23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[827: 匿名さん]

足立区や江東区、墨田区、江戸川区、北区あたりの物件は下がってる

[828: 匿名さん]

藤和不動産　　江東区２丁目のマンション計画から撤退、管理会社も売却（ 2008年12月12日 ）

　藤和不動産は12日、江東区塩見２丁目のマンション事業計画から撤退することを決めた。第３四半期に土地建物売買契約の解約に伴い４３億９３００万円の特別損失を計上する。また、三菱地所藤和コミュニティの全保有株式を三菱地所に売却することも決めた。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28657

[829: 不動産購入勉強中さん]

>>828
経緯はこれです。
http://www.sanyo-shokai.co.jp/ir/pdf/koteishisan081212.pdf

これからも高値掴みした余力のないデベが採算割れを見込んご破算になる企画が出てきそう？

[830: 購入検討中さん]

押し目待ちに押し目なし

[831: 住まいに詳しい人]

>>826
“当面”なｗ

http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2008/fudo081202.pdf
を読んだけど、何の根拠もないし

>前回バブル期のピークで坪当り月額10万円といわれたオフィス賃料の上限値も、6〜7万円が
>天井で、都心3区の市場平均値も1万5千円から2万円のレンジで安定的に推移している。

とか言われても、この大不況じゃこれから下がるでしょ

>また、J-REIT保有物件の鑑定評価額とNOI（純営業収益）の変化をみても、鑑定評価額が
>2004年下期から2008年上期にかけて35％も上昇しているのに対し、NOIは4％程度の上昇に
>過ぎず、安定した推移となっている。

現在、入居しているテナントが不況で撤退したら、
直ぐに次ぎのテナントを同条件で入れて、今の収益を維持出来ると言うの？

この研究員って、まともに考えてレポートを書いているのかねぇ

[832: 購入検討中さん]

>>831さんって狂牛病騒ぎで牛を食わず、鳥インフルエンザに恐怖するワイドショー大好き主婦的な感覚だよなあ。大不況を予想してそれに備えるのはいいんだけど、前提としている大不況とやらがどのくらいのインパクトだと思ってるわけ？

「マンションを買うと破綻する」けど「賃貸だと回避できる」くらいの大不況ってどんな不況？そのへんの想定してる状況を数値で示してよ。少なくともニッセイ基礎研究所のレポートは数字でファクトにもどづいた予想をしている。このほかのレポートでも23区内の世帯数がどう変化するか？とか、実際の数字に基づいて予想してるよ。

あなたのいう大不況ってとても感覚的ですよね。826さんじゃないけど、なんというかこの掲示板、特にこのスレッドにくる悲観論者って「世紀末がくるぞー」的な、ハレー彗星が来ると世界が滅亡しちゃうぞーみたいな、恐怖で脳みそが正常に働いていない人が多すぎてウケるんだけど(苦笑）

是非そのあなたの想定する大不況を数字を交えて論じて欲しいもんですわ。

[833: 匿名さん]

不況というが、その前に不動産が供給過剰。 そのうえ需要も先食いしまくってしまったし。含み損かかえた方々は消費主体としてはもう死に体。生涯買い換えできない、つまり不動産会社の顧客になりえない。

[834: サラリーマンさん]

↑なかなか興味深い意見だね。
もっと詳しく知りたいから、どうしてそういう結論になったのかデータを示して教えてください。

[835: 購入検討中さん]

おおよそ２０年前まではマンションというのは、戸建ての前のワンスッテプ的な立場だった。
だからこそ、環境より、駅近、至便さこそ大事だった。
近年のマンションは終生の住処として捉えられている。
安全性やプライバシーの考慮からマンションを選択するという世帯も確実に増えた。
そのような考えが８３３さんの頭にあるのだろう。
この理論にはデータを示しようが無い。

[836: 匿名さん]

安全性やプライバシー？
そんなもの戸建てでも豪邸を建てれば実現可能。

[837: 匿名さん]

終の棲家としてのマンションを提供するなら、
個人的要望としてはプライバシーと騒音の問題を解決してほしいですね。
あとマンション内のセキュリティ。

この期に及んで壁や床の薄いマンション建てて、
自分の出す音他人の音を気にしながら暮らさせるのは罪作り。

でも、業界としては家にしろマンションにしろ、
住んでみたらがっかりで、早々に老朽化して、
ばんばん買い替え・住み替えしてくれないと商売的にはきついんだよね。

不動産をストックにさせないのが今までのやりかただから。

[838: 匿名さん]

不動産供給過剰、ってのはデータにありそ。
データから過剰の規模をはじき出せれば。
安定供給されていた年を定義して、そのときの不動産取得可能な所得世帯層当たりの供給量と、
最近の年の同じデータの差が、過剰規模ってことで概算できるかな。

需要の先取りっていう定義は難しいね。
前記の供給過剰の規模が概算できれいれば、それが先取りってことで、
そこから先取りした層の規模を概算できるかな。

含み損を抱えて死に体っていうのはさらに難しいね。
少なくとも、死に体になる可能性のある人はプチバブル時期に不動産を購入した方ってことかな。
その度合いは不況の規模によるね。表現が難。最大で「プチバブル期に不動産を購入した層」で。

で、今後不動産の顧客となり得ない人の規模っていうのは
「先取り層＋プチバブル購入層×係数（０〜１）＋不況によって所得減少して購入不能になった層×時間軸」
係数の決定は、センスだね。不況、買い替え買い増し需要を考慮しなくちゃいけないし。
ま、プチバブル購入層の規模が小さければ無視できますが。

上記総和の層の数と、
安定供給されていた年の不動産取得可能な所得世帯層の数を比較すれば、
「不動産会社の顧客になりえない」人の規模が想像できるかな。
ただ、比較するための時間軸の設定がさらに難しい。この先１０年くらい？

ってことで結論。833の主張をデータで示すのは難しい！
ちなみに、データから大不況の規模も想像していようとおもったけど、これもやっぱり難しい！

あー、ヒマな休日。

[839: サラリーマンさん]

ようするに、感覚で語ってるって事なんだ。

[840: 匿名さん]

そうそう。感覚って大事。
論文を作るにも本当に自分の思想や、主張をしっかり明示しないとつまんないものになっちゃう。
それって感覚から派生してくることが多い。
よくデータに拘っている人がいるけど、データーなんて今時いくらでも転がっている。
自分の主義、主張に沿ったデーターを見つけてきて、部分的に引っ張れば一丁上がり。

[841: 匿名さん]

これからは、差し押さえ物件増えるよ。

[842: 匿名さん]

確かにスキームを論じたほうが面白いね。

データや統計は、大局を見るのにヒントを与えてくれるけど、
時間軸、範囲、規模、などスケールを変えれば恣意的に使えるから、
あまり末節にこだわるのは危険がある。

[843: 匿名はん]

差押え物件ならいいけど、首吊り物件・焼身物件・中毒死物件も増えるかもね。

[844: 匿名さん]

プチバブル期にぎりぎりのローン組んで買っちゃってる家庭は、顧客としての再利用は難しい。
不動産価格は下落、賃金の伸びも期待できない、貯金もできない、
さらに売ってローンが残るようだと
次に買ってもらうための財源を作り出しようがない。

中古に対して新築価格だけが暴落するか、与信が劇的に緩和されるか、
そういう前提はなかなか望めないしね。

[845: 匿名さん]

与信の劇的な緩和こそサブプライムだよ。

[846: 匿名さん]

モデル化出来ない自分の力不足を認識しな。
だからいつまでたってもネット難民でくすぶってるんだよ。