THEパームス用賀

[管理人]

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なお、既に入居が始まったり、販売が終了している物件につきましては
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[28: 匿名さん]

>27
前半は同意です。
洗面所を「ここは特に自慢です」と紹介された時はびっくりしました。
（価格から考えて、ギリギリ許容範囲だな・・・と思っていた仕様だけに）

>10％くらい値引きして頂いてたら購入していたような気がします。

ちょっとやらしい感じがしました。

[29: 匿名さん]

残り２戸の内訳は
71.53㎡3LDKの2階が5890万円で坪単価272万円、
73.51㎡2LDKの4階ルーフバルコニー付きが6230万円で坪単価280万円となっています。

それぞれ予想家賃は280000円、300000円だから、利回り5.7％、5.77％の利回りとなる。
これが一割引になると6.33％、6.42％とかなりの高利回りが期待できる。
今は新築ワンルームマンション投資（電話営業で売るマンションね）の
実勢取引利回りは4.5％程度なので、値引きなしで購入してもかなりお得だと思う。
ファミリーだから賃貸成約までに3ヶ月以上かかるかもしれないけど、
一度賃借人がついたら3年くらいは入居してもらえるはず。

3年経って賃借人が出る頃には、マーケット価格が今より遥かに高騰してるだろうから
かなり旨みを期待できる投資だと思う。
私は他で投資してるので、これ以上の借り入れが難しくて買えないけど。

[30: 周辺住民さん]

↑
以前もこんなこと書いている人いたね(w)。
ここが投機対象になるなんて世迷い事だと分かっているので、誰も手を出さない。
あとはある程度の価格ならこのこの辺りに住んでもいいかな、という人しかいないわけ。
現実的にいこうよ。そして早く終わらせよう！

[31: 近所をよく知る人]

パームス世田谷桜の方は完売したっていうのに・・・。
よく怒られないね。ここの営業は。
本当に何かあるのか！？

[32: ビギナーさん]

初心者です。竣工後１年経つと中古扱いとのことですが、その場合、住宅ローンは付くのでしょうか？そうでなければ、結局、CASHで買えるお金持ちが、買い叩くことになりそうですけど・・・。

[33: 匿名さん]

>>32
住宅ローンは心配しなくても大丈夫ですよ。
今は昔と違って色々な種類の住宅ローンが出てますから特に影響ありません。
ここは数百万の値引きをケチって売却機会を逃してるんだと思います。
例えばあと300万円の値引きや100万円の広告費、仲介手数料など様々な経費ををケチったツケが
竣工後1年で完売できない結果を招いたわけですから販売センスがないとしか言いようがありませんね。
今のご時勢が不況であるならともかく、これだけ上げ基調のマーケットでこれだけ長く売れ残らせるのはある意味すごい技術力が必要です。
ここの販売責任者はきっと不動産素人なんだと思います。
金融機関とかコンサル会社とか全然違う畑から採用されて着任した人で危機感も責任感もないのでしょう。
そんな責任者を放置しておく会社ですから、瑕疵担保発生時の誠意ある対応など期待できるはずもありません。よってこの物件は買わない方がいいと思います。

[34: 匿名さん]

ここまで売れ残ってると既に購入して住んでいる区分所有者にも迷惑です。
毎日の様に区分所有者以外の見知らぬ人が入館して見世物にされている精神的苦痛は慰謝料を請求してもいいくらいのストレスになります。
汚らしい看板やノボリ旗や垂れ幕など売れ残っている事を近隣に広告しているようなものです。
住んでいる人が気の毒です。さっさと1割でも2割でもディスカウントして損切りすべきでしょう。

そして今後は自社の稚拙な販売部隊を当てにせず、見込み客や潜在客を数多く保有する大手財閥系不動産業者にでも販売委託すべきです。
世田谷桜は三井不販の実力があったからこそショボい田の字プラン物件でも完売できたわけですから。

[35: 匿名さん]

>>29じゃないけど、もうここは賃貸にでもした方がいいんじゃない？
売れ残りの部屋を30万円で募集（敷金礼金ゼロのフリーレント2ヶ月付きの好条件）すれば、
2〜3ヶ月で決まると思う。
そうすれば、表面利回り6％以上の投資利回り物件になるから間違いなく売れるよ。

自宅購入希望の実需ユーザーだと駅から遠いとか、設備が悪いとかバス通り沿いとか、
予算もないくせに贅沢ばっかり言ってなかなか決められないし、おまけに販売営業力もないのだから致命的。
作戦変えて販売すればいいよ。（その前にHP更新しろって感じだけど。）

[36: 匿名さん]

>>35
ここで30万出す人がいるのかなー。
仮にいたとしてもどれ位の期間だろ。
かなり無謀な賭けになってしまうと思うので、その賭けに乗る人がどれだけいるか。
単純に10%値下げした方が、既入居者を羞恥プレイから救えると思うけど。

[37: 匿名さん]

>>36
30万円以内だったら坪単価13000円〜13500円だから可能性ある。
相場を低めに見ても坪単価12000円だから26〜27万円は行けるでしょ。未入居だし。
ここの掲示板はリテール実需中心の人がほとんどだから分からないかもしれませんが、
ファミリー70㎡以上の賃貸供給は少ないので、法人契約需要も結構ありますよ。
礼金1ヶ月でペットOKにしたらすぐ見つかると思います。

[38: 匿名さん]

>>37
用賀駅から徒歩10+a分だと20万後半でマンションでも100平米越えの部屋しか検索できないな。
このクラスの広さのマンションだと20万前後がゴロゴロしている。
築年数という強みも数年しか利かないし。
法人契約の担当者は何やってんだ(笑)。

[39: 匿名さん]

>>37
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=tr&pf=13&ln=...
ある意味少ないかな。
というのも、徒歩8分圏内に大量にあるから・・・。

[40: 住まいに詳しい人]

今までの書き込みを拝見して、結構ひどい書かれようなのでコメントします。。用賀だけでなくどの物件のコメントにも否定的なコメントが数多く見られますけど。。。パームス用賀は今の相場からすれば、確かに安いと思います。売主側からすれば、竣工して１年経つとは言いながらも、安い訳ですから、大幅な値引きは難しいのではないでしょうか？
分譲マンションを賃貸にまわすような事は売主側からする事は普通は考えません。
購入者の反対もあるからです。
大手の販売会社に今から、代理契約する事も考えにくいです。大手販売会社が数戸の為に人員は割きません。あとは仲介会社頼みかな・・・・

相場が上がっても竣工してからの月日が経てば経つ程、販売は厳しくなります。
販売当初は価格も立地も特に良くも悪くもない物件で逆に中途半端な部分でお客さんの食いつきが悪かったのかもしれません。今は相場は上がって安く感じるが竣工１年がネックとなり、値引きの交渉が厳しいなど。売れ残ってしまった過程はなんとなく想像出来ます。
間取り等は好き嫌い等はありますから、何とも言えませんけど、構造計算も再計算してますし土壌汚染調査やＥＲも作成している物件ですから、物件的には問題無いと思います。

買主側からすれば、竣工物件はあまり買いたくないとか１年経つんだから１割は値引きして！という感覚でしょう。
ただ、どこの物件も値引きは当たり前と考える方がいますが、事業規模にもよって値引き幅はそれぞれです。総戸数が２５戸ですから大幅な値引きは厳しい物件と考えられます。
値引きする売主側もこういった掲示板に書かれるリスクもありますからね。迂闊には普通、誰にでも値引きするとかは言いませんよ。簡単に言う方がむしろ、怪しいと思います。具体的に検討する方は、多少相談出来るんじゃないですか？

私自身も１０年程、不動産に関わっていましたので裏事情は良く知っています。
ただ、書き込みにもあるようにあまり、長い間売れ残るのは売主・住民の方にも良い事は無いと思いますので、頑張ってもらいたいですね。
これから、検討する方は他の物件でもそうですが、書き込みは気にせず、自分の目で確かめて判断した方が良いですよ。
他の物件の掲示板では購入した人に失礼な書き込みが多々、見受けられますが購入した方が良いと思える住まいなら、それで良いのではないでしょうか？

今回はパームス用賀の掲示板にコメントさせていただきましたが、不動産業界にいた時はお世話になった会社なので、応援させていただきました。

[41: 匿名さん]

>>40
なんだか事業主を一方的に弁護し過ぎに聞こえるのは私だけ？現役じゃないの？
それはいいとして、下手に毎週毎日ノボリ旗立てて現地販売やるくらいなら
仲介会社に任せた方が稀少性も上がるのでは？
ここは建築検査機関がイーホームズだったのですね。それも原因かもね・・・

[42: 買い換え検討中]

1割値引きしろ！
って言ってるのは同一人物の気がしますが・・・
ここに書いてどうするの？
って感じですけどね

[43: 周辺住民さん]

うーん。
やはり駅から歩き２４６を越えるのに抵抗を感じる方も多いと思います。
自分もそうでした。
毎日の買い物も考えますと、ヨークマートだけでなく駅前に足を伸ばしたいですからね。

[44: ご近所さん]

でも現実問題として、入居者や近隣住民にとっても早く売り切って欲しいのも事実です。
価格以外に何か強みがあるのであれば、是非ここに書き込んで営業さんに知恵を付けて上げてください。
私は実際に現物を見ましたが、センスは別として、質そのものはそれほど高くないと思いました。

[45: 周辺住民さん]

グレード感などより、周辺の住みやすさなどアピールできるとイイと思いますが。
難しいでしょうね、

住んでみないと用賀の良さはわかりませんからね。。。。
完売祈願です！

[46: ご近所さん]

その住んでいる人間に「中々いい物件だな」と思わせる必要があります。
ただ、今の営業では・・・。
あと、用賀といっても、246を渡ると実質的に圏内と言えるかどうか・・・。

[47: 匿名さん]

どうでもいいからホームページ更新して少しはやる気見せろよ。。。
ここまでやる気ないと事業主がおかしいと思わざるを得ない。

[48: 匿名さん]

ここの利回りを得々と説明されていた方・・・。
何か新しい知恵を出してください。
私は個人的にはあのパティオは悪くないと思います。

[49: ご近所さん]

さすがに1年間も現地オープンルームをやってたら売れなくなるよ。
自分は近所に住んでいて土日は車で物件の前をよく通るけど、まだ売れてないんだっていつも思う。
もうモデルルームは逆にやめたほうがいいね。

自分が事業主だったら、業者3％手数料出しの売主マイソク撒いて、レインズ登録してこっそりと内密に担当者成約ボーナス商品券10万円でも用意すりゃ2ヶ月以内に決まると思うけどな。
俺ならそうするね。

んで「販売価格から値引きになった値引金額分は手数料から控除しますよ」って言えば、仲介業者が「キャンセル住戸で値引き出来ないんです。」とか適当なこと言って定価で売ってくれるんじゃない？
売主は立場的にキャンセル住戸とか嘘言えないけど、仲介業者なら適当にうまく嘘ついて取り纏めてくれるんじゃないの？それが仲介のうまい使い方でしょ。

手応えも感じないのにこれ以上モデルルーム開催してても意味ないよ。
ウチの息子（8歳）が「あの売れ残ってるマンションが」ってこの前言ってたからね。
近所の人は見てないようで皆見てるんだよ。
なんで公共の面前に晒すことだけを営業と考えるのかね？
隠して小出しにした方が効果的な場合もあるよ。

[50: 近所をよく知る人]

真面目な話ですが、一度販売を中止し、もう少し地価が上がるのを待ってはどうでしょうか？
ズルズルと現地モデルルームを開けていることが、誰も取らない回転寿司状態になっていると思います。
回転寿司も暫くしまっておいて、水をかければ新鮮に見えるように、この物件も販売休止が得策ではないでしょうか？

[51: 匿名さん]

未入居のまま放置すると部屋がすごく傷むので、
ずるずるでも引き取り手を捜すほかないのでは。

[52: 匿名さん]

近所（上野毛）に住んでいる者ですが、前の方のレスで、２４６を渡ると、どうのと言う話が
出てますね。
確かに、駅からは遠くなりますが、地元の住民の意識と致しましては、昔から、２４６より深沢や
上野毛側の方が、また貫八より内側の方が、価値があると、されて来ました。
ですから、立地としては用賀の駅から多少遠くなっても、気になさる必要はないと思います。
それに、用賀駅の周辺はやはり商店街ですので、ごちゃごちゃしていて、住むのにはどうでしょうか。

[53: ご近所さん]

私も、つい最近まで上野毛に住んでいましたが、上野毛、等々力、尾山台界隈に関して言えば、
間違いなく、環八の内側より外側の丸子川の間までが住宅地としてはランクが上です。
気になたので、コメントさせて頂きます。
ただ、パームス界隈は、清泉インターや桜並木があり、確かに深沢にも近くて、決して悪い
環境ではないですよね。

あの界隈は用賀と言うより、「中町」という言い方が正しいようにも思います。
もとは、当時を時めくＳＯＨＯ’Ｓ　ＷＥＳＴや清龍門でしたね。
まだ、飲酒運転の取締りが甘かった頃でもあって賑わってましたよね〜。
それにしても、この物件のネックの一つは、用賀中町どおりに近接し過ぎ、ってことにも
あるのじゃないでしょうか？
もう少しセットバックしてもらいたかったですよねぇ。。

[54: ご近所さん]

確かにこんなに長いこと販売やってると「惨めな売れ残り物件の印象」が強まるばかり。
モデルルーム販売はもうやめたほうがいいよ。
私は訳あって夏になったら自宅を売却しようと思ってるんだけど、この物件が売れ残ってるおかげで
少し高めの価格設定が難しくなりそう。
新築同然の未入居70㎡2LDKが5000万円台で売られているのに、築10年以上経った75㎡3LDKを5000万円台で売り出しても割高感を与えてしまいそう。
だからこそこの物件は早く完売して欲しいのにいつまで経っても売れない。
東誠不動産はもっとまじめに考えてほしいです。

[55: 近所をよく知る人]

246を境にどっちが上、下とはいえませんが、用賀と名乗るには微妙だと思います。
ただ、上野毛という場所でもありませんし・・・。
やはり決定打もなく、ただ経費垂れ流しの羞恥販売を行っているとしか思えません。
私的には困った物件です。

[56: 物件比較中さん]

まだ毎日モデルルームやってます。
うちは大手新聞3社（N社・A社・Y社）取ってますが折込広告等は一切見かけませんから、広告もしないでオープンハウスやってるみたいです。
という事は、通行人目当ての販売活動ということでしょうか？

たまたま通行人がマンションを探していて、支払見積計算書を見て家賃払うより得だと気付いて、中古や近隣物件との比較もせずにこのパームス用賀だけを気に入った場合、つまり天文学的な幸運でしか売れないのでは？

一体どうしてこんな分譲会社が存在するんでしょうか？
竣工から１年経ってもまだ売れないのに毎日オープンハウスやって従業員に給料払って金利払ってどういうつもりなのか理解に苦しみます。

用賀レジデンスは毎週の様に折込広告が入ってきますので、竣工当時は
10戸も売れ残りがあったのが、残り2戸になったみたいです。
ここが売れてくれないとうちが高く売れないので頑張って欲しいです!!

[57: ご近所さん]

あと二部屋なんだから社員に買わせちゃえばいいのに。
実際、あそこまで入り浸りになってれば住んでるようなもんでしょ。

[58: 物件比較中さん]

実は売れ残りは２部屋だけじゃないらしい。。。

[59: 周辺住民さん]

やはり税金対策、株主配当対策等、何か"売りたくない"理由があるとしか思えない。
それならそれで、少なくとも棟内での販売活動を止めてもらえないだろうか。
本当に迷惑だ。

[60: 匿名さん]

ん、ん？
なんか残り２部屋の間取が変わってないか？
以前は２部屋の内一つはＳＩＣからバルコニーに抜けるという妙な間取だったはずだが。
こんな長期間経って本契約前のキャンセル物件、なんて有り得ないし・・・。
そもそも本当に残り２部屋なのか？
つーか、不当広告にならんのかね？
これ。

[61: 入居済み住民さん]

まじで早く売ってください。
多分１割程度は落としてくれるはず。
パティオも悪くないですよ。

[62: 住まいに詳しい人]

ここまで売れ残ると本当にやばいですよ。
長引けば長引くほど誰も欲しがらなくなります。
売れ残りギネス新記録でも作るつもりですか？
マジで引っ込めて販売は仲介に一般媒介で任せた方がいいって！！

[63: 住まいに詳しい人]

シティハウス成城には敵うまいが・・・。
ある意味、伝説を期待してしまう。

こことユニ ヴェルも。

[64: 匿名さん]

確かに以前から「あと２戸残すのみ」だったけど、部屋が変わってるな・・・。
大丈夫なのか？
この物件。
やっぱりこの近辺て何かあるのかな？

[65: ご近所さん]

税務署が先か
株主が先か

[66: 物件比較中さん]

ＭＲで聞いた話ですが未販売住戸の管理費や修繕積立金は、居住者（＝組合）の負担って本当ですか？
私の両親も親戚も知人も大手デベから購入していたり売れ残りマンションを購入したことがないので分からないのですが、未販売住戸の管理費と修繕積立金は普通分譲会社（＝トーセイ）が負担すべきなのに、居住者（＝組合）に負担させているとか？
中小デベにおいてはこんな事例ってよくあるのでしょうか？ＭＲではそれが普通（＝業界の常識）ですとか言ってますが本当ですか？
竣工して1年も経つので相当な赤字になっているはずですが、広告も撒かないで毎週●●の一つ覚えでモデルルームやる以外に販売方法を知らない分譲会社に責任があるのは明らかです。
しかも管理会社は分譲主（＝トーセイ）の子会社ですから管理費減免くらいコントロールできるはずなのに何なんでしょうか？
建築検査機関はイーホームズだし管理組合も赤字だし1年以上売れ残ってるし値引きもしょぼいしホームページもしょぼいし広告も打たないし販売員の知識も全然お話にならない。これじゃ売れるはずないでしょう？
私も買う気なくしてすっかり引いてしまいました。
住んでる方がもう少しクレームつけるべきではないでしょうか？

[67: ご近所さん]

というか、住んでいる人(=売れた住戸)がどれだけなのか、が問題。
残り2戸といいながら、その間取が変化してきている。
実はもっと残っているのではないか、そもそも住んでいる人が異常に少ないのではないか、と勘繰ってしまう。
この物件の販売方法を見ていると、「何かあるのでは？」と思ってしまう。
とにかくこのままでは近隣の相場を落とすばかりで非常に迷惑なので、早く値下げでもして、売り切って欲しい。

[68: 匿名さん]

ここを見ると新興中小デベの物件だけは買っちゃいけないと痛感する。

[69: ご近所さん]

しかし、またマンションズに広告出してるね・・・。
竣工からもう１年半経ってるんだよね。
しかも販売住戸の中身はころころ変わるし。
そもそも何人入居してるのかも謎だ。

ここまでくると「シティハウス成城」や「ユニ ヴェル シオール学園 の丘」と並ぶ歴史的物件となりそうだ。

[70: 購入経験者さん]

場所は街道沿いで交通量が多いのが難点ですが、環境はいいところ
ですよ。なんで売れてないんだろう？

[71: サラリーマンさん]

ここのマンション、モデルルーム見てきました！！
室内も特に問題無し（ちょっと変わった作りですが・・・）、
場所も駅から遠いと言っても歩ける範囲、周りの環境も特に悪く無し。。と、本当に売れ残っている疑問が大きくなります。
ちなみに、トーセイの営業マンはまったくお話にならない人でガッカリでした。
そして値引きもあまりしてくれないような雰囲気。
ここ最近広告を出したからと強気でした。
部屋からすぐ見える電柱と、バス停のすぐ上の部屋、というデメリット以外、本当に残っている理由が分かりません。。。
どなたか真相を知る方は？？

[72: 周辺住民さん]

マンションズの反応はどうだったんでしょうか。
本当に早く売り切って欲しいですね。
今出てる一戸の他にも実は・・・、なんて事が無い様にしてほしいですわ。

[73: 周辺住民さん]

Theパームス用賀、ホームページだと販売終了してますね。ついに売れたのか！！と感慨深く思っていたところ、駅前の地場の不動産会社で最終１戸と同様の物件が売りに出ていました。本サイトのあまりの批判に現地モデルルームでの販売を終了、他の不動産会社に委託したわけですね。賢明だとは思いますが、時既に遅しか…。

[74: ご近所さん]

No,49です。
http://www.zeroapa.com/apartment/002181.html

結局、仲介会社に情報出すなら初めからそうすりゃいいのに。
本当に残1戸なのか？
いやはや実態は何戸残ってるんでしょうかね？
管理組合は管理費滞納で管理会社に借金たくさんあるらしいです。
しかも金利も計上されてしまってたりしてｗ
相場価格が上げ止まって、また販売時期を逸してしまったようでお気の毒。

[75: 検討者]

ここの物件は完売してますよ。
直接、仲介会社の方からも聞きました。初期の段階から事業主の方でも仲介会社には依頼していたとの事です。仲介会社の方の話によると、販売は相当厳しかったそうです。広告がまだ出ているところは、客寄せで掲示しているとの事です。

[76: ご近所さん]

>>75
それって犯罪になるんじゃないんですか・・・?

[77: 匿名さん]

↑今更どうでもよいのではないでしょうか？
なぜ、ここまでこの物件に関してこだわるのか理解に苦しむ。
暇な人？物件を買えず悔やんでいる人？買ってしまって後悔している人？
どんな人が書き込んでいるのか？？？？