23区内の新築マンション価格動向（その25）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[690: 匿名さん]

一戸建てが適した住宅地と、
マンションが適した住宅地と、
タワーマンションが適した住宅地とを、
同じ物差しで評価しようとするのは間違い。

[691: 匿名さん]

>タワーマンションが適した住宅地

住宅地にタワー？
最低限タワーなら地盤が重要ですね。

[692: 匿名さん]

688です。

＞評価は坪単価

と書いたのは、なにも城東を貶めるために書いたわけではない。
豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。それで値をつけられ売れるのだから。

ただ現実問題として、東西線や総武線など東に向かう路線の場合、西に比べて坪単価の下がり方は大きい。その分「総合的には」魅力に欠けるというのは事実だろう。

交通の利便性に1点掛けできる人にとっては魅力的な地ではあるが、そのことをもって将来の発展が約束される、というのは暴論だというだけの話だ。

[693: 銀行関係者さん]

実際問題としては、バブルの拡大を期待して、新東京タワー周辺とか城東あたりに、
先回りのつもりで分不相応な高値の土地を仕込んだ業者が、
今一番淘汰対象の瀬戸際に立たされている。
必死なのはわかるけどね、掲示板活動より金策のほうが重要。

[694: 物件比較中さん]

城東エリアと川崎の下平間、武蔵新城あたりだとどっちが格上?

[695: 匿名さん]

業者もほとんど錯乱状態になってきましたね。
そろそろですかｗ

[696: 住まいに詳しい人]

>>692
>豊洲は武蔵小杉や川崎西口と同等かすこし上の価値はある、という話でもある。
>それで値をつけられ売れるのだから。

ただご存知のよーに、それがもー売れなくなるみたいなんですよね
だからスミフも当初の＠330万円→＠360万円の価格設定から
あきらめて＠290まで下げてきた

短期で利ざやを稼ごーと目論み豊洲タワーあたりを買っていた方は
投げるべきか塩漬けにすべきか悩んでいる最中です
　
これは豊洲のような城東だけでなく城南、城西でも事情は同じです

[697: 匿名さん]

>>696さん

692です。

>>あきらめて＠290まで下げてきた

価格設定のチャレンジの話と、坪単価の評価をごっちゃにしてませんか？

検証は必要ですが、高すぎて売れなかった物件の坪単価は基準にはできないという話だけです。
当然坪200万に急に下げれば瞬間蒸発してしまうわけですから。

ご存知のように、川を渡って武蔵小杉や川崎西口ならば、250〜280あたりが相場です。
同等か少し上という評価は変わっていないように思われます。

現在の状況ですと、かなり大雑把・乱暴ですが、城東は神奈川県の東京寄りと同等か少し上くらいの評価、そしてその評価自体は近年あまり変わっていないと思われます。

[698: 匿名さん]

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキング、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
江東区は２６３万円で１７位。

[699: 匿名さん]

武蔵小杉でも去年坪単価300万程度の物件(第2期)が売り出され、
完売しました。しかも、タワーではなく高級でもない物件が。
豊洲で、タワーでも高級でもない物件が高価格で売れた実績はありますか？

[700: 住まいに詳しい人]

>>697
坪単価が地域や物件の評価の物差しになる、というお話は納得しております
ぼくのレスの何にご不満があるのがよく判りません

おそらくは、どの時点、どの状態の坪単価を物差しにするか、ということだと思いますが・・・・・・

相場というのは動いているものですから
実際に市場に受け入れられた坪単価だけを基準にしていたのでは
半年前、１年前の水準でしか語れなくなります

たしか１年前はこのスレでも
「売れ行きが鈍り出した。今の価格水準が高すぎる。下がり出すぞ」と
プロ筋の方が警告を出しておりましたが
「データでは上がり続けてきた。だから今も上がり続けている。
これからも価格は上がる」と受け入れられない方が山ほどおりました

坪単価で評価をするなら、そのあたりの動的な市場構造を認識した上で
具体的な地域、物件の評価をする必要があるとぼくは考えます

豊洲のスミフだって＠290万円というのは予定価格ですから
これでホントに売れるか判りません（たぶん無理でしょ）
実際売れなかったら豊洲の評価は＠260〜280万円程度に修正となる

で、武蔵小杉と比べるなら、あちらのスミフも＠300万円でコケるでしょーが
豊洲ほどは中古も含めての潜在的な在庫はないので、下がりはじめがワンテンポ遅れるかも
そーすると一時的とは言え豊洲より武蔵小杉の方が高いという時期が
２、３年続くかもしれません

[701: 匿名さん]

>699
タワーで平均300を切ってますから、そんなものありません。
ある意味、豊洲は、割安ってことです。

[702: 匿名さん]

>>698,699
江東区の単価は、首都圏の新築マンションの平均坪単価とほぼ一緒だということですね。
都心への近さを考えると、安い。
江東区も、広いけど、その平均なので、場所の便利さとか、暮らしやすさを考えると、豊洲って、すごく、割安ですね。。。

[703: 大学教授さん]

就職氷河期時代と現在の正社員雇用拡大時代の大きな変化について分析した。
各区の２３〜２５歳と２８〜３０歳における区部に占めるシェア変化を、
１９９８年１月から２００３年１月までと、２００３年１月から２００８年１月までを比較した。
前者は就職氷河期時代を反映、後者は現在を反映している。
都心部はシェアをさらに拡大しているが、県境外周区が軒並みシェアを減らしているのが良く
分かる。安価な家賃を求めて県境外周区に居住する人の比率が減ってきている。
これは次世代購入層の都心回帰志向がより強まることを暗示している。

千代田区▲０．０６→＋０．１０、中央区＋０．２８→＋０．５９、港区＋０．２７→＋０．７２
新宿区▲０．２０→▲０．１６、文京区▲０．０５→▲０．０１、台東区＋０．０８→＋０．１６
墨田区＋０．０８→＋０．２１、江東区＋０．２９→＋０．４６、品川区＋０．２１→＋０．４４、
目黒区＋０．１７→＋０．３２、大田区▲０．２６→▲０．３６、世田谷区▲０．２０→▲０．３５、
渋谷区＋０．３０→＋０．２８、中野区▲０．２８→▲０．１８、杉並区▲０．４３→▲０．５０、
豊島区▲０．１９→▲０．２２、北区▲０．２０→▲０．０９、荒川区＋０．１１→＋０．０８、
板橋区▲０．２１→▲０．５９、練馬区▲０．０１→▲０．３６、足立区▲０．３０→▲０．２３、
葛飾区＋０．０２→▲０．２５、江戸川区＋０．５７→▲０．１２、

[704: 大学教授さん]

２３〜２５歳の年齢層は、地方からの上京者で増加しながら５年後には２８〜３０歳の年齢層
となり、購入予備軍となる。
そしてそのシェアも変化する。
その変化は、いったんどこかに居住しその後転居した結果＝すなわち居住志向の変化を含んだ
ものとなる。シェア変化がマイナスのところは、志向から外れていることを意味し、シェア変化が
プラスのところは好まれていることを意味する。
さらにシェア変化の時系列比較は、時代の変化とともに志向がどう変化しているかを示す。
すなわち、プラスが拡大していればさらにいっそう好まれるようになった事を示し、
マイナスが拡大していればさらにいっそう志向から外れている事を示す。

購入者予備軍の志向の変化を分析することは、
不動産業界にとっても無駄な投資を避ける意味で非常に重要だろう。

[705: 大学教授さん]

上京者の大量流入はあるものの、
区部においても少子化を反映し、２３〜２５歳人口は右肩下がりである。
１９９８年１月時点４６２２０６人
２００３年１月時点３９４５２８人
２００８年１月時点３６８２４８人
なんと１０年前に比較し２０％も減っている。

この減少は、将来の不動産需要の大幅な減少を示し、
この限られたパイを間違いなく獲得するには、単純に作り続けるだけでは無く、
購入者の志向をより的確に分析、予測して行くことが重要である。
不動産業界の淘汰は待ったなしと云える。

[706: 匿名さん]

若年層で「都心回帰」しているのは、おもに独身かDINKSなのではないか。家族もちでこぞって都心
回帰できるほど若年層は恵まれていないし、教育環境等を考えると繁華街に住むのは気が引ける。

だとすれば、都心回帰ののちに現れるのは、都心部の急速な高齢化ではないだろうか。そうなれば、街の活力もへったくれもない気がするのだが。

[707: 匿名さん]

ほら、あの人のいう都心は江東区のことだから。

[708: 大学教授さん]

>>706
従って、都心部の適正な価格帯維持が極めて重要になって来るのです。
地価が高騰するとその地域の発展は止まって、高齢化が進んで行きますから。

[709: 匿名さん]

せいぜい都心６区が都心回帰の対象。
それ以外はバーゲンに人が集まっただけ。
いわゆる都心回帰のムーブメントとは、購入層も動機も別。