23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[201: 匿名さん]

30年ぐらい前までは世田谷は畑だらけだったんだから、
つい最近まで『田舎』だった事はわかっているでしょう。
それに世田谷の私鉄沿線は学生の一人暮らしが多い町でもあるし
カッペと言われて熱くならないでくださいね。
代々都心に住んでいる人にとって、世田谷は郊外の新興住宅地ですから。

[202: 匿名さん]

坪単価１８０万の江東区が２７０万
　　　　　２４０万の世田谷が３６０万
　　　　　３６０万の３Ａが５４０万
だいたい、２００４年から１．５倍になった。
高値の極みから３倍に上がったのがバブル地価
その反動が引き起こした底値が２００２〜２００４年

底値から１．５倍になったのを「バブル」とは呼ばない。
本来１割ずつ上がっていけば５年の動きだったのが
２００６年・２００７年の２年でもっていったのは上げすぎ。
でも今後５年値動きがないとすればこの辺で固まる
可能性は高い。
新築を建てても「今の値段では」売れないとわかれば
デベロッパーは都内の変な土地を仕入れずに
郊外の駅前や都内の再開発を手がけるようになる。

マンションの完成在庫は、腐るものではない。金利負担
がどれだけのものか。３０億の土地でも
年６０００万の金利を払うだけでいい。倉庫代もかからない。
むしろ広告宣伝費のほうがかかるくらい。

港区、世田谷区の２００２年以降の主な物件をプロットして
わかったのは、安く売れる場所、新駅近くなど見直された
場所から売られてきていることだ。

ことに京王線の烏山　芦花公園近辺は湾岸に匹敵する
ほどのマンション建設ラッシュだったんだと気が付く。

売れない。高いと騒いだトワイシア用賀も残戸数あと３戸らしい。

上がるか下がるかという単純な話でなく
今後５年程度はこの価格で維持されるという見通しはどうだろう。
なぜ５年かというと、それくらい待てば在庫は売れるし、マンション
デベの整理統合、リストラ　職種転換がすすむという理由からだ。

その後は、国家公務員宿舎など国有地が売られ（大挙して江東に移転）
最後のマンション供給ブームが来る。都営住宅の老朽建替えバリアフリー化
も定期借地分譲とセットで進むかもしれない。

５年後にインフレが進行していれば、マンション価格も後追いで５年後に
上がり始める。
デフレ脱却できなければ、５年をまたずに年１０％で４年下落して２００３年
水準まで戻るかもしれないが
その時点での２３区供給量は１万個いくかどうか・・・要するに大規模敷地は
湾岸と葛飾区あたりしかないからだ。

[203: 匿名さん]

２００３年水準まで戻ったらみんな都心や人気地域にほしいだろうな。

[204: 匿名さん]

>>201
つい最近まで畑って、生産緑地と呼んでやってください。
とにかく、世田谷の地主さんは、半端じゃない資産家なんですからｗ

学生時代、世田谷を田舎呼ばわりしたら、太子堂の戸建てに住んでいた
ガールフレンドに田舎者扱いされて浅草を案内されました。
彼女の家は爺さんの頃に買った分譲地でしたが敷地は１００坪ありました。
刻んでアパート建ててました。

>>200
そうなんですよ。タワーならタワーらしく建ってほしい。
野沢の交差点のところのビルヌーヴのほうがデザインはいいです。
グランドメゾン三茶の杜と東品川のラグナタワー
ともに準大手ゼネコンの設計のようだけどデザイン下手ですね。

[205: 匿名さん]

>>201
何言ってるの。
だからカッペの炙れ住民の入植受け皿地なんだよ。
都心居住者からみたら、無作為あぜ道区画に用はないかな。
こういう板でも世田谷等西部のレスが多いのも
数百万のカッペを受け皿にしてきた移住民が増えただけのこと。

[206: 匿名さん]

>>205
お説ごもっともです。ぜひ都心９区限定スレの御家再興をお祈り申し上げます。
ここは２４区それも「住民のスレ」でなく「価格動向」スレ。アク禁になる前に
お引取りください。

というか、あなたの価格見通し書いてみなよ。

[207: 匿名さん]

どーでもいいですけど、南麻布にも北青山にも都営住宅があって大使館や
高級賃貸マンションと肩を並べているのが東京というもの。

どこに住んでいるかというより、どれだけの住いに住んでいるかが
重要なんじゃないの。
それと、居住地で地域を見下すような表現は管理人さんの最も嫌うことの
一つだという気がします。

価格の話をするのに、８２万人もいる地域の暮らし向きや出身を云々する
のは笑止。震災の時に台東区から移住したり。戦後間もないころに戦災に
あった地域から目黒、世田谷、中野、杉並に移住した人は多いよ。
だいたい今生きていても１００歳超えてる。

６０年代７０年代のサラリーマン移民は、むしろ川崎・横浜の「東京都宮前区」「東京都青葉区」
といわれたあたりか小金井〜立川　府中あたりにかけてじゃないのかなぁ。

[208: 匿名さん]

東京都青葉区じゃなくて緑区ね。
当時はたまプラも緑区でした。
バブルで超人気になり高騰。

[209: 匿名さん]

居住地で地域を判断される方が多いですね
23区で一番坪単価が安いのは足立区だと思いますが、西新井の駅前開発の一番高い部屋は、1億超えてました。
それが、高値掴みか資産価値を無視した値段という意見もあると思いますけどね
1億の値段を足立区に購入する人もいれば、1億で都心を購入する人もいますからね
5000万で100平米を買う人もいれば、5000万で40平米を買う人もいますからね

ここ数年の価格の変動や開発が進んだ関係で、ここよりあっち、あっちよりこっちという意見の対立が後を絶ちません。
世田谷に住みたい人もいれば、埋立地に住みたい人もいる
間逆の意見を論じても無駄ですよ

[211: 物件比較中さん]

住まいサーフィンでパークコート赤坂ザタワーの評価が出ました。
ある意味今年のマンション市況を占う物件だと思いますので注目できます。正式決定前の価格みたいですが平均坪５７０万円だそうです。評価者さんがかなり詳細にレポートしてくれているので参考になりました。

[212: 匿名さん]

>>211
マルチレスよくない。
その内容、会員登録しないでも見られるんでしたか？

新手の会員誘致ですか？

いいと思ったら、自分で要約して物件スレにでも書き込んでください。

あのサイトは主催者が小心者でインチキ臭くてどうも好きになれない。

[213: 匿名さん]

>>206
「都心９区限定スレ」に入れない江東区の人かもしれませんね。
「心東４区スレ」で頑張っていただくしかないでしょう。

[216: 匿名さん]

>202
おっしゃっていることをちょっと違った視点から言い換えると、1.5倍に上がった物件価格を正当化する賃料水準の動きがどうなるかがポイントでしょう。
超都心部の賃料水準は六本木ヒルズができた2003年から５年経った現在、おおよそ15％前後上昇してきている。これは物件価格の上昇スピードにはおよばないものの、ちょっと遅れたペースでその差をつめてきているイメージ。
そして、これから１、２年の間、物件価格の上昇が世界経済の低迷の影響で高止まりする中、購入派から賃貸派への市場シフトが追い風となって、賃料上昇に弾みがつくと考えられるのではないでしょうか。
そして３年経って、賃料水準も2003年比50％上昇することによって、先に上がった物件価格が正に正当化され、次の物件価格上昇波動が現れるといった流れが正常な資本主義経済下における人口増加エリア不動産の価格の動きとなるのではないでしょうか。

[217: 匿名さん]

＞２１５
＞バブルってのは実需とかけ離れた価格の上昇のことでね、主に投機によって引き上げられた価格の＞ことを言うのね。今回の価格上昇はバブル以外の何者でもないです。

投機で価格跳ね上がった物件が具体的にあるならマンション名で教えて欲しい。あっても１ＬＤＫや一棟売りマンションのほんの一部でしょ。

ここまで上がってきたのは大半が実需ですよ。今の市況はサブプライムの影響による一時的な踊り場であって、同時に中堅デベの決算前で便乗値上げ物件が調整しているだけ。大手デベ都心物件のどこが調整している？　これから販売開始の三井の赤坂タワーも５００戸超を平均坪５７０万円で自信満々のようです。これからも上がる所は上がっていく。まあ確かに二極化が激しくなって下がる所も出てくるのは確かだけど。

[219: 匿名さん]

＞２１８
鼻息が荒いようですが、あなたこそＲＥＩＴの価格変動の理由と収益源、そしてそもそもの分譲マンションの投資割合を調べて出直してください。

[220: 匿名さん]

逆に、
建築確認改正で、2007年後半に新規に売り出せる物件が殆んど無く、
販売戸数は大幅に落ち込み、かつ既存の販売中の物件も、
マンション価格上昇に消費者がついていけず売れない状況に陥っているなかで。

各企業残戸が急激に積み上がっていて、
2008年は、これに新たな確認がおりる物件が重なり更に在庫が増加する可能性が高いとすると。

どちらの大手デベが自信満々なのか、固有名で挙げて欲しい。

まあ確かに株価でみると、確かに二極化が激しくなってるのは明らかだけどね。
こんな感じか？

[221: 匿名さん]

>218
ＲＥＩＴ以外の要因を一切無視してる？

[224: 匿名さん]

笑いました　確かに異常なまでに強気だわなぁ

[226: 匿名さん]

金持ちはどうか知りませんが普通のサラリーマンはアメリカ経済の先行きがわからないからしばらく買い控えはするでしょうね。ただ賃貸をしている限りジレンマがあるかもしれないけれど。いい物件は市場に出にくいね。値段に関係なく住みやすいから売る気にならない。さてあなた方はどのような物件をお探しになるのでしょうか。

[227: 匿名さん]

掲示板に苛立ちが感じられ殺伐とした雰囲気さえ漂う今日この頃。
この雰囲気を作り出しているのは？
値下がりしないマンションへの苛立ち…

売りもの少ない。
損して売らない。

買いたきゃ買えで良いんじゃない。

[228: 匿名さん]

つい最近賑わせた物件もう市場にでていますね。オークションのような考えで買ったのだろうか。物件に愛着がわかないものを普通のサラリーマンが高値で買うと思っているのだろうか。それに多少の住人の流動はいいかもしれないが多すぎるのはいかがなものか。現実的な話をするがこれから２０十年の間に手直しなどいろいろ住民たちで話し合いながら決めなければならないことも多い。しかし住民自身が協同意識を持っていないとどうなるかおわかりだと思う。どこもそうだがいいマンションはそこに住んでいる住人が愛着を持っているのでわずかな修繕も迅速に対応しているので深刻な状態、高額出費にならないうちに手直しをしている。住民自身が協同意識を持っているからなせることだ。住民同士で会話もしない場所ではそのようなことができるのだろうか。

[229: 近所をよく知る人]

改行入れてください。

＞つい最近賑わせた物件もう市場にでていますね。
大抵の大型マンションなら、よくある話しです。
物件にもよりますが、普通のサラリーマンが購入層とは限りません。

[230: 匿名さん]

「いつの時代も消費者は大局的に見ればすごく頭がいい」
消費者を持ち上げてメシ食ってる人だけがそう思っている。

９６年のブームで郊外マンションに大金つぎこんだり
８５年にたまりかねて千葉・茨城郊外の建売買った人は
「すごく頭がいい」？

「頭の良し悪し」でなく「運の良し悪し」です。
それだけですよ。
それだけで話終わってもいいくらい単純。

大局的に見ても今の４５歳〜60歳代ワリを食っている。

「高い。高い。」と言ってエラソーにしているのが賢そうにみえて
これは、倍率がつきそうだと、モデルルームの販売員に
当たりそうな部屋まわしてくれとおもねる客が＊＊に見える
んでしょうね。

消費者の選択は常に正しい。

そういうのをニューエコノミーというんだそうで。
「消費者主権」は供給者の自戒の念。

お父さんお母さんを大切にしよう。（ｂｙ日本船舶振興会）

というのと同じでお客様を大切にしようを「お客様」が主張
したら話はおかしくなる。

列車にはダイヤがあるのに、
乗り遅れて「オレのために停めろ」という人はいない。
もっといっぱい走らせて運賃安くしろと迫る人もいない。
乗ってやらないぞと頑張っていても、困るのは結局自分だ。
「電鉄会社は電車は知らせてナンボのビジネスモデルだろう・・・」云々

その電鉄会社ですら、あれほどの満員電車に対して対策らしいことは
さほどやっていない。団塊世代が退職すれば通勤客は減ると思うからだ。

要するに
「持久戦というカード」
が供給者の側にはある。

車のように概ね５年サイクルで反復性のあり代替性の
幅の大きい商品なら消費者王様論も通じようが、
そもそも「自己資金・年収」を書かされて
（嘘でもかまわんがいざ買う段になって恥をかく）チェックされ、
まかり間違えば「お前の相手は時間の無駄」みたいな対応されかねない。

そういう販売現場のどこに「消費者主権」を求めることができようか。
資格のある人だけ「主権」が与えられる。
それって、実は高級品の小売の現場でも同じこと。

[231: 匿名さん]

いい物件、お手頃な物件、お値打ちな物件は確実に売れている？

それは、結果を見たから言える話。


トワ◆シア用賀は、最初ボロクソに言われたが、値引き無しに売れて
いる。

あくまで結果論。　　　今だからいえる。

天気予報や株の分析と同じ。

未来は誰にもわからない。

自分の希望的観測をなにか理屈を付け正当化したがるのが人の性。同じエリアでも
駅遠い安い物件が売れ行きがいいか、
駅近い高額物件が売れ行きがいいかは、

蓋を開けてみなければわからない。


でも世田谷の例でいｗば過去３年。値上がりしながら
北烏山の大京や深沢の大京（みんな大京だ）
とか条件の悪い大型物件も売れてしまっているのも事実。
もちろん上限がないとは言わない。

では、なにが価格決定要因になるのか。


商品のバリューは

（品質＋信頼性）÷価格

が生み出す心理ではあるが、マンションの場合代替性が少ないがゆえに
その時期の他物件との比較によって生じる曖昧な心情に依存する。

簡単に言うと「見栄」商品。


市場は欲望で動く一面もある。というか衣食住は根本は「欲望消費」
欲望だから「お洒落」だとか「生活文化」という衣をかぶせて
生々しさを消している。
当然ながら、質実剛健派こそ、洗練された「欲望の昇華」なのだが
それもまた欲望消費のひとつのスタイル。

ことマンションとなると共同売主などのシステムで相互監視
価格カルテルと思われるほど業界の足並みは揃っている。

これが違法でないのは、中古市場も同じ歩調で上げてきている
ゆえのこと。

[233: ご近所さん]

それじゃ高額ラインの上限はどこか・・という話になるが
価格追随性は、所得で決るだけでなく、親族を含めた流動資産の
額によるのだと思う。
確かに所得は急に変わらない。

日本全体で地価が大幅に下落した昨今。東京の不動産は日本一のお宝。
３５００万の相続時清算課税自体が、田舎の不動産や郵便貯金が
東京のマンションに置き換えるローカルキャピタルフライトを
招いたのだと思われる。
預貯金に地域性はないが、不動産価格にはおおいにある。

国税局の資料によれば制度適用者の平均値がなんと１５００万円の
「住宅資金援助」を受けている。
全国の住宅売上げの大半が首都圏に集中している。
１．５倍まで上昇に追従してきたのは「親の財力」。

人間平等に生まれていない。
あげくに６０年代７０年代に持家を持った世代と８０年代９０年代に持家を
持った世代の資産格差は真反対。
過去３０年の地価上昇を賢く（たまたま）生き延び
豊富な年金がデフレで目減りしなかった昭和一桁が一番リッチ。

高額物件のモデルルームに行くと、シニア層がなれない物腰で
カタカナだらけのプロモーションビデオを御詠歌でも聞くような目で
ありがたそうに聞いている姿を時々みかける。

[239: 匿名さん]

この長い文を書いてるのはいつもの長文さんだよ。
サブプラ前に予測を外しまくった人。

まあ、生暖かく見守ろうじゃないか（笑）

リーマンの所得が昔みたいな年功序列でなくなった以上は、昔の成功体験なんて役に立たないと思うけどね。
もう環境が違いすぎてさ。

株で200億近い資産を築いた20代の著名投資化が、なぜ成功したかと聞かれて「運が良かっただけ」と答えていたのは印象的だった。

真面目にコツコツ働いていれば評価される時代はもう終わった。
親の資産に頼れる者以外に売れないとすれば、そう売れる数は多くないよ。

[240: 匿名さん]

自分の親と、パートナーの親がいるんでね。
まだまだ親の資金に頼るだろうさ。
相続時精算課税制度なんてあってもなくても、
親は子が可愛い。

[241: 匿名さん]

みんなパラサイトして生きるしかない世の中なんですね。

[242: 匿名さん]

２３区内生活実感ランキングが発表になりました
上がった区もあれば下がった区もありますが、上位の顔ぶれは同じでした。
２００７年
１位　文京区、２位　品川区、３位　目黒区、４位　江東区、５位　杉並区、
６位　江戸川区、７位　練馬区、８位　千代田区、９位　中央区、１０位　世田谷区、
１１位　渋谷区、１２位　板橋区、　
２００６年
１位　品川区、２位　文京区、３位　目黒区、４位　世田谷区、５位　江東区、
６位　練馬区、７位　千代田区、８位　江戸川区、９位　渋谷区、１０位　板橋区、
１１位　杉並区、１２位　中央区、

[243: 匿名さん]

首都圏の住宅地・既存マンションは、価格調整局面が顕在化　三井不動産販売
　三井不動産販売は１月31日、１月１日時点の「リハウス・プライスリサーチ」を発表した。首都圏の住宅地・既存マンション価格動向を四半期ごとに調査しているもの。

　それによると、四半期変動では、住宅地・既存マンションともに価格調整が顕在化する結果となった。

　07年第４四半期（10月から12月）の「住宅地」の状況は、前回調査時点（７月から９月）から1.6％下落となった。神奈川エリア（横ばい）を除く全エリアでやや下落傾向となっている。

　「既存マンション」は、前回調査時点（７月から９月）から0.8％下落となったが、東京23区（下落）を除くエリアでは横ばい基調となった。

[244: 匿名さん]

生活実感ランキングってなんですか？

あと、親の金は使わず自分の子供に残してやらないといけないんじゃないの？

[245: 匿名さん]

>>243
既存マンションの東京23区が下がったのは、
売れもしない強気のチャレンジ中古価格を
やっと下げてきたと見るべきでしょう。

[246: 匿名さん]

>>245
２３区既存マンション８０ポイントの内２４ポイント、３０．０％が下落、
２３区住宅地価格４６ポイントの内２２ポイント、４７．８％が下落。
住宅地価格の下落ポイントの割合の方が高い。

下落ポイントの明記は無いが、推測だが戸建地域に在る既存マンションを中心に下落が
始まったような感じだ。ミニ戸ブームで実力以上に地価が上がった西側近郊の下落が
２３区全体を下げているようだ。
積み重なった戸建、更地在庫の影響が次第に現れ始めた。

[247: 匿名さん]

＜大手行決算＞８グループの損失６９５０億円　２カ月で倍増
1月31日21時5分配信 毎日新聞


　米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題に絡む大手銀行８グループの損失額が０８年３月期見込みで計６９５０億円に達することが３１日、分かった。保有するサブプライム関連の証券化商品などが一段と値下がりしたため。損失規模は昨年１１月時点から２カ月余で倍増した。個別では、みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）が３９５０億円と国内金融機関で最大。三菱ＵＦＪＦＧも９５０億円に膨らんだ。

　損失見込みは８グループが０７年１０〜１２月期連結決算発表に合わせて明らかにした。損失拡大でみずほＦＧは０８年３月期連結決算の最終（当期）利益が昨年１１月時点の予想（６５００億円）から４８００億円に落ち込む。あおぞら銀と新生銀も０８年３月期の最終利益予想を下方修正した。

　みずほＦＧのサブプライム損失が約４０００億円に膨らんだのは、傘下のみずほ証券が営業用に保有する７０００億円近いサブプライム関連商品に約２２００億円の評価損が出たのが主因。３月末までにさらに５００億円を追加処理する。また、米国の金融保証保険会社（モノライン）の格下げで契約通り損失保証を受けられないリスクが生じたことも損失を広げ、みずほＦＧが４９０億円、三井住友ＦＧが１００億円の引当金を計上した。

　一方、サブプライム問題を引き金とする株安で、各行の株式含み益は昨年末時点で計６兆７６１７億円と、同９月末から１兆３４７８億円（１６．６％）も目減りした。年明け以降の株安進行で含み益はさらに減少しており、サブプライム問題の打撃は深まっている。

[248: 匿名さん]

<決算情報>

大企業は概ね順調。

ソニーと松下、純利益最高・10—12月
キヤノンは営業利益が過去最高，デジタル・カメラの販売台数は17％増
エプソンは減収増益，「ディスプレイ事業の構造改革が遅れている」
ホンダは2ケタの増収増益，海外の自動車販売が10％を超える伸び
リコーは増収増益，ただし米国事業の低迷で通期予想は下方修正
日本ビクターは減収・減益，映像機器事業で船井電機と提携
米Broadcom社は売上高が過去最高も，営業利益は65％減に
ダイハツは営業利益が37％増，国内不振を海外がカバー
米Corning，液晶パネル向けガラスの需要が好調で増収増益
大型TFT液晶パネル首位のAUO，第4四半期の営業利益は前年同期の12倍

[249: 中野区民]

>246
データを元にしているようにみせて結論の根拠が推測…

[250: 匿名さん]

実力以上に地価が上がった東側近郊の下落が２３区全体を下げているようだ。

でしょ。

[251: 匿名さん]

ここは不動産関係者が念仏のようにまだはじけてないまだ大丈夫と自問自答して
自己防衛にはしるスレですか・・・・

２／１日
『ミニバブル崩壊スイッチオン！！』

[252: 匿名さん]

>>242
興味深いですね。同じところが発表している「次も住みたい区」ランキングのトップ１０も教えてください。

[253: 匿名さん]

>>242

たぶん同じところ（HOME'Sランキング）が出所になっている
「育児・教育施設の充実している区」ランキング２００６年版があったので挙げておきます。
１位　文京区、２位　品川区、３位　世田谷区、４位　目黒区、５位　渋谷区、６位　千代田区、７位　江戸川区、８位　杉並区、９位　北区、１０位　練馬区

一方、同年の「育児・教育施設の充実に不満のある区」ワーストランキングは
１位　足立区、２位　港区、３位　墨田区、４位　葛飾区、５位　江東区、６位　豊島区、７位　大田区、８位　台東区、９位　新宿区、１０位　中央区

[254: 匿名さん]

都民が選ぶ住みたい街ランキングで2007年のトップ１０は
1位　吉祥寺、2位　自由が丘、3位　恵比寿、4位　下北沢、5位　青山、6位　新宿、7位　中野、8位　成城学園、9位　広尾、10位　麻布十番

だってさ。1位が23区外というのがオチか。

[255: 匿名さん]

>>251
正確には
①既にはじけている地域
②早晩はじける地域
③高値安定地域
④もう一段上がる地域
の4地域に分けられるでしょう。

ただ、庶民が購入を考えてる地域は①②が
多いでしょうが、3〜4年前の価格が忘れられず
③の地域がもう少し下がれと念仏のように
唱えてる人もまた多いのでしょう。
いずれにせよ十把一絡げで均一に上がる、下がる
などという局面は今後ないでしょうね。

[256: 近所をよく知る人]

都民だから、騒然＆ごみごみした場所を離れた場所を居住地として求めるのかもしれませんね。

[257: 匿名さん]

みんながみんな、都心に住みたいわけではありません。
都心に住みたがるのは、1人もんのアウトロー、金持ち＆都会を自慢したい人、投資家気取り、外国人、仕事バ・カで心に余裕がない人。
外国人はコミュニティが限られているから仕方がない。

居住空間、家族を大切にしている人、心にゆとりがある人は、どんな有名人でも、どんなお金持ちでも、都心を離れた西側を好みます。

このスレでの評論家気取りの人は、今の流行しか頭にない。
ある意味かわいそうだし、必ず起きる不景気に対応できないタイプ。

[258: 匿名さん]

>>256
都心回帰の次は自然回帰が流行ったりしないか。

クリエータの友人が富士山麓にセカンドハウス持っていて
毎週末は山暮らし。ウィークディは都会のど真ん中
どちらも安く手に入れ使い込んでいる。

[259: 匿名さん]

＞心にゆとりがある人は、どんな有名人でも、どんなお金持ちでも、
＞都心を離れた西側を好みます。

アンタの方がかわいそうな人だね。

[260: 匿名さん]

千葉で豊かに暮らしている人いないの。

[261: 匿名さん]

面白いネタならまだ許せるがスレタイと離れすぎだぞ。

[262: 匿名さん]

＞２５４
住みたい町ランキングは必然的に若年一人暮らし層やＤＩＮＫＳ層の回答率が高いので、どうしても若いイメージの吉祥寺や自由が丘が上位になるんです。近い将来住みたい町（頑張れば住める町）をイメージして回答しますからね。

[263: 近所をよく知る人]

>>262
262の知ってる吉祥寺や自由が丘は「駅前」だけなのでは？
ご自分がもってるイメージが偏っていると考えたことは？ ＜「どうしても若いイメージ」

[264: 契約済みさん]

みごとに東側がないのが面白いね。
最も東は麻布十番かな。

自由が丘や吉祥寺と答えてる人は、単純に
駅の周辺をイメージしてる気がするけどね、やっぱり。
住みたい町というより、実際は、住んでる近くにあると便利だと思う街はどこ？
みたいなランキングに見えるね。

住みたい町なら、本来は
吉祥寺本町とか、奥沢とか答えるんだろうからね。

文京区の住宅街や、城南・城西の昔からの所謂「高級住宅街」の名前がほとんどでてこない
ところを見ると、やっぱり、やや若く、所得がすくなく、知識も乏しい人たちがメインなんだろうね。

私なんかは、こういうところにランキングされないところの方が、
住みやすい町は多いと思うけど。
駅は小さいほうが小回り利いて便利だと思うよ。新宿って答える人は、実際住むイメージ
思い浮かべて行ってるのかな？

[265: 匿名さん]

正確には
①既にはじけている地域
②早晩はじける地域
③高値停滞地域
④もう一段上げないと合わない地域
の4地域に分けられるでしょう。

ただ、デベが頭をかかえてる地域は①②が
多いでしょうが、3〜4年前の粗利が忘れられず
③の地域がもう下がるなと念仏のように
唱えてる人もまた多いのでしょう。
④の地域は持って行き所のなくなった金が
まだ安パイと思っている連中に買われ若干さばける
かもしれないが、完全に外資も手を引いて
④は4月あたりから完全に姿を消すでしょう。

[266: 匿名さん]

>>243
中古が最近高くなりすぎたんで売れなくなってるだけだよ。

[267: 匿名さん]

当然その中古とは投資ファンド１棟買いの
新築未入居の中古であることはいうまでもないが・・・

[268: 匿名さん]

>>265
あまりよく知らないなら無理に書き込まなくてもいいよ。

[269: 匿名さん]

出したくないけど、数字はこんな感じだよ。

[270: 匿名さん]

>>269
中古価格とは、売り出し価格と契約価格のどちらなのでしょう。


自由が丘は、奥の方に行くと畑もあったりします。

[271: 住まいに詳しい人]

2005年分譲の『パークマンション白金台カトル』に隣接する
独立行政法人の土地が入札になるらしい
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p05098.html

パークマンションと今回の土地は
共に２面接道の方形敷地で面積もほぼ同じ
とても比較しやすい条件になってます

今回の入札額は
都心の高級住宅地（>>265の③と思われている地域）
の価格が今後どう動くのかの試金石になりますね
　
　
　
パークマンションは当時＠488万円だったが
今販売するなら＠600万円は突破する相場観です

デベの皆さんは販売坪単価をいくらに設定して
応札致しますか？

ちなみに＠600万円なら
100〜250㎡の住戸設定で
1.6億〜5.5億円ぐらいの価格設定でしょうか？

[272: 匿名さん]

>>270
三井不動産販売が各営業所の責任者に四半期ごとに販売実績や他社仲介など
レインズ実績など含めて査定値をださせている。
詳しくは同社のｐｄｆを参照されたい。

[273: 270]

>>272
なるほど。ありがとうございました。

[274: 匿名さん]

４０６です。
２月１日の地価で
　千代田区はそのまま港区は一気に上がりました。目黒、品川、世田谷も下落です。
港区強いですね。

[275: 匿名さん]

ということで
その他もろもろ　　　①既にはじけている地域
目黒、品川、世田谷　②早晩はじける地域
千代田区　　　　　　③高値停滞地域
港区　　　　　　　　④もう一段上げないと合わない地域

＞無理に書き込まなくてもいいよ

ってもろよく知っている関係者さんですね。

つらいですね。

がんばってください

[276: 匿名さん]

>>274
やっぱ都心部ってことでしょ。
住宅地価の下落は西側近郊から市部に広がっている模様です。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[277: 匿名さん]

治安重視の傾向が強まっているようです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

2月1日17時41分配信 住宅新報
新築マンションポータルサイトメジャーセブン（住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、
藤和不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所の８社）は２月１日、「新築分
譲マンション購入意向者アンケート」の結果を発表した。
それによると、「現在マンション購入を検討している理由」では、「もっと広い住まいに住み
たいから」が40.5％で１位となった。
昨年との比較では、「防犯上、安全な地域に住みたいから」「緑の多い場所に住みたいから」
が重視される結果になった。
また、「マンションを購入する際の重要な要素」では、「住みやすい間取り」、「日照・採光の
よさ」、「駅から近いこと」の項目が重視され、特に団塊世代では「セキュリティ」
「安心・安全」「設備」を重視する結果となった。

[278: 匿名さん]

「安心・安全」って地盤や土壌についてのことも含まれますか？

[279: 匿名さん]

当然ですが日常的な危険である
治安のことです。
毎日のことですし、自衛が難しいですから。

[281: 匿名さん]

人によって価値観は色々だと思いますが、私にとっては
世田谷区が下がるのはありがたいです。
もっと下がれ〜〜♪

[282: 匿名さん]

「地盤や土壌」は自営できませんね。

[283: 不動産購入勉強中さん]

週刊文春に出ていた、1000万円引き新築マンションって、どこ？

[284: 匿名さん]

×自営
○自衛
スマン

[285: 匿名さん]

>>283
亀戸レジデンスとかでしょ。
プチバブルで新新価格だとかいきこんだデベが勘違い価格を付けて、大量の売れ残りが出そうな事態になり、当初予定価格から1000万円近く下げた価格を正式価格とした。

[286: 匿名さん]

亀戸ってどこの区だっけ？

[288: 不動産購入勉強中さん]

世田谷区の私鉄沿線にある高級マンション、って書いてあるよ。
大手不動産会社が手掛ける高層マンションで、今年８月に竣工
予定、だそうです。

そんなマンションって、ある？

[289: 匿名はん]

予定価格から１０００万下げた正式価格が出た、そんなもん値引きとは言はない。正式価格から値引いて初めて値引きって言うんだよ

[290: 匿名さん]

>>287 その言い方は千葉に失礼だよ
城東になくて千葉にあるもの


それは豊かさなんだから

永井荷風とか
セーラームーンのタキシード仮面とか
千葉にゆかりの有名人は多いけど、城東にはいない。

[291: 不動産購入勉強中さん]

文春。
価格帯は６５００万円台から９０００万円台。
現在は二期目だが、３０戸中１１戸が売れ残っている。

って、書いてあります。

[292: 匿名さん]

シェルゼ砧

[293: 匿名さん]

>>292
僧戸数はあってますが、竣工が微妙にずれてますけど

[294: 不動産購入勉強中さん]

高層マンションでもない、か？
でも、他に思いつきませんね。

[295: 匿名さん]

ミニ戸バブルに沸いた西側近郊も落ちてきましたか。
区境の他県、市部と利便性は同等で、自然環境で劣っていたら価値はないだろ。
神奈川県の住宅地価の方がまだ安定しているよ。
中抜きの傾向が強まりそうだ。

[296: 匿名さん]

>>288 291
高級高層マンションで販売総戸数が３０戸って。
どんだけひょろ長ビルなんだか。
高層ペンシルビルだな。

文春読んでないけど、何箇所かの物件の事を
書いてあるんじゃないの？

まあ、世田谷だけじゃないからね売れてないの。
待ってれば条件の悪いところから値下げしてくるから、
実需には良いタイミングになってきたんじゃない？

[297: 匿名さん]

世田谷区の即入居可物件はただいま４８物件中１９件です。
これってやっぱすごくない？
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

[298: 匿名さん]

>293
いずれにせよシェルゼ砧が1000万単位で値下げしたのは確かだ。
同じシェルゼでも千駄木はあっさり完売したのに・・・。
田舎と都心、安心して住めるランキング18位と1位の差か・・・。

[299: 匿名さん]

千駄木は木造住宅密集地域では？
よく売れたね。

[300: 匿名さん]

>299
君みたいな田舎者ばかりじゃないから売れるのよ。
東京に田舎者は増えてるけど、本物がわかる人も少なからずいる。

[301: 匿名さん]

１月１日から２月１日まで地価
千代田区９５０．１０→９１９．１３→９１９．１３
港区８２８．８８→８１３．０８→８５９．３１
新宿区２９５．１０→３０６．６９→３００．８７
文京区３３６．０８→３２８．７７→３２６．６６
品川区３１５，３６→３０９．２９→３０６．６５
目黒区３３５．８９→３３３．９６→３３２．０５
世田谷区２７０．８６→２７０．８６→２７０．７５
です。
１２月も千代田区など都心部は下落していましたがこの結果から都心部がどうなるか注目ですね。

[302: 匿名さん]

>>297
駅から遠い物件ばかり。
世田谷の駅遠は以前から苦戦してますね。

[303: 匿名さん]

世田谷だからじゃないよ。駅遠だからだよ〜ｗ

[304: 匿名さん]

以前下がったと話題になった江東区の亀も駅遠でしたね。

[305: 匿名さん]

>>301
世田谷が下がっていないのは意外だな。
ミニ戸とその用地の在庫が大量に積み上がっているけど、
まだ投売りが始まってないようです。
売るに売れない状況でにらみ合いって感じｗ
超大型の時限爆弾がいつ爆発するか・・・おお怖

これから相続が増えて、さらに土地が出てきますから、適正価格が結局どこなのか
これから大騒ぎになりそ。隣接する目黒区、渋谷区といった準都心部の住宅地も大きな
影響を受けそ。

売り抜けての都心回帰も難しくなって、都心部の売れ行きも鈍って行くかもね？
買い替え需要が減って、一次取得の割合が増えて行くんだろうな。

売り抜けそこなった人はお気の毒ですが、ゴミゴミして、将来も暗い近郊で塩漬け居住ｗ

[306: 匿名さん]

>世田谷が下がっていないのは意外だな。

10年後も同じ台詞言うはめになりそう。

ついでに、江東区が思ったより上がっていないのは意外だな、って台詞も
一緒に言ってそう・・・

[307: 匿名さん]

>>306
ミニ戸系は中小の業者だから投売りが始まる時は、中小業者がバタバタと倒れる時ですかね。
どこまで在庫が積みあがったら崩壊するか・・じっくり観察しよ。

業界に詳しい人、現状はどんな感じですか？

[308: 匿名さん]

相続で土地を売るのは相続税を払うためであって、
払えるなら世田谷から引っ越す必要もない。

また昨今、世田谷を売り払った人は
都心回帰ではなく小杉のような郊外に流れてるみたいだし。

[309: 匿名さん]

>>308
土地を売ったら住めなくなるだろ

[310: 匿名さん]

親だけが住んでた土地の相続なら売れるけどね。
ミニ戸しか建たないような狭い土地を売っても、都心への買い替えはもともと無理だな。

[311: 匿名さん]

世田谷のミニ戸なんて大した数じゃないよ。

それに、やっぱりこの辺に住む人・住みたい人の層の厚さはけっこう厚く安定しているということ。
比較的安定した相場の歴史の蓄積があり、指標となる「相場」が確立してるというのも一因だろうね。

投機の対象としてはつまらんが、住宅地として好まれる理由はその辺にもあるんだろう。

[312: 匿名さん]

>>242
>>252
242の生活実感ランキングに継続居住意向を加えた総合満足度ランキングの2007年は以下の通りのようです。カッコ内は生活実感ランキング順位。
1位　文京区（→1位）、2位　目黒区（↑3位）、3位　杉並区（↑5位）、4位　品川区（↓2位）、5位　千代田区（↑8位）、6位　中央区（↑9位）、7位　世田谷区（↑10位）、8位　江東区（↓4位）、9位　渋谷区（↑11位）、10位　港区（↑14位）

総合満足度順位が生活実感ランキングより上昇している区は、「これからも住み続けたい」と住民が街に惚れ込める場所だし、逆に総合満足度順位が生活実感ランキングより下降した場所は「ここはもう御免だ。次は違う区に住みたい」と思う住民の割合が他より多いということかな。どうせ住むなら惚れ込める場所に住みたいものだし、こういう住民の街自体へのロイヤルティも中長期的には価格動向に影響するだろうね。

[313: 匿名さん]

>>242
ちなみに対象を23区から周辺市部まで含むと2007年総合満足度ランキングはこうなるそうです。
1位　武蔵野市、2位　府中市、3位　文京区、4位　目黒区、5位　杉並区、6位　品川区、7位　三鷹市、8位　多摩市、9位　千代田区、10位　中央区、11位　国立市、12位　世田谷区　（以下省略）

東京都限定ということを考慮したとしても、方角的にある傾向が見て取れますが、まあ当然の結果で特段驚くこともないでしょうか。
いままでデータをべたべた貼り（特に同じデータを何度も繰り返し貼るやつね）自分勝手な結論に導くレスには辟易してましたが、データも自分がおもちゃにして遊ぶにはなかなか楽しいもんですw

[314: 匿名さん]

不動産からマネー流出・世界のＲＥＩＴ、昨年ピーク比２割減

　【ロンドン＝田村篤士】信用収縮を背景に投資マネーが不動産市場から流出している。世界の取引所に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の昨年末の時価総額合計はピークだった昨年3月末に比べて2割減った。不動産ファンドでも英国で個人投資家の資金引き出し要請に対応しきれず、解約制限を導入するケースが相次いでいる。投資マネー流出は不動産市況の悪化要因。株価も不安定な動きが続くなか、世界的な金融市場の動揺が実体経済に影響を及ぼすリスクが高まっている。

　ＲＥＩＴは小口の上場証券の形で広く資金を集め、商業用施設やオフィスビルなどに投資する仕組み。世界の時価総額合計は昨年末時点で 3350億ポンド（70兆円強、英ＡＭＥキャピタル集計）。昨年後半からマネーが流出し、ピークだった3月末に比べて米国で3割、英国で2割強、日本で1 割強減った。急拡大していたオーストラリアやフランスでは伸びが止まっている。

[315: 匿名さん]

>313

まあ要するに我らが２３区より、
府中や多摩のほうが上ってことだね

[316: 匿名さん]

>>313
ここはマンション掲示板の23区価格動向スレだから都心至上主義になりがちだけど
実際はマンション派・戸建派、都心派・郊外派など嗜好は様々だよなあ。
住居総合という点では概ね納得できる結果かな。

[317: 匿名さん]

３１４の記事は事実だけれど、同じ日経新聞が以下の記事も出していて、見方、考え方はいろいろですね。

以下の記事は主に株の話だけれど、中東のオイルマネーも日本の不動産に流入し始めているし（東洋経済新報社の金融ビジネスSpring2008号などに、バーレーンの投資銀行であるアルキャピタによる日本の不動産への大型投資などの実例が詳しく述べられています）、日本の実物資産にアメリカやイギリスなどから資金がシフトしてくるのでしょうかね。


http://veritas.nikkei.co.jp/scramble/index.aspx?id=MMVEc1000028012008

「借金経済逆流」の勝者は——日本株に足元の確かさ＝ロンドン・田村篤士(08/1/28)

安定度こそ一番——。世界の金融市場が混乱するさなか、「我こそは投資マネーの受け皿に」とアピールしたのが日本の証券業界だ。ロンドン市内で21、22日に開いた日本証券業協会のセミナー。「欧米市場と比べても割安感は強い」「不良債権処理も一巡した」。東京証券取引所の斉藤惇社長、ジャスダック証券取引所の筒井高志社長などが欧州の市場関係者を前に日本株の魅力を訴えた。

　ちょうどそのころ。スイスのジュネーブに拠点を置く大手ヘッジファンド、ジャブリ・キャピタルが日本株に買い注文を入れた。トヨタ自動車、キヤノン、日本たばこ産業（ＪＴ）——。代表的な銘柄にパッケージでまとまった注文を出したという。想定していた水準にまで日経平均株価が急落したからだ。

　「レバレッジ経済の縮小は続く」。創業者のフィリップ・ジャブリ氏は昨年11月にこう話し、円高・日本株安を予測していた。その彼が日本株に資金を振り向けたのは「株価が急落し、収益力の高い日本の優良株が明らかに割安になった」という判断があるからにほかならない。

　1990年代のバブル崩壊過程で、日本企業は海外投資家から保守的な財務戦略に批判を浴びながらもほぼ一貫して財務体質の改善を優先してきた。「借金経済相場」が終えんを迎える中、日本企業の保守性がクローズアップされてくる可能性もある。

　円が上がれば日本資産の投資利回りも上がる。伸び盛りながら逆風を経験していない中国やインドなど新興市場国とは異なる「足元の確かさ」が日本株にはあるはずだ。

[318: 匿名さん]

>>316
実際は回答者が持家に限定されていないので、
分譲派・民間賃貸派・公営賃貸派・社宅派・親の実家派、
など更に多彩ですよ。

[319: 匿名さん]

↑
すみません、引用した東洋経済新報社の金融ビジネスは2008年2月1日付け発売のWinter2008号でした。

[320: 匿名さん]

対象が「株式会社ネクスト・・は、東京23区並びに東京都内の周辺市部に在住の方を対象に、東京都内で一度住んでみたいと思う街について聞いてみました。 」
っていうんだから、神奈川・埼玉も千葉も入ってないわけだ。

http://club.homes.co.jp/research/20071129/

ここでも都心回帰あおってるけどいつかは自然回帰。ＬＯＨＡＳな生活志向
とかが主流になるかもね。

[321: 匿名はん]

>>313
この手のランキングだと、都心部などよりも
近郊・市部の方が評価が高いですよね。

この手のスレでは、利便性、収益性、ステータス重視で
話題は都心や湾岸エリアに集中しがちですが、現実に
都心を選択する人は首都圏全体から見ればさほど多くないわけで。

武蔵野市、府中市、多摩市に共通するのは、
まず永住志向が強い所だと思います
（京王・中央沿線というのも言えますが）
よって、資産価値云々より、本質的な満足度や、
地域コミュニティの充実に対しての評価であり、
このスレの方向性とは相容れないものがあるものの、
より広い視点に立った時に参考になる情報だとは思います。

[322: 匿名さん]

>>321
現に分譲マンションに住んでいる人に限定して聞いた調査結果でもなく、
これからマンション購入を検討中の人に限定して聞いた調査結果でもなく、
確かにこのスレの方向性とは相容れないものがありますね。

[323: 申込予定さん]

まあ、都心至上主義なんて言っても９割の人間からしたら
ワンルームマンション買うのも精一杯ですよ。
麻布とか松濤とか、偉そうに書いてる人間も実は住めやしない。

実際のところ、吉祥寺も自由が丘も＊＊＊はお断りの高級住宅地だし。
アパートなら住めるけどね。

現実にマンションや戸建を買いたい人の中で話題になるとしたら
港区港南芝浦ではなく、せいぜい江東区、良くて中央区。
お台場ではなく、最近は豊洲ですらなく、せいぜい新浦安のバス便。
大崎ではなく、池尻大橋でもなく、せいぜい西新井や武蔵小杉。
世田谷や杉並など高嶺の花、府中や市川でもうらやましい。

これが現実です。

[324: サラリーマンさん]

>>323さんは鋭いとこついてるね。
これが将来発展していくところの
大ヒントですね。
みなさんも見習って頭使いましょ。

[325: サラリーマンさん]

買い手も年々賢くなってます。
情報も豊富だし、
超割高地域がどこかも
みなさん良〜く
お分かりです。

[326: 匿名さん]

もし、同じことを何回も言う必要性を感じたら、
言い方が悪いのか、言っている事自体がくだらないかのどちらか。
そしてそのほとんどは後者。

唯一の例外はあなたが後世に語り継がれる天才だった場合のみ。


重要なことは、隠そうとしたって勝手に広がっていくものだし、
同じことを繰り返す人はウザがられる。

[327: 匿名さん]

>>322
今年から継続居住意向を加えて、新たに総合満足度という数字を作ったのは、
生活実感ランキングで圏外の港区を引き上げるためだろうか？

また、今年から市部を加えたのは、郊外にも目を向けてもらいたい業界の意思だろうか？

評価項目別ランキングが無くなったのは、細かく見られると明らかにおかしなところが
見つかるからか？（例えば、アクセスのよさで市部の評価が都心部より高かったり・・）

アンケート、統計には継続性が重要だが、それを無視してまで変えてしまったところに、
いろいろな思惑がありそうです。
http://www.next-group.jp/news/pdf/20080131.pdf

[328: 匿名さん]

西側近郊住宅地の仲介土地の在庫が急速に拡大している。
相続と都心回帰にともなう売りが増えているのに、その価格にエンドがついて行けなく
なっている。３県に賃貸居住していたジモティー（現４０代）ファミリー層の地元回帰が
一巡したことも大きな要因だろう。

昨年１１月時にＹＡＨＯＯ不動産で仲介土地在庫が千を超えていた４区の在庫推移は以下。

　　　　　　１１月　　　現在
世田谷区　３９６５件→４４６７件　１２．７％増
杉並区　１８０５件→２１２４件　１７．７％増
大田区　１４０８件→１６９４件　２０．３％増
目黒区　１１６６件→１２９０件　１０．６％増

[329: 匿名さん]

細かい土地は、ポツポツ余ってきてるってことだね。
戸建ての土地価格が、余り数に対して下がっていない（余るスピードが速い）んだねえ


このような場所であり、いつだれが来るかも分からない板は、同じ内容が何回も言われて当たり前。
何回も同じことを言う必要がある場合は、それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。


323の意見は、普通のサラリーマンとして平均的な意見でしょうね。
駅前物件だけでも羨ましいとか、電車に乗る時間が短くて羨ましいとか。
買えないものはウィンドウショッピングだけにしておいて、あとは自分の生活の範囲で充実させましょう。

[330: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008013107732p2

07年首都圏の億ション分譲戸数、過去最高に　東京カンテイ（東京・品川）が1月31日まとめたトレンドリポートによると、分譲価格が1億円を超える“億ション”の分譲戸数が2007年は首都圏で1604戸と前年実績の1.7倍となった。近畿圏も1.2倍の154戸でともに過去最高。人気の高い都心物件にデベロッパー各社が強気な値付けで挑んだ結果、億ションの分譲戸数が大幅に増えた。

　平均坪（3.3平方メートル）単価で見ると、首都圏の億ションは526万6000円と前年比13.6％の上昇。億ションの平均価格も1億7003万円と11.2％上昇した。

　背景にあるのは用地の仕入れコストの上昇。07年は後半から消費者の購入意欲が減退したものの都心物件の人気は根強く、デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。

[331: 匿名さん]

>>330

結局、不動産関連のこういった調査は遅行性が高いからね。
今から振り返れば2007年の春から夏にかけては明らかに相場の天井。
天井を含む1年間を総括すれば確かにこうなる。

でも、分譲したはいいが売れたかどうかはまた別の話。
住宅情報マンションズの巻末のリストなんかを見ればわかるが、結局ここで言っているような
億ションのうち、本来は億ションの価値がないのに億で分譲したものは今も結構売れ残っている。

「デベロッパー側が「都心の優良物件はコスト上昇分を上乗せしても購入者層はついてくる」（大手不動産）と判断、分譲価格を引き上げた。 」
が、購入者層はついてこなかった、というのが事実関係ですよね。

[332: 匿名さん]

>>329
>それをまとめてすぐに説明できるようにすることが、言う側の用意というものです。

それでコピペですか
正直言い加減にして欲しい

[333: 匿名さん]

>>330
ヤフー不動産ニュースによると、
首都圏の億ション分譲は渋谷区と港区が断トツでしたね。

[334: 匿名さん]

>>328
しかし懲りないですねぇ。
313さんにあれだけ言われいてるのに・・・

でも、しつこく繰り返してる認識はかろうじてあるみたいですね。
ついでにウンザリされてるって認識も持てないものでしょうか？

[335: 匿名さん]

>>328
昨年１１月時から現在までに、中古マンション在庫が大きく増えた２３区
ＹＡＨＯＯ不動産より
都心回帰と区境３県（主に川崎市）への人口移動による買い替え。
その影響度合いは区により異なる。

１位　千代田区　３７．１％、２位　大田区　２８．２％、３位　文京区　２７．１％、
４位　新宿区　２６．２％、５位　目黒区　２６．１％、６位　北区　２４．３％、
７位　豊島区　２０．３％、８位　品川区　２０．０％、９位　港区　１９．４％、
１０位　板橋区　１９．４％、１１位　台東区　１７．１％、１２位　杉並区　１５．４％、
１３位　江東区　１３．２％、１４位　中野区　１２．０％、１５位　墨田区　１１．３％、
１６位　世田谷区　１０．６％、１７位　中央区　６．９％、１８位　足立区　５．０％、
１９位　江戸川区　４．９％、２０位　練馬区　３．１％、２１位　渋谷区　２．８％、
２２位　葛飾区　▲３．９％、２３位　荒川区　▲４．７％

[336: 匿名さん]

>>334
気に入らなければ無視すれば良いし、
間違っていれば反論すれば良いよ。
ウダウダ文句だけ言わないこと。

みなさん色々数字を分析して、楽しみましょ。

戸建にくらべて中古マンションの分析はちょっと難しそう。
千代田区が増えているのは、区内の買い替えが多いのかな？

[337: 匿名さん]

>>331
最も大きな遅効性は、販売と実際の人口移動（引越し）のタイムラグです。

巨大マンション、ザ・トーキョータワーズへの入居は今月からですし、
実際に人の移動が進んで行ったら、２３区のどの区に大きな影響が出てくるのか・・

具体的には、持ち家から買い替えの場合は中古マンション、更地の供給が増えますし、
賃貸からだと主にファミリータイプの賃貸が余って行きます。
これらが２３区の不動産マーケットに影響を与えて行くことになります。

[338: 匿名さん]

>>336
そうは言っても掲示板も公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は
必要ではないでしょうか？
これでは街宣車といっしょです。
自分の妄想や願望で埋め尽くしたければ、ブログででもやってほしいです。

[339: 匿名さん]

>公共の場と考えれば、一定ののモラルや常識は


いやだったら見なければ良い

それだけのスレ

個人がそれぞれ私見を述べ合う、かつ正確性があるかの判断は見るにゆだねられている。

[340: 匿名さん]

>>338
単なる統計数字の分析ですよ。
何か不都合でもあるのでしょうか？

さらにこれから調べるべきは、
１１月から現在までの中古マンション、更地の在庫推移が分かったから。
実際にその間各区の人口がどう変化したかを見るべきでしょう。
１１月中、１２月中の人口移動統計を調べて、実際どの区の人口が増えたか調べ、
それと>>335の数字の関連づけをする。

[341: サラリーマンさん]

モルガンが500億で買ったものが、770億で転売成立。
散々煽られていましたが、外資の不動産叩き売りは起こらなさそうですね。この流れだと。
________________________________________＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
シンガポールＧＩＣ、ウェスティンホテル東京買収・770億円(日本経済新聞）

　シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）は月内にも、米モルガン・スタンレーが保有するウェスティンホテル東京（東京・目黒）を約770億円で買収する。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の余波で世界的に不動産取引が冷え込むなか、日本の優良不動産がなお割安とみた海外政府系ファンドの大型投資が実現する。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080203AT2Y0100102022008.html

[342: 匿名さん]

>>340
土地は％以外に件数も書かれているのに、
中古マンションには戸数が書かれていないのでは、
推移を実際に分析する上で不都合になりますね。

[343: 匿名さん]

>>336
ウダウダ文句ってねぇ

散々反論され論破されてきたのに
反論に対して更なる反論をするわけでなく
スルーして思い出したころまた復活
ひたすら自説を貼りまくるのは掲示板では荒らし行為そのものだよ

>>339は自ら荒らしであるとカミングアウトしているのと同じ

[344: 匿名さん]

>>328
仲介土地だけでは片手落ちなので仲介戸建の在庫も１１月から現在に関し調べました。
そして、面白いことを発見しました。

２３区の在庫推移
仲介戸建　４．８％減
仲介土地　１３．５％増
２つの合計　２．９％増

２つの合計を戸建の余剰在庫と考えれば、それほどの急激な増加ではありません。
それに比べ、中古マンションは２３区で１５．４％増です。

以下は推論ですが、
仲介戸建の在庫が膨れ上がり、各業者は在庫の整理に追われ、新規に土地を購入し自前で
上物を建てるビジネススタイルが無くなり、
代わって、リスクが少ない土地の仲介売買にスタイルを変えたのではないでしょうか？
しかし、土地の売買は極めて低調で、各業者の経済状態はかなり厳しくなっているのでは？
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf

それでは次に、何故戸建系にくらべ中古マンションの在庫の増加が大きいのかを考えて
みましょう。これは極めて単純な理由です。
新築竣工物件の中心はマンションです。戸建からの買い替えよりマンションからの買い替え
の方が多くなるのは当然です。

[345: 匿名さん]

外資が叩き売りなんてする訳ないでしょ
叩き売りなんてお金に困ってないとする必要がないんだから。
しかも年々収益生んでる物件を安く手放す理由はない。

まぁ都心ではマンションの価格がどうのより、物件が数年はほとんど出てこないよ。

[346: 匿名さん]

日常生活があらゆる面でリスクを伴うようになってきています。
食の安全、防犯・・・
リスクを減らすことにコストが伴う。それが格差社会（≠平等社会）

早い段階でコストをかけてリスク回避できていればいいものが
躊躇するあいだにリスクもコストも増加していく。

長期の住宅ローンはリスク、給与が上がらずローン破綻して
そのとき地価が下がっていたら・・・などとアルゼンチン並みの
不況を想像するのは金銭的に余裕のない人。

２００５年３月危機の騒がれた３年前にテイクしたリスクと
これからテイクするリスクでは、リスクの大きさだけでなく
コストも３割り増しになっている。

[347: 匿名さん]

>>337
TTTは清掃工場近くで割安物件でしたから、
23区在住者が買ったとは限りません。
また、住まずに転売目的で買った人も多いと思います。

ちなみにもうすぐ完成の、PCTも大規模タワーです。

[348: 匿名さん]

>>342
中古マンションの現在の在庫数です。
分析お願いします。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
ついでにご報告しますと、現在の２３区在庫数計は以下です。
中古マンション　２５８８７件
仲介戸建　２０３８６件
仲介土地　１７８９０件
合計　６４１６３件
＊ダブっての登録があるので実数ではありませんが、互いにダブった数字同士を比較し、
　その増減を調べるには有効な数値だと思います。
　中古マンションの分析では％を使って、平均より高いところと、平均より低いところを
　それぞれ分析するのが有効かもしれません。

[349: 匿名さん]

ミニ戸業者や仲介業者は中小MSデベよりも更にひどい内容の会社
ユ○ハウスとかの営業はひどいよ、まともな会社のほうが少ない

イケイケだから勢いだけで突っ走って
値段が吊りあがって自らの首を絞めた>>345
モルスタもそんなに余裕があるわけないでしょ
外資も色々理屈をつけたんだろうが
結果はミニ戸業者と同じ事していたんだから

[350: 匿名さん]

>>347
２月中および３月中の人口移動統計の、都内間移動を見れば分かると思います。
数字が出揃うのは４月下旬ですね。

[351: 匿名さん]

>>348
確かに幾つもの仲介会社が出してる同一物件があるので、
ダブりが多いですね。

[352: 購入検討中さん]

タワーマンションなどの大量供給により、23区内の賃貸・分譲合算の供給は増えています。現時点では、家賃も上昇してしまっているため、そこに入ってくる人も少ない。とすれば、やがて家賃も下がりますよね。

それを狙います。

[353: 中野区民]

>>323
23区の新築マンションの価格動向が気になるくらいだから、世間一般の
人よりもある程度具体的な関心がある人なんじゃないの？
知性や教養と収入は比例しないし。

ところでベーコンなんとかとか、マドンナ・ディカプリオ・田村正和と
東（あるいは北）の大規模物件のオリコミ我が家にもよく入ってくるのだが、
西側で持家・マンション売り払ってあそこらに引っ越す人結構いるのか
純粋に興味ありますね。
正直あんまり効果があるように思えないが、オリコミは投下地域を絞れるから
入れるということは効果があるか、狙っているかどっちかだよねえ。

逆に森下とか、木場、千住あたりに住んでいると広末涼子そのほかの
西側マンションチラシは入るんだろうか。

[354: 匿名さん]

買える経済力がある可能性が高いか低いかの問題じゃないですか？

[355: 匿名さん]

>>353
首都圏全域が購入対象者になる物件と、
地元向けのローカル色が強い物件との差だと思いますよ。

都心部で大規模マンションの場合は、都心回帰もあって、
首都圏全域が対象になりますよね。

[356: 匿名さん]

ここでよく言われてる都心というのは、港区湾岸も入りますか？
港区湾岸も都心に属するのなら、これから価格の二極化で＊＊＊？

[357: 匿名さん]

>>354さんに１票。
東で広告打っても効果薄そう。

[358: 匿名さん]

湾岸は都心ではありません。
関係者も流石にそれはわきまえているので
「都心部」と称しているようです。

[360: 匿名さん]

>>353
江東区の場合、他区との人口流入出のバランス統計があります。
これを１９９７年から２００６年まで合計し、
都心回帰の実態を調査したことがあるのでご提供します。
すべての区に対し入超ですが、上位１０区を並べると以下です（単位：人）。
おっしゃる通りで、隣接する中央区と江戸川区を除くと、西側近郊が多くなります。
１位　江戸川区　３５８０、２位　中央区　２３０２、３位　世田谷区　１７９５、
４位　大田区　１６０６、５位　新宿区　１５５７、６位　杉並区　１５０８、
７位　板橋区　１３４６、８位　中野区　１２７７、９位　品川区　１２１７、１０位　練馬区　１３９、
ＤＡＴＡはここにあるので、いろいろと分析してください。
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862.html

[361: 匿名さん]

なぜ江戸川区が一番なんでしょう？
タワマンもあまりないし、大規模マンション？

[362: 匿名さん]

>>361
統計の中身をご理解できていないようですね。

[363: 匿名さん]

>>360
数字は１０年間の合計ですか?
それなら１年あたりの人数なんて本当に知れてますね。

このスレには、城南の富裕層がこぞって城東タワマンに移住すると
しつこく繰り返し吹聴する輩がいますが、
大袈裟もいいところの誇大アピールだと判りますね。

[364: 匿名さん]

>>363
江東区の１０年間の他区部からの流入超は２６０５５人。
市部からの流入超は３５０３人。
合計で２９５５８人でした。
１９９７年１月の人口が３６８２２１人ですから、区部からの流入超による増加は
７．１％に相当します。
１０年間の社会動態による増加が５７５１７人ですから、区部からの流入シェアは４５％
に相当します。
後半の伸びがこれからの１０年間続くとすれば、かなりの数に達すると思います。
それから、流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われますので、
数以上に社会的影響は大きくなりますよ。

[365: 匿名さん]

次世代を担う若い世代の移動だって点の方が重要ですよ。
年老いた富裕層の移動より大事なことじゃないですか？

[366: 匿名さん]

>流入超のほとんどが新築マンション購入によると思われます

つまりマンションが安く買えたってこと以外で人が集まる理由がなにも無いってことですね。
たまたま余ってた埋め立て地があったからマンションができたわけで、
10年後も同じペースでマンションなんかできていくはずもなく、
一時的なものでしかないでしょう。

しかも価格につられた人は収入が増えたら、本当に住みたい所に移って行き、
そこで次世代の富裕層になる。

[367: 匿名さん]

>>360、364
もはやここまでくると、完全にネガキャンですね・・・
他の江東区民から恨まれそう。

[368: 中野区民]

>>355
オリコミって見境なしにばらまくと、結構バカにならない金額なん
だけどあれらの物件は首都圏全域に投下し続けているのか・・・

>>360
独身で結婚を機に引っ越す一次取得者が江東区には多いんだろうな〜
くらいのデータじゃないかな？

>>365
悲しいけど、年老いた富裕層とローンを抱えた若い世代だったら
年老いた富裕層がたくさんいた方が良いと思いますよ。
お金使うから。
過疎地域でなければ、いずれ相続で入れ替わる。
まあ、バランスの問題だけど。

[369: 匿名さん]

一部の富裕層に限らず幅広く広がったから都心回帰現象なんです。
何か勘違いしている人がいますが、
まだまだ続くと思いますよ。
後１０年続けば、次世代につながって、都心部居住人口が安定的になって行くと予想します。

そうなると困る人はだれ？

[372: 匿名さん]

>>370
なるほどね。だいたい分かりました。

ところで、都心回帰についてはどう考えていますか？
このまま続くと思いますか？
中央区、江東区の城東エリアも加えてどう考えますか？

[373: 匿名さん]

江東区への流入数であって、
分譲か賃貸なのかさえ分からない。
なのに、新築マンション購入と分かるのか？

[374: 中野区民]

>373
一時取得者にとって値頃感のある価格を突き抜けた今、西側の住人が持ち家をうっぱらって来るくらいの魅力がないとキツイのでは？その傾向はあるかね。

職住近接と首都圏への人口流入が続くと仮定する場合、距離だけ考えたら南千住あたりが地方からの上京組の次の受け皿として台頭する。

また新規マンションがなかなか供給出来ない中、中古市場がもう一段活性化。

という予測はどう？
そのとき西側は、まったりと世代交代する。相続で貰えるとなったら断る人はいないでしょうし。

[375: 中野区民]

間違えた

372への発言です

[376: 匿名さん]

>>374
今のところ減速感は無いけど、中央区と江東区で毎年計６千戸出てくるとしたら
坪単位でどれくらいに落ち着きますかね？

[377: 匿名さん]

>今のところ減速感は無いけど

えっ今も数年前の勢いで売れてるの？
それはないんじゃないかなぁ。

[378: 匿名さん]

２３区の分譲マンションストック数の最新のものが出てきたので、ＹＡＨＯＯ不動産の
中古マンション在庫数を割って比率を出してみました。最高が港区の４．０８％、
最低が荒川区の１．０７％。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
１位　港区　４．０８、２位　目黒区　３．９６、３位　渋谷区　３．５９、
４位　世田谷区　３．１１、５位　千代田区　３．０４、６位　新宿区　２．７４、
７位　品川区　２．４６、８位　文京区　２．２５、９位　中野区　２．２４、
１０位　杉並区　２．１２、１１位　大田区　２．０４、１２位　中央区　２．０１、
１３位　練馬区　１．８８、１４位　板橋区　１．８６、１５位　豊島区　１．８２、
１６位　足立区　１．６７、１７位　台東区　１．６１、１８位　江東区　１．４２、
１９位　墨田区　１．３６、２０位　北区　１．３４、２１位　葛飾区　１．２５、
２２位　江戸川区　１．２６、２３位　荒川区　１．０７、
都心回帰、自区内での新築への買い替え、いろいろな要因が絡み合っての結果でしょうが、
比率が高いところは、新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

[379: 匿名さん]

だからぁ
YAHOO不動産の実際の案件見てみなよ
重複ばかりだよ
そんな数字を幾ら出しても何の意味もないよ

>>372
都心回帰の理由は様々だけど
やっぱり一番の理由はここ数年の値ごろ感でしょ
いくら都市生活の利便性が解っていても
現実的に購入不可能な数字ではブームも沈静化
また一方の主役だったマネー勝利者のこれからも不透明

まあ当分市場は冷えると考えるのが普通でしょ
かといって2003年水準にまで落ちるかどうか
企業の土地放出ラッシュも、もうなさそうだし

あとは治安、教育面で有利な場所が
比較的購買力のある層が向かうんでないかい
一部は心東に向かうかも知れんがメインストリームにはならないと思う

[382: 匿名さん]

>新築価格への影響が大きくなるのは確かです。

これは妄想か願望か知りませんが、単にあなたの解釈です。
断定するような事ではありませんね。

[384: 銀行関係者さん]

まあ、あなたが都市計画立案するわけではないでしょうから
そう思うならそれでいいでしょう。

[385: 匿名さん]

そう思うなら黙ってみてればいいのに。

[387: 匿名さん]

江東区に対しては元々悪いイメージは持っていないが、23区価格動向スレの「彼」の発言を見ているとあまりいい印象はなくなってくるかな（笑）
彼は江東区のイメージを向上させたいのか、褒め殺しで貶めたいのか真意を掴みかねるよ（笑）

[391: 中野区民]

>>374
価格は出る物件の立地による変動の方が大きいので
何とも言えないけど、何となく私の印象としては、
中央区　270-300/坪、江東区　200-240/坪　ってな
感覚だけど。

時間的なもので言うと、東京がオリンピックの候補地から
外れたら即座に、そうでなくてもじわじわと今の勢いは
止まると思うが。いかが？

[393: 匿名さん]

もっと数字を使ってアカデミックな議論をすべきでしょ。

中古マンションの在庫比率が高いところに都心部が含まれているのは、
都心回帰といっても自区内の買い替えが多いところがあるってこと。
港区が高いのはそうだろう、結構自区内の買い替えがあるんじゃないか？
世田谷区あたりの県境外周区になると、自区内買い替えと都心回帰の両方だろうな。
構造的にそうだとすれば、中古が売れ始めないと比率は上がり続ける。

都心回帰の目安として有効なのが都内間移動の数。
例えば１０月〜１２月の都内間移動で大きくマイナスだった区は以下で、
中古マンションの在庫比率が高いところと一致する。
目黒区　▲３６７人
中野区　▲３６０人
新宿区　▲３５１人
渋谷区　▲３３８人
逆に大きく増やしたのは港区で１０３５人増。
こんな状況なのに港区の中古マンションの在庫比率が高いのは、竣工・入居物件が多く、外部から
の流入も多いが、それだけでは足りず自区内買い替えも多いってことだろう。

[394: 匿名さん]

数字を使えばアカデミック（知的レベルの次のキーワードですか？）になるのか？
数字の正確性に疑問符が残るようなものなら何の意味もないわけだが

[395: 匿名さん]

某代理店に長くいたのでマーケティング時やリサーチの数字の功罪には
嫌というほどつきあってきましたが、
一番役に立つのは都合のいい使い方で言い分を正当化したり
言い訳したりする時ですね。

[396: 匿名さん]

直近の０７年１０月〜１２月の中古マンション成約数の対前年同期比を見ると以下で、
新築価格の上昇によって２３区の中古マンション成約数は増えている。
問題はどの区の成約数が増えているかだが、残念ながら統計数字は無い。
資料のＰ８
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200710〜12）.pdf
２３区　３．０％増
市部　７．３％減
埼玉県　５．５％減
千葉県　３．７％減
横浜川崎　５．０％減
その他神奈川　１４．８％減

[397: 匿名さん]

ブレないなw
ある意味凄い

[398: 匿名さん]

江東区の流入超を説明してくれたレスがありますが、
富裕層に限られた話ではなく広い層の都心回帰の結果であり、
ほとんどが新築のマンションへの入居だろうとのこと。

てことは、DINKSの高収入サラリーマンか何か知らないが、
新築マンションを購入したばかり、つまり大半は住宅ローンにどっぷり浸かっていて
比較的可処分所得の限られた人たちが大量流入しているということか。
しかも都心商業地区に近いことに魅せられて越してきたなら
その限られた可処分所得も知らず知らずのうちに浪費することになるでしょう。

そして２０〜３０年も経てば、皆一様にその場で朽ちていくのでしょうかね。
一斉に行われた大規模再開発で一斉に入居したほとんど同じような世代の大量の住民が
その時点では時代遅れとなったビルと同時に年老いていく。
ニュータウン問題の再来ですね。
買い換えるって?
都心回帰が第一義なのだから、まさか今更都心から離れるようなことはしないでしょ。
かといって皆が本当の都心に住み替えられるわけもない。
その頃には東京一極集中も収まっており、
世の中は一時取得層が少子化の真っ只中で旺盛な住宅需要なんか見込めない。
その頃にはあの地域は売り物が一遍に出てくるでしょうから、
売るの大変でしょうね。

[399: 匿名さん]

あの地域＊＊者（もはや宗教でしょｗ）以外の皆さんに同意。

富裕層というのはもとから数が少ないのだから、マスの流出入とは同じではない。好みも
違うだろうし。移動者のライフコースや属性の確認抜きで、直近のマスの流れで判断でき
るなら不動産の価値は純粋な多数決で決まることになってしまう。

でも、そうじゃない。選挙と違って、皆平等の資金力があるわけではないから。資金力の
無い多数が集住しても限度がある。一人ひとりが出せる額は限られてるから。逆に少数で
も資金力がある人たちがある程度集まって定住すれば、高級な地域になる。現場と論理を
無視して都合のいい数字だけで語る連中ほど怪しいものはない。数なんて集め方と使い方
次第。多少「アカデミックｗ」な素養があればこんなことは基本でしょ。

わたしのまわりであの地域に住んでるのは、遠い郊外か地方出身者の普通のサラリーマン
ばかりだけどな〜。西や都心のいい地域出身で稼ぎがあるのに、あの地域に移り住んだな
んて、まず聞いたこと無い。これが信頼できるかどうかは別として、数字の中身は足で稼
ぐか、地道な調べで裏づけようね。

[400: 匿名さん]

２００７年１月〜１２月
首都圏で販売された分譲マンションは６１，０２１戸
内５、０００万円以上の物件は１７，９１４戸で２９％を占める。
都心部が供給する価格帯はまさにこれに当たる。
坪単価２５０万円として７０ｍ２で５，３００万円、８０ｍ２で６，０００万円
坪単価３００万円として７０ｍ２で６，４００万円、８０ｍ２で７，３００万円
港区湾岸の供給に限界が見え始めた今、都心部で供給余力があるエリアはさらに限られてきた。
約１万５千戸に達するこの購入層に継続的に対応できるエリアはどこか？
それができるエリアの将来は約束されている。
過去の郊外スプロール化時代と異なり、集中と集積の時代。
これから購入を検討する方々は、その見極めが重要になる。