ザ・パークハウス阿倍野昭和町

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 阿倍野昭和町について情報交換したいです。
駅も学校も近いですが、環境としてはどんな感じでしょうか？

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-abeno-s/

ザパークハウス阿倍野昭和町
売主：三菱地所レジデンス株式会社・JX日鉱日石不動産株式会社
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
所在地：大阪府大阪市阿倍野区昭和町４丁目５番地１、２６（地番）
交通：大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅(1番出入口)徒歩5分、JR阪和線「南田辺」駅(西口)徒歩6分
総戸数：32戸

【物件情報の一部を追加しました 2014.6.23 管理担当】

[21: 匿名さん]

そんなにメリットがある中で、なぜ多くのマンションは「竣工売り」ではないのでしょうか？

[22: 匿名さん]

不動産会社には営業マンも居るし
モデルルーム専門の施工業者もいるし
いつもチラシを頼む広告デザインの会社にも義理があるし
マンションを販売する際にはそこに関わる色々な業者とその従業員に利益を分けあいたい。

そう考えるのが売る側の論理だからでしょう？
だからそれらの「売り手側の付加価値」を捨てても短期間で売ってしまいたい事情があるのが竣工売り物件…とも言えるのかもしれないですわ。

[23: 匿名さん]

ここ、立地も戸数もちょうど良さそうですね。
西向きだけが残念ですが、南はライオンズが建ってますもんね。

[24: 匿名さん]

２０さんお詳しいですね。
読ませていただいて納得です。
モデルルームを見て購入するっていうのが普通のスタイルなのかと思ってましたが
現物を見て気に入って購入出来るほうが一番良いに決まっています。
無駄な経費をなくして物件価格が下がるのであればメリットのほうが多そうです。

[25: 匿名さん]

20＆22です。

書き加えると、竣工売りと言っても自分が買いたい部屋が見れるとは限りません。
多くの場合低層階にモデルルーム兼販売事務所を設け、そこを見せて図面で案内します。
契約が済むまでは、マンションの部屋は販売事務所のものですからね。
手付でも打てば希望階の眺望くらいは確認出来るかな？

そんな訳で竣工売り物件の特徴のひとつとして、規模が小さ目で部屋のタイプが余り多くないことも挙げられますね。
大規模物件はまず間違いなく長期戦で経費かけまくって売ります。

しかしこの物件、敷地面積600㎡以下ですよね。
と、いう事は躯体内の機械式駐車場なのかな？
屋外に置いたらかなり細長いペンシルビルディングになってしまうし。
専有面積も狭そうだし、ファミリー向けと言うよりはDINKSかシングルがターゲットかなぁ。
この敷地の狭さでオール西向きだと、平凡な間取りになるでしょうね。
案外パークハウスってルームプランに魅力がないんですよねー
まぁ固定資産税は安く付くかも知れませんが・・・・

[26: 匿名さん]

>>20
あの…
モデルルーム作らないのは単にこの戸数じゃ割が合わないだけなんですけど…
たかだか34戸売る為にコスト掛けてモデルルーム作って早期完売させて現金回収しても節約出来る金利額なんて知れてるし。
竣工後に販売開始でもたったの34戸じゃ大多数は竣工後すぐに売れて現金回収できるし。
先に完売させても結局全額回収できるのはせいぜい入居1ヶ月前とかだから、モデルルーム作って早く売り切った場合と、竣工後に売り出した場合とで、デベに現金が入る時間差があんまりないから節約出来る金利額なんて知れてる。
それなのに数千万も掛けてモデルルーム作ってその他の経費掛けてってやってたらねぇ…

[27: 匿名さん]

でもプレサンスとか、もっと少ない２０戸程度のマンションでも、マンションギャラリーを別に造ってますよね？
それこそ割が合わないんでは？
ずいぶん以前から色々な新築マンションを見てきましたが、３４戸だからってことはないですよ。
それだったら新築の１/３は竣工売りになるはずだけど、今までこういう売り方は見たことないです。
言われてたように、販売会社とか施工会社とかの何か事情があるんじゃないですかね。

[28: 匿名さん]

プレサンスと三菱じゃまず資金調達コストの次元が違うからねぇ。
とくにプレサンスは色んな物を再利用してコスト抑えたりしてるし、プレサンスじゃ竣工後いつ売切れるか分からない。
三菱地所とか強いブランドのマンション売るのとブランド力のないマンション売るのは違う。
とにかくここはMR作るまでもなくすぐに売り切る自信があるからMR作るメリットがないんでしょ。
ここでMR作ったら一戸当たり200万は確実に乗るからね。

[29: 匿名さん]

先程通りかかったら仮囲いとシートが外れて建物が見られました。
バルコニーは摺りガラスでお洒落でしたが、西日に照らされて輝いている様子を見て思ったのは・・・
うわー夏の西向きはたまらんな～、でした。

[30: 匿名さん]

西向きの分、価格は抑え目になるのでしょうか？
内装が三明町と同グレードで価格が安めなら良いですね。
広さがあまり広くないのでセカンドハウスとして検討したいです。

[31: 匿名さん]

南側に面した物件だと、多少の採光は期待出来ますかね？
南側は別のマンションありですが。

[32: 匿名さん]

南側は縦長の小さな灯りとり程度の窓が並んでいましたが大きな開口はありません。
上層階ならいくらか意味はあるかも知れませんが、低層階だとやはり午後まで日照は期待できない感じでした。

[33: 周辺住民さん]

びっくりするぐらい敷地が狭いです。
東側の低層階など隣の一軒家と隙間がないほどくっついてる。
低層階はよっぽど値段抑えないと売れないと思う。

[34: 匿名さん]

そうなんですか。現地に行かないとわからない情報ありがとうございます。となると、どの位置の部屋が良いでしょうか？どちら側もちょっとした難点がありそうですが。
まだ間取りなど見られない状態ですね。西側に道路で空間がありますが、この季節でもあり、西日が気になりますよね。

[35: 周辺住民さん]

１フロア３部屋、全て開口部は西向きがメインですね。
向かって右の部屋は西向きのバルコニーと、南向きの縦型窓が並んでいますが
隣のライオンズマンションとの距離が結構近いので、かなり高層階でないと南側の日照は期待できないでしょう。
向かって左は同じような形式で北側に縦型窓があるのですが、こちら側の方が道路幅は広いです。
また道路を挟んだ向こう側はマツダのディーラーで高さもないので、案外こちら側の上層階がベストポジションかも知れません。

どうも駐車場は躯体内でなく、外置きの機械式みたいですね。
雨ざらしですから、一番メンテナンスがかかりますよね。

[36: 匿名]

いくらぐらいになりますかね〜？

[37: 匿名さん]

上記諸々の情報から適当に予想して、
低層階中部屋が最安値で2900。
最上角部屋が4100とみた。
それ以上高ければボッタクリ～

当たったところでひと部屋くれたりしないから虚しいけどね。

[38: 匿名さん]

でも、ここは東側は南にある高いビルの影で日中は、かなり暗いですね。
南側も半分くらいは、この高いビルの影で暗い。
採光を確保するとなると、この立地だと西側しかないでしょう。
確かに敷地が凄い狭いので、近隣の建物みたいに道路から余裕なく建設されるのかも。

[39: 匿名さん]

西向きですか
考えますね
明るさは良いとしても暑さは勘弁してほしいです
北側窓にしても南側窓にしても涼しい風が入れば良いのですが
冬は北側も日照の悪い南側も冷えますかね
冬ならば西日の暖かさは救いかな
どちらにしても開放感は望まないほうが良さそうですね
交通の利便性は良いですがその他生活に必要な施設は揃っているのでしょうか？
あとは価格がどう出るかですね

[40: 匿名さん]

３７さんの予想価格は全く当ってないでしょうね。。
１.５～２割は高いと思います。