23区内の新築マンション価格動向（その20）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その19：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[29: 匿名はん]

分譲で売れないからファンドに飛ばすと言う意味ですか？
年明け金商法で検査入りますよ、大手から順番に。

[30: 匿名さん]

>>27
大手≠大手不動産
大手＝大手企業
不動産の証券化＝減損会計にあわせた流動化

ならなんとなく意味がわかるが

[31: 匿名さん]

要するにＣＲＥマネジメントが活発化するだろうって意味かな？
そんなの当たり前ｗ

[32: 匿名さん]

話は変わるけど株価はなんとかならんもんかね。
うーん。ジリ貧だ

[33: 匿名さん]

12月は下げ相場だから仕方ないとはいえ、連日ガンガン下がってイヤになります。

[34: 契約済みさん]

青山、麻布、白金エリアは相変わらず強い！
購入層も富裕層が多く、新築分譲マンションは相変わらず高いですよ。
変わらない＊＊＊エリアと成り上がり＊＊＊エリアで値下げ率が違うのでは？
やっぱ腐っても港区青山、麻布、白金でしょう。

[35: 匿名さん]

>>27
総合不動産は、すでに大型のファンド、ＳＰＶを持っているから
物件をリートに売ったら代替で古いビルなど取得しながら再生していく。

昨年は自社保有物件のリノベーションに証券化による資金調達を
検討したが新規案件不足、金商法の流れもこれありで見送った。
今年は、大手町、丸の内界隈の再開発も本格化して資金需要が大きい。
既存の物件のリノベの資金を証券化で調達しバリューアップして
リートに譲渡する方向・・・という話だろうか

[36: 匿名さん]

>>27
いずれにしろ、大手デベはもうレジデンシャルは手仕舞い。
商業・オフィス・ホテルにシフト済み。
中央区のタワマンなんて、銀座のさくら客寄せの効果絶大だったわけだ。

２３区は都心の赤坂や麻布タワーみたいなものを中心に１０００戸
以下に抑えていくだろう。
郊外も三井はＳＣ運営とセットだから、今の物件売り切ったら
数年お休みという感じだろう。
昨年購入したＭ井の管理スタッフは、ほとんどがマンション管理
未経験者ばかり。泣けてくる。Ｍ井は黙っていても今後は管理が
ドル箱になるだろう。
不動産事業は横がダメでも縦（時間軸）がある。

[37: 購入検討中さん]

山縣有朋（文京区関口）
大隈重信（新宿区西早稲田）
近衛篤麿（新宿区下落合）
近衛文麿（新宿区下落合）
鳩山一郎（文京区音羽）
石橋湛山（新宿区中落合）
田中角栄（文京区目白台）
田中真紀子（文京区目白台）
田中直紀（文京区目白台）
中曽根康弘（豊島区高田）
河本敏夫（新宿区下落合）
後藤田正晴（新宿区下落合）
細川護煕（文京区関口）
橋本龍吾（新宿区下落合）
橋本龍太郎（新宿区下落合）
橋本大二郎（新宿区下落合）
中川一郎（新宿区中落合）
中川昭一（新宿区中落合）

[38: 匿名さん]

青山、麻布、白金エリア信奉者って、典型的　田舎　モン　らしいですよ。

都内の（田舎　モンさんが　知らない）真の高級住宅地がどこか、
残念ながら、ご存知ないことでしょうね。

[39: 匿名さん]

職場が飯田橋なので半径5ｋｍぐらいのマンションを考えています。

Ｐタワー千代田富士見の抽選にはずれて以来，あまり欲しいと思える物件が在りません（中古は高すぎて買えない）。
文京区の本郷，小石川あたりもありますが，コストパフォーマンスが悪い気がして手を出す気になれません。
本当にこのまま都心のマンションは枯渇して行ってしまうのでしょうか？

[40: 匿名さん]

文京区もそうだけど千代田区も、タワー以外は売れ行きが良くないですね。
最近のマンション人気は、実際のところタワーマンション人気が支えてましたね。

[41: 匿名さん]

>枯渇して行ってしまうのでしょうか？

都心７区（千代田・中央・港・渋谷・新宿・文京・目黒）の物件数は
２００２年〜２００６年の水準の１／１０になっていますよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

タワーマンションの用地は、一定の空地が必要
再開発か倉庫・工場の移転など産業構造の変化による時代の背景
から供給される。
豊洲も構想から２０年、勝どきも１０年、芝浦アイランドも１０年の
「潜伏期間」があるのです。
そういう意味で今潜伏している物件は、狸穴の麻布タワー（三菱地所）
くらいですかね。港区の環境アセスの記録を見ても赤坂パークなんたら
のほかには見当たらない。
今年度末の２３区は２万戸もいかないんじゃないんですかね。

みんな安値覚えですから、買わない。
無理して土地仕入れて売るデベもいないって話でしょう。

[42: 匿名さん]

それじゃ販売要員が遊んで困るって？大丈夫。
ほとんどが地方都市の都心物件の販売に回って長期出張。
地方都市の在庫のほうがよっぽど深刻だと思うよ。

[43: 住まいに詳しい人]

16です
>>17　
書かずとも当然の認識と思っていたのだが、字足らずだったのか伝わってないようですね。
23区にマンション購入を意識するマス層として
世帯年収1000万程度の人々という意味で書いていたのだがね。
訂正でよろしく願います。
ま、要するにＤＩＮＫＳ２人で1000万前後、ここら辺の層の需要は根強いよ。

ちなみに、団塊ジュニアは氷河期でパラサイト＆ニートが多い、彼らによって住宅所得に特需があったわけではない。
むしろ、就職率が上がった今の２０代前半〜半ばの世代のほうが有力でしょう。
いずれにせよ、最小かつ最弱の購入者である中間層レベルの勤労所得者によるマンションへの価格影力は、より大きな需要であるＯＦＦＩＣＥ＆商業利用に比して無きに等しいが。

中小デベ＆土建屋がいくら破綻しても２３区に在庫が無いものは、売れない。
仕込む土地も、ぽつりぽつりとしか発生しない。
悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

[44: 匿名さん]

販売要員に関してだけど、
大京の新築営業員が大京の中古仲介の会社へ大量に移動したと、
中古仲介の社員が今年の初めに言ってました。

[45: 匿名さん]

＞悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

私は、豊洲信・者ではないが、同様に
２年後
「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。 」
という日が来るのかもしれない。


グローヴタワー一期、２００５年秋・・・閑古鳥
グローヴタワー二期　２００６年１０月　・・・殺人的な倍率

マンションの話が出るたびに、「２００７年でも買っておくのが正解だったかもね。」
と、物件枯渇した東京のマンション市場でしみじみ思うのだろう。

分譲マンションが減る背景には、都心部の小規模土地の地主が小型の
賃貸マンションを作り続けていることがある。
これまでは、デベが土地を合筆して中規模分譲を行なうような土地が、
地主直営の賃貸マンションになっている。
まるで、バブル期に佃煮屋がペンシルビルを建ててオフィス賃貸したのと
そっくりな現象。
地上げ経験のある用地担当は退職してしまった。
もはや用地担当とは子供のお使いより単純な仕事に成り果てている。
「この値段で買ってこい」「買えませんでした」「そうか」

ワリを食って苦境に陥っているのが、ＡやＭなどのワンルーム業者。
２０００年頃はいくらでも手に入った都心の小規模宅地がまったく入手困難。
城東しか物件が手に入らない。向島の銭湯と鉄工場の向かいでは
ワンルームも家賃は知れてる。

ワンルーム業者。業績不振でクビをきられても仲間同士で会社起こして
また電話かけてくる。そのしぶとさは見習うべきかも。

[46: 匿名さん]

つまり、もはや都内不動産市況の話題は、時間のむだ

[47: 匿名さん]

佃煮屋のペンシルビルか。
確かに、中央区佃辺りは賃貸用の小規模マンションが次々建ってます。

[48: マンコミュファンさん]

＞２年後
＞「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理な＞んだ。 」
＞という日が来るのかもしれない。

あの値段買った人は、タワーマンションの大規模修繕に遭遇してないから
修繕積立金が足りなくなり、ゴーストマンションがたくさんできるかも。

この中でタワマンの大規模修繕に遭遇した人が一体どの位いるのでしょう。
修繕積立金が最初の内は月２万で見てたけど、この斬新なデザインのマンションのには、特別仕様のものが必要なので、１戸当たり持ち出し２０００万です。
という現実。

真の＊＊＊は賃貸でしょ。いつでも最高の場所に住める。

詳しい人教えて。