都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

[購入検討中さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
新スレではこの４項目を踏まえ
「下がる派」も「下がらない派」も具体的で建設的な議論を展開していきましょう。

スレタイが「２３区」では範囲が広すぎ、議論にかなりの温度差が生じている為
記念すべき１０スレ目ではスレタイを「都心周辺」に変更しました。
※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい。

＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その９：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[No.2 by 入居済み住民さん 2007-06-14 16:07:00]

他人の立てたスレを横取りするとは。
あっぱれ。

[No.3 by 匿名さん 2007-06-14 16:22:00]

02さんに同感。

また、都心周辺ではなく
都心及び都心周辺のはず。

[No.4 by 匿名さん 2007-06-14 16:22:00]

削除依頼中。

[No.5 by 匿名さん 2007-06-14 16:29:00]

都心部と都心部で無い地区の話が噛み合っていなかったのも事実ですし
スレを同じ人間が立てなくてはいけないルールは無いので問題ないのでは？
「都心周辺の定義」はテンプレのとおり「価格の上昇した都心を含む都心周辺部分」だと思います。

[No.6 by 匿名さん 2007-06-14 16:46:00]

繰り返します、このスレは以下内容により削除依頼中です。

「前スレの終盤に独り善がりな論理で勝手にスレの論点を決めつけ、本スレのTOPに貼り付けており、議論を行うスレとしては極めて不適切。スレごと削除頂きたい。」

本趣旨に同意いただける方は、これ以上レスを付けることは止め、とりあえず前スレで議論を続けましょう。
但し1日以上削除されなかった場合は、管理人の方針ですので従うことで已むを得ません。
が、その場合も>>1に従う必要は皆無です。以上。

[No.7 by 匿名さん 2007-06-14 17:01:00]

削除依頼するならするで前スレから話題になってる
テンプレの４項目を完全に論破してからにしてほしいですね。
結局は「臭いモノには蓋をしろ」で都合の悪い議論を
避けてるとしか思えません。
完全にこの４項目に反論することが出来たら
削除でもなんでもして新たな議論をすれば良い。
このまま削除になれば結局この４項目には反論できずに、ただ
目を瞑って土地価格下落に関する都合の良い項目だけを持ち出し
「下がる下がる」と言ってる希望的楽観と言われても仕方ないですね。
反論があるならスレタイについてなど小さな事を
グタグタ言ってないで４項目を完全に論破してみて下さい。

クダラナイ煽りはいりません。
どなたかこの子供でも解る単純明快な４項目に真っ向から受けて立ち
「真の下がる説」を唱えられる論者は居ませんか？

[No.8 by 匿名さん 2007-06-14 17:18:00]

>>6
前スレでも結局、結論は出てませんけどね。
未解決な議論をそのままにはせず、引き続き新スレで徹底的に
議論をすることは議題の多重化を避け大変有意義な事だと思います。
この４項目について決着がつけば自然に新たな議題が生まれるでしょう。
スレタイが嫌なら次スレでまた適正なスレタイを付ければ良いだけの事。
話も未解決のまま次々とそれぞれが自分の意見だけを言うのは
ただ無駄にスレを消費しているだけで、結局、何の解決にも成らないと思いますけどね。

[No.9 by 匿名さん 2007-06-14 17:30:00]

その1にしてスレ建てなおしなよ
過去スレはなしにして
そうすれば何の問題もない

[No.10 by 匿名さん 2007-06-14 17:38:00]

結局、何の反論も出来ずに只、指を加えてこのスレが削除されるのを
待ってる人が沢山要る限り、都心のマンション価格は当分下がらない
と言う指標にもなりますな。
せめて元祖匿名はんさんの反論くらいは聞きたいですね。

[No.11 by 匿名さん 2007-06-14 18:38:00]

思うに前スレでも当スレでも、お題の4項目を「データをもって立証した人はいない」のでは？
反対派がデータをもって反論するのはもちろんだが、賛成派もデータをもって立証しないと同じ土俵の議論とは言えないし、意味無いと思うんだけど。
単に上がる派が『自分の主張は論破されていない。故に正しい』と決め付けてるだけにしか見えない。

[No.12 by 匿名さん 2007-06-14 18:40:00]

上がる派というか下がるわけないじゃん派と下がる派の対立は仕方ないよね。俺も下がるわけないよと思ってるほうだけどね。下がる派は過去の相場の流れを見てないというか分析できないし、過去になぜ安くなったか分かってないから下がると思ってるんだよね。

数年前マンションがなぜ安かったか分かってない。全ては土地の仕入値が安かったことに尽きる。なぜ安かったかというと銀行がたまりにたまったNPLをバルクで不良債権処理のために投売りしてたから。そのNPLの担保をファンドが売ってデベが買ってマンション用地になった。なのでデベはマンションを都心にもかかわらず安く供給できた。
さらに企業も遊休地を減損させられると会計上の利益が減っちゃうからどんどん売却してマンション用地が安く供給されたわけだよね。

今はどうか？土地は上昇してるから企業も減損適用の心配がないから
慌てて売る必要もない。NPLもほとんどがもう処理されてそこからの土地の供給はもうない。そう考えると数年前の都心マンションが安かったのはまさに以上の要素が重ねって起こった奇跡的状況であったということ。

[No.13 by 匿名さん 2007-06-14 19:15:00]

と、言うことは、今　売り渋っているデベはただの馬●ですか。

[No.14 by 匿名さん 2007-06-14 19:28:00]

>>12
だからそれを織り込んで今の価格があるんでしょ。
下がらないと言うなら、自分だけの秘密の情報を根拠にしなさいよ

[No.15 by 匿名さん 2007-06-14 19:28:00]

多少の上がり下がりはあるが今の状態であと5年程度いくでしょ。
このまま上がり続けるのも考えづらいが３〜４年前の価格に下がるなんてありえない。
万が一そうなった場合、都心マンションが手に入るかもしれないが日本経済は終わるね。

[No.16 by 匿名さん 2007-06-14 19:43:00]

＞＞１４
下がらないと言うには十分だろ。過去は特殊要因で安かった。
現在は今後の好景気等を織り込んでこの価格。
バブル清算の特殊要因等がなければ今後大きく下がる要素は皆無。

[No.17 by 匿名さん 2007-06-14 19:55:00]

だいたい番町とか青山では当分新築物件出て来ないよ
仮に出たらとんでもない価格だよ坪８００万とか
でも売れちゃうだろうね

[No.18 by 匿名さん 2007-06-14 20:42:00]

>>17
その通り。
大規模再開発予定地も無いし都心価格はもう大幅に下がる事は無い。
今後は高級獲りは都心へ、ヒラリーマンは郊外へ。
何を言ってもこれだけは無い。
下がる派の説得力のあるレスも皆無になってきたしね。

[No.19 by 匿名さん 2007-06-14 20:49:00]

訂正
これだけは無い。
↓
これだけは変わら無い。

[No.20 by 匿名さん 2007-06-14 22:04:00]

結局、だれも>>1を論破できない件。
これで当分、都心や湾岸物件が下がらない事がハッキリ解りました。

[No.21 by 大学教授さん 2007-06-14 22:33:00]

政治家たちが
都心は暴落させないでしょうな
２３区が暴落したら慎太郎さんが
黙ってないでしょう
オリンピックやろうってのに
暴落じゃ洒落にもならん・・・

[No.22 by 匿名さん 2007-06-14 22:38:00]

本日の日経に出ていました。
バブルがはじける前にもこんなのありましたよね？

国交省、不動産鑑定の監視強化・価格算出の基準を統一
　国土交通省は不動産の「時価」を決める材料となる不動産鑑定の
監視強化に乗り出す。不動産の証券化商品の市場が拡大しているこ
とを踏まえ、一般投資家などが不測の損害を被るのを防ぐ狙い。
鑑定の根拠となる収益見積もりなどの情報開示を義務付けるほか、
不動産鑑定士が不適切な評価をした場合などの登録取り消し制度を
積極的に活用する。
　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など不動産投資市場の規模は2006年
度末時点で33兆円弱に成長。一方で、商品内容に関する情報の開示
を十分に受けないまま投資した一般投資家がＲＥＩＴの値下がりで
損失を被り、金融庁が運用会社などを処分する例も相次いでいる。
国交省も金融庁に歩調を合わせ、監視機能を高めることにした。(07:02)

[No.23 by 匿名さん 2007-06-14 22:41:00]

っていうか下がる要因が全く無い。
これからの都心物件は横這いもしくは更なる高騰はあっても
下がることはまず１００％無いでしょうな。

[No.24 by 匿名さん 2007-06-14 22:48:00]

まさにババ抜きですな。長期金利の上昇で潮目が変わってきたのでは。方向は↓です。

[No.25 by 匿名さん 2007-06-14 22:52:00]

前回のバブル時との最も大きな違い。
　それは個人がネットで多くの情報を入手できるようになったこと。
　前回はその手段がなかったためにデベや評論家の言いなりになって　いた。
　ネットでもガセネタはあるがリスクは格段に小さくなった。
　つまり買う方が賢くなったわけだ。

[No.26 by 匿名さん 2007-06-14 23:39:00]

今回の上げはバブルではないと思います。
前回は郊外駅15分でもでも1億円マンションがぞくぞくと
売り出されてましたから。
飯田橋のプラウドが坪600万と言われていて自分はこの価格
設定はバブルには感じません。即売り切れでしょう。

価値ある物件が高く価値のない物件は安いだけの話でしょう。
前回とは違う実需にあったスマートな価格形成がされているので
そう簡単には値崩れしないでしょうね。

[No.27 by 匿名さん 2007-06-15 00:29:00]

いきなり１０かよ。

[No.28 by 匿名さん 2007-06-15 00:51:00]

これから消費税も年金も医療費も介護保険も上がるだろうに
　今がそのまま続くと思ってかつかつローンを組む思考にこそ
　危険を感じます。
　
　相当余裕のあるローンを組んでおかなければ子供が大学生の
　頃に破産夜逃げ大学中退ってなことになりかねません。

　欧米諸国のように消費税（州税含む）が２０％近くになるか
　も知れず、そうなれば今（５％）よりも税負担は年間１００
　万円近く増加しますよ。

　不動産がどうなるかは分りませんが、税負担額が増えるのは
　高齢者が増える以上自明ですからね。

[No.29 by 匿名さん 2007-06-15 01:00:00]

このスレは、削除依頼が出てます。
新スレは
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/

[No.30 by 賃貸住まいさん 2007-06-15 01:15:00]

本気で東京でオリンピックできると考える人がいることにびっくりした。

[No.31 by 匿名さん 2007-06-15 02:04:00]

このスレ書き出しから
「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
これらの厳しい状況の中、どうやって都心周辺のマンション価格が下がる事が考えられるのか？
てな具合で書き手を誘導している。フェアじゃないんじゃないかな。
まあ、土地神話都心派の方たちがお互いの不安を紛らわすために「上がります、上がりす、最悪横ばい」と声を掛け合うのならいいんですけど、あまり建設的ではない気がするな

[No.32 by 購入検討中さん 2007-06-15 03:30:00]

いま、森ビルとか三菱地所が組成したＲＥＩＴあるでしょ。まあ、丸の内とか東京とか一流どころのオフィス抱えているんだけど、それですら金利が上がると大幅に下げちゃう。まあ、超一流ということに加え利回りも賃料上昇期待で２パーセント台まで落ちちゃっていたから
都心高級レジ信者さんに問いたい
あなたの物件て森ビルさんの物件以上の優良物件ですか。あなたの物件て都心の超一流オフィス並に賃料上げれるの。あなたの物件てレジＲＥＩＴ平均並にネットで５パーセント以上回るの。１億の物件だったら管理費、積立，税金、空部想定、不動産屋への管理委託などで最低五十数万以上で貸さなきゃだめだよ。しかも金利は想定していないからローンなしで。２億だったら１００万円。
そうじゃなければ、金利が上がってもあなたのところだけ下がらないというのはどういう理屈なのかな
経済の原理は厳しいよ。机上の論理では動かないよ

[No.33 by 匿名さん 2007-06-15 06:33:00]

>>29
２３区の方は話がまとまらなくなってるのでコッチとは別スレで
都心部限定の話はコッチでパート１として考えれば良いのでは？

[No.34 by 住まいに詳しい人 2007-06-15 07:09:00]

都心上げ上げ信者の妄想スレがこちら。
これからは相場は↓向き。
だけど、それを信じたくない・見たくない・聞きたくない・都心だけは違うんだい！！という人が建てた＊＊＊＊スレ。
もう上がる理由がない。
・給与は伸びない
・社会保障負担増で税金が増えて手取りが減る
・金利ＵＰでファンド・REIT利回り低下で投資家が逃げる
・これから販売物件は住宅ローン控除もなく旨みは無い
・長期的には都心といえど人口減

[No.35 by 匿名さん 2007-06-15 07:11:00]

>>33
そうだね。でも、その１０は変だし、今から見た人が混乱するよ。
パート１として立て直してほしい。
だからsage進行にしときます。

[No.36 by ビギナーさん 2007-06-15 08:17:00]

話がまとまらないなんていうなら、
なんで都心周辺なんてあいまいなエリアにしたんだろうね。


都心じゃなくて、周辺が上がって欲しいからだよね。
湾岸かな？

[No.37 by 購入検討中さん 2007-06-15 10:19:00]

湾岸購入、転売狙いのにわか不動産屋リーマンが、完成するまで何としても下がって欲しくないって、うちも都心だからなと切実な思いでいるんだから、いじめるのはもうかわいそうな気がする

[No.38 by 購入検討中さん 2007-06-15 10:23:00]

よく考えると麻布とか六本木購入の余裕組みがこのスレで、都心だけは下がらないなんてわめくわけがない
湾岸ローン購入転売狙い組みだね

[No.39 by 購入検討中さん 2007-06-15 10:25:00]

※「都心周辺の定義」にあってはこの数年で土地価格が急激（約２〜３割り以上）
に上昇した場所だと捉え、細かい定義についての議論はお止め下さい


これって湾岸のこと？

[No.40 by 匿名さん 2007-06-15 11:01:00]

問題は、
ここの板にくる人が買えない水準に上がっただけで売れ行きは変化ないのか
実際、買おうという人の８０％近くはこの板に書き込んでいて
実際も売れ行き不調なのか
どっちなんだ？

[No.41 by 匿名さん 2007-06-15 15:15:00]

もとに戻しませんか？なんか淋しい…

[No.42 by 購入検討中さん 2007-06-15 17:33:00]

俺は自分が住むためにマンションを買ったから市場がどうだろうとあまり気にしてない。

だいたい今時、マンション転売で儲けようなんて欲をかくからダメなんだよ。
リーマンならただまじめに働いてればいいんだ。
昔から、欲をかくとロクなことにならないけど、ホントそのとおりだな。

[No.43 by 匿名さん 2007-06-15 19:57:00]

このスレが投資家用のスレなんじゃないの？
一般リーマンは考えてないよ。

[No.44 by 大学教授さん 2007-06-15 20:08:00]

下がる下がるって言ってる人は
要するに今の価格では買えないから
下がって欲しいんでしょう？
でも
別に上がろうが下がろうが
買える人々もけっこういるんだよな
そういう人はいくらだろうと買うだろうし
たかが７、８０００万円くらいで買えないって言ってる人は
恐らくあなたの人生の中では買えるほどの値段には
下がらないだろうね
もう高止まりで物件もでないよ
出たら値切ってみれば？

[No.45 by 匿名さん 2007-06-15 20:44:00]

今時の大学教授はこんな口の利き方なのか？
学生もばかになるわけだ。

[No.46 by 匿名さん 2007-06-15 20:53:00]

自称教授とか博士が多くてね。

[No.47 by 住まいに詳しい人 2007-06-15 23:06:00]

大学教授までゆとりの害悪に犯されてるのか・・・・
こいつが本当に大学教授なら日本の未来は暗いな。
ただでさえ人口減で経済大国から滑り落ちるのに・・・

[No.48 by 匿名さん 2007-06-15 23:14:00]

金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない。（トレンドとトレンド）

いろいろ理由をつけて、そうはならないストーリーを組むことも可能だけど、市場のメカニズムは基本ルール通りに動くもの。ただ、ごく短期的には、そのメカニズムを逸脱して動くこともありうる。

不動産市場の時には、その流動性の低さと売買コスト（仲介や登記費用など）が市場メカニズムの働きを遅れさせたり、オーバーシュート、アンダーシュートさせる原因になります。

明らかに新しい方向性が芽生えていて、しばらくは綱引きでしょうが、金利上昇が不動産市場をものすごい底力で動かしてゆくでしょう。

人口減、ストック供給過剰という構造的な需給緩和トレンドと金利の方向が一致すれば、このとてつもなくパワフルなトレンドを覆すのは、無理でしょう。

[No.49 by 大学教授さん 2007-06-15 23:44:00]

買えない下流の妬みは醜いな
上流の人間同士が固まるわけだ

[No.50 by 匿名さん 2007-06-15 23:57:00]

＞48金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない
経済学の常識はもういいから。
面白い意見をはいどうぞ。

[No.51 by 匿名はん 2007-06-16 00:20:00]

＞47
あんたが＊＊ば
日本の未来も明るくなるよ

[No.52 by 匿名はん 2007-06-16 00:22:00]

＞47
あんたが氏ネば
日本の未来も明るくなるよ

[No.53 by 匿名さん 2007-06-16 05:27:00]

>>49
株の空売りを批判するタイプ？

[No.54 by 匿名さん 2007-06-16 06:30:00]

ゆとり教授（自称：笑）が必死だな。
明日の日本の教育のためにすぐに辞表出すべきだよ。

[No.55 by 匿名さん 2007-06-16 06:39:00]

都心のマンション用地なんて、企業・国が放出するか、再開発するくらいしか
供給がない。

企業が空前の利益を計上している中、値上がり期待のある土地を売却する
インセンティブは低く、むしろ賃料が上昇する中、土地を購入したいとの
話の方が多い。

都心最大の土地の売り手が買い手に変わり、供給は激減。

たまに出る売り物には、ファンド・デべの買い手が殺到。

レジ用では入札に勝てる価格提示は無理。

オフィスに向かない場所でようやく用地取得できる。

耐震偽造問題以降、大手デべの独壇場、資金調達の面からも
大手デべが有利。

大手デべ３社の寡占化により、売り渋りなど価格統制が
取りやすくなっており、マンション価格急騰。

この状況が崩れることってなかなか考えづらい。

鉄鋼業界のように供給サイドの言い値を飲まざる得なく
なるんだろうな。

値下げ交渉をしていた時代が懐かしい

[No.56 by 匿名さん 2007-06-16 07:12:00]

通り掛かりのシロウトだが、
うちの会社の系列デベもこの１、２年土地の仕入れが難しくなっているので遊休地を持っている取引先があれば紹介してくれと頻繁に依頼してくる。土地が高いのではなく、ないそうだ。

[No.57 by 匿名さん 2007-06-16 07:14:00]

なかなか考えづらい。なんて言ってた時代が懐かしい。
になりますよ。

[No.58 by 匿名さん 2007-06-16 08:28:00]

>55さん
都心開発環境の現状認識についてはほぼ同意です。
ただ、都心マンションの場合、鉄鋼業界やオフィス賃貸のように
「供給サイドの言い値を飲まなければ商売が出来ない」訳ではなく、
可処分所得で買えなくなれば近郊に逃げる、賃貸で我慢する、という手がある為、
デベとしてはマンション需要そのものが減退してしまわないよう、
値上げした物件を小出しにしてマーケット分析している、と言う所だと思います。
ただ、西新宿の大手デベ曰く「少なくとも現状価格は消費者に受け入れられている」そうで、
販売価格は更にもう少し上がってから高止まり、というのが私の認識です。

[No.59 by 匿名さん 2007-06-16 08:37:00]

４年前くらいは『今、他の物件も見て比較してます。値段がね〜』
なんて言うと、『どれくらいなら考えられますか？』とか返ってきたけど。

今は狭い部屋の方に誘導される。

[No.60 by 親と同居中さん 2007-06-16 08:46:00]

抽選とか入札とかなくなってからじゃない？
値段下がるの考えるのは

[No.61 by 銀行関係者さん 2007-06-16 08:53:00]

＞56
あの東急もあと２年くらいで沿線の売り物件が枯渇するらしく、
売り情報を集めてまわってるよ。

デべの今の懸念は土地仕入られず、売り物件がなくなることなんだよね。
だから売り渋りしてる。
将来売る土地がいっぱいあったらここまで売り渋らないでしょ。

株式市場で言うと玉が吸い上げられた状況で、吹きあがるのはここから
のような気がする。

[No.62 by 匿名さん 2007-06-16 09:37:00]

この大学教授ってコロシアムの通勤スレで見た覚えあるな。
興味ある人は不快になる覚悟した上で見に行ってみるといいけど、
頭の悪さと品性の下劣さの両方を備えたどうしようもない人間。

日本語通じないから相手にするだけ無駄だと思うけどね。
２ちゃんみたいにあぼーん機能あれば便利なんだが。

[No.63 by 匿名さん 2007-06-16 09:38:00]

芝浦港南地区に著名デベの新たな新築賃貸物件が
今夏に入居開始になるようです。

①賃料単価＝＝平米4000円弱〜5000円弱
②駐車場＝＝＝50000円強
③賃料＝＝＝＝最低118000円（25平米)〜500000円(102平米）
駐車場料金は分譲より高め。広さは50平米以上中心。

[No.64 by 匿名さん 2007-06-16 13:03:00]

下がらない派と騰がる派は皆、排除しようとする必死な
下がる（下がって欲しい）派！
大学教授さん、クダラナイ罵倒など気にせずガンガン
夢見がちな下がる派に現実を教えてあげて下さい。

[No.65 by 購入経験者さん 2007-06-16 13:14:00]

私は既に購入済みなので自分の利害を絡めて発言しているわけではありませんが
最近の報道を見るとやはり、潮目が変わりつつあると考えざるを得ません

一つは阪急リートの利回りが、10年債利回りを下回ったこと。これまで収益還元法に則っているのでバブルではないとの主張が強かったのですが、これは既にＲＥＩＴバブルといわざるを得ない現象です。
もう一つは長期金利の動向。福井日銀総裁が昨日の会見で早期利上げに慎重とも取れる発言をしたにもかかわらず、先高観が強いこと。原因は米国の長期金利急騰にあり、５・５%に達し、日本も２%超えの可能性との報道（日経）。世界的に金利上昇局面に入った可能性がある。
もうひとつは、先月の２３区内の新築住宅着工数が過去最高となったとの報道。

　もしかしたら、夢見ているのはなお、地価の先高観を持っている多数派かもしれない。

[No.66 by 匿名さん 2007-06-16 14:10:00]

土地価格の上昇や建築資材の高騰により、どんどん高価格化していきますね（特に供給すべき土地がでない超都心）。超都心はさておき、問題は、どこまで、いつまで、購入してもらえるか？

都心への人口一極集中に期待をかけ、あと数年は上昇して欲しいのですが、このところの金利の動きが私も気になります。現状は潮目が変わったと見るべきなんでしょう。家計ペースを上回る高価格化の進行の自然な帰結なんでしょうかね。

[No.67 by 購入検討中さん 2007-06-16 15:01:00]

長期金利の上昇はそろそろ一服するのではないか。国内の資金需要は未だ盛り上がっておらず、基本、金余りの状況は変わっていないし、日銀の利上げも政治や景気に配慮して小刻みなものとなる可能性が高い。

弱気派は不動産市況の潮目が変わったというが、強気派の見方は踊り場だ。個人的な見方は後者なのだが、賃料が上昇するかどうかが鍵だ。住宅向けは上がらないというが、本当だろうか?

何かの記事で、オフィス向けは上がっていて、まだまだ上昇余地ありと聞いた。住宅向けが上がらないのは、高額賃貸マンションの供給が重なっているだけではないのか? だとすると、在庫が掃けたら賃料上昇となってもおかしくない筈だ。

逆に賃料が今後も上がらず、金利がジワジワ上がり続ければ、これは怖い。その時は弱気派に転じる覚悟なのだが、今予想するのは本当に難しい。

[No.68 by 匿名さん 2007-06-16 16:32:00]

一つ聞きたいのですが
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
は現在進行形で確実に起こっている現実ですよね？
供給価格に需要価格が一般サラリーマンが付いて行けなくなって来ているのは解るし
金利だの細かな要素があるのは解るが、上記の三大要因がある限り
どう考えても、都心のマンション価格が下がる要因が見つからんのだが
「下がる派」は何を持って「下がる」と言えるのか教えて下さい。
「下がる派」の代表的存在の元祖匿名氏も結局この問題には答えられない
らしく難癖つけてアチラに逃げてしまいましたね。

[No.69 by 匿名さん 2007-06-16 16:37:00]

再掲です

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

[No.70 by ご近所さん 2007-06-16 16:39:00]

すべてについて、すでに議論されているよ。
それでなっとくしないなら、現在進行形で確実に起こっている、
という根拠をあなたが披露したほうがいいと思いますよ。

[No.71 by 購入経験者さん 2007-06-16 16:47:00]

・建築資材の高騰
これは確実に今後も続くでしょう。中国、インド、ロシアが飲み込んでいきますからね。

・都心部の土地の大幅な減少
先高感がある限り、土地は出てきませんね。これは人々の期待如何で変わってきますね。

・都心への人口集中
最近はどうなんでしょうね。土地が上がって、相対的に人々が郊外に流れれば、状況は変わってきますが、人口増減と不動産価格の相関性は少なくとも過去は無いので、要因としてはどうでも良いですな。

上がりすぎた反動はあるかもしれないけど、2004-2005年水準になる可能性は極めて低いでしょうね。金利上昇つったって、10年2%超えて無いじゃん。有り得ない低金利だよ。

日本人はレバレッジをかける＝バブル時代の失敗の記憶に結びつくから、どうしても保守的な人が多いね。だから世界から取り残されるという事実に気がつかないと。今後もますますリスクテイカーの外国人に富を吸い取られちゃいますよ。

[No.72 by 匿名さん 2007-06-16 16:57:00]

>>69
それでは高止まりする事はあっても下がる要素の原因には
全くなって無いような気がするんですが・・・。
再掲してもらってアレですが>>68の三大要素の答えに全然成ってないですよね。

では三大要素を踏まえてどーやって価格を下げるかを考えましょうか？
結局は外装、内装の大幅な仕様の低下位しか思いつかないですね。
仮に都心価格が「下がる」としたら現在の新築マンションの仕様には到底及ばない
安っぽいマンションしか出来ないと思うのですが違いますか？

[No.73 by 匿名さん 2007-06-16 17:06:00]

>>71
全く持って同意です。
弱気派は何故、「価格の上昇が止まる＝価格が下がる」と言う思考回路になるんでしょうか？
高止まりする事はあっても都心価格が今後下がる要因は全く０だと思います。
今、都心価格が下がると言って待ち続けている人は、一生賃貸暮らしか
結局は郊外物件への妥協の二択しか無いのでしょうね。

[No.74 by 匿名さん 2007-06-16 17:19:00]

フツーに考えて、売れなきゃ下がるんじゃないの？

[No.75 by 匿名さん 2007-06-16 17:20:00]

土地の価格が下がって欲しくない人の意見だね。
何か利害関係があるんでしょうか？

[No.76 by いつか買いたいさん 2007-06-16 17:23:00]

しれっと、四項目から三大要素になってるね。

[No.77 by 匿名さん 2007-06-16 17:31:00]

２０００年のＩＴバブルの時代
日経平均は２万円をつけましたが、地価は低落傾向のままでした
米国でも当時、単年度で財政黒字にまで達しましたが、地下は横ばいで、地価が本格的に上昇したのはその後のＩＴバブル崩壊でＦＲＢがほとんどゼロにまで金利を下げた後でした。
言わんとするところは、地価はその時々のメンタリティーと金融政策の如何によって大きく左右されるということです。
しかし、長期的に見ると人口が大きく左右します
もう一度繰り返しますが、東京でさえ、労働人口＝土地の購買層はまもなく減少に向かうのです。もし、都市部人口と地価が関係ないとしたら、高度成長時代に地価が上がりつづけたのはなぜでしょうか。
それから、米国は賃金が３−４%伸びているインフレ傾向の強い国です。その米国ですら長期金利が５%に近づくと不動産バブルは崩壊したのです。日本のような賃金の伸びがほとんどなく、物価がほぼゼロ（需要が弱い）の国では欧米の金利とは比べられない。米国は５%で日本は２%だからまだ大丈夫とはいえないのです。
強気派の方にお尋ねしますが、あなた方は２００２年とか３年になんといっておられたのでしょうか。このように強気でいられましたか？地価をめぐる状況は数年で大きく変わりうるのです。

[No.78 by 匿名さん 2007-06-16 17:40:00]

>>74-75
意見て言うか質問してるんですがね・・・。
反論するならブツブツボヤいてないでちゃんと論理的な話をしましょう。

ではもうちょっと優しい話にしますか？

デベが高額で取得した土地と高額で入手している建築資材で
どーやってマンションの供給価格を下げられるのでしょう？

デベも以前のような大量供給時代にライバル会社に負けぬよう無理して供給価格を下げて
即日完売を狙うより、供給数が大幅に減った今は価格を上げて（適正価格に戻して）
ジックリ売った方が永い目で見れば儲けは大きい事に気付いたんですよ。
２，３年のような都心に一般サラリーマンが３ＬＤＫのマンションを
買える時代はもう二度と来ないでしょうね。

[No.79 by 匿名さん 2007-06-16 17:46:00]

都合が悪い話は聞きたくないし、聞いてもスルーしてるだけじゃん>>68＝72
見たくない・聞きたくない・理解したくないなら、質問するなよ。
金利が上がれば不動産価格は下がる。
これは過去何十年という経済の流れの中で見られた法則。
金利が上がれば、ローン審査が通らず買える人が減る。
買える人が減れば物件は売れ残る、中古で高値転売を目論んでる築浅中古も売れなくなる。
今までなら売れ残りはREIT・海外ファンドが買っていたが彼らは収益還元法で考えているから
今の高値物件では利回りがおいしくないから買わない。
となると、売れ残りにデベやリーマン転売屋がいつまで金利負担等に耐えられるかとなる。
デベはマンションを売り続けないと金が入らず借金返せず倒産する。
リーマン転売屋もローン負担・税負担にいつまでも耐えられない。
よって、価格を下げてでも元本回収に走り出す。
一部が走り出すと、業界こぞって我先にと値下げしだす。
この業界バカだから、皆横並びで値上げし、横並びで値下げする。

[No.80 by 匿名さん 2007-06-16 17:50:00]

>>78
君は湾岸タワマンの転売を目論むリーマン転売不動産屋みたいだな。
理解力に欠けるし、理解しようとする姿勢すらない。
気に喰わない意見に反論してるだけだろ？
君が一番理論的ではないよ。

[No.81 by 匿名さん 2007-06-16 17:53:00]

>>79
正に貧乏人の発想だな〜

では、その質問に３文字でお答えしましょう。

　　　　　　　　二極化

貴方がローンの審査に通らなくても、マダマダ都心にマンションが欲しい人と
都心にマンションが買える人は日本にも海外にも大勢いるんですよ。

[No.82 by 入居予定さん 2007-06-16 17:54:00]

アク禁が解けたのかね。

[No.83 by 匿名さん 2007-06-16 17:55:00]

>>80
どこがどう理論的で無いのか理論的に反論して下さいね。

[No.84 by 匿名さん 2007-06-16 18:00:00]

>>81
二極化ね。
こないだ東京都の調査レポートで都内でも高所得世帯が減少してるのが確認されたが見てないの？
おバカさん。

君の理論はいつもの信者と同じ
・日本中の金持ちがなぜか都心マンションを資金の限り買い捲る
・世界中の金持ち、ファンドがちがなぜか都心マンションを資金の限り買い捲る
これだけ・・・・・もはや感情論。

大笑いなのは俺だけか？

[No.85 by 匿名さん 2007-06-16 18:02:00]

>>83
都合が悪い話は見たくない・聞きたくない・理解したくないという姿勢。
これだけで十分ジャン。
お解り？

[No.86 by 匿名さん 2007-06-16 18:04:00]

東京都：年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

東京都の世帯の年間収入　東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になっている実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯から回答を得た（回答率６３％）。

　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人がいない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％にとどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）−−などが多かった。また、現在の社会状況についての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。【夫彰子】

英文を読む
毎日新聞　2007年5月16日　15時00分

[No.87 by 匿名さん 2007-06-16 18:13:00]

こういうニュースもあるからね
玉が無いといっているデベは知っているのかね？知っててもだんまり？？？
これから数年したら戦前からの一等地の玉がしこたま出てくるよ。
その頃は需給バランスも良くなって価格もこなれるかも知れないしね　楽しみ〜
宿舎の相当数は都内にあるから、私は１００万平方メートルが都内で供給されると見ている。
そこが高層マンションになれば相当の供給量ですね。
＜日経　ＨＰより＞
国有不動産、全国で900カ所売却・財務省有識者会議が最終報告書
　財務省が検討してきた国有不動産の売却計画が15日固まった。公務員宿舎や庁舎
など全国で合計900を超す不動産物件を売却。都心の庁舎ビルの高層化も進める。
国の資産・債務改革の一環で、2015年度末までに1兆6400億円の売却収入を見込む。
都市部の優良物件の大量売却で不動産売買が活発になる可能性がある。
　政府は、「小さな政府」の実現へ国の資産と負債を圧縮する方針。財務省の有識
者会議が15日、売却物件などを盛り込んだ最終報告書をまとめた。一部ではすでに
売却手続きに入っているが、来年度から入札などが本格化する。
　売却対象として新たに固まったのは、北海道、福岡県など全国16都道府県にある
637の公務員用宿舎。総面積は309万平方メートルで東京の日比谷公園の19倍に相当
する。神戸の本山地区など人気の住宅地も含まれる。買い取った民間事業者は住宅
などに転用する見通し。すでに決まっている東京23区内の約250の物件と合わせ、
宿舎の売却物件は合計900弱になる。(01:49)

[No.88 by 匿名さん 2007-06-16 18:16:00]

私の見方は以下のとおりです
世界経済は中国，インドなど新興国の急成長と米国、ＥＵ諸国の堅調な経済情勢から当面は拡大を続ける
旺盛な資金需要から世界の金利は上昇傾向を続ける
日本の金利も上昇するが、世界的に見ると成長率は低く、金利格差は拡大する。このため円安傾向は続く。
新興国の旺盛な需要に供給が追いつかず、コモディティ価格は経済にダメージを与えるぎりぎりの上限まで上昇する。

　このため、私の投資方針は
外貨、外国株式、国内輸出産業株、コモディティファンドです。

一方，日本の不動産、特にレジ系には弱気です。

①外貨ベースでみると安くなる
②給与の伸びは低く、不動産の購買力の大きな伸びは期待できない
③金利が物価上昇率や給与所得の伸びを超えて上昇する
④労働力人口は確実に減少する


　世界的に見て投資対象としての日本の不動産購入は不利で、私は弱気です。

[No.89 by 匿名 2007-06-16 18:27:00]

８４、８６さん

この調査の詳細を知らないのですが、少なくとも、なんの疑念も無く、これを信じるのは
危険だと思います。

年金、生活保護世帯の異常な多さに驚かされますが、この理由は例えば、調査が電話で
日中行われたため、電話に出た人が、高齢者が飛び跳ねて多かった、といったことが
考えられるのでは無いでしょうか。逆に、携帯の普及で、若年層はほとんど、こたえていないとか。

いずれにせよ、こういう、全世帯の調査でない、かつ回答率のあまり高くない調査を
鵜呑みにするのは危険です。

[No.90 by 匿名さん 2007-06-16 18:29:00]

このスレの一部の人が関心あるのは長期的な東京の不動産価格ではなく
自分が購入した都心周辺の、いわゆる湾岸地域のマンションの転売価格であり，転売完了後は不動産市況への関心は急速に薄れていくのではないでしょうか。
それならそうと、投稿の際には一言言っていただけると、ほかのまじめな議論と区別できるのでありがたいのですが

[No.91 by 匿名さん 2007-06-16 18:30:00]

感情的に煽ってみれば少しはマトモな意見も出るかなと思ってみましたが
どれもこれも相変わらず、現実逃避の希望的楽観なレスしか生まれないですね。

私は既に、都心物件購入者で１００％満足なマンションを手に入れて
今の場所に永住するつもりで転売する気も全く無い為、正直
今後都心のマンションが騰がろうが下がろうが関係ないんですよね。

何故、このスレに来ているのかと聞かれれば、ただこー言う場で
議論をするのが好きなだけとしか言いようが無いですね。
勿論、常にフラットな考えを持ち、同意する意見があればそれに賛同する姿勢もあります。
しかし今のところ「下がる派」の建設的で論理的な意見は一切無く
同意するにも全く同意出来ないと言うのが現状です。

何故なら誰も他の２項目も含め
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」については
希望的楽観ですら反論できていないのですから。

[No.92 by 匿名さん 2007-06-16 18:33:00]

強気派の人は、発言とは逆に本当は既に自分のマンションの転売算段していて、それまでの間、皆が強気でいてくれさえすればいいんじゃないかな

[No.93 by ビギナーさん 2007-06-16 19:00:00]

>>91
あなたも少しは反論してみたらどうですか？

[No.94 by 匿名さん 2007-06-16 19:20:00]

デベ業者とそうでない人がまるわかりですね。

[No.95 by 購入経験者さん 2007-06-16 19:27:00]

自宅用で買った人、子供2人と仮定して、100平米くらいで
都心周辺のマンションを買いました。
売る必要が、あるんでしょうか。広さも充分だし。
今の金利状況で考えると、長期固定金利＜賃貸利回り
でしょう。空室リスクはあるにせよ、せっぱつまった人がそれほどいるとは思えないですよね。必要に駆られて売らなきゃいけない人、そんないますかねえ。
湾岸マンションあたりは、キャピタルゲイン狙いで買っている人が多いので、有り得ますが。
私の周辺、不動産の売り情報、殆ど無いですね。たまにあるとすぐに買われていくようです。
国有不動産は、確実に高値販売ですよ。マスターブーを見れば分かるでしょう。入札形態にしてデベが買って、安くなるわけがない。

[No.96 by 匿名さん 2007-06-16 20:12:00]

私は一般的サラリーマンなのでこの時期に不動産購入を思い切るこ
とができません。全額キャッシュまでは無理でも頭金程度はそろっ
ていますが、参議院選挙後に確実に来るであろう消費税アップ、
人口推計見直しに伴う年金掛金のアップ、原料高による生活用品や
自治体再建法による公共料金等のアップ等、個人負担額の増加は確
実です。
両親から援助してもらえる家庭は心配無用でしょうが、両親も長生
きする時代ですから、相当の資産家や同居世帯でもない限り、安易
に子供に金銭的支援もできないでしょう。
今は人生９０年時代ですから、あまり早く買いすぎると建て替えが
必要になります。自分が死んでも妻が年老いてから費用を払えず路
頭に迷いかねませんので、今は４０歳ですがしばらくは社宅住まい
で我慢して、あと１０年ぐらいして（５０歳ぐらいになって）から、買ったほうが賢明かな？と考えています。
その頃は人口減少も顕著になり、不動産価格もこなれてきているで
しょうからね。さすがに一生のうちに２回も建て替えはごめんです。

[No.97 by 匿名さん 2007-06-16 20:29:00]

マンションなんて同じ物に長くは住まず、
適当な時期に買い変えて住む人も多いですよ。
私はもう２回住み替えましたけど。ローン無しだから気楽です。
古い方は売るので新規に需要が生まれるわけではありませんがね。

[No.98 by 匿名さん 2007-06-16 20:30:00]

通勤苦や周辺環境、賃貸の支払いが気にならない人は
無理して買う必要は無いと思いますよ。
私はどれも気になるので早めの購入に踏み切りました。
人生価値観は人それぞれですね。

[No.99 by 匿名さん 2007-06-16 20:47:00]

山手線の外側の物件なんて、
新たに出てきても、いらないよ。

西は、北区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、墨田区、江東区、
港区の東側と、中央区のほとんどは、欲しくない。

東は、練馬区、豊島区、新宿区の西側、中野区、杉並区、世田谷区の西側、目黒区の西側、大田区の南側、品川区の東側は、欲しくない。

住環境が悪いか、都心から遠いか、どちらかだ。
電車でも車でも、20分以上かかる。出かけるのが、面倒になる。

山手線の内側、
かつ＊＊が少ない地域だったら、いいね。
うちの近所、出物が少ない上、空きが出ると、即埋まってる。

ここの読者の９割方、住めっこないけどね。

[No.100 by 匿名さん 2007-06-16 20:49:00]

上の、＊＊は、「低所得層」です。

[No.101 by 匿名さん 2007-06-16 20:56:00]

ねえねえ前から聞きたかったんだけど
山の手の内側に住むと何か良い事あるの？
ハッキリいって何の魅力も感じないのだがｗ
山の手内の良い所って何？
まさかブランドとか資産価値とか言わないよね？

[No.102 by 匿名さん 2007-06-16 21:01:00]

結局、不動産にしか意識が向いていないから、これからやって来るであろうその他の
負担増には意識がいかないんでしょうね。
その他のコストは今のままで、物件とローン金利だけは上がるから早く買わなきゃ・・・
と焦っているんでしょうね。なんと都合の良い解釈だこと。
物件や金利が上がるということはその他の生活コストも上がってくるのにね・・・
実際に今月から住民税も相当上がっているでしょ？軽減措置がなくなったからね・・・
今でぎりぎりのローンを組んでいる人はこれから大変でしょうね。
マンションは豪華でも、食事は毎日安売り品ですか？

[No.103 by 匿名さん 2007-06-16 21:07:00]

>>99のような人間が住んでいる地域がとても民度が高いとは思えない。
布団オバサン並みに絶対に近隣住民にはなりたくタイプだね。
って言うかこんだけ他の地域の悪口言っておいて自分の地域の名称
言えない時点でコンプレックスの塊みたいなもんだ。
かなり無理して買っちゃった割りには意外と住み辛くて、後悔してるんだね・・・カワイソウ

[No.104 by 匿名さん 2007-06-16 21:13:00]

当然コストに利益を加えて値をつける（できればたっぷり）。
で、その価格で売れなきゃどうなる？
１つはそのまま。もう１つは、値下げだ。
だから、体力のない業者から採算割れの恐れも指摘されるようになる。地価や資材が上がったからと、顧客がそれを理解し大変ですねご苦労様と受け入れ高価格で買い続けてくれればよいのだが、受け入れなければ、そこまで。

[No.105 by 匿名さん 2007-06-16 21:13:00]

この板には独身なのにマンションを購入した人や子供を作らずDINKS
で人生送ると決めた「ローンを払っても使えるお金が十分にある人」
も多数含まれているでしょうから、家庭持ちの人は一緒の立場で考え
ない方が懸命ですよ。家庭持ちはいろいろとコストがかかります。特にこれからは税金や社会保障費も上がるし、老後資金もためなくては。
子供にとって幸せなのは、豪華絢爛なマンションに住むことではなく
、人並みの生活（友達に指摘されない服装、楽しみに思えるような毎日の食事、ストレスのたまらない遊び場等）ですからね・・・
冷静に・・・

[No.106 by 匿名さん 2007-06-16 21:20:00]

最も安かった２００１〜２００２年頃の物件でも「毎月の家賃は賃貸並み」とうたっ
ていても、実際には管理費、積み立て費、駐車場代、固定資産税等を払えば結構な支
出になっていましたからね。計算したらすぐにわかります。

[No.107 by 匿名さん 2007-06-16 21:21:00]

>>105
その通り！自分が毎日毎日定年までの数十年間、往復２，３時間の
通勤地獄を我慢するだけで家族が幸せに暮らせるならそれで良いじゃ無いですか！

[No.108 by 買い換え検討中 2007-06-16 21:21:00]

駐車場代はなしでしょう。

[No.109 by 匿名さん 2007-06-16 21:26:00]

清貧という言葉がかつてありましたね。

豪華絢爛とかカネまみれとか、ホリエモンや例のファンドの金持ちを思い出しました。

[No.110 by 購入経験者さん 2007-06-16 22:33:00]

別に、賃貸でも管理費払うし、駐車場代も払うし、
固定資産税なんて微々たるものを気にしてる人はそりゃ
買わないほうが良い。

[No.111 by 匿名さん 2007-06-16 22:38:00]

賃貸の管理費は分譲に比べて微々たる物だよ。修繕費はかからない。数万違うと思う。
駐車場は都会は乗らないのが一番の節約。

[No.112 by 匿名さん 2007-06-16 22:45:00]

賃貸は更新代が糞高いだろ。

[No.113 by 匿名さん 2007-06-16 22:47:00]

ＵＲなら更新料もかからないよ。

[No.114 by 匿名さん 2007-06-16 22:48:00]

だったらＵＲに一生住んでりゃイイじゃんｗ

[No.115 by 匿名さん 2007-06-16 23:04:00]

山手線内だと、車がないより、あったほうが、全然便利。

想像とは異なる。意外と、スムーズに移動できるんだよ。

地下鉄だと、駅まで移動する必要があるし、
乗り換えなどで意外と時間がかかる。

自宅→青山骨董通り→ホテルオオクラ→銀座→自宅
なんて、車に限る。

[No.116 by 匿名さん 2007-06-16 23:04:00]

オークラだった。

[No.117 by 購入経験者さん 2007-06-16 23:07:00]

そうですね。車は必須です。
ガソリン代が、、車検代、、自動車税が、、
固定資産税が、、修繕積立金が、、
そういう人生、空しいとは思いませんか。

[No.118 by 匿名さん 2007-06-16 23:28:00]

子供が大きくなったとき親に対して文句を言うとしたら、豪華マン
ションに住めなかったことではなく、見栄を張って高い不動産を買
ったばかりに他を切り詰めて、ピリピリした生活を送っていたこと
に対してでしょうね。

実際、私の友人は小さい頃、親が住宅を買ってから、おかずは作り
置きの鳥のから揚げばかり食べさせられていたと文句を言っていま
した。
私は古い農家の家に住んでいましたが、食べ物は何不自由無く食べ
られていましたので今も親には感謝しています。それが子供の心理
ですよ。

[No.119 by 匿名さん 2007-06-16 23:41:00]

自宅から１０分、日比谷で観劇して、銀座でメシ食って、
１０分で自宅、フロに入る。

自宅からタクって、１５分で大手町。会社勤めの方も、楽。

自宅から１５分で、御苑を散歩。緑地が多く環境もいい。
良い学校も、良い病院も、百貨店も、レストランも、ほぼ集中。

どうして、わざわざ、不便な郊外を、選ぶ必要があるの。

[No.120 by 匿名さん 2007-06-16 23:43:00]

下手におしゃれなマンションなど買ってしまうと駐車場を見ても外車が多かったりするから要らぬ見栄を張ってしまい、全てにおいて高い
買い物をするはめになってしまいます。
私の友人でも高級住宅地に近い社宅住まいだったが故に、子供の友人
たちの親に外車や高級車に乗っている人が多く、影響されて高い車を
買ってしまった者がいます。
今、車検の度に高い費用を払わされて文句を言っています。

それから健康のためには通勤時間がある程度あった方が良いと思い
ますよ。私も転勤で通勤時間が１時間から１０分になったとたんに
太り始めました。スポーツクラブなんか毎日行けませんからね。
通勤は結構良い運動になりますよ。本も読めるし。

[No.121 by 119 2007-06-16 23:46:00]

そんな生活を毎日していたら普通の家庭は破産してしまいますね。
観劇や百貨店なんてそんなに行けません。
よほどのお金持ちか共稼ぎなんでしょうね？

[No.122 by 121 2007-06-16 23:47:00]

121は by120で>>119です。

[No.123 by 匿名さん 2007-06-16 23:49:00]

だから、年収1500万円、金融資産1億円あたりが、
多分ボーダーラインなんだよ。

ボーダーライン以下だったら、無理して住んでるってこと。

[No.124 by 購入経験者さん 2007-06-16 23:56:00]

別に、無理して不動産を買わんでもいいでしょ。
1億円借金しても、余裕で生活できる人は1億円借りれば良いし。
3000万借金してギリギリなら、2000万借りて買える物件買えば良し。
その物件が狭いんだったら賃貸にすれば良し。
借金＝無理した生活、では無いでしょ。

[No.126 by 匿名さん 2007-06-17 00:09:00]

今は３５年ローンもあり金利も比較的安いからデベにあおられて買うことは簡単ですが、
ローンが長いということはそれだけリスク要因も増えるわけで、そんな中で確実に返済
していくことは結構難しいかも知れません。バブルの頃は金利が高かったからそんな長
期ローン組む人もいなかったし、現在は前例のない壮大な実験が始まったと見るべきで
しょう。
今後さまざまな生活コストがアップしていく中で最後まで生き残れる（＝ローンを支払
える）人がどれだけいるかとても楽しみです。金のかかる妻と子供を抱えて返していく
のは凡人には思いの他大変ですからね。

[No.127 by 購入経験者さん 2007-06-17 00:25:00]

バブル前にはいっぱいいたでしょ。前例ありますから。。
バブルで火傷した人は、値上がり局面で住宅をステップアップさせ、
借金も増やし、最後にババを引いた人たちでしょ。
そういう無理をしなければ、普通は問題無い。だからこそ銀行は低金利で貸すわけで。

[No.128 by 匿名さん 2007-06-17 00:49:00]

>>127

　銀行の貸出金利とライフスタイルは関係ないでしょ！
　公金を投入して法人税も納めていない銀行が高金利を取れるは
　ずがないでしょ！金融庁に叱られる。
　あと数年で公金も返済できるようだから銀行の攻撃が始まるで
　しょ。

　それに、これまでは高金利についてはノンバンクを子会社化し
　てトンネルして融資していたから、銀行本体は低金利でも結構
　儲かった。それで社員の高給が維持できた。
　ノンバンクは規制強化で軒並み赤字だし、これからも高金利の
　設定はできないから、銀行は自らの看板で稼がなくてはならな
　くなった。このため銀行は早く利上げをしたいはず。

　いよいよ高金利の始まりですね。そうなるとデベは早期の借金
　返済のために益々購入をあおるだろうね。そして体力が無いと
　ころはつぶれはじめる。そんな口車に乗らないことですね。

[No.129 by 匿名さん 2007-06-17 03:10:00]

>>128
法人税のしくみも理解していない人が
そんなに偉そうに言うもんじゃありませんね。
もう少し一般常識を勉強しましょう。

[No.130 by 購入経験者さん 2007-06-17 08:53:00]

なんでしょうねえ。銀行に搾取されたくないという頑な心が
事実認識を見誤らせるのでしょうか。
利用すればいいじゃないですか、銀行を。
この時代にレバレッジかけなくてどうするの。もうそろそろ
金利が上がり始めるなら、長期でなるべく多く今のうちに
借りたら良い。借りないのは、怖いからでしょ。
恐怖心には打ち克たないとね。

[No.131 by 匿名さん 2007-06-17 09:53:00]

世帯の構成がダンナ、専業主婦、子供二人というのが大幅に減少し、DINKS、DIWKS増加していることを考えると70〜80平米の3LDKという需要が減少、平米を落として2LDKでもより職場に近いエリアという需要が増加するのではないでしょうか？
すると都心の需要の下支えになり、購入サイドとしても坪単価が上がっても、占有面積の低下で表面上の価格自体はそれほど変わらず購入可能となります。
一般サラリーマンにとっては稼げない嫁さんと子供の数が最大のリスク要因ということですね。

[No.133 by 匿名さん 2007-06-17 14:42:00]

そんなふうにしか考えられないのは、ろくでなしだな。

[No.134 by 匿名さん 2007-06-17 15:12:00]

買いたきゃ買え。
買いたく無いなら買うな。

以上

[No.135 by 匿名さん 2007-06-17 19:26:00]

共稼ぎを前提にローン組んで職場の近くを買い、
離婚になったらあるいは同居止めたら、どうすんだって。

[No.136 by 契約済みさん 2007-06-17 19:29:00]

２３区でも
県境外周区なら安いのに何でみんな無理するの？

分相応のとこに住むゃ良いノダ

[No.137 by 匿名さん 2007-06-17 19:46:00]

新丸ビルまで、車で10分。

洋食屋の、一番星で昼飯。

丸ビルも、新丸も、ＯＡＺＯも、
レシートでの駐車場割引が共通。

丸善とあわせると、結構使えるな。

[No.138 by 匿名さん 2007-06-17 21:44:00]

まあ、地下鉄で行っても、ほとんど変わらないけど。

[No.139 by 匿名さん 2007-06-17 23:02:00]

何気に豊洲限定で話してる？

[No.140 by 匿名さん 2007-06-17 23:41:00]

豊洲じゃないよ。地震が怖いだろ。

山手線内の高台だよ。

[No.141 by 匿名さん 2007-06-18 00:16:00]

>140
丸の内まで車で10分で行ける山手線の内側ってどこだ？虎ノ門とか日本橋とか、限られた物件の話してんのか？もしかして神田（笑）？

[No.142 by 匿名さん 2007-06-18 00:18:00]

白金あたりでしょ

[No.145 by 匿名さん 2007-06-18 01:22:00]

普通に日本株買ってたら、
５年持てば必ず利益が出る訳じゃないですけど。

[No.146 by 匿名さん 2007-06-18 01:25:00]

>>144
同感。と言いたいところだが、自宅購入とは単純にそういうものではないのではないですか？
金、金、言う人からすると自宅を購入することほど無駄なものは無いという考えになるかもしれないが、一家の主の決意表明のような考え方は間違いではないと思う。といっても私は自宅買うくらいなら賃貸に出してしまうが。

[No.147 by 物件比較中さん 2007-06-18 02:00:00]

>１４５

ヒント：ドルコスト計算法
彼は、日本株でもバブルの最高値で購入しても利益が出ているといっている

[No.148 by 購入経験者さん 2007-06-18 06:55:00]

>144
自分の今の立場を利用して、借金を抱えることができる
のであれば、大いにするべきだと思いますね。
人生何があるか分からん。起業するかもしれんし、変な
ヘッジファンドに入るかもしれん。そうなったら、誰も
低い金利で住宅ローンなんて貸してくれない。

キャッシュフローを生むオプションがついているのが
自宅購入ですよ。貸せば良いんです。それだけの話。
インフレヘッジにもなる。
今までに買った人は、低金利ですのでキャッシュフロー
は貸せばプラスになるでしょう。空室リスク考えても、
充分回るレベルですよ。リスクは株式投資のほうが大きい。
というか、ドルコスト平均で毎年買い続けるくらいの低
金額を投資し続けて、儲けることできないでしょ。
それこそその儲けは誤差だ。つまらん。

[No.149 by 住まいに詳しい人 2007-06-18 07:02:00]

マンションを投資と考える人とあくまで棲家と考える人では議論が平行線で当たり前。
住むならいくら値下がりしようとある意味関係はない。
投資なら値下がりすれば転売も出来ず、利回りも下がるので宜しくない。
このスレ見る限りでは、どうも投資つーか投機してる人が多いんだなと感じる。
リーマンでフルローンで湾岸タワマンを転売しようとして購入した人が一番危険だね。
金融資産がいっぱいあって、その一部で不動産投資してるならいいけど、不動産一点投資は即死の可能性あるからね。

[No.150 by 購入経験者さん 2007-06-18 07:02:00]

加えて、ドルコスト平均が投資手法として優れている
ともし本当にお考えなのであれば、誰かに騙されてますよ。
普通に考えれば分かることですが。

[No.152 by 購入経験者さん 2007-06-19 00:00:00]

投資金額を小分けすることによって、リスクが少なくなったかの
ように投資家を錯覚させ、リスク資産へのアロケーションを多め
にすることの抵抗感を少なくするという効果、しか無いでしょう。

ドルコストでなぜ、同じものに投資をし続けるのですか？
2年目、3年目、4年目、もっとより魅力的な投資対象があるのに？

下げ相場で、ドルコスト平均で平均購入価格を下げても、将来
勝つか負けるか、リスクを取っているのは変わらない。というか、
リスクを増やしてますね。
なぜ同じものに投資をし続けるのか。なぜ？

ということです。セールストークですよ単なる。

ドルコスト平均を実践して大金持ちになった人、います？

[No.153 by 地元不動産業者さん 2007-06-19 00:09:00]

不動産、マンションを買うことが、インフレヘッヂになる？初耳だなぁ。CPIと不動産の相関がどれほどなのか検証しての書き込みですか？

いずれにせよ、不動産は固有リスクが高すぎますよ。
5000万とか1億でマンションを一部屋買ったら、インフレと同じように増価すると見込むのはナイーブすぎ。減価もあるし。

買うなら株価インデックスでしょ。或いは商品バスケットの先物とか。
REITにしても、やはり特定の数十の物件に限られるし。

[No.155 by 購入検討中さん 2007-06-19 00:16:00]

ドルコスト平均法が金融の基礎とは、びっくりしました。

[No.156 by 購入経験者さん 2007-06-19 00:20:00]

>154
だから、騙されているんですよ。
資産、増えるんですか？それで。少なくとも過去から鑑みれば
というだけですね。過去の結果だけを見てリスクを論じている
という時点で、その投資手法に特段意味は無いんですよ。

[No.158 by 購入経験者さん 2007-06-19 00:23:00]

もう少し言うと、ドルコスト平均には不確定要素が2つあります。
普通の投資は1つです。どっちがリスクが高いか、分かりますか？
ということです。

[No.160 by 購入経験者さん 2007-06-19 00:29:00]

>153
不動産業者なら、勉強したほうが良いですよ。
不動産の需給バランスが保たれている場合において、
インフレヘッジ機能は働きます。

[No.161 by 購入経験者さん 2007-06-19 00:32:00]

>159
過去を信じるのは馬鹿げてますよ。テクニカル分析と同じ。
証券価格に注目するというよりは、価値に着目して自分を
信じる、外れたら負けを潔く認める。その繰り返しでしか
資産は増えない。ラッキーを除いて。

[No.162 by 匿名さん 2007-06-19 00:38:00]

>150、152、
ドルコストって何回言った？

[No.165 by 購入経験者さん 2007-06-19 00:55:00]

ドルコストの本当の意味は分かっていますが、それが意味が無い
と捉えているんです。私はね。
ファンダメンタルズ投資、別にそんなおどろおどろしく書かなくても良いでしょう。所詮なんでも投機ですよ。何かを信じると必ず失敗しますよ。不動産にせよ、株にせよ。
あなたは不動産もドルコスト平均で毎年買えば良いじゃないですか。
そんなにこの手法が好きならね。下げ相場なら2つ買えるかも。

[No.167 by 購入経験者さん 2007-06-19 01:03:00]

私は一点買いに近いですよ。これまでも、これからも。
別にバフェットを信奉してませんけどね。
銀行株を底値で買う、REITを上場時からHoldする、
潰れそうだった住友重機やツムラを買う、
これだけでもはや充分に近い。楽しいので株投資は続けますが。
この低金利下では、不動産は株より格段にリスクが低い。
そんなことも分からんようじゃ、駄目ですよ。
私からみればノーリスクに近い。銀行株を買った時のような
どきどき感はまるで無いね。

[No.168 by 購入経験者さん 2007-06-19 01:04:00]

言いたいことは、不動産に強気ですということ。
そういうスレでしょう？何を恐れているんだ？
石橋を叩いて渡らない人たちよ、ということです。

[No.171 by 住まいに詳しい人 2007-06-19 04:17:00]

購入経験者は不動産一点買いでもうドキドキのリーマンマンション転売屋ですよ。
下がってはたまらんので、都合の悪い意見はすべてスルーなのです。
投資の基本である分散投資（時間と投資先の）も理解してないし、理解する気持ちもない。
もう、こいつと議論するのは辞めるべきです。
時間の無駄。

[No.172 by 購入経験者さん 2007-06-19 07:25:00]

分散投資が投資の基本？勉強しなおした方が良いですよ。
投資信託の回し者か。私はREITは全て売りましたよ。ただ
強気ですから、落ち着いたら買いなおすだけです。
強気でも売ることがある、ということすら理解できないでしょう。
都合の悪い意見は一つも出てないけど。。
ドルコスト平均にこだわる人と、あと何でしたっけ？
不動産がCPIと連動しない、でしたっけ。
連動しているときもあれば、してない時もある。不動産需給が
バランスしているときは、連動する、ですよ。
最近連動しないから、今後も連動しない、と考えるのも、過去を信じるドルコスト平均と同じだけど、同じ人？違う人？

[No.173 by 銀行関係者さん 2007-06-19 08:42:00]

>>171
なにも分かってないのは171。
最低数十億、数百億の投資なら分散だろうな。
最近はその規模でもレバ掛けて分散してないけどな。

個人ベースの少ない資産で分散も何もないな。
1点買いでOKですよ。

分散投資考えてる暇あんなら
アメリカボンドでも買っとけよ。

[No.174 by 銀行関係者さん 2007-06-19 08:56:00]

>>171
分散分散言ってる素人はほんとうざい。
ビルゲーツの資産て分散されてるか？
ソフトバンクの資産は？
集中投資のこそ投資の基本。
ぜいぜい数百万のあんたの資産分散してもねー。

[No.175 by 匿名さん 2007-06-19 10:26:00]

全部織り込み済み

[No.176 by 匿名さん 2007-06-19 11:07:00]

目鼻の利かない人はどんな投資でも儲からないよ
郵便貯金をお勧めします

[No.177 by 匿名さん 2007-06-19 14:15:00]

>>176
合意。
ゴルフ・テニス、碁・将棋、カラオケ、洋服センス、
自動車運転等々でも、何年たっても上達しない
「下手の横好き」つーの多いですよね。

カジリ経験してもダメなら、堅実預金が無難で推奨。

「下手の横好き」に隣で能書きされるのはＮＧ。
会社なんかでも、ゴルフ、野球で口だけ多いですね。

[No.178 by ヘッジファンド関係者さん 2007-06-19 15:12:00]

デリバティブのトレーディングを長年仕事でやってますが、ドルコスト平均法には
特段有利な点はないというのは常識ですよ。心理的に楽になるというだけです。
期待収益はまったく同じです。
もっとも、株トレーディングは心理戦でもあるので、
高値掴みに思えて買いたくない時、或は奈落の底に落ちそうで買う勇気が出ない時でも、
機械的に買うことが出来る、そして後から振り返るとその方がよかったと思える
こともあるので、そういう利点はあるかも知れませんが。

[No.182 by 匿名さん 2007-06-19 18:35:00]

>皆、その本当の恐ろしさを知らない。

あたかも私は知っているっていわんばかりの口調が笑える。
財政破綻をしないために国内金融機関が国債を買い支えている。
親の借金を子どもが肩代わりしている構図だね。
資産も下がるのをスタグフレーションという。そういうのは
実際どういう条件で起るのかをついでに説明してほしい。

[No.184 by 匿名さん 2007-06-19 18:40:00]

景気がよければ地価はあがる。地価があがらないと景気はよくならない。
景気後退とインフレが同時並行におこると地価も下がる。

[No.185 by 匿名さん 2007-06-19 18:48:00]

持ち家と、フル充電した年金と、現金3000万（退職金）で十分。

[No.186 by 匿名さん 2007-06-19 18:50:00]

>>185
あなたはオレか？
全く同感。

[No.187 by 匿名さん 2007-06-19 18:53:00]

退職金は確実に出るの？　３０００万。
もうすぐ定年の人？

[No.188 by 匿名さん 2007-06-19 19:12:00]

>>187
そういう不躾で直截な質問に答える馬鹿はおるまい。

日本経団連のアンケートでも（一部上場企業大卒管理者）退職金の
平均は３０００万円というデータがあるようだ。
世の中全体は知らん。

[No.190 by 匿名さん 2007-06-19 19:15:00]

だって、さきざきなら、年金だってかなりどうなるかわからんし。
７０才支給になるか、額が減るか、、、３０代氷河期世代は、
そんなに楽観的になれないんです。。。

[No.191 by 匿名さん 2007-06-19 19:17:00]

>>190
老後なんて相対的位置だから
皆と同じ方向に張って置けば
凶と出てもダメージは少ないでしょう。

[No.192 by 購入経験者さん 2007-06-19 19:18:00]

日本国債はビルゲイツも買っておりますなあ。

[No.193 by 匿名さん 2007-06-19 19:20:00]

なんだか、愚痴のスレに堕したな。
ここは自分の知らない情報や知識をえて発想を豊かにするスレなんじゃないの？

[No.195 by 匿名さん 2007-06-19 19:35:00]

国債のスレですか？
ところで>>194さん
外資の日本国際保有率って５月時点で何％でしたっけ？

[No.196 by 匿名さん 2007-06-19 19:38:00]

その人の納税予定額に限り、国債は元本割れリスクゼロだね。
相殺して国債現物で税納付したら良いわけだから。
富める者はますます富むね。

[No.197 by 匿名さん 2007-06-19 19:45:00]

>>194
フレディマックもファニーメイも連邦準備銀行が「政府が保証した債権ではない」と
幾度もいいながら、邦銀はかつてのゼロ金利時代に米国債に次ぐ安全性を
理由に買い捲った。
その結果米国の住宅景気が勃興して現在に至ったわけだ。

グローバル経済のフレームの中でドル機軸かユーロ機軸かを論ずるのは
意味があるが、円、それも国債の価値をどうこういうのは、国債がドメスティック
な中でしか取引されていない以上意味ないよ。
米国と日本は中曽根政権時代から運命共同体（というか金利だけ違う米国の州の
ひとつ）みたいなものになりつつある。

[No.198 by 匿名さん 2007-06-19 19:48:00]

ここ数年の不動産バーゲンセール中に
マンションの一つも買えてない奴は
投資の才覚ゼロだね

[No.199 by 匿名さん 2007-06-19 19:52:00]

>>198
単に頭金がなかっただけという話もあるが。
親が貧しいとか、各自事情はあるだろう。そう突き放した言い方はよくないぞ。
ま、そういう奴も中古なら頭金ゼロで買えじゃないかといわれると
弁護の余地はないが

[No.200 by 匿名さん 2007-06-19 19:53:00]

×買えじゃないかといわれると
○買えたじゃないかといわれると