23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[801: 匿名さん]

>>792
やっちゃったね。ご近所さんも迷惑してるよ、きっと。
住民レベルが低いこと、身をもって示しちゃって。

[802: 匿名さん]

まあ重要度は

住民民度＞教育レベル＞＞職住接近だよね？

そりゃ長距離通勤は論外にしても

[803: 匿名さん]

西側副都心にオフィスが供給されても来るのは３流企業だろうなｗ
新宿が国際金融センターになるとかほざいてた奴も居たがありえないｗ

東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/res/2008051610025629364.pdf

新規賃貸の場合の希望エリア

＊全体　都心３区６４％　その他３６％
＊金融保険業　都心３区９０％　その他１０％
＊非製造業　都心３区６１％　その他３９％　
＊製造業　都心３区６２％　その他３８％
＊日系企業　都心３区６２％　その他３８％
＊外資系企業　都心３区６９％　その他３１％

[804: 匿名さん]

オフィス立地は

丸の内＞大手町＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞それ以外

[805: 匿名さん]

でも丸の内勤務者が城東選択するかは・・


解りますよね

[806: 匿名さん]

そもそも渋谷新宿は都心のすぐそばなんだから、分離させて無理矢理敵対させる必要もないだろ。
発展は都心回帰の一環としてとらればいいのでは？
むしろ、都心回帰と江東区なんかをむりやり結びつけるよりよほど自然だと思うんだが。

[807: 匿名さん]

三菱地所、都心部オフィス15—20％値上げ

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080524AT1D2307L23052008.html

[808: 大学教授さん]

渋谷区と新宿区の住宅地としての地位の問題だが、
一部の高級戸建エリアを除き、高値を維持する理由が無くなってくるだろう。
何故なら、渋谷区、新宿区のオフィス機能が劣化して行けば、そこに近接していると云う
地政学的優位性が無くなって行くからだ。
代わって、都心３区へのオフィス集中度が増して行けば、そこからの地政学的距離の方がより
重要となって行き、渋谷区と新宿区の住宅地としての相対的地位は下がって行く。

[809: 大学教授さん]

さらに考える必要があるのが、若者文化の地位が急速に低下している点だ。
渋谷区、新宿区ともに県境外周区および郊外に広大な後背地を持ち、そこに住む若者を集め
発展してきたが、若者の絶対数は１０年前にくらべ大きく減少している。

１９９８年１月時の２３〜２５歳人口と２００８年１月を比較すると、
区部　４６２，２０６人→３６８，２４８人、▲９３，９５８人、▲２０．３３％
市部　２１３，７５２人→１６０，２９２人、▲５３，４６０人、▲２５．０１％
さらに昨今の上京者流入地域はしだいに県境外周区から都心部（すなわち、渋谷区、新宿区
より内側）に移りつつある。

このように、新宿区、渋谷区はオフィス機能のみならず、商業地としての地位低下も有り得る状況にある。

[810: 大学教授さん]

１９９８年１月時の２３〜２５歳人口は１０年を経過し、２００８年１月時点で３３〜３５歳
の年齢層となっている。その間人口は、
区部　４６２，２０６人→４８６，８４７人、＋２４，６４１人、＋５．３３％
市部　２１３，７５２人→２０６，６１６人、▲７、１３６人、▲３．３４％
都心回帰を続けつつ、その存在感を増している。

商業地としての地位は、この年齢層の居住分布に大きく影響を受けることとなる。
また、この年齢層は持ち家取得世代であり、さらに５年後にはその居住分布図が変わっているだろう。

[811: 匿名さん]

渋谷区と新宿区の住宅地の住人が
渋谷や新宿のオフィスに通ってるとな？？

自転車通勤のフリーターの話してるのかな？


ああスルーしたいんだが突っ込みどころが多すぎてwww

[812: 大学教授さん]

>>811
２００５年の国勢調査によれば、
新宿区、就業者数５３８，９４９人、内新宿区内在住６７，５５８人、１２．５％、
新宿区内在住の就業者数は１３８，５９８人ですから４８．７％が自区内で就業していることとなる。
渋谷区、就業者数３９０，２７６人、内渋谷区内在住４０，１８８人、１０．３％、
渋谷区内在住の就業者数は９０，２５７人ですから４４．５％が自区内で就業していることとなる。

[813: 匿名さん]

>都心３区へのオフィス集中度が増して行けば、そこからの地政学的距離の方がより
>重要となって行き、渋谷区と新宿区の住宅地としての相対的地位

渋谷は港区、新宿は千代田区港区の隣なんだけど・・・

[814: 匿名さん]

国勢調査って真面目に答えたことないけど
自営や零細も全部ひっくるめてるよねw

[815: 匿名さん]

渋谷区は港区ではない。
新宿区は千代田区港区ではない。

隣は隣、別な区。

[816: 大学教授さん]

>>813
都心３区に隣接する区は他にもあります。
自区内で作り出す就業機会と質が劣化して行けば、その区は比較優位性を失ってきます。
簡単に言えば、比較優位により正当化されていた不動産価格レベルが下がって行きます。

[817: 匿名さん]

コピペ教授のような下町育ちは
テリトリーが狭いからね

新聞、ネットや資料以外の生の声を知らない人だから

[818: 大学教授さん]

影響をより広範囲に見れば、新宿区および渋谷区に労働者を供給している県境外周区および郊外にまで広がって行きます。
特に中央線沿線の杉並区から市部に広がるエリアへの影響は大きいでしょう。

[819: 匿名さん]

>地政学的距離の方がより重要となって行き

ぷっ、「地政学的距離」だって（笑）。
仮にも学問を生業にしていると自称する人間が使う言葉とはね。
こういうのをホメ殺しっていうのか。
城東の住民は辟易してるんじゃないの。

[820: 匿名さん]

どうしても新宿渋谷対都心という構図を作って、
そこから都合のいい結論にもっていきたいらしいようですね。
弱小国が隣接する大国同士を対立させ、
片方にすり寄って、虎の威を借る狐のように地位向上を画策する
B級スパイ映画のストーリーを思い出して笑ってしまいました。

共に共通の西側文化圏に属す都心部で無理やり分けて対立させる必要など皆無。
一体で発展していけばよいことです。
都心の発展で一番利益を享受できるのは、都心3区を除けば隣の新宿渋谷区民です。
都心区に隣接しているんだからこんなに通勤に便利なところはないでしょ？
レベルの高い西側文化と通勤利便性の両立は魅力だと思いますよ。
おまけに自前の大商業施設やオフィス街まで持っている。

対比で考えるならむしろ都心６区対その他では？

>自区内で作り出す就業機会と質が劣化して行けば、その区は比較優位性を失ってきます。
都心３区を除いて新宿渋谷より就業機会と質がまさっている区はどこですか？

[821: 匿名さん]

>隣は隣、別な区。

その通り。西隣も、そして当然ながら東隣も・・・

[822: 大学教授さん]

>>820
新宿区、渋谷区を住宅地として見る場合、明治通りの内側と外側を別々に考えるべきでしょう。
内側については都心３区との関わりが深く、ともに良くなっていくが、
外側については、新宿駅、渋谷駅と言った巨大ターミナル駅との関わりが深く、
まったく別の動きとなるでしょう。
私の言う比較優位を失い、不動産価格を下げて行く地域は、明治通りより外側です。
（但し、一部の高級住宅地は除く）

[823: 匿名さん]

>都心３区に隣接する区は他にもあります

>新宿区、渋谷区を住宅地として見る場合、明治通りの内側と外側を別々に考えるべきでしょう。
>外側については、新宿駅、渋谷駅と言った巨大ターミナル駅との関わりが深く

新宿の例でいえば、明治通りから新宿駅まで徒歩5分程度。完全に新宿駅商業圏だと思いますが、
どうのような基準での区分けでしょう？
例えば基準が距離だとしたら、その数字の算出方法などをお聞かせいただけますか？

また、同様に都心３区に隣接する他区の中で、
それぞれ都心の発展を享受できなくなる境界を教えてください。

[824: 大学教授さん]

>>823
ターミナル駅から吐き出されて行く通勤者のおよその行動範囲を考えると
概ね明治通りあたりが限界になります。商圏の問題ではありません。
明治通りより内側になると地下鉄利用になります。

東京駅から西に明治通りまでの距離を測定し、
東京駅からその距離で円を描いてみれば、
都心３区とともに発展して行くであろうエリアの距離の感じはつかめると思います。
その他に、都心の発展を享受できなくなる境界として考えられるのは、道路網と土地の区画
だと思います。これらが狭い、小さいと当然ですが開発のスピードが落ち、ともに発展することは
望めないでしょう。

[825: 匿名さん]

城東の人たちは都心の中心が東京駅だと思っている方が多いようです。
実際、城東マンションの広告は都心まで○㎞とかと謳って、東京駅から同心円を書いたりしてますからね。

でも、東京駅は都心の端です。決して都心の中心ではありません。
都心はおおむね東京駅、新宿駅、品川駅で囲まれたあたりですよね。なので、都心のど真ん中は六本木あたりだと思います。

ところで、なぜ城東のマンションは東京駅から○㎞を売りにするのでしょうか？それは他にアピールポイントがないからです。城南の立地が良いマンションはその立地自体を売りにするので、都心までの距離を云々する必要はないのです。（城南マンションでも立地が悪いところは○○駅まで○分などを売り物にするので、広告をみるだけでも立地条件の良し悪しがわかったりします）

[826: 匿名さん]

オフィス一つとっても、都心３区の分布の平均的中心はあきらかにもっと西側です。
発展する都心３区の中でも一番の発展が予想される港区の影響力を考えると
中心は永田町あたりと考えないと同心円的発想では無理がでてしまいます。
単純に（というか雑に）距離のみで考えててもその辺から半径Xkmといったところでしょうね。

実際はそこに住民層、文化的成熟度、商業施設の多様性、高級住宅街との距離、イメージなど、
様々なバイアスが大きくかかってくるので、その円はかなり南西側に引き寄せられてしまいます。

[827: 匿名さん]

826です。
失礼、同じような内容の書き込みがかぶってしまいましたね。

[828: サラリーマンさん]

湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なんて東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし、銀座なんてそんなにしょっちゅう行く場所じゃないだろ。
東京駅から同心円状に東京が発展したことは有史以来一度もないし、今後もそれはありえない。
特に住宅地は日本では台地上の土地が優良とされ、低地や埋立地は所得の低い者の住む場所だった。
最近は日本でも臨海部の埋立地にマンションやオフィスビルが建っているが、これは工場跡地があって広大な空き地があるから。しかし、本社機能をそういう場所に移転させることはない。理由は交通が不便だからだ。大企業が湾岸埋立地に進出する場合はＳＥ部門やサポートなど、中枢ではない、どこに置いてもいいような部署を持ってきてるよ。

[829: 匿名さん]

＞＞828

有明についてはそうだろうが、金融関係の若手が、
豊洲を当座の拠点にするということはあるのでは。

稼いだら、城南でも海外でも好きなとこに行ける
のだから。

[830: マンコミュファンさん]

東京の核は山手線沿線なんですよ。
今ですと、東京、有楽町、池袋、新宿、渋谷ですね。
特定の駅の周辺が中心ではありません。
これは都市工学や地理学をやってれば誰でも知ってることです。
東京駅や銀座が中心だといってる人は都市構造をまったく知らない人ですよ。

[831: 匿名さん]

>>824
渋谷駅を降りた通勤者の行動範囲も明治通りまでですか。
ふーん。
明治通りがどこ通ってるか知ってます?

[832: 匿名さん]

>>830
池袋？
ぷっ。

[833: 匿名さん]

>>829　さん
豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。
一瞬イメージがわいたので、ひょっとしてうまく行くかも。
マンハッタンのすぐ川向こうのイメージ？
ニュージャージーも昔と違ってイメージがいいんですよね？
ベンツよりもホンダが似合う街？

[834: 匿名さん]

池袋は池袋黄河文明と呼ばれ、日比谷、赤坂、新宿とならぶ四大文明の一つですよ。

練馬大根が育つ肥沃な文明。
豊かな土地に育つ高度な文明はその土地に起こった。
ホテル文明に幅広く君臨するプリンス王朝はここでも宮殿を築いていた。サンシャインプリンス宮殿である。
エレベーターでは今尚聞き慣れない言語が飛び交うという。

[835: 匿名さん]

都心のについての議論がありますが、上場企業の本社所在地が多い場所というのが参考になるのではないでしょうか。

http://tanezeni.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたtdfk/index.html
上記ページによれば、100社以上の上場企業がある区は、
港区　　　379
中央区　　331
千代田区　317
新宿区　　172
渋谷区　　169
品川区　　122
他の区は、50社以下なので、都心とはいえないと思います。

[836: 匿名さん]

>>828
>湾岸埋立地が大好きな人たちは銀座まですぐだとか、東京駅から近いとか言うが、豊洲や有明なん>て東京駅に行くには乗り換えしないといけなくて不便だし

豊洲からは乗り換え無しで丸の内まで通えるでしょ。
っていうかそうやって通ってるよ。
オジサン、東京メトロの有楽町駅の場所知ってる？
僕はまだ20代なんで会社に通うのが便利なのがありがたい。
でも、退職したら丸の内は行くことないかもね。

[837: 匿名さん]

豊洲は土壌汚染と朝鮮人居住区のイメージしかないや…。

[838: 匿名さん]

>>833
向こうは9.11の影響が大きかったと思うのですが。
唯一のチャンス地震待ち？

[839: 匿名さん]

>豊洲＝ヤングエグゼクティブのイメージがつくれれば、ブランド戦略成功ですね。

実際に、ブラント戦略・広告でイメージを作り上げることに成功した電通の功績です。
土壌汚染にまみれるゴミや瓦礫で作られた埋立地の工場跡地や戦前の貧民街近くを
いっぱしの住宅街にして、田舎者が中心とはいえ信奉者まで出てくるに至らせたのですから
電通の仕事ぶりがいかに際立っていたかわかるでしょう。
彼らが高給を貰うのはダテではありません。

[840: 匿名さん]

８３５です。
ＵＲＬが伏字にされてしまったので、再掲します。
全角表示になっていますので、半角で打ち込んでください。

ｈｔｔｐ：／／ｔａｎｅｚｅｎｉ．ｗｅｂ．ｆｃ２．ｃｏｍ／ｔｄｆｋ／ｉｎｄｅｘ．ｈｔｍｌ

[841: 匿名さん]

>>835、>>840

本社所在地の多いところが、港、中央、千代田、新宿、渋谷、というのはイメージどおりなのですが、その次が品川というのが意外でした。情報提供、ありがとうございました。

[842: 匿名さん]

>>835

大崎・五反田辺りががんばってるんでしょうか。
最近あの辺すごいですからね。

[843: 匿名さん]

↑
失礼！　No.841さんへの一言でした。

[844: 匿名さん]

田舎者が揃って何言ってるんだ。都心は皇居に決まってるだろ

[845: 不動産購入勉強中さん]

大学教授っていっても自分の専門外は素人同然というヤツらがほとんどだからな。
ここに出てくる大学教授が仮に本物だとしても、専門はまったく関係ない分野なんだろう。
それで、うっかり江東区湾岸の埋立地を高値掴みしてどうにもならなくなって焦ってるんだろうね。
かわいそうだけど、それはもう二度と上がらないから、早めに売って少しでも傷を浅くしたほうがいいよ。

[846: 物件比較中さん]

以前、屋形船に乗るのに月島にいったんだが、緑がまったくなく、狭い土地にタワーマンションが密集していて、こんなところとても住めないと思ったよ。
湾岸ってどこもこんなもんだろ？
今はまだキレイでいいけど、将来老朽化したら、昔の香港の九龍城砦みたいになりそうだな。
ボロボロの高層マンションが立ち並ぶ汚い街・・・・。どこの大都市もスラムってそういう場所だよね。
湾岸って将来はスラム化すると思うな。俺は。

[847: 匿名さん]

新宿は永遠に不滅ですよ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080525-00000910-san-soci

しかし、これは気になる・・
客層が一気に高齢化してしまった。客として来るのはおじさんかおじいちゃんですよ。支えているのは団塊の世代と言っても過言でない。

[848: 匿名さん]

都心に存在するものといえば、大使館があると思います。
どの区に多く存在するのでしょうか？

下記、在日大使館の一覧です。
http://www.p-alpha.co.jp/flag/embassy/emb_afr.htm
ざっと見たところ、圧倒的に多いのは、港区。ついで、千代田区、渋谷区あたり。健闘しているのは目黒区と品川区。意外に少ないのは中央区と新宿区といったところです。ちなみに城東には大使館はありません。

大使館の分布でみれば、上記にあげた区が都心といえそうです。

[849: 匿名さん]

>>846
月島っていうより佃。
三井と公団によって大規模開発されたから、綺麗に並んでいる。
佃公園は桜の名所。

他の湾岸とは同列に比べられない。もっとも佃は湾岸ではなく川岸なのだが。

[850: 匿名さん]

＞＞８４８　上記にあげた区が都心といえそうです

誰が決めたかわからない都心９区に入る？　豊島区　文京区　台東区　の住民からお怒りのレスがきますよ〜・・・