23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[601: 匿名さん]

>>600
ご丁寧に、ありがとうございました。
なんとか探してみます。

[603: 匿名さん]

599
時期が時期ですから。
去年までの様にいきますかどうか。
割安で売り出された物件は広告するまでもなく買われるので、
坪３００万以下を目にしなかったかどうかは関係ありませんし。

[604: 匿名さん]

>>602

高級低層マンション専業デベであるフォレセーヌも
中央線以北では文京区の小石川地区を唯一対象エリア
にしてますね。
まあこのあたり富裕な方々向けの高級マンション建てて
もそれなりにリターンが見込める立地ということなので
しょうか。
湾岸地区は投資効率云々よりはタワーが中心となるため
事業性格上この会社の対象外みたいです。

http://www.foretseine.co.jp/bukken3.html

>>603

もともと安く購入しているので賃貸にまわしてもそれなりの
リターンが見込めるから、短期売買で利益が出せなければ
そのまま保有しインカムゲインを狙う人も多いかもしれな
いですね。賃貸情報も同時にウォッチするとそのあたりの
事情が分かるかもしれません。

[605: 入居予定さん]

597 599

モノを知らないのか
カマかけてるのか、、、、

湾岸なんて、またすぐに元の木阿弥よ。
文京ブランドは全く揺るがない。

[606: 匿名さん]

文京区って、　
都心エリアとしては除外されることが多いですよね。
港区や中央区の湾岸は都心エリアに含まれることが多いのに。

[607: 匿名さん]

価値観語っているつもりが、単に好みの話だったりして。
都市というのは多様性に価値がある。
夜景のきれいな湾岸マンションも緑と起伏豊かな文京マンションも
好き好きで・・ともに下落してくれたら庶民が買えるわけですから

[608: 住まいに詳しい人]

文京区って後楽園かい？本郷くらいしか知らないのだが。

やっぱ時代は湾岸でしょ？

実際豊洲のスレや有明、東雲は元気いっぱいだしどう考えても伸びるでしょ？

埋め立て埋め立て嫌がるけどそんなんじゃ香港、マカオはどうするの？

人それぞれの考え方趣味があるだろうが港南、勝どき、晴海、豊洲、有明、東雲は
今後20年は間違いなく東京都にとっては一番重要な地区であろう。


完

[609: 匿名さん]

私は、９００万人も住んでいる２３区なんだから、いろんな趣味の人が
いろんな場所に満足して住んでいるんじゃないかと思うよ。
ここが一番とか、言ってみてもそりゃ趣味の問題。どっちもいいんだよきっと。

そうじゃなくて、下がるときはプロポーショナルに下がるし上がるときも同様。

だから、どっかが脱落してどっかが生き残るなんてのはないと思うけどどうだろう。

[610: 匿名さん]

文京区本駒込（夫の実家の近く）に、しばらく住んでいたことがありますが、地下鉄しか使えず不便で物価も高かったです。
生協しかスーパーはありませんでしたし・・・・。

その後、私の実家近くの中野区に、中古を購入し引越しました。
スーパーは、東中野のライフとサミット、落合のツルカメ、中井のコープが利用できます。
夫の通勤時間はおおよそ１０分ぐらい長くなりましたが、生活費が掛からなくなったのがうれしいです。

東西線の落合
総武線の東中野
大江戸線の中井と東中野
西武線の新井薬師と中井（ほとんど使いませんが）も、徒歩圏です。

子供は広大な敷地を持つ寺院系の幼稚園に行っています。

周辺は歴史ある大きな寺院が多いので、緑地率は高いし、公園も多く子育てには良い環境です。
ただ・・坂も多いですが・・・白山周辺も坂が多かったです。


夫は、山手線外には住んだことが無い人でしたが、物騒で治安の良くない外国に転勤になり、その後に中野区に住んだので、暮しやすいと言っていました。


山手線の外側の中野区ですが、とても暮しやすいです。

[611: 匿名さん]

地域の差違をお聞きするのも面白いのですが、実際今後どこまで下がるとお考えですか？

[612: 匿名さん]

上がる時だって、エリアや物件自体で上昇率が異なったのですから、
下がる時だって、エリアや物件によって下落率は異なるでしょう。
どこまでとか、平均値とかを予想しても意味ないのではないでしょうか。

[613: 匿名さん]

そうですか？買った人は地域論が楽しいでしょうが、これから買う人は全体相場が
あがるのか下がるのかに最も関心があるのでしょう。
２２回も続いたこのスレの意義も決して地域の上昇差を語ってきたからではないでしょう？

[614: 匿名さん]

>>612
何を反対のことをおっしゃっているのでしょう。

エリアも物件も価格そのものに差があるわけで、だから区単位、２３区全体の
平均坪単価の推移をみていくわけです。

[615: 匿名さん]

湾岸が…とか豊洲が…とか３Ａがとか…世田谷が…とか、
地域論でスレが続いてきた面もありますけど。

[616: いつか買いたいさん]

都内を「区単位」で見ても、個人の購入価格にはあまり関係ない気が・・・だって物件格差だけじゃなく、物件内の高低格差も大きいしね！

おっとチャチャいれちゃった。
＞だから区単位、２３区全体の平均坪単価の推移をみていくわけです。
お続けください。

[617: 匿名さん]

（シンガポール政府投資公社、日本のＲＥＩＴに食指）
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080207AT2C0600H06022008.html

　シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）が日本の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）への投資を加速している。ＲＥＩＴの投資口（株式会社の株式に相当）価格が急落し、割安になっているためだ。ウェスティンホテル東京（東京・目黒）の買収に乗り出すなど実物不動産の取得にも積極的。日本の不動産市場での存在感が増している。

[618: 匿名さん]

シンガポールはなぜこんなに積極的に日本の不動産を買っているのだろうか？
謎だ・・・。

[619: 匿名さん]

金融リテラシーについては、ここ数年ですばらしい本がたくさんでていますよね。
勝間和代『お金は銀行に預けるな』とかね。


しかし、不動産リテラシーについては、全くもってろくな本がないですね。

ここのスレは価格を介して「不動産リテラシー」について語っていました。

「何がマンション価格を動かすか」

このテーマで、それなりに一家言ありそうな連中が書いていて面白いかどうかは
別にしてパワーがあったよね。
書くほうも裏をとってからでないと書けないくらい鋭い突っ込みもあった。

地域自慢になってから、441さんとか元祖匿名はんとか新聞配達さんとか上等さんなど
多くのコテハン氏がつまらないと思うようになったのか顔をださないよね。

ネットの板ですから面白かったらなんでもありでしょうけど、
「オレのほうがお前よりいい場所買った・・」「お前の売ってるマンションより
うちらの地区のほうが価値がある」
みたいな話はウィットのかけらもないとおもいますけどいかがでしょうか。

[620: 匿名さん]

不動産投信、不動産取得額32％減・07年

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の不動産取得が減少している。2007年の物件取得額は前年比32％減の1兆4600億円だった。都市部の優良物件の価格高騰で取得にブレーキがかかった一方、信用収縮による資金調達難も影響した。主要な買い手であるＲＥＩＴの不動産取得に減速感が出たことは、上昇してきた都市部の不動産価格にも影響を与えそうだ。

　みずほ信託銀行系のシンクタンク都市未来総合研究所が速報値をまとめた。ＲＥＩＴの物件取得数は21％減の435件だった。取得額、件数ともに減少するのは市場創設2年目の02年以来、5年ぶりとなる。

[621: 匿名さん]

スレは世につれ…

スレタイも初期とは変わり、
分離していったスレもあり、
去っていったコテハンさんたちもいて、
世の中は変わっていきますね。

[622: 匿名さん]

例の彼には随分荒らされたからねぇ。

[623: 匿名さん]

>>619
ま、こういうことだろ。
初期のころはマンション購入を真剣に考えるスレだったが、今はあれから買ってしまった人が増えたため、自慢したり比較したりする人が増え、そういう場にもなっているということ。

例えるなら、
「いかにいい女を口説き落とすか」から、「どっちの女の方がいい女か？」に変わったようなもの。

ただそれだけのこと。

また、それが「どちらの話題がウィットか？」と拘れば、それは「どっちの女の方がいい女か？」「どっちの地区がいいか」と、やっていることは根本的には変わらない気もするけど・・・。

[624: いつか買いたいさん]

おまけに、2006年のマンションブームから一転、今は不動産の方々もデベも時間もてあましてるみたいだし(笑

[625: 匿名さん]

>>623

くだらない・・レス、もう終わりだな、そう思うでしょう619さん。
地域ネタが好きならコロセウムに移行しよう。

[626: 匿名さん]

>>625
よく読んでくれよ。別に俺は地域ネタが好きだとは書いてないだろ？
もちろん地域ネタがこのスレの趣旨に合うとは思ってはいない。
しかしそれが増えているという現状を嘆いているようなレスがあったから、なぜ増えているかを俺なりに分析しただけじゃないか。
そしてウィットなのはどっちかってことに対して、一言よけいな事を書いておいただけ。
それは、このスレの趣旨に合うか合わないかの話をしているわけじゃーない。

[627: 匿名さん]

単純な話ですよ
２３区は一律じゃなく。
過小評価されているところは上がる。
過大評価されているところは下がる。

過小評価されているところには、
人が集まり増えて行く。
過大評価されているところには
人は集まらず増えない。

人が集まり増えるところは発展し、評価も上がる。
人が集まらず衰退するところは、評価が下がる。

街は変化して行き、現状がすべてでは無いのです。

[628: 匿名さん]

ブームが終わるってのはこういう事。
やっぱりバブルだったんだよ。日本の地価が下がり続ける中で上がったと言う事が。

もちろんバブルといっても国全体が沸騰するような規模じゃなく、
たまごっちブームやＩＴバブルのような局地的な、マンションバブルだったわけだが。

[629: 匿名さん]

>>628
職住近接は永遠の憧れではないでしょうか？
次元が違う話だよ。
後は購入者としてどこまで出せるかの問題だけでしょ。

[630: 匿名さん]

まぁ、バブルだったのかどうかは将来になってから分かる事。

過小評価だったのか過大評価だったのかも将来分かること。

[631: 匿名さん]

確実に言えることは都心部は物理的に限りがあること。
席が埋まってしまえば、入るのが難しくなっていきます。

[632: 匿名さん]

ダウト
土地も床面積も年々生産されている

[633: 匿名さん]

埋め立ての計画は無い。

しかし、土地の高度利用はある。
これは土地の利用価値が高まるので、
地下上昇の方向に働く。

ただし、高度利用ができないところは、
相対的に価値は下がる。

[634: 匿名さん]

高さ制限して、逆に減産する区もあるけどね。

[635: 匿名さん]

>>634
これは供給量を減らす作戦だけど、
結果的にその地域の競争力を弱め、
他の地域に負ける事になる。

銀座のように地域の景観の観点から行われるものなら良いのだが、
その他大勢の地域が同じ事を真似しても意味は無く、ただ負けてしまうだけだろう。
景観は連続性から生まれ、今さらやｔっても無駄なところが多い。

[636: 匿名さん]

ところでこのスレで活発に書き込んでいる人は何名なんだろうか。
ふと思う。
まともな意見を書く人は現在１０名ぐらいかな？で、熱心なロムがその３００倍くらい？
煽り、中傷、２ｃｈのような書き込みをする人も１０名ぐらい？
いずれにせよ、読ませる書き込みが減って、くだらない中傷の書き込みが増えた
と思う。
それも来訪者の足を遠のかせている一因だと思う。

[637: 匿名さん]

さすがに流れが見えてきたところがあるけどね。
後は下がるだろう所が、
いつ
どれ位下がるかだけの話題になってきたね。
売れ残りがいっぱいあって、更地もいっぱいあるような所は、
時間の問題だと思うけど、何時から下がり始めるかは神のみぞ知るってことだろ。

先行指数としては、家賃レベルが目安になるけどね。
余ってくれば、募集賃料も下がってきますから。

[638: 匿名さん]

ちょっと話が違いますが戸建では地熱を利用した住居ができています。まだ知られていませんが少しずつ増えてくるでしょう。地下は夏は２０度であり冬は１５度ほどなのでクーラーなしも生活できるかもしれません。そうなるとこの技術が普及し始めるとマンションにも利用されるかもしれません。その時に利用できるの低層住宅だと思います。屋上緑化も１０年前では考えられなかったことだったと思うし今では当たり前だが。
　住宅は１０年でいろいろかわります。タワーも流行ですがあくまでも現在の価値観があっているだけでこれからの価値観に必ずしもあっているわけではありません。地球温暖化が叫ばれていて緑に関心が高まっている現在、住宅もそれに対応した方向になるのは間違いないと思います。

[639: 住まいに詳しい人]

先日、マンション販売情報の調査会社の人と話したんだが

もーどこもかしこも売れていないので
デベロッパーも担当者レベルは超弱気になっているとのこと

ただし、彼らもサラリーマンだし自分から上司に値下げは進言出来ないので
サボタージュ状態みたいなプロジェクトが多いらしい

その中で、対組合の関係で価格の仕切りがかなり前に決まっている再開発物件が
結果として安値のとば口を開くかも・・・・・・だって

[640: 匿名さん]

単にアク禁になってんのが多いんだろ？

[641: 匿名さん]

郊外物件はキャンセル住戸が出たとかの理由で完成前物件が１割引きで売られてる。
23区内も売れ行き鈍っているから、資産価値が下がろうが本当にお気に入りを見つけた一部の方しか買わないような気がする。特に投資用は底値に落ちるまで売れないね。

米国が景気後退局面に入るかどうかという現時点で、世界的に株も不動産も下がっているのだから、景気後退が確実になってしまったらもっと下がるような気がする。
米国景気の回復が期待されている来年末まではジリジリと下降していくのかな？

[642: 匿名さん]

639
のようなインサイダーには価値があるけど
他のはゴミ同然

[643: いつか買いたいさん]

６４２
そういうあなた様はどのような情報をお持ちで？

[644: 申込予定さん]

都心にカウントされるから、湾岸が文京区よりいいって書き込みあったよね。

あ　き　れ　た　ね。住宅持つ場所が、「都心かどうか」なんて気にするお子様は実際住宅なんか買わんだろう。
湾岸のタワマン買っちゃう様な団塊Jrちゃんは、そ　の　レ　ベ　ル　かな。

そういう　小　僧　があまりいないことこそ文京の価値とも言えるがな。
Jr君たちも子供が小学校や中学お受験の年頃になるとまた急に文京の中古マンション探したりするんだろうな。

ま、住宅買うのに、そのエリアが「地味」なことがマイナスになるという発想自体が全く理解できん
。
洋服も時計も住む場所も地味な方がいいよ。（でも品質は高いほうがいい）

地域がなんとなく落ち着いてたり、建物がよかったり、内装がよかったり、周囲に住んでる人がよかったりする街に住むほうが、派手で、不特定多数の人が集まって、地域への愛着新なくゴミすてられる町に住むよりよくないか？
教養と知性があって、体にも贅肉がなくシェイプされてたり、人の目に付かないところでおしゃれしたり
するほうが、見た目が派手でやたら人目を引くファッショョンの割りに実はぶよぶよの体で、下着が
破れかけた安物だったりするよりよくないか？

誰にでも分かる派手な場所は、誰にでも分かること「しか分からない」人も
たくさん惹きつけるので、要注意。あの書き込みしてた奴がそうかもしれんが。

ま、誰でもある程度年とって経験つめば分かることだが、、、、

ちょっと見がいい女は実はと　ん　で　も　ね　ー　女のことのほうが多いだろ？
逆に敢えてちょっと地味にしてる知性のある美　人　には　萌　え　ち　ゃ　う　よね、、、、
（あ、完全な趣味の世界、、、、）

[645: 匿名さん]

おもしろいね。

確かに人間は、ちょっと地味というか、控えめにしてる人のほうが優れてるなんてことはよくある。

服なら着替えれば済むけど、住む場所はそうそう変えられないから吟味したほうがいいかも。

若いうちは、にぎやかな街、ただただ新しい町が好きになってしまうのも当然といえば当然だが。

おれは、新しくてご清潔で直線だけ、人工物だけの街は苦手だな。

[646: 匿名さん]

＞644
地域がなんとなく落ち着いてたり、建物がよかったり、内装がよかったり、周囲に住んでる人がよかったりする街に住むほうが、派手で、不特定多数の人が集まって、地域への愛着新なくゴミすてられる町に住むよりよくないか？

建物と内装がいい方がいいことには同意w
文京区に上のイメージはないなぁ。
不特定多数の人が住み着いてるのは歴史がある地域の方だろうし、茗荷谷あたりとか雰囲気的
に好きになれない。
今まで人が住んでいなかった湾岸はその点しがらみがないのも若い人には魅力なんだろう。
文京区と同じ面積、価格なら湾岸をとる人もたくさんいると思うが。

[647: 上等]

>>619さんへ、
そうそうたる顔ぶれの中に私も登場させていただき感謝しております＾＾

匿名さんのように気の利いたことでも書ければよいのですが、
身の回りの実感（＝城東ネタ）を伝えるのがせいぜいというところではあります＾＾：
逆に私としては皆さんのやりとりを拝見していることで、
プラス面マイナス面ともにとても勉強になり楽しませてもらってます。

実は最近になってここの管理人さんのinformation及びご挨拶を読ませていただきましたが、
（遅っ）
ご自身が初めてマンションを購入するに当たり、情報量の少なさにご苦労された様を謙虚に述べられていることに感心いたしました。
私自身も数十年前にこのような有益なスレッドがあったら、城東地区以外に居を構えていたかも知れませんね（笑）

さて、そこで触れられていることですが、
このコミュニティには閲覧するだけの人が９７〜９９％にも上るそうです！
そんな方々が都心及び東側、西側の長所短所を読み取って安住の地を見つけられることを願ってます。

最後に余り役に立つ情報かどうかわかりませんが、
城東（墨田区近辺）のバブル前後の住宅価格（戸建です）を大雑把ですが書いておきます。

多分バブル直前　１９８３年頃（昭和５８年）３０００万円台前半

最高に上がった時期　　　　　　　　　　　　６０００万円台後半

現在　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４０００万円台前半果たして今年８月から建設の新東京タワーが、どういう効果を及ぼすでしょうか？

[648: 上等]

↑後半、段落が乱れて読みづらくてすみません。

[649: 匿名さん]

新東京タワーねぇ。
北向き以外の窓から見えれば、価値があるかもしれないけども。
それと、旧東京タワーはどうなるのでしょうね？

[650: 匿名さん]

>>646
単に君が文京区に対して知識がないだけでは？
ただの部外者的立場なんでしょう

イメージしか持ってないなら多くを語るのはやめたらどうかな

実際、このプチバブルでも2割程度しか上がってないし
住民層も手堅い感じの人が多い
ミーハー的な派手さとは無縁の区だから
MSにハッタリや投資効果を求めるならやめといたほうがいい区だね