広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[801: 匿名さん]

外資勤務の割合って2割以上では？

[802: 不動産購入勉強中さん]

定期借地権付きなのにこの価格とは...
５０年後には何が残るんですか？

[803: 匿名さん]

>>798
ここは別の意味で転売市場には出て来ないでしょうが、地元日赤通りの住民の評価は低いですよ…
通りから見て左端の棟なんて道路にはみ出しそう。あんな端近なマンション、この界隈で初めて見ました。

[804: あは]

しょせん定借ですから

[805: まあ]

ね

[806: 匿名さん]

で、サブプライム問題の深刻さをまったく理解できなかった連中、ちゃんと謝罪と釈明、懺悔しなさい。

こちらがあれだけ親切に忠告してやったのに　ばかな奴らだよ、ホントに。

[812: 物件比較中さん]

物件の話はどうなった？

[816: 匿名さん]

23区スレで議論しましょうｗ

[817: 匿名さん]

自分のお金のことしか考えてないのかね。自分のかった家が将来安くなるとか関係ないのよね。みんなが投資やってる訳じゃなくて、現金持ってるだけの人もたくさんいるのですよ。日本人はもっと、もっと硬いのです。

景気が悪くなっても私の収入減らないし、欲しいマンションがあったら今は高いとわかっていても買うし（投資じゃなくて住む為だから１戸だけだけどね）、もちろん、投資目的では何も買ってません。だから関係無いのです。

こんなスレみてる人の経済の知識なんか素人ばかりだろうし、あなたがどのくらいの専門知識を持ってる本物かわからないのだから同意されない事がそんなに勝ち誇るほどの事ですかね。素人相手に怒ってる可能性が高くて、それこそプロのする事じゃない。

それよりも、専門家がこの局面を読み切れなくて、証券会社がつぶれている事をあざ笑ったらどうですか？、この現実の方が、あなた様の御意見を理解出来なかったプロがたくさんいて、仕事を失っている事の方がよっぽどおかしいと我々素人は思います。それともあなたもその一味か？。

[819: 匿名さん]

↑
すごいですね。

積年の鬱憤を一気に発散するぞという感じですね。

「しんのかねもち」、とか「あは」とか、このスレにひらがな名でよく登場されていた方と思います。

ご指摘のポイントは過去２年程度を振り返ると結構あたっています。当時の時点でおっしゃっていたのは、かなりの心眼と思います。

少なくとも日本の特定のミニバブル物件には、外資を中心にざっと3割程度余剰の不動産資金が流れ込んでいましたし、これが例えば巡航速度ではせいぜい4.0％が適正の都心物件オフィスのイールドを2.5%程度まで3割以上プレミアム水準まで加熱させており、ミニバブルがはじけた結果、今度はこの反動で巡航速度の3割悪化の6%とかいったイールドでも資金がつかないような状況になったのだと思います。REITのイールドを見ると、トップクラスでもほとんどこうした経過をたどりましたね。

その間、10年間のJGBイールドがほとんど1.5%から2%の間でStableであったことを考えると異常な不動産ボラと思います。

でもこうした議論は大学教授さんも登場される23区スレでやられた方がいいのではないですか？

レジでこうした適正イールドが確保できない過熱気味であったと考えられる該当物件もありますが、湾岸の一部とか、世田谷の一部とか、それこそ都心のようで都心でない物件とか、そういう物件が中心で、残念ながらプロのほとんどはこの物件がそうだとは思っていませんよ（是非当該物件を販売した2社以外のデベロッパーの相当レベルの開発のプロにでも聞いてみて下さい）。


この物件も1割か2割は投資目的の方の購入のようですが（50㎡前後の小型物件はかなりの割合のようでね）、それ以上の一定以上の広さの物件は結構実需が多いです。
また、最悪でも賃貸に出せば十分回るレベルでの投資イールドで価格が逆算できる物件がほとんどだし、誰もキャンセルにも転売にも出さず、抱えるのが正しい戦略ですよ（実際にキャンセル物件が本当にいっぱい出ているのかどうかは、現在は三菱地所がやっている営業の担当にでも電話すればすぐにわかります。ネットで検索しても、残念ながらほとんど出物がないので、売り物件はまずヒットしません）。
住みたいから買うのが基本なのは８１７さんのおっしゃる通りで、８１７さんもここが好きで、住むつもりで購入された方なのではないかと思います。

[820: あは]

要するに　坪1500万だの2000万だの言ってた白痴どもは　腹切れ　って話だよ

[821: 匿名さん]

819さん、賃貸で回るレベルとは、具体的には何パーセントくらいで見てますか？　

まさか、３とか４パーセントじゃないですよね。実物不動産投資のコストやリスク考えれば、最低５から６パーセント以上必要。

[822: 匿名さん]

利回りで見るなら、自分ですむには厳しいようなやや狭いのを買うしかないのでは？

実需目的のスレッドには、あんまり利回りの話はそぐわないようにも思えます。
本人が、同じ部屋を賃貸で借りてすむのではなく、ずっと買って暮らしてもよいと
思えるのであれば5%もあれば十分だと思いますがいかがなもんでしょうか。

[823: 匿名さん]

８１９です。コメントありがとうございました。

まずは８２２さんですが、申し上げている通り、この物件の大半は実需目的と聞いているので、基本的に利回り云々のことは関係ないと思います。
利回りは、あくまで万一貸すことになっても困らないように、それと物件価格が適正かどうか念のため収益還元ベースでチェックするために見てみる価値はあるという趣旨です。


この物件のなかでも内装などが半端でないエグゼブティブ仕様の相当高目の物件は、それこそ住みたいから買った方が中心で、収益還元も何も関係ないと思います。この場合は、逆算して利回りを求めても、そんなに良好なレベルは出ないと思います。

これを除く、あくまで一般仕様の場合だと（それでもパークコートの上級レベル仕様でできていると思いますが）、70〜100㎡程度の大半の物件で想定賃料から計算すると、グロスで５．０％から５．５％、ネットで４．５％から４．８％程度でていると思います。
つまり８２１さんの水準感に同感ですが、さすがにグロスでも６％は出ないと思います。

広尾は確かにトップ人気の地域だし、特にここの場合は借家人でも設備が一新されると聞いている日赤広尾の提携医療サービスを受けられるので、シニア層などの需要も相応見込めるなどから、通常の想定賃料程度で無理をしなければ空室になる期間は相当に抑制されるのではないかと思います。


原則は居住ですが、転勤の場合に貸したり、リタイアの後、例えば一定期間軽井沢などにでも永住し、ここを貸して年金代わりにするとか、そういったライフスタイルの方もあるかもしれません。

そういう意味でも、こうした万一貸す場合でも、あくまで新築の時点ですが、上記程度の賃料イールドが出る物件であれば、８２２さんもおっしゃる通り価格的にも住んで損なし、まあ十分かと私も思います。

もっとも、誰かが上で「５０年経てば何が残るのか？」と言っていましたが、５０年（厳密には約５４年）たてば、何も残りません。それが定期借地物件のルールだし、これを前提にしてでもここに住みたい人が買っているのだと思います。

[824: 匿名さん]

周りが異常なとき、まともなことを言うと異常扱いされるってのを、去年実感したな。

[825: 匿名さん]

これだけ外資が厳しい中で新たに家賃を３０万以上払う層がどこにいる？ 想定賃料に想定利回りもいいが、実際は借り手は枯渇してるよ。

[826: あは]

業者の戯言はやめれ。

米投資銀行は、サブプライムでビジネスモデルぶっ飛んで、とうとう商業銀行化しFRB監督下だよ。

ゴールドマンもモルスタも銀行の軍門にくだり投資銀行は消滅さな。

[827: 匿名さん]

まあ結局のところ、1兆ドル規模のお金をばらまいているという事実を考えると、不動産市場が崩壊するとは思えませんね。広尾は外人中心の需要層だから、しばらくは厳しいかもしれないが、中長期でみれば問題無いでしょう。というよりむしろハイパーインフレもしくはバブルが怖い。

[828: 匿名さん]

３，３０万？？？
３０万て　笑）
３０万ぐらいごくごく普通のリーマンでも払ってますがな

君の目線では３０万の家賃はすごいんだろうねえ…
せめて５０万とか７０万以上の家賃を払う層がどこにいるにしてほしかったよ

こういう小さなところで世界が違うことが露呈するね

[829: 匿名さん]

３０万は「普通」のサラリーマンは絶対に払わんぜ。
「３０万円以上」と言ってるんだから５０万だろうが７０万だろうが払える層が激減した事実は変わりようもない。モルガンもリーマン（東京）もほとんど日本の会社化するみたいだしな。
転売益考えてた人、ご愁傷様。