23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[63: 匿名さん]

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

[64: 匿名さん]

隅田川沿岸ね・・・
森下のモリモト物件は昔考えたことがあったな

なんか空気が違うんだよな・・

[65: 匿名さん]

>>64
世の中の流れと
個人の趣味とは必ずしも一致しませんよ。
だからと言ってフラストレーションを貯めたり、
世の中がおかしいとか、八つ当たりしたりはダメですよ。
一部に湾岸粘着の人いますが・・笑

[66: 匿名さん]

レインズには、専任契約しか登録義務はない。
専任契約の成約や在庫状況だけで、全体の流れを決め付けるのは無理。

[67: 匿名さん]

なんかまた港区（山手線内部）の中古上がってきました。
どうなってるんでしょうか。

[68: 匿名さん]

都心回帰が消費に与えた影響を数字で見ると以下の通りです。

納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増、中央区２７６億増、港区５１２億増、江東区３３７億増、計１２２１億円増
Ｈ１７からＨ１８で
千代田区８６億増、中央区２４１億増、港区４９７億増、江東区４２８億増、計１２５２億円増
納税者のＨ１８年給与所得総額は、
千代田区１１９７億円、中央区２４００億円、港区６０３４億円、江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円ですから、Ｈ１７年中の人口移動までを反映した２年間で１５％増に相当。
ちなみにＨ１８、Ｈ１９は港区でさらに人口が急増しています。

一方、小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増となりました。

[69: 大学教授さん]

>>67
YAHOO不動産の中古マンション、仲介戸建、仲介土地、賃貸の募集物件数を総計し、
３月１日時点の世帯数で割り、
不動産の過剰感を指数化しました。
これを見る限り、港区の中古マンションが値上りする要素は無さそうです。

１位　港区14.01％、２位　千代田区12.92％、３位　渋谷区10.28％、４位　中央区10.15％、
５位　新宿区8.33％、６位　目黒区7.33％、７位　文京区7.33％、８位　世田谷区6.76％、
９位　中野区6.18％、１０位　豊島区6.14％、１１位　杉並区5.69％、１２位　練馬区5.22％、
１３位　板橋区5.10％、１４位　台東区5.07％、１５位　品川区4.65％、１６位　大田区4.61％、
１７位　墨田区4.39％、１８位　北区4.38％、１９位　江東区4.15％、２０位　荒川区3.75％、
２１位　足立区3.59％、２２位　江戸川区3.04％、２３位　葛飾区3.01％、

[70: 匿名さん]

>>68
勝手に江東区を都心の括りに入れてくるなよ。
同列だと思われたくない。

[71: 匿名さん]

１人あたりの給与だとどう？

[72: 匿名さん]

>>68
どうせスレ壊しの城東しんじゃなんだろうけど、江東区は同列にすべきではない。
こういった順位を知っていて、統計のフリしてあえて同列にみせようとしているんだろうが。

住民の平均年収（単位：万円）

1位 港区 947　2位 千代田区 811
3位 渋谷区 704　6位 中央区 572
7位 文京区 566　8位 目黒区 550
10位 世田谷区 522　11位 新宿区 504
12位 武蔵野市 501　15位 杉並区 471
19位 国立市 457　23位 国分寺市 444
24位 品川区 444　25位 三鷹市 442
26位 小金井市 441　31位 大田区 427
33位 練馬区 424　34位 町田市 423
35位 調布市 421　38位 豊島区 420
42位 小笠原村 417　46位 小平市 414
47位 稲城市 413　48位 中野区 413
49位 台東区 412　57位 西東京市 409
59位 狛江市 407　65位 多摩市 403
74位 府中市 399　77位 日野市 398
86位 八王子市 391　87位 青ヶ島村 391
100位 東久留米市 386 　105位 江東区 384

[73: 大学教授さん]

>>62
レインズの中古マンション資料を分析しました。

①首都圏成約価格帯
３千万円〜５千万円が占める割合、１０−１２月期19.45％→１−３月期25.58％

②３月末在庫数の対前年比
東京　６５．５８％増
城東　５０．２８％増、城南　７４．５６％増、城西　７９．３８％増、城北　４５．６８％増

③成約件数の対前年同月比推移
昨年１１月から東京の成約数が増えている。（単位％）

　　　　　東京　　　　城東　　　　　城南　　　　　　城西　　　　　城北
１１月　２．５８　　１０．１４　　▲４．７４　▲１０．２９　　　３０．２５　　
１２月　１．２１　　１８．９１　　　６．９０　　▲２．８４　　▲１０．１１
１月　　３．３０　　　６．６３　　　６．９６　　▲２．４２　　　１１．６８
２月　　４．８７　　　９．３９　▲１０．００　　　０．００　　　　９．１８
３月　　３．３１　　　６．７４　　　４．７６　▲１２．８５　　　２７．３６

④成約ｍ２単価の対前年同月比推移

　　　　　東京　　　　　　城東　　　　　城南　　　　　城西　　　　　城北
１１月　１５．１９　　１８．５５　　１０．０２　　１８．２７　　１３．８８　　
１２月　１１．３８　　　９．０９　　１８．８４　　１７．７０　　　８．９６
１月　　１０．８４　　１２．３７　　１０．１０　　１５．１８　　１０．３０
２月　　　８．５４　　１２．６７　　　４．５１　　１３．１２　　　７．９２
３月　　　６．７８　　１８．４７　　　５．６５　　１１．７８　　▲０．６０

⑤昨年１１月からの成約ｍ２単価推移
東京▲３．２８％、城東＋０．１８％、城南▲５．２２％、城西▲１．８９％、城北▲３．４３％

[74: 大学教授さん]

中古マンションの成約数、成約ｍ２単価の推移を見れば、
まだ上昇余地があるところと、
既に一杯いっぱいで、成約数を減らしているところ、成約ｍ２単価を下げているところ
の差がよく分かります。

[75: ビギナーさん２]

>>67
>>73

大学教授さんの意見は都市論としては興味深いです。個人的には、プレミアの付く都心（３Ａなど）は上昇または横ばい、生活環境が良くて、都心に交通の便がいい場所は横ばいで上昇の可能性あり、双方の条件が必ずしもよくない場所は下落のリスクありと読みました。
交通の便は基本的には地理的な問題ですからどうしようもないのですが、生活環境は整備することも可能ですね。その辺がデベの腕の見せ所というところでしょうかね。
あと、中古マンションの在庫が積みあがっているのは、経済状況の先行き不安から、業者による売却希望が増えたことと、転売狙いの人の放出があるからでしょうね。買う側は、見極め中ですかね。

[76: 大学教授さん]

>>75
ちなみにエリア別には都心３区（千代田、中央、港）は含まれていません。
レインズの資料から、０８年１月〜３月の対前年同期比較をさらに詳細に行いました。

城東
坪単価　１４．６６％増
成約数　７．６８％増
城南
坪単価　６．５０％増
成約数　０．００％
城西
坪単価　１３．０７％増
成約数　５．７８％減
城北
坪単価　５．０５％増
成約数　１６．６７％増

城東、城北の坪単価はまだ上昇余地があるが、城南はほぼ限界。
城西は坪単価を下げる必要があります。
中古の価格は新築にも影響しますから、参考になります。

[77: 匿名さん]

大変失礼ですが大学教授さまは何が御専門ですか？。

失礼ながら、全く関係ないなら、暇だなーこの人とも思いますし、、、。
社会学の都市居住者の住居環境とか、経済関係が御専門とか？、もしくは統計？。それとも、御専門とは関係は無くて、全くの趣味ですか？。

[78: 大学教授さん]

さらに変わった手法ですが、成約物件の価格総額が１〜３月で対前年どう変化したかを
見ました。それぞれのエリアに集まったお金を意味するとともに、
その増減はエリアの経済力（購買力）の変化につながると見ることも出来ます。

城東　１９０億円→２３４億円　４４億円増　２３．３６％増
城南　２２０億円→２３５億円　１５億円増　６．５５％増
城西　１４５億円→１６１億円　１６億円増　９．０９％増
城北　１５６億円→１８６億円　３０億円増　１８．９９％増

[79: 匿名さん]

分析があまりにおそまつすぎる。趣味でもひどすぎる。

[80: 匿名さん]

大手不動産株暴騰

[81: 匿名さん]

大学教授さんの分析では、
結局のところ
都内中古マンション市場の足を引っ張ってるのは、
城南と城西という結論でよろしいのでしょうか。

[82: 匿名さん]

３月中の人口移動の結果がでましたよ。
首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者は増え続けています。
賃貸には朗報ですね。この調子で４月も好調か？
就職氷河期世代が終われば新築マンションも売れ始めますよ。しばらくの辛抱です。

他県との移動
２３区、２０，２８４人増、昨年の４，０６１人増し。
市部、５，３８４人増、昨年の９９３人増し。

詳しくはこちら
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/04/60i4s100.htm