パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[902: 匿名さん]

898です
現建蔽率４０→５０
現容積率８０→１００
そして規模が大きいので緩和措置が適用されますのでこれを上回ると思います。
高さと言うことですが高さはそのままで横に広がり、緑地面積が減少と言うことですね。
私の予測ですと成城通り（１６メートル）など参考にしますと2種低層もしくは低層が外れる（東京テラスのような）かもしれません。
つまり建蔽率６０容積率１２０あたりになると思います。
それにしても立替は60年後以降でしょうか。そのころには外環もでき成城通りから吉祥寺通りをつなぐことも考えられます。
あくまで私も素人ですので、役所や販売の人に聞いたほうがいいのでは。

[903: 匿名さん]

898さん貴重なご意見ありがとうございます。
勉強になりました。
いろいろ迷っていたのですが、先のことはわからないですね。

[904: 匿名さん]

なんか地下について色々言われていますが
実際には建て替えなんて起きないでしょう。
それを言っていると現在も既存不適格物件なんて
星の数程あるのに問題になっていませんし。
もうすぐパート４ですか。注目物件ですね。

[905: 匿名さん]

建て替えはおきないかもしれませんが
売却するときに同じものが立てられないと聞いたら買うほうは購入意欲がそがれると思いますが。
それと既存不適格物件が増えると既存適格物件の価値が相対的にあがるでしょうね。

[906: 匿名さん]

マンションの建て替えを、まだ日本の社会が本格的に経験していないですからね。
前に建て替え決議の要件緩和の法改正があった時に、若干話題になりましたか。

これから建て替えが大きく社会問題化するような事があれば、既存適格と不適格では大きな評価の違いが出てくることになりますね。
資産価値の点では、新耐震・旧耐震くらいの重要な分かれ目になっている可能性があります。

購入を見送った人はラッキーでしたね。

[907: 匿名さん]

>>905

他物件ですが、条例が変わって同じような条件の建物は二度と建てることのできない希少性の高い物件で
すって営業が説明してたのを思い出しました。既存不適格という言葉をそのとき知りました。

条例が決まったら、転売するときに既存不適格であることを説明しなければならないから、不利になるで
しょうね。

[908: 匿名さん]

今日デベさんから電話がきて本件について説明されました。
あくまでも今後の地下住戸に対しての規制で既存地下物件については特例が認められる可能性があるようですね。
しかも今後の物件地下を作れないことにより新築時から割高になりますね。

[909: 匿名さん]

>>908
本当に既存物件には適応されないなら朗報ですね。
ただ営業の話を鵜呑みにせずに自分できちんと確認することをお勧めします。

地下室ありマンションが作られるようになってそれを価格に反映させたことはないのに、
逆に条例を逆手にとって地下室なしマンションだと割高になるって変な話ですね。

[910: 匿名さん]

地下住戸のないプラウド蘆花公園はかなり割高らしいです。
逆に今後はここのようなテラスが広い物件は希少性があるし
割安で良いかもしれませんね。

[911: 購入検討中さん]

プラウド蘆花公園の間取図を見ると分かりますが、従来とはやや異なるタイプの半地下住戸付きです。
いずれにせよ将来の建替時には「１階＋地下１階」のメゾネット住戸にすれば条例はクリアできるでしょう。

[912: 匿名さん]

建て替え時には「１階＋地下１階」のメゾネット住戸でクリア出来るなんて大嘘ですよ。
それをやれば、地下住居の人が得をしますが（建て替え後、地上階が手に入る）、地上階の人が損をします（建て替え後は半分地下室になる可能性がある）。
建て替え総会は紛糾し、決議がまとまることはないでしょう。
大丈夫とか平気で言う営業は本当に無責任ですね。

[913: 匿名さん]

心配症の方がいらっしゃるようですが、私も楽観的に考えています。
価値に差が生じるとしたらその分現金精算する方法もあります。メゾネットは選択肢の１つにすぎません。そもそも地下階に住戸を作らない前提なら、駐車場・トランクルーム・集会室・管理人室などの共用施設を地下階に集約すれば良く、建て替え時の条例・都市計画法・建築基準法を踏まえベストな選択肢をとればよいのです。それがマンション全体の価値を維持・向上させる目的であれば、総会も紛糾などしないと考えます。

[914: 匿名さん]

実際建て替えなんて起きないでしょ。
くだらないですよ。

[915: 匿名さん]

三井が対応はじめました。

[916: 匿名さん]

↑
どんな対応？

[917: 匿名さん]

今から何十年後の心配してても仕方ないですね。
その時には緩和の条例ができたり、違う規制条例ができたりしますから。

[918: 匿名さん]

でも買換えの可能性がある人は、止めといた方がいいってことですか？

[919: 匿名さん]

50年以上先のことはどうでもいいなら、定借が最高だよね。
根本の所に、建て替えできますよ、永続性がありますよ、てのがあって初めて価格なりの価値をもつはず。

[920: 匿名さん]

定借はいずれなくなるがここはなくならない。
1階テラス付き住戸は外からの目線も気にならず割安で良かったかもね。

[921: 匿名さん]

918さん
買い換えの可能性がある人も問題は少ないと思います。
今回の条例は今後供給される物件に対しての規制のように感じます。

[922: 匿名さん]

↑
普通、既存不適合物件は避けるんじゃねえの。問題大アリでしょ。

[923: 匿名さん]

久しぶりにきてみたら既存不適合ですか…

[924: 匿名さん]

なんか話題がそればかりですね。
ガーデンサイドコートはほぼ完売したそうですね。

[925: 匿名さん]

ちゃくちゃくと契約は進んでるみたい。
当初三井はガーデンよりサニーが人気とみていたらしいが、逆みたいですね。

[926: 匿名さん]

ホントここは一人勝ち状態ですね。
地下条例だなんだ言っても元々割安の低層大規模プロジェクトだからですね。

[927: 匿名さん]

地下住居に住む人は他の住人に対して卑屈にならないのだろうか。

[928: 匿名さん]

入居始まったにしては書き込み少ないですが

[930: 匿名さん]

いや、ここ意外とカキコミ多いですよ。

[931: 購入検討中さん]

ここはかなり書き込み数が多いですよ。
書き込み数は人気と比例すると言われますが
そう通りっぽいですね。

[932: 匿名]

まだ、入居は始まってないんじゃないですか？

[933: 匿名]

)928
入居は始まったんですか？

[934: 匿名さん]

入居は今週末みたいですよ。
桜がいい感じになりそうですね。

[935: 匿名さん]

もう入居ですか。
もう少しで完売しそうですね。

[936: 匿名さん]

入居は今週末みたいですよ。
桜がいい感じになりそうですね。

ホント

[937: 匿名さん]

緑が豊富で良いですね。
低層マンションは落ち着きますね。

[938: 匿名さん]

エントランス近くのサクラは咲き始めたでしょうか？

[939: 契約済みさん]

最近の寒さで、まだ咲いてなさそうですね。

[940: 匿名さん]

住民は上品な人が多そうですね。

[941: 匿名さん]

ここの書き込み見てる限りじゃ、そうでもないだろ。

[942: 匿名さん]

棟内モデルルームにうかがいました。
日当たりが良く、明るい落ち着いたマンションでした。(実は外観が不安だったんですが私は良いと感じました。)
ちょうど入居が始まったばかりで、ウロウロしてたら同じ入居者と間違われたのか何度か住民の方に挨拶をされました。
烏山の南側のマンションを購入したいのですが、条件を一番満たしてるのがここなんですよね。
実際見たら雰囲気が気に入ってしまい･･･。
小さい子供のいる方は多いですかね？うちは2人ちびがいるのでお友だちがいればいいなと。

[943: 匿名さん]

子供は多そうですね。学区の塚戸小学校が東京テラスで満杯なのに，新たに２００戸のこのマンションができてどうなるのでしょうか。

[944: 匿名さん]

ここは住環境が良いのでお子さんが多いマンションですね。

[945: マンション住民さん]

道が怖い、通りを渡るのも自転車で危うく事故りそうになった、車優先の道路なのですね。
桜を見に祖師谷公園に行こうと思ったのに、とても怖い思いをしました。

[946: 匿名さん]

近くの駒大グランドがマンションになってセットバックして
道端が広くなるまでの辛抱です。

[947: 匿名さん]

子供が多そうで良かったです。保育園などは心配ですが･･･。
残り戸数が少なかったのに正直びっくり。
私もそうですがローン減税の効果はあるんですね。

[948: 匿名さん]

幼稚園や保育園の倍率はすごいみたいですよ。あらかじめリサーチした上で購入しないと大変なことになりますよ。

[949: 匿名さん]

灯りが増えてきましたね。
今週もたくさん入居されるのでしょうか。
夜もとても静かで住みやすい環境ですね。
完売しそうですね。

[950: 匿名さん]

バス便マンションなんか買う奴いるのか？

[951: 匿名さん]

それがさぁ、ここらへんでは一番売れてんだよ。

[952: 匿名さん]

１４分はバスか徒歩で行くか微妙だね。まぁ、個人的には徒歩かな。
商業地域から離れてるから、逆に夜は静かでいいかもね。
それぞれ見た限りでは、他のマンションよりも緑もあるし、雰囲気が
良い感じがしました。

[953: 匿名さん]

世田谷にしてはここホント売れてるよね。

[954: 匿名さん]

フォレストリエと同時に検討してる人がほとんどでしょ？
この差はなんなんだろう。価格が比較的低いことだけじゃないとしたら、
日当たり含めた環境重視の人が多いってことなのかなぁ。
デベの違い？

[955: 匿名さん]

・低層が良い
・南向きが良い

というなTraditionalなポイントを重視する人が多いってことですかね。
この辺を買おうと思う人には。

豊洲とか買う人は、
・デザイン
・高層
が良いんでしょうね。

[956: 匿名はん]

954さんへ
私が感じたのは、値段・日当たりの他に、通学路でPHのほうがメリットがあるようです。
塚戸小までは、交通量は多いですが、明るい道です。
高級感としては、フォレストリエのほうがあるのですが、日当たりのよい部屋はフォレストリエは予算外か完売。
千歳船橋駅から環八越えも表示されている以上に分数がかかるかもしれません。
といってもどちらの物件も2002年頃と比べると、かなり広さから考えると高い物件です。

[957: 匿名さん]

2002年の東京テラスの中古か、こちらかといえば、低層の佇まいのこちらの雰囲気が良いですね。今の時期、この価格に納得出来るかでしょう。
残り少なくなりました。

[958: 匿名さん]

あとどのくらい残ってますか？

[959: 匿名さん]

東京テラスは2006年竣工じゃよ。

[960: 匿名さん]

夫婦の寝室となる一番大きい洋室で６畳位でしょ。そこで２人で寝ることを想像しただけで狭そう。６０００万円近く払っても，ゆとりのある生活は望めないのでは。

[961: 匿名さん]

祖師谷公園は規模が大きくありませんが、散歩するにはとても良いと思いませんか？

[962: ご近所さん]

祖師谷公園、仙川沿いの桜はとても綺麗ですよ。
今が見ごろですね。
毎年賑わっています。

[963: 匿名さん]

3LDKならせめて80平米以上は欲しいところ。
個室もさることながら、リビングやお風呂など他の生活空間も狭い。
子供が大きくなったら狭くて、結局売ることになる気がする。
でも、世田谷でマンションを購入するなら今はここが最低価格だと思うから
仕方ないと思う。
先々、住宅の価格は下がっていくと思うので
買い替えを考えてさっさとローンの返済をしてしまうのが吉かな。
ここは安いから、みなさん与力を残しての購入でしょ？もちろん。

[964: 匿名さん]

どちらかというとムリして買ってるほうが多そう。

[965: 周辺住民さん]

>>961
祖師谷公園は拡張中です
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/traffic/33/toshishisets...

[966: 購入検討中さん]

建物内モデルルームに行ってきました。
既に入居されている方とすれ違い、挨拶されてしまいました。
照れましたが、気持ちよかったです。

中庭を歩きましたが、明るくこちらも気持ちよかったです。
希望の間取りが少なくなってきましたが、前向きに検討中です。

[967: 匿名さん]

入居者に配慮してか、控えめな営業看板がいいですよね。
バルコニーに大きく垂れ幕出ているマンションたくさんありますから。
あとどれだけ残っているのでしょう？

[968: 匿名さん]

千歳烏山～千歳船橋近辺では売れ行き上位みたいです。きっと後３割ってとこでは？

[969: 匿名さん]

先週電話で確認したところ
あと2割程度だとおっしゃってました。

また伺おうと思います。

[970: 匿名さん]

後２割ですか！
他が苦戦している中、値引きしているわけでも無さそうだし、魅力ある物件って事？

過去ログみると、色々ネガレスあるけど、実際行ってみないと判断出来なさそうですね。

[971: 匿名さん]

まだ2割残っているなら苦戦しているとは思いますよ。２月初旬に見学した時はすごい盛況ぶりで、残2～3割くらいだったと思います。3月中には完売するかと思っていましたから、購入に踏み切れない人が多かったのでしょうか

[972: 匿名さん]

苦戦してはいないと思います

[973: ご近所さん]

この辺りではこちらの物件は
いいほうだと思いますよ

[974: 匿名さん]

私もそう思います

[975: ご近所さん]

■良い点
全戸南東か南西、プライベートガーデン（中庭？）、閑静、低層、各種設備充実

■悪い点
地下住戸、小動物可、駅14分（バス有り）、部屋小さめ

何を取るかってとこですね(*^^*)

[976: 匿名さん]

アンチ三井の書き込みは根拠のない感情的なものばかりです。

[977: 匿名さん]

入居しましたが、
驚く程静かで、のどかで快適です。

[978: 匿名さん]

＞驚く程静かで

驚くも何も静かに決まっているでしょう。
周囲に何も無いのだから。

＞のどかで快適

はてのはてですからね。
通勤には不向きですが、自営業（作家など）には適していますね。

[979: 匿名さん]

小動物可って、悪い点なの？？

これは、人に拠って異なりますよね。
ある人には良い点、ある人には悪い点。

とりあえず、この売れ行きを見ると、ここの条件について、良い点の方が悪い点を上回ると考えている人が多いということですね。

[980: マンション住民さん]

大きすぎるまめ柴、抱えられないくらいでかっ！もはや小動物ではない！臭いし！

[981: 匿名さん]

978
なんか情けない
馬鹿にするならこなけりゃいいのに

[982: 匿名さん]

よく978さんみたいな荒しさんがいるけど、何だか可哀想になるよ。
まぁ基本無視です。どうせなら面白いことレスしてくれれば、反応するんだけど。

[983: 匿名さん]

反応しておいてその言いぐさはないんじゃない？

＊＊＊のコメントって感じ

[984: 匿名さん]

新聞のチラシでは残り１割近くでした。値下げするんですかね。

[985: 匿名さん]

じっくり売りそうですけど、ほしい！

[986: 入居済み住民さん]

とても静かで環境も良く気に入っています。ガーデンサイドコートはマンション中庭を望むバルコニーですが、日当たり問題無いようですし価格もクオリティを考えると安いと思います。全体的に一割まだ残っているようです。都内で第一種住居専用地域のこれだけの敷地が空いていたのは奇跡ではないでしょうか。将来的にも値崩れしないと思い購入を決めました。駅まで１４分でも坂道無く平坦なので苦になりませんよ。サニーサイドコートは東南に建物が全くなく、開放的ですし将来高い建物は建たないのでおススメです。が・・・ガーデンサイドコートより二割ぐらい高いですね。管理人さんも非常に対応良いし、ゴミ出し２４時間Oｋ、エレベーターの数が多いので朝も込みません。今のところマナーの悪い住人は見受けていませんが、２００世帯も集まると今後どうでしょうね・・・気になります。

[987: 匿名さん]

5千万出して地下マンション買う人みてみたいな

[988: 匿名さん]

色々な物件を見てきたけど、金額的にも内容的にも１番いいね。
バランスが良いよ。売れてるだけあるね！

[989: 匿名さん]

>>970
値引きなしって、あんたデベの人間か？

[990: 匿名さん]

三井は値引きしないことで有名だよ！このご時世なのに…
ライオンズなんかはすぐに提示してきたのに、２回行っても交渉決裂。

[991: 匿名さん]

値引きしなくても人気があるのはこのご時世で凄いですね。
この場所では環境を重視する人が多いのでしょうか。
最近では、提供公園の花も華やかで、現地を訪れると惹かれるかも。

入居者のマナーも良さそうですね。

[992: 購入検討中さん]

棟内モデルルーム見学で、夜(夕方)も見せていただいたら、中庭のライトアップが素敵でした。
外からも良いけど、中庭の夜がＧＯＯＤ。

べストマッチな間取りは既に無く、もう少し前に検討していればと、、、。
どうしようか、と悩み中。

悩んでいる間に、この書き込みを見た、他の人に取られたら、私アホですね。

[993: 匿名さん]

入居して二週間経ちましたがなかなか快適です。
おすすめはガーデンの二階、三階です。
環境は変わらないし、中庭が綺麗ですよ。砂ぼこりも飛んでこないですし。
また、地下住居なんてありえないと思っていましたが、
中庭の通りすがりに地下住居を見るとなんか良さそうに見え、これもありだなと思います。住んでないので実際はわかりませんが。
周りには子供が遊べる祖師谷公園、蘆花公園、小さな公園も多く、静かで緑の多い環境を望む方には良いマンションです。
京王線は混むと聞いてましたが、通勤に小田急を利用していた私には同じくらいの混み方でした。

[994: 匿名さん]

ライオンズは初めから値引きの提示がありました。価格とお風呂の仕様にかなり魅力を感じましたが、駅北側の雰囲気がどうしても理想と合わず断念。
こちらのマンションに希望の間取りが残っていたので契約しました。
何度もマンション付近や駅の周りを歩きました･･･

[995: 匿名さん]

中庭が思っていた以上に明るくいい感じです。
ここなら小さなこどもたちも手軽に安心して遊べますね。

[996: 匿名さん]

すれ違う住民の皆さん礼儀正しい方ばかりで、とても気持ち良いです。
引越が一段落して、本来のエントランスの表情を見れる事を楽しみにしています。

[997: 匿名さん]

住民の民度が高いと言うことはよいことですね。

[998: 周辺住民さん]

値引きするわけないでしょう
ライオンズとは違う

ところで久しぶりにこちらの前を自転車で通りました
なかなか良いですね
出来上がる前はあれ？と思いましたが

[999: 購入検討中さん]

part4 たててみました。

検討住戸も残り少なくなりましたが
引き続き宜しくお願い致します。
↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43277/

[1000: ビギナーさん]

ここはなかなか良いです。

[1001: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

本スレッドは規定の1000レスをこえましたので、閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43277/

今後とも、宜しくお願いいたします。