確かにそうかもしれませんね。
商店街も駅も近いので便利といえば便利かなと思いますが
ファミリー層として考えると悩む点はありそうかしら。
それと、価格帯も少しお高めですよね。

[37: 匿名さん]

別のところのエクセレントシティシリーズで新日本建設の人が説明していて、『別途料金がかかっても良いのであれば、（技術的には）たいていの間取り変更や設備変更に応じる技術力があります』というようなことを言っていました。

この物件は確かに割高感がありますが、たとえば、他のデベより変更幅をもっと広く大きく、単なる選択肢から選ぶんじゃなくて独自の要望にも対応するよう設定して、『契約者の要望に細かに応じる自由度が高いマンション』というような売り方をすれば、この価格でも納得できそうなんですけどね。

技術力がある、というなら、それをアピールする販売戦略を取ればいいのに。一貫体制といいながら販売だけは自社で体制を持っていなくて、販売力の弱い点が出てしまっているように感じます。

[38: 周辺住民さん [女性 40代]]

小さな商店主や高齢の住民たちが皆死んで廃墟の町になるまでは再開発は無理だし、行政もそう考えてますね。
地上げなんて今は無理だし。
移転や引越ししようにも行き先がないおじいちゃんやおばあちゃんたちは皆どかない。
結局、皆死んで空き家ばっかりになって遺族が見切りをつけて売っぱらうまで
20年･30年後からやっとぼちぼち再開発が始まるって感じでしょう。
再開発をネタに高値で売りつけようとする姿勢が好きじゃない。

[39: 匿名さん]

>38さん

その通りだと思います。拍手！

[40: 匿名さん]

第１期二次モデルルームプレオープン、って広告が入ってました。

第１期二次申し込み受付じゃなくて、モデルルームプレオープンって？
モデルルームはすでにオープンしていたんですよね？

[41: 匿名さん]

その通りだと思います。

[42: 匿名さん]

駅近で小学校・図書館が徒歩圏でファミリーにも悪くなさそうな気がしましたが
レスを読むとそうでもなさそうですかね。シングル～ディンクス需要の方が多いってことでしょうか。
80㎡の部屋もありますけどそういった環境なら最後まで残ってしまうこともありそう？
商店街は閉めるのが早いというイメージがありますけどこの辺はどうなのでしょうか。