KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.10

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441206/

【物件情報の一部修正をしました 2014.6.16　管理担当】

[850: 入居予定さん]

>>849
ロープウェイは単なる江東区長が目立つためにやったスタンドプレーで、都も他の区も無視しています。
そんなにやりたければ東陽町から豊洲まで自前の資金でロープウェイを引けばいいじゃん。

[851: 匿名さん]

かくされてた敷地権問題が明らかにされたな
これまで業者やもぐりばかりだったことがよくわかる
これだけ大事ないびつ現象なのに誰も触れないこと自体異常

[852: 匿名さん]

>>851
いびつなのはわかったけど、
何が問題なの？
高層階が欲しいけど、低層階と広さは同じなのに固定資産税が高いのがイヤだ！ってこと？

[853: 入居予定さん]

確かに慣例とは違うがいびつとは思えません。
むしろ今まで高層階が低層階より高い金払わされる理由がはっきりしてていいと思います。
同じ間取りで眺望もほぼ一緒なのに階数が一つ上だけで数十万払わされるより土地の持分が増えたという理由が単純明快してていいと思います。
管理費が従来通り面積比だし別に問題ないかと。

[854: 匿名さん]

>>853
852ですけど、私もそう思いました。
なので、「敷地権問題」「異常」という言葉で問題提起してくれた851に何が問題なのか説明してもらいましょう！
ちゃんとした説明がなければ851こそもぐり・煽りたかった業者でしょうね。

[855: 匿名さん]

>>851

隠されていたとか、業者やもぐりとか意味不明なんですけど。

相続税対策でタワーの高層階を購入する動機が小さくなるかもしれないが、売買代金の大小で土地持分権割合が大小となる（建物価値は同価値でも、敷地利用権としてはより眺望のよい価値の高い専有部分を利用できるのだから土地の価値が大きくなる）
のは、むしろ実体に沿う。

[856: 匿名さん]

都合悪いレスは、全部業者で片付ける。

[857: 匿名さん]

敷地権は区分所有法では踏み込まれていない。
これは建物と敷地（土地）は現行法では不可分ではなく
分離されて扱うべきものと定められていて出来ないから。
しかし実際のマンションの実情では言うまでもなく不可分
な関係でありそう扱うのが筋である。売却時等に不利益や
トラブルを防ぐためにね。
ゆえにマンションでは土地は区分所有ではなく共有としながらも
持ち分比率を区分所有法に則って同配分を行い権利関係建物と敷地
等価に扱うことで敷地を含めた物件全体として綺麗にして
売ってる。お分かり？売主からしたら、わざわざいびつに
売る理由がない。税金が高くなるとかそういう問題
じゃないし高層の持ち分比率を増やして公平感を持つとか
そういう次元の話じゃない。
戸建で言うと私道部分が一部の住戸が大きな比率を
持っているのと似てる。
盲目的にこれが普通っていう人はマンション知らなさすぎじゃないの？
共同住宅なめてかかると痛い目にあうよ。
だからみんな不動産買うときは慎重に権利関係を確認するのに。

[858: 匿名さん]

>>857
だから、このマンションが特殊なケースってのはわかったってば。
このマンションのやり方だとどういう問題が起きるか、
具体的に教えてください。
「売却時等の不利益」や「トラブル」ってどんなことを想定されているのですか？

[859: 入居予定さん]

851さんにとって都合の悪いレスがあったのですか？

[860: 入居予定さん]

>>858
別に問題はないでしょう。
857自身も具体的なデメリットが思いつかないから抽象的な言葉でごまかしてるし。

[861: 匿名さん]

858
横だが857にちゃんと書いてあるじゃん

[862: 匿名さん]

どっちもどっちですね。
問題ないっていう人根拠が無いですしね。
結局は自分の判断で決めるってことで。
この話終わりー

[863: 匿名さん]

>>862
自分の判断で決めればいい、というのはその通りですね。
ただ、「問題ない」ことは証明する必要は無いのですよ。
というか「無い」ものについて根拠など示せない。
「問題あり」側の人が提起した問題に対して、
「それはこれこれこういう理由で問題ではない」という反論はできるが、
具体的な問題が提示されない以上それもできません。

ということで、私もこの話は終わりにしますー

[864: 匿名さん]

改正マンション建替円滑化法が成立して旧耐震で耐震性が不足している物件の売却が、区分所有者全員から4/5の同意で可能になります。
この事例みてわかるとおり、持分割合と例えば建替え時に必要となる同意権（区分所有権）の数とは比例するものではない。
持分割合が低くとも高くとも、区分所有権の同意権としては同じ扱いなの。
857はこのことが全然わかってないから、議論しても仕方ないよ。

マンションの権利関係でもめるのは、共有持分割合の大小ではなく、区分所有権の数が大きいと意見集約が困難になることです。KTTは区分所有権の数が大きいという点では管理処分上の意見集約が困難になる可能性はあるが、敷地利用権たる土地所有権の共有割合に大小があったところで、この総戸数からして影響力は皆無にひとしい。

[865: 入居予定さん]

どっちもどっち、という発言はよりタチの悪い方をフォローする時に使われることが多いですからね。
問題がわからないから聞いてるのに、問題ありと主張してる人が具体的に指摘せず聞いてるこそ根拠なしって意味不明すぎます。

[866: 匿名さん]

864ですが、

ちなみに857が例としてあげている「戸建で言うと私道部分が一部の住戸が大きな比率を持っているのと似てる。」というのもナンセンスだから。私道の持分を微小でも持っていればその私道を使用できる。持分の大小が問題になるのは管理の場合。処分の場合にも微小持分の共有者の同意が必要。

共同所有は単独所有とは異なりいびつな状態だから、民法はそれを解消できるよう共有物分割請求権を認めている。方や持分の微小でも持っていれば共有物を使用できる。管理は持分割合の過半数で決める。処分は持分割合の全部が必要。この民法の建前を理解していないと話にならない。
※使用、管理、処分とは、民法に規定されている文言だが、一般に使用されている意味に捉えてもらって差し支えない。

こうした共同所有＝共有物の原則をマンションにそのまま認めるわけに行かないから、区分所有法や建替円滑化法などの特別法で個別修正を図っている。864で例にあげた建替は、共有物の処分にあたるものだから本来は全共有者の同意が必要。それだと建替が進まないから、共有物の処分だけど持分割合の全部の同意ではなく、5分の4に緩和したわけ。

ゴタクを並べて申し訳ないが、
KTTの土地の共有割合が売価に沿うよう高層階の方が高くなっていることで、仮に問題が生じるとすれば管理に分類される事項のみ。但し総戸数1420戸もあるから、そうした大小は影響力が希釈化されてしまう。使用、処分に分類される事項には無関係。結論：ほとんど影響ないと考えてもらって良い。

[867: 匿名さん]

くどいようだが、

マンションの管理組合があるから、管理に分類される事項もとくに問題は生じない。
しかも建物の管理は、まさに管理や修繕等で色々な問題が生じるが、土地の管理は目に見えるようなことを特に決めなければいけないというのは稀。

[868: 契約予定さん]

土地の固定資産評価が高層階にいくほど高くなる。
再開発等の際に初期投資した金額に応じた権利を確保できる（これが顕在化するのは何十年も先の話）
他に目に見える影響はほとんどない。

これでおｋ

[869: 匿名さん]

864
長文は結構だが、じゃあならなんでわざわざ
売り手は土地の持分率を変える必要が？
売り手には関係ないじゃん。
他は区分率で合わせててそれに対する問題は
いのに何故変えたのか説明出来ますか？