23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[142: 匿名さん]

＞１３８

なるほど、そうですね。

都内のマンションが全く売れていない訳ではない（契約率６０パーセント）のは、いわゆる昔からの富裕層が居住区間購入の適齢期に依頼している側面もあると考えてもいいですよね。
ところで、投資目的の富裕層にとって、弱含みの今はマンション購入時期ではないという主張もわかりますが他に魅力的な投機筋も無いですね。
となると、逆に不動産に注目が集まるということはないのでしょうか？
つまり、下落している局面は買いみたいな感じです。

[143: 匿名さん]

ありません

[144: 匿名さん]

基本的にいつでも買い時というわけですね。
上昇局面では、待ってると買えなくなるから買いだし、
下落局面では、安いから買いと。

無理なく、納得できる品質の、必要な物件が買えるときが買い時だとおもいますがね。

[145: 大阪のお金持ち]

有難うございます。
となると、お金はダンボールに入れて朽ちるまでほっとくしかないですね。

[146: 匿名さん]

価値がさがるものを買うより、現金もってるほうがマシです

[147: 匿名さん]

欲しいときに買えばそれだけ満足度も高いです。本当に満足度高ければ住み続けるので、相場が上がろうが下がろうが含み損益は実現しません。
でもそれに一喜一憂してしまうのが＊＊＊根性抜けきらない私のような年収の中途半端なサラリーマンです。

[148: 購入検討中さん]

下がる下がるって４年前からガイアとかで言われてたけど、なかなか実感がない。
むしろ上がったし。。。自分が良いと思うものは人も良いと思うから下がらない。人気の無い物件が下がるのは当然で、供給過剰は質の低い物件もたくさん産出するから、そうゆう物件が下がるだけで、供給過剰が全体の価格を下げるわけでは無いと思う。
山手線沿線だろうと、人気地域だろうと、設備、デザイン、デベ、ゼネコンのネームバリュー、などの魅力の無い物件は売れ残るのは仕方無い気がする。安いもんでもないし。
下がるから待てと言われ、目を肥やすつもりでたくさん見てきたが、あの時買ってればと思う物件が多々ありました。せっかく我慢してきたので、この際とことん粘りますが、待てば海路の日和はあるのでしょうか。。。

[149: 匿名さん]

ここで　下がらない論の方々　何が目的なんでしょうね？

購入検討中の一顧客なら、下がって貰って底で買えたほうがいいはず。

売れなくて困ってる業者や、投資目的で借金して物件仕込んだ輩たち以外、必死に下がらない論展開する意味ない。

どっちも業者。一顧客から見れば、自業自得に過ぎず、そんな輩たちがどうなろうが関係ない。

[150: 匿名さん]

>>139
申込み率も大事だけど、供給量が少なすぎてランキングにまったく出てこない区が
いっぱいあるのが問題。
売れないから販売時期を遅らせているんだろ。http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080325d5000d5.html

[151: 匿名さん]

>>149
過去レス読めば
ここはデベの夢を語る場と化してしまったことが
よくわかるはず

どうせなら大手のデベの戦略なんかを聞けるなら良いのだが
地場デベや転売屋が主だからなお悲しい

[152: 住まいに詳しい人]

>>132
マーキュリーの数字って他の調査会社の数字と比べて
供給数も多いし「申込み率」も高いんだよなぁ

不動産経済研究所の数字はこんな感じ
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
　
　
>>136
>億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、
>中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって
>ますね。

会社経営者とか士業系の人の需要はさほど減っていないがマンションを買う人は限られており
ここ数年の1000戸超の供給を満たすほどの客数はいない

またこの人たちが買うのは億ションといっても1億5000万円まで（本宅じゃないから）
それを越える価格帯は前述のIPO成金系が本命となる
だから今は高ければ高いほど苦戦しているよ

[153: 匿名さん]

建築確認の厳格化で遅れてた物件が一気に出来上がってくる頃が、
次のクライシスでしょう。供給過剰と買い手不在が揃う。

むろん先取りして、すでにババ抜きになりつつありますが、
いまはまだカードも多くて作り笑いも出来てる状況。
郊外からじわじわ下落包囲網が狭まってきている。

[155: 匿名さん]

郊外大規模物件が売れ始めるかどうか？

都心部は坪単価２５０万円前後であれば堅調に売れ続けるだろう。

[156: デベにお勤めさん]

立地優位性と超高層ビルのもつブランド力により、主に東京の西側で拠点展開する企業のニーズ
を取り込み、ビジネスエリアとして高いポテンシャルを維持してきた西新宿。

しかし、丸の内や日本橋といった他のビジネス一等地と比較すると、ＩＴ・ソフト開発関連業や
人材派遣業といった、景況感の影響を受けやすい企業が多い市況に左右されやすいエリアで
あり、これが西新宿オフィスマーケットの特徴であるとも言えます。

新宿副都心として近未来的な街が出現してから四半世紀。西新宿では今や20棟以上の超高層
オフィスビルが建ち並び、エリア中心部が飽和状態となった結果、近年は大型新規供給は行われ
ていません。新規の大規模開発群と比較すると、どうしてもスペック面での古さは否めず、
電気容量の不足や、コア部分の配置・部屋型といった、リニューアルでは対応が難しい部分も
あります。

今後も西新宿が新興ビジネス街に対抗する競争力を維持していくためには、新規供給が必要と
なってきますが、中心部が飽和状態であるため、エリアの周辺部にならざるを得ず、都心部や
臨海部の魅力ある開発に押され、ビジネス街としての地位が相対的に低下してきたとの声が聞かれます。

添付、東京オフィスビル竣工予定マップにある通り、特に２０１０年以降は秋葉原から浜松町に
かけての山手線をはさんだ東西に予定が集中しています。
将来的に分譲・賃貸マンションの立地条件に大きな影響を与えることになるでしょう。
http://www.oj-net.co.jp/develop/index.html

[157: 匿名さん]

新宿だけで大規模な再開発を含む12も有れば既存のビルと合わせれば十分でしょ。
おまけに南口の駅ビル。
日本最大の商業地の魅力と副都心線開通による渋谷池袋エリアまでの一体感の強化。
次ぎに来る老朽化したビルの再開発までもたせらえれるでしょう。
港区千代田区はともかくとして、他が新宿にあたえる影響はないに等しいでしょう。

[158: デベにお勤めさん]

>>157さん
ところが新宿の場合、竣工予定に純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。
住居系との複合タイプが多いです。
オフィス街として将来性に大きな疑問符が付くから、デベもそういった選択をしているんだと思います。

ＩＴ関連も、研究施設を含めて湾岸に集結する傾向が強まっていますから、
新宿に残りそうなのは人材派遣会社と専門学校くらいになりそうです。
ＲＥＩＴの組成を考えると新宿を外した方が私は良いと思います。

[159: 匿名さん]

デヴェロッパー、建設業界の生き残りのためには、
都心の価格高騰、売買不成立とそれに伴うマーケットの縮小に見合う分を、
城東、東京市部、三多摩方面でまかなうほかないでしょう。
バブルがこんなに簡単に終ると思ってなかった業者は、
すでにそう言うところに大量に土地仕入れてしまっているし。それもバブル価格で。

そろそろ都心から郊外への再誘導キャンペーンをはじめないと、業界全体がダメになる。
今のところ、キャンペーンをはれるような都心中心の財閥系は、
中小やマンション専業の淘汰を狙って現状維持のつもりなんだろうけど、
中小だってただだまって倒れるばかりでなく、
投売り換金に必死になれば市場に影響与えますよ。
一旦市場のマインドが冷え込んだら、
それを好転させるのにどれだけ苦労がいるかは経験済みのはず。

ちょうどいい具合に、
最近発売される新築都心マンションのレベルはどんどん劣化してるんだから、
いまこそ郊外回帰キャンペーン発動の好機。

人口も減り買える人間も限られてきてるんだから、
同じ顧客を都心と郊外とで行ったり来たりさせるしか持続的なビジネスはありえない。

[160: デベにお勤めさん]

それから副都心線は山手線の東側を通りますから、西新宿のオフィス街にとってはかえって
マイナスですよ。
副都心線は単なる山手線の代替ですから、郊外の買い物客が便利になる程度の影響しか
無いでしょう。あまり過大評価すると怪我をしますよ。

[161: デベにお勤めさん]

>>159
郊外に誘導するには副都心線なんかが使えそうですね。
笑。

[162: 匿名さん]

亀戸に見られるように、
郊外回帰なんてのん気に言う前に城東を含めた郊外は下落です。

バブルなんていったって、今回は前回の規模より遥かに小さなミニバブルでしたから。
今更、城東を買いましょうでもないでしょう。