フォルム道灌山

[購入検討中さん]

場所は良さそうなのですが、定期借地権の地代一括前払いというのはどうなのでしょうか？　初の事例とのことでメリット・デメリットが気になります。

[21: 購入検討中さん]

19です。
やっぱり気になるのでもう少し詳しく調べてみました。

ネットで調べたら借地の場合の地代の水準は住宅地の場合時価の１．５％程度のようです。現地付近の相続税路線価は約４０万円／ｍ２でした。仮に時価が路線価の２倍として、８０万円×１．５％＝１．２万円／ｍ２。

今後５０年の割引率と地価上昇率が帳消しになるとして（利子率以上に地価が上がるとは思いにくいので）、５０年分で１．２万円×５０＝６０万円／ｍ２。

これを専有面積あたりにすると、合計の床面積がまだ分かりませんが土地面積１１４７ｍ２と容積率３００％で地下の分が容積率に入らないとしてざっくり４００％で考えて４６００ｍ２だから、専有面積あたり地代は約１５万円／ｍ２＝５０万円／坪。

これに建物坪単価８０万円／坪（結構立派な値段）を足して、高いけど５０％を経費・利益とすると、（５０＋８０）×１．５＝１９５万円。　

どうやっても最低６千万からにならないんだけど、どこの計算がおかしいんだろう？

まさか、今後５０年にわたって地価が上昇し続ける前提になっているとか？

[22: 匿名さん]

>21
ヒント：路線価を元にしてるから。

[23: 匿名さん]

ここ建物だけで坪280ぐらいですよ。
コンクリートにダイヤモンドでも練りこんでいるのでは無いでしょうか。

[24: 物件比較中さん]

ＧＷ中よりＭＲ案内も開始したようですが、どなたか実際に見学されてきた方はいらっしゃいませんか？

[25: 匿名さん]

ＭＲ行きました。

思ったより高くも安くもないような・・（価格はうろ覚えです）
でもそれが適正かどうかは判断できなかったです。
定期借地権・地代一括払いであるということをどのように解釈してよいのかわかりません。
前出の方のご指摘どおり、どんな計算してその価格を出したのだろう？
と純粋に疑問がわきました。

ただ資料でもらうタウンガイドは良かった。
谷根千のお店が掲載されていて、写真がきれいでわかり易い。
谷中銀座案内は特に参考になりました。保存版にします。

[26: 匿名さん]

建物だけで坪280は言いすぎか

建物＋土地権利金＋地代に利益やら経費やら乗るしね。
でも、本来見えてこない土地代が完全に見えてしまうと、全体金額内で
土地の仕入れが高かったと言う言い訳が出来ないから、むしろ高く感じてしまう。

結局ここが高いのか安いのかは誰も判らない・・・

[27: 近所をよく知る人]

ここは駅からも近いしいい場所だと思います。夜はパトカーなんかが見回りもしてるんですよ〜。
わたしもここの建設がはじまったときから狙っていたのですが、定期借地権付とは・・・。
建設前に建っていた家を見たことがある私としては納得ですが。本当にほしい！！って思ったので残念です・・・。
西日暮里駅の開発に関してはしばらくはないでしょうね〜。西日暮里駅の開発の話があった時、近くの谷中商店街が反対したと言う話を聞いたことがあります。
日暮里、千駄木、町屋、隣くの駅の周辺はどこも栄えていて、最近では田端駅も開発しはじめたと言うのに西日暮里だけあんな感じです。
駅前に「開成」があるので本屋くらいあってもいいだろう！！とは思うのですが。
ちなみに仕事帰りにスーパー寄ろうと思っても西日暮里駅からマンションの途中にはスーパーないです。そこはちょっと不便です。
定期借地権が気にならない方はいい物件じゃないかな〜って思います。

[28: 匿名さん]

ここは、地主様にかなり有利な条件で計画されているのかな？
五十年で壊す予定は無さそうだし、五十年後は、リノベって、地主様は賃貸にするんですかね

[29: 購入検討中さん]

ここはもう完売したのでしょうか？
噂では、定借であるにも拘わらず坪300百万円とも聞いています。
それ程良いマンションなのでしょうか？
道灌山は確かに良いブランドらしいのですが、ここは道灌山ではないでしょう。
また、地盤の緩い谷田側跡に近いから、地震も心配です。
田端近辺で物件を探していますが、なかなか良い物件が見つからず、ここも候補に入れるか否かを検討しています。

[30: 匿名さん]

地権者もいるの？

[32: とくめい]

昨日、値下げしましたという新価格表がDMできました。
５００〜くらい下がってましたが、定期借地権で、しかも荒川区・・。

やっぱりまだまだ高いでしょう？

環境は駅近の割りに静かでいいとは思うのですが・・・。

[33: 購入検討中さん]

MR行って来ました。地権者の方は伊豆の方に行かれたようです。
４６戸中販売予約が入っているのは、私が見た時点では４分の１位だったでしょうか。
「４６戸中１０戸が売れ残り」というより、第一期の販売はまだ始まっていませんよ。
そういった意味で、売れ残りという表現が正しいのかは、微妙ですね。

コスモスイニシアに聞いたところ、すでに予約が入っている住戸は除いて、
第一期として売るということでしたので、希望があれば予約はしておいた方がいいとのこと。
手付金払うまではただでキャンセルできますしね。
うちはとりあえず予約してみました。

[34: 匿名さん]

コスモスイニシアのバイセルコムって面白いですよ。
このマンションも住所その他から大体の価格も査定できますね。

[36: 匿名さん]

先週末の時点での未契約数は、商談中のものも含めると17戸ありました。

商談中であっても聞いてみると「昨日キャンセル出て今は先着順です」とか。

部屋によっては、(こちらが訊ねる前に)一声1000万↓な感じでしたので、高くて一度諦めた方には再チャンス到来です。

[37: 匿名さん]

田中愛 うぜえ

先々〜のマンションズによれば

の書き込みすんな

[38: 匿名さん]

見学しに行ってきました。いい物件だけど、定借のが一番残念だと思います。もし買うなら、坪何万円がいいですか？教えていだたけませんか？ありがとうございます。

[39: ビギナーさん]

＞No.36さん

＞部屋によっては、(こちらが訊ねる前に)一声1000万↓な感じでしたので、高くて一度諦めた方には再チャンス到来です。

とありますが、一声1000万円というのは具体的にどこの部屋でしたか？
この物件いいなと思っているのですが、価格が高く、ＭＲ行って聞いたときもそんなに下がらりませんでした。。。

[40: 物件比較中さん]

もっとも勘違いした値段のマンションに思える。。。。

[41: ご近所様]

ここのマンション計画の経緯はとても大変だったみたいですよ。土地を狙った悪徳不動産や証券マンやらが来たりしたみたい。地主さんのお孫さんがみんな追い払ったみたいよ。なんか怖い人みたいで。でも場所はすごくいいよね。通りじゃなくて一本奥にはいってるから静かだし、駅からなんといっても近い。ほしかったなぁ。このマンション。

[42: 匿名さん]

なんで今頃このスレあがってるんだろう。。。

ちなみに昔、隣の高校に通っていた時に元の屋敷を見たことあるんですが、
塀にビール瓶の破片や有刺鉄線を張り巡らせてて、ちょっと近寄りがたい感じでした。