マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1143: 匿名さん]

>>1142
私自身は、全員が承認しない限り債権放棄はできないという考え方ですが、実際には総会決議（普通決議）で免除しているケースはありますね。特にそれで問題になったという話は聞かないです。
遅延損害金は規約次第で、「遅延損害金を請求することができる」総会決議で免除可、「請求するものとする」なら管理費等の本体と同様に考えるべきかなと。

現実的に100％取れないと分かっている債権でも、一般の未収金と分離して、特別管理債権みたいな感じで残しておくのが筋だと思いますけどね。全員が債権放棄を承諾しない限りは。

[1144: 匿名さん]

滞納額の一部免除については、全員の承認が必要だと私も思います。
しかし、現実的には取れないものを総会決議で免除しているのは、
明らかに法令違反となります。
これが慣例になれば、今後の対応が難しくなってきます。
今回は特別認めるが、次回はダメというのは納得できないでしょうからね。
滞納額は、最悪いずれ特定承継人が支払ってくれることになるのですから。
特別管理債権とかは必要ないのでは？

[1145: 匿名さん]

>>1144
本来は必要ないんですけど、取れる未収金を放置しているのか取れないものがずっと残っているのか、誰でも区別できるようにする方法の一つってことで。

[1146: 匿名さん]

>1145さん
滞納状況が把握できるようにしておけば、問題ないと思います。
理事会で、毎月管理会社に、滞納状況を報告させることは必要です。
それに対して、滞納者に対する細則規則を明確化しておくことも
大切なことになります。
滞納者に対して、細則の時期と内容、駐車場の契約破棄、遅延損害金の細則等。
あなたは当然理解されているでしょうが。一般論として。

[1147: 匿名さん]

築１８年のマンションです。
インターホンの故障が多くなってきましたが、皆さんのマンションでは
何年ぐらいで交換されていますか。

[1148: 匿名さん]

３３０戸のマンションですが、月に３戸か４戸の修理をやっています。
補修は管理費でやっています。
部品がないといっていますが、修理はできるようです。
補修費は１戸7,000円とＴＡＸです。

[1149: 匿名さん]

>>1147
オートロックですか？また、カメラ付きでしょうか？

オートロックじゃないマンションでは、専有部分扱いにしているのがほとんどです。

オートロックで、現状がカメラ付きではなくて配線がカメラ付きに対応しているなら、早めにカメラ付きに交換するのもアリだと思いますよ。それ以外の条件で一斉交換したところは、築25年越えが多いですね。部品入手の問題とかがなければ、それくらいは平均して使えるようです。

[1150: 匿名さん]

>1147さん
オートロックのカメラつきです。管理員室とつながっています。
非常ボタンもついています。
規約に記載されているから共用部分だと思います。
長期修繕計画では、築２１年目に交換が計画されています。

[1151: 匿名さん]

２０年で交換ですか。
修理ができるんなら交換はどうかな。

[1152: 匿名さん]

>>1150
長期修繕計画ではそんなものでしょうね。
最初は個別交換で対応しておいて、○割を超えたら全戸一斉交換、とかでいいんじゃないでしょうか。

[1153: 匿名さん]

>1152さん
今度交換するときは、現在消防点検を年２回居室内に業者が
入ってきて点検をしているので、部屋に入らなくて点検が
できるのにしようと思っています。
そうすることによって、全戸の点検ができますし、点検費も
安くなるとのことですので。

[1154: 匿名さん]

336戸で取り替え予算6,000万円ですから、工事は
大きなものになりますよ。
勿論、長期修繕計画での予算ですから。大目には組んでありますが。

[1155: 匿名さん]

みなさん、管理費の値上げは、普通決議でやってますか、それとも
特別決議にしてますか？

[1156: 匿名さん]

お金が絡む、修繕積立金や管理費の値上げは特別決議かな？

[1157: 入居済み住民さん]

管理組合の下に、ある内容の諮問機関を設置するために委員募集があり
中に、理事の配偶者が３名含まれています。
規約を読み返しましたが、諮問委員会の委員資格まで決められていません。
答申する側とされる側に親族、それも夫婦と言うのは納得がいきません。
その人たちは、マンションで規約は二の次のグループで、近いうちに、
彼女たちのグループが理事をし、配偶者が諮問委員になれば、
管理組合は、一部の家族に独占されます。
こういうことは、どうでしょうか？？

[1158: 匿名さん]

うちのマンションは管理費等の変更（値上げおよび値下げ）は、
普通決議（単純決議）です、本当はどうなのでしょうか？
1156さんのご意見のほうが正しいような気がしますが？
告訴されたら特別か普通か　どちらが勝つのでしょうか。
法律家にお尋ねいたします。　宜しくお願い致します。

[1159: 匿名さん]

>1157さん
まず諮問委員会そのものについては、その資格については外部の者でも
構わないので問題はないと思います。
近いうちに彼女たちのグループが理事をするということは、立候補制
ということでしょうか。
それについても、規約で理事選出規定が決められているのであれば、
問題はありません。
ただ、組合員（区分所有者）以外の配偶者等が理事になれる規約が作成
されているかどうかが問題です。
それから、規約を無視して理事会運営（組合運営）はできません。
規約以外のことをやれば、当然その決議は無効ということになりますが、
それでも誰も何もいわなければそのまま実行される可能性はあります。
理事会が無法地帯にならないようにするためには、理事会運用細則なり
管理規約の改正をやっておく必要があります。
早急に改正案を作成して、次の総会に提出できるよう理事会で検討すべき
でしょう。

[1160: 匿名さん]

>1157さん
まず、理事の選出方法を変えてみてはどうですか？
輪番制にするとか、一部立候補を取り入れるとかを決めて
明確化することからスタートすべきです。
そして、理事の任期もはっきり決めておくべきです。
諮問委員会は単なる理事会の諮問委員会であって、決定権は
ありません。決定権があるのはあくまで理事会ですから。
委員の交替とか期間とかも、理事会で変えることは可能です。
誰かが動かなければ、あなたの管理組合は変わりません。
良くするも悪くするもそれはあなた次第です。
同調者を捜して一緒に改革を進めていってください。

[1161: 匿名さん]

>1158さん
管理費や修繕積立金の別表が管理規約に記載されていれば、当然
管理規約の改正となりますので特別決議となります。
管理規約に、金額については別途定めるものとするとなっていれば、
普通決議扱いとなります。
金額でも、理事の報酬や駐車場料金の値上げについては、使用細則の
変更となりますので、普通決議となります。

[1162: 匿名さん]

>>1157
そもそも理事と委員の兼任は不可なんでしょうか？
2～3人は、両方の会合に出る人が居た方がいいと思いますけど。

逆に兼任が不可なら、同じ住戸から出ていれば、配偶者でも親子でも駄目でしょう。
別々の住戸に住む兄弟、とかならグレーゾーンですね。規約上は無理と言えないと思います。