広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[931: 匿名さん]

介護は付かないと思いますが？

[932: 匿名さん]

金持ちが償却を前提として、高級品を買うことはある。
数千万円のフェラーリをキャッシュで購入し、
１，２年乗ったあとに別の新車に乗り換える。
そういう消費の仕方に理屈なんて無い。見栄に理屈なんて不要なのだ。
だから、金持ちが割高な高級マンションを買うのは、ごく自然なこと。

ただ、真の金持ちは、高級車を「レンタル」することは無い。
レンタルは、見栄えを取り繕うだけで、実際のところ、
本人の財力が中途半端であることを、公言しているようなものなのだ。

バブルというのは恐ろしいね。
レンタル料が、実際の価値を大きく上回ったとしても
先を争うように、手にしたがるのだから・・・

[933: 匿名さん]

で、ここを見栄はりのレンタルと言いたいわけね。

でも場所と設備を考えて都合が合えば気にせず買うでしょ。
所有しないと気が済まない人ばかりじゃないよ。
ゴルフ場だって高級スポーツ倶楽部だって会員資格買って使用料払うんだから、ここも使用料払って自由に使うってことで良いでしょ。

気にいらなゃ価格下がろうが出て行くから定借でも気にしないんじゃないの？

[934: 購入経験者さん]

そういう方がいないとは否定しませんが
転売で儲けようとした人たちの方が
遥かに多いでしょう

後は屍累々

[935: 匿名さん]

まぁ、そうかも。
良い場所だから勿体無いのでちゃんと住む人が買える値段にしてあげて下さい。

ウチも高くて諦めたくちなので。
仕様はとても気にいったよ。

[936: 匿名さん]

ディベロッパーが土地を高額で取得した場合、
物件価格が高額になる理屈は納得できるものがある。

しかし、定期借地権の場合、土地の取得が不要なのだから
こんなに高く売ってはいけない。
財閥系の企業ならば、単に利益追求に走るのではなく、
社会的、地域的に貢献していこうという姿勢も必要ではないか。

バブルという追い風に乗って、購入者を欺くような価格で売り抜ける・・・
これじゃ、＊＊＊＊が人々の不安を煽って、二束三文の価値しかない物を
高く買わせる手法と、なんら変わらないじゃないか。

[937: 匿名さん]

定期借地権の適正な値段ってよくわからないけど、上物と合わせて、収益還元法で見て適正なイールドを確保できるレベルであればいいわけでしょう。

確か、首都圏の新築マンションの賃料表面利回りで見ると、最悪の２０００年で５．５％、今年で４．５％程度でしょう。

ここなら借家人でも、セキュリティーとか医療提携のサービスは所有者と全く同じに受けられるし、借りて住みたい人は結構いると思われるので、家賃さえ適正であればそんなに空き家リスクはないでしょう。

取壊される５４年後以降の賃料がいくらになるのか知らないけど、それを現在価値にしても微々たるものだから無視するとすると、ここなら毎月坪２万円は取れるから、理屈上、逆算すると２０００年水準で坪４４０万円、今で坪５３０万円ということになるのでしょう。

上で、キャンセル物件が７４平米で１億７百万円と書いてあって、一瞬、ええ、高いと思ったけど、坪４７７万円だから、よく考えると、まあそんなものかなとも思いますが。
１０％引きならベストですが。確かに三菱地所と三井不動産の連合が、あと２棟を売り出す前に、この物件で値引はしないでしょうね。

[938: 匿名さん]

提携医療機関が最大の魅力なら、いっそ聖路加のように老人マンションを作れば良かったのに。
老人マンションとしては最高の立地でしょう。
かなり前ですが、広尾日赤医療センター付近は東京一地震に強い所と放送された事がありましたし。

[939: 匿名さん]

だから日赤広尾医療センターは、ヘリポートも作って、追加で緊急ベッドを１０００床も使えるようにしてといった大規模災害時の最新地域緊急医療拠点になるんでしょう。

まあ、緊急時の医療センターまで隣りにあって提携してくれるのであれば、そのサービス分などで多少高くっても仕方ないんではないですか。

[940: 不動産購入勉強中さん]

あと２棟がいつ売り出されるのか知りませんが、現行の価格で売り出して売れますかねー。
もう転売屋消滅、マンション投資家消滅、高額家賃族消滅、実需永住の人たちだけで２棟が売れますか？

[941: 匿名さん]

＞937
賃料坪２万円って
妄想ですか？

[942: 広尾の原住民]

おいおい、マンガじゃあるまいし、
災害等緊急時の医療で、
誰かが特別扱いされるなどということが、
あろうはずがないではないか。
少しは、考えてものを言え。
なんなら、日赤に聞いてみなさい。

[943: 匿名さん]

体力のある三菱地所と三井不動産のことだから、きっとタイミングをよく見て、いい値段で売れそうな時まで待つでしょうね。

場所はとても希少性があり、もう二度とこの場所では出ないでしょうから、無理して値引きして売ることもないでしょう。

まあ、来年オバマ新大統領の内需刺激策も効果が出てきて、日本も相応の景気刺激策がとられて、日経平均も２、３年後に13,000〜15,000円といった水準まで戻るといった景況感になったら、少なくとも前回の値段であれば売れるのではないですか。

[944: 匿名さん]

著名投資家のジム・ロジャースがニューヨークの自宅を購入したのが１９７７年。
ちょうど３０年経過して２００７年に自宅を売却。
売却価格は、購入時の１５０倍であった。

これは、いままで長らく続いた資産インフレによるもので、
株を買っても、土地を買っても値上がった時代だから、
タイミングが良かったとも言える。

このようなインフレは、経済が好調な時にだけ起こるとは限らない。
日銀が赤字国債を間接的に引き受けている現状において
通貨の刷り増しによって、長期的にインフレが生じる可能性がある。
政府は、本腰でプライマリーバランスを改善しようとしておらず、
長い目で見れば、遅かれ早かれ、インフレはやってくる。
デフレがいつまでも続くという事は無いのだ。

もし、そうなれば、不動産は償却される財産ではなくなる。
２億で購入した資産が２０億に化ける可能性だってある。
定期借地権の場合を除いて・・・

[945: 匿名さん]

>>943
ズレてる人の意見は理解不能です

[946: 匿名さん]

＞944
確かに定期借地は除外ですね

[947: 不動産購入勉強中さん]

引渡しの直前になってのキャンセル物件の増加があるのかないのかでこの物件の現在、過去、未来も決まるのでしょうからそれまで待ちましょう。私はキャンセル物件の増加があると考えています。

[948: 匿名さん]

↓この３つの物件で一番高いやつと他の２つと
地代が全然違うのはどういうことなんでしょうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[949: 匿名さん]

>>937さん
以下の算式で定期借地のフローを資本化できます
(賃料-諸経費)/割引率 * 0.9（厳密には割引率によりこの数字は変動）

ここまではこのスレの途中で誰かが言ってましたが、個人的にはこの結果に更に
10%程度の非流動性割引を計算に入れる必要があると思います。
定期借地は時間の経過と共に流動性がJカーブを描きながら落ちていくと思いますので、
売却することが想定されているのであれば、その想定時期に沿った非流動性割引を
考慮に入れるべきでしょう

上記計算式に従うと、賃料をネットで1.8万/坪、割引率4%という条件で計算しても
1割程度割高であるという結論になります

私は売却する予定はないことと、物欲を満たすプレミアムで割高については目をつぶる
ことにして購入しました

しかし、この物件ほど、考える力を持つ人間 vs 持たない人間、
財産を持つ人間 vs 持たない人間の見ている世界の違いを感じさせられる物件も珍しいと
この掲示板を読みながら考えさせられます

[950: 不動産購入勉強中さん]

この物件が気に入って、デベご提示の価格で購入できる財産があって、永住する、ならこういう掲示板にレスする必要ないんじゃないの？何かどう考えても、高値掴みになるのが悔しいみたいなお心が垣間見えてしまいますが。プチバブルにプチ財産家？が乗って購入してしまったということでしょうか。